Wirtschaftlichkeit energiesparender Maßnahmen im Bestand

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1 Wirtschaftlichkeit energiesparender Maßnahmen im Bestand Die Bundesregierung hat am die Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) beschlossen. Ein wichtiger Ansatz ist u. a. eine Verschärfung des Anforderungsniveaus an den baulichen Wärmeschutz bei Neubauten und Bestandsgebäuden. In einer Studie hat das IWU anhand von zwei Beispielgebäuden (EFH und MFH) untersucht, ob die aus der Verschärfung resultierenden Maßnahmen aus Investorsicht unter Wahrung der wirtschaftlichen Vertretbarkeit realisiert werden können. Auf Grund der prinzipiell unterschiedlichen Rahmenbedingungen bezüglich der Refinanzierung energiesparender Modernisierungen unterscheidet die Studie dabei grundsätzlich zwischen selbst genutzten und vermieteten Objekten bei unterschiedlichen mietrechtlichen Rahmenbedingungen. Die Studie steht als kostenfreier Download auf der Homepage des IWU zur Verfügung ( Prämissen und Rahmenbedingungen der Studie Grundlage der Berechnungen sind die Datensätze zu zwei Gebäuden aus der Gebäudetypologie Bayern: ein (selbst genutztes) Einfamilienhaus mit 240 m² Wohnfläche und ein (vermietetes) Mehrfamilienhaus mit 1145 m² Wohnfläche, jeweils aus der Baualterklasse 1969 bis Für die Studie werden die Einzelmaßnahmen 16 cm Dämmung der Außenwand, 24 cm Dämmung auf dem Flachdach (MFH) bzw. 24 cm Dämmung Zwischen- bzw. über den Sparren im Steildach (EFH), 8 cm Dämmung der Kellerdecke und neue Fenster mit U w = 1,3 W/(m²K) untersucht. In einer weiteren Variante wird die zentrale Heizanlage (Niedertemperaturkessel und Speicher) durch eine neue Heizanlage mit Brennwertkessel (verbessert) ersetzt. Als letzte Einzelmaßnahme wird die Warmwasserbereitung durch Solarthermie unterstützt. Zudem wurde die Energiebilanz für ein energetisch vollständig modernisiertes Gebäude gerechnet. Kopplungsprinzip Die angesetzten Kosten für die Wirtschaftlichkeitsberechnungen basieren auf dem so genannten Kopplungsprinzip : Maßnahmen zur Energieeinsparung werden nur dann ergriffen, wenn am Bauteil ohnehin aus Gründen der Bauinstandhaltung bzw. Verkehrssicherungspflicht Maßnahmen erforderlich werden. Mehrertragsansatz Bei den Berechnungen wird darüber hinaus grundsätzlich ein Mehrertragsansatz verwendet. Beim Mehrertragsansatz wird der durch die Energiesparmaßnahmen erzielte Mehrertrag den Mehrkosten gegenübergestellt, die durch die zusätzlichen Energiesparmaßnahmen verursacht wurden. Bei der selbst genutzten Immobilie besteht der Mehrertrag aus den durch die Energiesparmaßnahmen ausgelösten Energiekosteneinsparungen. Bei der vermieteten Immobilie besteht der Mehrertrag aus resultierenden Mieterhöhungen infolge der energetischen Modernisierung. Eine Mehrertragsrechnung ist nur für den Fall der selbst genutzten Immobilie oder der Modernisierung bei bestehenden Mieterträgen angezeigt, da hier der Mehrertrag ursächlich 1

