Mietrecht aktuell: Die Mietzahlung im Fokus

VDIV Berlin-Brandenburg e.v. 7. November 2017 in Berlin 8. Berlin-Brandenburger Verwalterforum Mietrecht aktuell: Die Mietzahlung im Fokus Ruth Breiholdt, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Mietund Wohnungseigentumsrecht, Hamburg S. 1

Die Mietzahlung im Fokus Fälligkeit Pünktlichkeit Zurückbehaltungsrechte Miete im Sinne des Kündigungsrechts Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete Einstieg: Wann ist die Miete fällig? S. 2

551 a.f. BGB [Entrichtung des Mietzinses] (1) Der Mietzins ist am Ende der Mietzeit zu entrichten. Ist der Mietzins nach Zeitabschnitten bemessen, so ist er nach dem Ablaufe der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten. (2) Gängige Praxis: Formularklausel mit Vorleistungspflicht S. 3

556b Fälligkeit der Miete, (1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. (2) S. 4

Wann ist der 3. Werktag? Berechnung Zahlungsfrist bis 3. Werktag nach 556b I 1 BGB oder entsprechender Vertragsklausel im Altvertrag, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen. Auch wenn nach allgemeinem Sprachgebrauch und dem des Gesetzes: Samstag = Werktag. Mit Einführung der Vorleistungspflicht des M sollte ihm Karenzzeit für Zahlung (3 Werktage) eingeräumt werden. Samstag Bankarbeitstag bei Überweisung etc. würde Karenzzeit unzulässig verkürzt. BGH, Urt. v. 13.07.2010, VIII ZR 129/09 S. 5

Was ist rechtzeitig bei Überweisungen? Fall: Nach Abmahnung wg. verspäteter Zahlungen für März, April, Mai 2014 jeweils Bargeldeinzahlungen am 3. Werktag bei Dt. Post AG gleichzeitig mit Überweisungsauftrag. Klausel: Für Rechtzeitigkeit der Zahl. kommt es nicht auf Absendung, sondern auf Eingang des Geldes an. Fristlose (hilfsweise fristgemäße) Kündigung wg. ständig unpünktlicher Mietzahlungen. Räumungsklage mit Erfolg? BGH, Urt. v. 05.10.2016, VIII ZR 222/15 S. 6

Lösung nach BGH: Kein Räumungsanspruch, da pünktlich. 556b I BGB: Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag zu entrichten. Wie auch sonst bei Geldschulden muss Leistungshdlg. (bei Überweisung: Erteil. Überweisungsauftrag bei gedecktem Konto) rechtzeitig sein, nicht Leistungserfolg (Gutschrift). Europarecht (Zahlungsverzugsrichtlinie) unerheblich, da (Wohnraum) MV e mit Verbrauchern nicht umfasst. S. 7

MV-Klausel wg. unangemessener Benachteilig. nach 307 I 1 BGB unwirksam. Kundenfeindlichste Auslegung: M trägt Kündigungsrisiko auch bei Zahlungsverzögerungen, die nicht er, sondern sein Zahlungsdienstleister zu verantworten hat (Abweichung vom gesetzl. Leitbild). Es bleibt bei Risikoverteilung gem. 269 f BGB, nach der der Geldschuldner nicht das Verzögerungsrisiko trägt. Anders Geschäftsraummiete (BGH, Urt. v. 24.06.1998, XII ZR 195796): wirksam, wenn nur lfd. Miete + beide Kaufleute. Nicht übertragbar auf (unverschuldeten) Whg sverlust. S. 8

Praxistipp Rechtzeitigkeitsklausel anpassen: Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters an. Die Zahlung ist auch bei einem verspäteten Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters rechtzeitig, wenn die Verzögerung nicht von dem Mieter, sondern von seinem Zahlungsdienstleister zu vertreten ist. Hilft für die Praxisprobleme aber auch nicht. S. 9

Folgen für die Praxis Problem für V: er weiß nicht, ob M Leistungshandlung rechtzeitig vorgenommen. Bei verspätetem Zahlungseingang unklar, ob Verzögerung durch Zahlungsdienstleister oder verspäteter Auftrag M. Auskunftsanspruch des V gegen Mieter, weil V andernfalls ins Blaue hinein kündigt und erhebliches Kostenrisiko eines Räumungsprozesses trägt (Häublein, PiG Bd. 105, 107 (115)). S. 10

Nachträgliche Zahlungen (2) 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund Im Falle des Satzes 1 Nr. 3* ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. (* = Kündigung wg. Zahlungsverzuges) S. 11

Kündigungsausschluss / Unwirksamwerden 1a. Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in 543 II 1 Nr. 3 lit. a oder Nr. 3 lit. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach 543 II 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen. 1b. Nach 543 II 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden. BGH, Urt. v. 24.08.2016, VIII ZR 261/15... S. 12

Schonfristzahlung 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (3) Ergänzend zu 543 II 1 Nr. 3 gilt: 2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach 546a I befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. S. 13

1c. Die Schonfristzahlung nach 569 III Nr. 2 BGB setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach 546a BGB innerhalb der dort genannten Frist voraus. BGH, Urt. v. 24.08.2016, VIII ZR 261/15 S. 14

Das reichte aber nicht Einmal entstandene Kündigungsvoraussetzungen nach 543 II 1 Nr. 3 a), 569 III Nr. 1 S. 1 BGB müssten noch im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung gegeben sein. Heilungsvorschrift des 543 II 2 BGB ändere entgegen der Auffassung des BGH u.a. - daran nichts. Erforderlichkeit vollständiger Zahlung sei weder sachgerecht noch aus dem Gesetz ableitbar. Heilungsvorschrift sei Schutzvorschrift zugunsten M, die nicht zu seinen Lasten ausgelegt werden dürfe. aus BGH: LG Potsdam, Urt. v. 03.08.2016, 4 S 4/16 S. 15

BGH Klappe, die zweite Wortlaut 543 II 2 BGB vorher befriedigt : Teilzahlung reicht nicht. Voraussetzungen grds l. eng auszulegen. Sinn und Zweck: vertragsuntreuer Mieter hat Nachholungsrecht bis Zugang Kündigung. V wird Fortsetzung des MV mit diesem nur zugemutet, wenn gesamte Rückstände ausgeglichen. Anderenfalls könnte M durch ständige Teilzahlungen Kündigungsrecht unterlaufen. BGH, Urt. v. 27.09.2017, VIII ZR 193/16 S. 16

Fristgemäße Kündig. + nachträgl. Zahlung 1. Die Frage, ob dem Vermieter die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen nachträglich eingetretener Umstände mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung. 2. Sie ist vielmehr vom Tatrichter aufgrund der ihm obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. BGH, Beschluss v. 06.10.2015, VIII ZR 321/14 S. 17

3. Weder der allgemeine Grundsatz von Treu und Glauben noch der von der Rechtsprechung hierzu entwickelte, auf Ausnahmefälle beschränkte Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens können dazu herangezogen werden, konkrete allgemeine Regeln dazu aufzustellen, unter welchen Voraussetzungen eine innerhalb der Schonfrist des 569 BGB erfolgte Begleichung der Mietrückstände der Durchsetzung eines Räumungsanspruchs entgegensteht. S. 18

4. Angesichts des erfolgreichen Bemühens der säumigen Mieter, die Mietzahlung umgehend wieder aufzunehmen und die entstandenen Mietrückstände bereits vor Zustellung der Räumungsklage vollständig zurückzuführen, kann dem Vermieter die Durchsetzung des auf die ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs mit Rücksicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben verwehrt werden. S. 19

Wenn ständig zu spät gezahlt wird Fall: M + 2 Töchter in Whg. des V - Miete: 872,23. Alle drei erhalten Leistungen des Job-Centers. 11.02.2013: fristlose Kündigung wg. Zahlungsverzugs. 06/2013: im Räumungsprozess Verpflichtungserklärung des Bezirksamtes gem. 569 III Nr. 2 S.1 BGB. 08/2013 offen 40,21, in 10/2013 offen 279,41. V mahnt unter 28.10.2013 ab und verlangt pünktliche Zahlung; Ausgleich von 279,41 am 30.10.2013. 11/2013 offen 613,19 Mahnverfahren eingeleitet. S. 20