2 der energetischen Modernisierung zugeordnet und den energiebedingten Mehrkosten gegenübergestellt werden kann. Neuvermietungen werden in der Studie daher nicht berücksichtigt. Mietverlaufsmodelle Für den vermieteten Bestand werden in der Untersuchung zwei grundlegend unterschiedliche Mietverlaufsmodelle zugrunde gelegt: Mietverlaufsmodell I - Mieterhöhung nach 559 BGB - worst case Hier gilt die Annahme, dass die Nettomiete vor Modernisierung auf dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, d. h. es bleibt im Rahmen bestehender Mietverhältnisse nur die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach 559 BGB (Erhöhung der Jahresmiete um 11 % der umlagefähigen Kosten). Für den Investor stellt sich diese Situation in der Studie als worst case dar. Mietverlaufsmodell II - Mieterhöhung nach 558 BGB - best case Hier gilt die Annahme, dass die ortsübliche Vergleichsmiete zwar ausgewiesen wird, in der Praxis aber nicht erzielt werden kann. Das Modell geht davon aus, dass sich erst infolge einer energetischen Modernisierung dauerhaft Mieterhöhungen nach 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) durchsetzen lassen. Im Mietverlaufsmodell II soll diese definitionsgemäß für den Mieter warmmietenneutral sein, d. h. die Mieterhöhung entspricht der Heizkostenersparnis im Jahr der Maßnahme. Für den Investor stellt sich diese Situation in der Studie als best case dar. Belastbare Untersuchungen bezüglich des Umfangs der beiden Mietverlaufsmodelle liegen nicht vor. So ist beispielsweise nicht bekannt, wie viele energetisch nicht modernisierte Altbauten tatsächlich auf dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die beiden Mietverlaufsmodelle bilden jedoch die Bandbreite möglicher Refinanzierungssituationen ab und bieten daher einen guten Überblick über die objektbezogene Wirtschaftlichkeit energiesparender Maßnahmen im Rahmen bestehender Mietverhältnisse. Ergebnisse der Studie Eine differenzierte Darstellung der Rahmenbedingungen und die ausführliche Diskussion der Ergebnisse enthält die Studie. Die Kernaussagen werden im Folgenden dargestellt. Energiebilanzen Die in der Studie untersuchten Maßnahmenpakete gehen bei einzelnen Bauteilen deutlich über die Mindestanforderungen der novellierten EnEV hinaus. Die energetisch modernisierten Gebäude können als 8-Liter Haus (EFH) bzw. 7-Liter-Haus (MFH) bezeichnet werden. Die energiesparenden Maßnahmen führen zu einer Einsparung von Endenergie um 2/3 gegenüber dem unsanierten Zustand. In gleichem Maß reduzieren sich der Primärenergiebedarf und die CO 2 -äquivalenten Emissionen. Damit werden zwar erhebliche Energieeinsparungen erzielt, die langfristig gemäß der Klimaschutz-Enquetekommission 2

3 erforderliche Absenkung der CO 2 -Emissionen um 80 % gegenüber 1990 wird dennoch nicht erreicht. Einfamilienhaus - Selbstnutzer Sowohl die untersuchten Einzelmaßnahmen als auch das gesamte Maßnahmenpaket sind für den Selbstnutzer wirtschaftlich. Die Kosten der eingesparten kwh Endenergie liegen bei allen Varianten unter dem mittleren Energiepreis über den Betrachtungszeitraum bzw. bei einigen Maßnahmen sogar deutlich unter dem heutigen Energiepreis. Die von der EnEV geforderten Maßnahmen können im untersuchten Fall unter Wahrung der wirtschaftlichen Vertretbarkeit realisiert werden. Der annuitätische Gewinn zeigt, welche der untersuchten Maßnahmenalternativen aus ökonomischer Sicht optimal ist. Abbildung 1 zeigt: Alle untersuchten energiesparenden Investitionen sind für den Selbstnutzer profitabel. Der größte annuitätische Gewinn wird mit der Gesamtmodernisierung erzielt. Abbildung 1: Annuitätischer Gewinn: Selbstnutzer, Einfamilienhaus Mehrfamilienhaus - vermieteter Bestand Unter den definierten Rahmenbedingungen ergibt sich für das vermietete MFH ein differenziertes Bild bezüglich der Wirtschaftlichkeit der energiesparenden Investitionen. Mehrfamilienhaus - Mietverlaufsmodell I ( 559 BGB) - worst case - aus Sicht der Die Ausgangsmiete liegt beim Mietverlaufsmodell I vor der Modernisierung auf dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Mieterhöhung erfolgt gemäß 559 BGB. Auf Basis des Mietverlaufsmodells I können die Zuschläge nicht dauerhaft erwirtschaftet werden, weil diese von der Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete aufgefressen werden. Das energetisch modernisierte Gebäude erzielt daher keinen dauerhaften Mehrertrag gegenüber einem energetisch nicht modernisierten Gebäude. Unter den worst case -Rahmenbedingungen des Mietverlaufsmodells I ergeben sich für alle energiesparenden Maßnahmen zum Teil deutlich negative Kapitalwerte. Lediglich für das gesamte Maßnahmenpaket können in den konsolidierten und strukturschwachen Marktsegmenten positive Kapitalwerte erwirtschaftet werden. 3

4 Die Situation verdeutlicht das klassische Investor-Nutzer-Dilemma bei der energetischen Modernisierung im vermieteten Bestand. Im worst case Mietverlaufsmodell erzielt ein energetisch modernisiertes Gebäude keinen entscheidenden Marktvorteil gegenüber einem energetisch nicht modernisierten Gebäude. Der muss die zusätzlichen energiesparenden Maßnahmen im Wesentlichen auf Basis der Modernisierungszuschläge nach 559 BGB refinanzieren. Dies reicht in der Regel nicht aus. Gleichzeitig profitieren die Mieter erheblich von den energiesparenden Maßnahmen durch eine Kostenersparnis bei gleichzeitig deutlich verbessertem Wohnkomfort. Mehrfamilienhaus - Mietverlaufsmodell II ( 558 BGB) - best case - aus Sicht der Das Mietverlaufsmodell II geht davon aus, dass die Ausgangsmiete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und der Investor dauerhaft eine warmmietenneutrale Mieterhöhung nach 558 BGB durchsetzen kann. Bei der reinen Instandsetzung ließe sich dagegen am Markt keine Nettomieterhöhung durchsetzen. In diesem best case -Modell unterscheidet der Markt zwischen energetisch modernisierten Gebäuden mit relativ niedrigen Energiekosten und energetisch nicht modernisierten Gebäuden mit relativ hohen Energiekosten. Unter den best case -Rahmenbedingungen des Mietverlaufsmodells II ergeben sich unabhängig vom Marktsegment für alle energiesparenden Maßnahmen zum Teil deutlich positive Kapitalwerte. Im Gegensatz zum Mietverlaufsmodell I mit dem typischen Investor- Nutzer-Dilemma ergibt sich für den Fall, dass aus einer energiesparenden Investition ein Mehrertrag in Höhe einer warmmietenneutralen Mieterhöhung dauerhaft erzielt werden kann, eine Win-Win-Situation für und Mieter. Dies gilt unabhängig vom betrachteten Marktsegment. Mehrfamilienhaus - Mietverlaufsmodell II ( 558 BGB) - break even - aus Sicht der Im Rahmen der Studie wurde ein weiteres Mietverlaufsmodell untersucht. Der untersuchte Ansatz entspricht im Prinzip dem Mietverlaufsmodell II: Mieterhöhung nach 558 BGB: Die Ausgangsmiete liegt unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Markt (bzw. ein entsprechender Mietspiegel) honoriert energiesparende Investitionen durch dauerhaft höhere Mieterträge für Gebäude mit relativ niedrigen Energiekosten. Die Mieterhöhung orientiert sich jedoch in diesem Fall nicht an einem für die Mieter relevanten Kriterium (Warmmietenneutralität), sondern an den ökonomischen Mindestanforderungen des Investors. Die aus den energiesparenden Investitionen resultierenden Kapitalwerte sollen gerade positiv werden, d. h. die Investitionen sollen die Schwelle zur Wirtschaftlichkeit gerade überschreiten ( break even ). Um den break even zu erreichen, muss die dauerhaft erzielbare Mietererhöhung nach 558 BGB bei Umsetzung des gesamten Maßnahmenpaketes im MFH lediglich 0,56 /(m²mon) betragen. Gleichzeitig beträgt die Energiekostenersparnis der Mieter im Jahr der Maßnahme 0,86 /(m²mon). Da die Mieterhöhungen im break even (für alle Maßnahmen) 4

5 deutlich unterhalb der warmmietenneutralen Mieterhöhungen liegen, ergeben sich für die Mieter deutlich positive Kapitalwerte. Fazit Ein wesentliches Kriterium in Bezug auf die Wirtschaftlich energiesparender Maßnahmen im vermieteten Wohnungsbestand ist u. a. die Frage, ob durch die Investitionen dauerhaft ein Marktvorteil gegenüber energetisch nicht modernisierten Gebäuden erzielt werden kann und - in der Konsequenz - ob sich dieser Vorteil auch in Mietspiegeln abbildet. Durch einen empirisch nachgewiesenen Zuschlag in Mietspiegeln für energetisch modernisierte Gebäude kann eine Mieterhöhung nach 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) umgesetzt werden, der die Refinanzierbarkeit der Investitionen für die wesentlich verbessert: Das Investor-Nutzer-Dilemma wird aufgelöst zu Gunsten einer Win-Win-Situation für und Mieter. Unter diesen veränderten strukturellen Rahmenbedingungen können die Anforderungen der EnEV auch im vermieteten Bestand selbst im worst case unter Wahrung der wirtschaftlichen Vertretbarkeit realisiert werden. Das entsprechende Kriterium im Mietspiegel könnte die wärmetechnische Beschaffenheit eines Gebäudes sein. Der aktuelle Mietspiegel Darmstadt 2008 weist z. B. zwei Zuschläge für die erhöhte wärmetechnische Beschaffenheit in Höhe von 0,37 /(m²mon) und 0,49 /(m²mon) aus. Eine wesentliche Konsequenz aus den Ergebnissen der Studie ist daher, das Kriterium der wärmetechnischen Beschaffenheit bei Mietspiegelerhebungen zukünftig zu erfassen und in Mietspiegeln zu berücksichtigen, flankierend zur Verschärfung der EnEV. 5