Zahlung unter dem 29.11.2013. 03/2014 offen 276,81 bis 11.03.2014. 10.03.2014 fristlose (hilfsweise fristgemäße) Kündigung des V wg. dieses Zahlungsverhaltens. M wendet ein, Verzögerung läge beim Job-Center. BGH, Urt. v. 29.06.2016, VIII ZR 173/15 S. 21

Lösung nach BGH: offen (Zurückverweisung). Bekräftigt: Behörde, die Transferleistungen erbringt, Erfüllungsgehilfe M s bei Mietzahlung; unpünktliche Zahlungen M nicht zuzurechnen kein Verschulden M. Aber: Verschulden Voraussetzung fristlose Kündigung. 543 I BGB: wichtiger Grund, wenn Gesamtabwägung aller Umstände des Einzelfalles (insbes. Verschulden) und der beiderseitigen Interessen Fortsetzung des MV für Kündigenden unzumutbar sein lässt. S. 22

Kriterien bei fehlendem Verschulden wenn zahlreiche Verspätungen aufgetreten, wenn diese jeweils erhebliche Zeiträume + erhebliche Beträge betreffen, wenn V besonders auf pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen (z.b. Lebensunterhalt, Kredite), wenn unzumutbaren Verwaltungsaufwand bei Teilzahlungen oder unterschiedliche Zeitpunkte, anders, wenn MV im übrigen bisher störungsfrei verlaufen. Keine allgemein gültigen Grundsätze (Tatrichter). S. 23

Weiterer Fehler des LG bei 573 II Nr. 1 BGB Nur weil Bezirksamt verspätet zahlte, Verschulden der M für fristgemäße Kündigung nicht ausgeschlossen. Für Entlastung vom vermuteten ( 280 I 2 BGB) Verschulden muss M vortragen + beweisen, dass - sie Leistung rechtzeitig + unter Vorlage erforderlicher Unterlagen beantragt und - bei etwaigen Zahlungssäumnissen der Behörde dort auf pünktliche Zahlung gedrungen + insbes. auf bereits erfolgte Abmahnung + Kündigungsandrohung hingewiesen hat. Um dies zu klären Zurückverweisung. S. 24

Folgerungen für die Praxis Fristlose Kündigung wg. (ständig) unpünktlicher Zahlungen auch bei auf Transferleistungen angewiesenem M möglich. Im Räumungsprozess wg. ständig unpünktlicher Zahlung sollte V zu den Auswirkungen der Zahlungsverzögerung detailliert vortragen + Beweis anbieten. Auch wenn die Abmahnung/Fristsetzung für fristgemäße Kündigung nicht erforderlich, empfiehlt sich eine solche. M muss dann seinerseits aktiv werden + Behörde hierüber informieren + auf pünktliche Zahlung dringen. S. 25

Gibt es auch unpünktliche Kündigungen? Offen Mieten Februar und April 2013. Mahnung V vom 14.08.2013. Schreiben M vom 03.09.2013: räumen ein, Mieten nicht gezahlt zu haben und entschuldigen sich. Kein Ausgleich in der Folgezeit. Fristlose Kündigung mit Schreiben vom 15.11.2013. LG Düsseldorf wies Räumungsklage ab. Begründung: 314 III BGB! BGH, VU v. 13.07.2016, VIII ZR 296/15 S. 26

(1) (2) 314 BGB Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund (3) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. S. 27

Gewerberaummiete: angewendet, ohne Anwendbarkeit zu problematisieren. (BGH, Urt. v. 21.03.2007, XII ZR 36/05) Nicht anwendbar auf fristlose Kündigung eines (Wohnraum-) Mietverhältnisses nach 543, 569 BGB. Letztere = abschließende spezielle Regelungen. Keine zeitl. Beschränkung, kein Verweis auf 314 III BGB. Aber: längere Verzögerung kann - Unzumutbk. der Vertragsfortsetzung entfallen lassen, - Verwirkung auslösen (Zeit- und Umstandsmoment!). S. 28

Zurückbehaltungsrecht Höhe und Dauer Fall:Berechtigte Minderung wg. Schimmel i. H. v. 20 %. M zahlt 3 ½ Jahre lang keine oder nur kleine Miete. V kündigt mehrfach fristlos wg. Zahlungsverzuges. M meint, Miete sei nicht nur um 20 % gemindert, sondern ihm stehe auch bis zur Mangelbeseitigung ein ZBR zur Seite i. H. v. 80 %. LG weist Räumungsklage mangels Verzuges ab. Miete i. H. v. 80 % nicht fällig, i. Ü. nicht geschuldet. kurz nach BGH, Versäumnisurt. v. 17.06.2015, VIII ZR 19/14 (auch BGH, Beschluss v. 27.10.2015, VIII ZR 288/14) S. 29

320 Einrede des nicht erfüllten Vertrags (1) Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, es sei denn, dass er vorzuleisten verpflichtet ist. (2) Ist von der einen Seite teilweise geleistet worden, so kann die Gegenleistung insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde. S. 30

Lösung nach BGH: Grds l hat M neben Minderung das Recht, Mietzahlung zu verweigern Druck auf V bzgl. Mangelbeseitigung. Bei Teilleistung V, Verweigerung gem. 320 II BGB nur soweit wie kein Verstoß gegen Treu + Glauben. Streitig, in welchem Umfang + für welchen Zeitraum bei M, der Whg. weiter nutzen kann + nutzt: z.b. - 3- bis 5-facher Minderungsbetrag, - 2-facher Mangelbeseitigungsaufwand, etc.. S. 31

BGH: Keine allgemein gültige Betrachtung möglich. Beurteilungsermessen des Tatrichters: Gesamtwürdigung der Umstände des Einzelfalls: - Bedeutung des Mangels, - Beseitigungsaufwand, - Verhalten der Parteien in Bezug auf Mangel. Möglich, einen Teil der Miete für einen etwas längeren oder gesamte Miete für einen kurzen Zeitraum einzubehalten. Unverhältnismäßig, zeitlich unbegrenzt überhaupt keine Miete zahlen zu müssen. S. 32

Leistungsverweigerungsrecht aus 320 BGB ist grds l. nicht ohne Zeitbegrenzung anhand (eines Mehrfachen) der Minderung oder des Beseitigungsaufwandes zu bemessen. Angemessenes Verhältnis einbehaltener Betrag + Bedeutung des Mangels grds l. betragsmäßige Begrenzung. Schon Minderung löst Druck bei V aus. Druckfunktion des ZBR verfehlt, wenn nicht (mehr) zu erwarten, dass V Mangel beseitigt. S. 33

Was ist die richtige Miete? - Erhöhung Fall:Rückständig 06/2016: 449,90, Mieterhöhung 07/2016 auf 453,04, gezahlt, rückständig 08/2016: 453,04. Fristlose Kündigung wg. Zahlungsverzuges, 543 II Nr. 3 b) BGB: Zeitraum, der sich über mehr als 2 Monate erstreckt Betrag, der Miete für 2 Monate erreicht? Summe aus Monatsmieten, in denen Verzug (-) oder doppelte Monatsmiete im Kündigungszeitpunkt (+)? AG Lübeck, Beschluss v. 09.01.2017, 31 C 2199/16, ZMR 2017, 405 S. 34

Was ist die richtige Miete? - Minderung Fall:Im Wohnraummietvertrag: Gesamtmiete = 500. Wg. Schimmel in Bad und Küche Minderung um 20 %. (Unterstellen Sie, ein Zurückbehaltungsrecht ist ausgeschossen.) 07/2016: 250,00 gezahlt. 08/2016: 250,00 gezahlt. Fristlose Kündigung wg. Zahlungsverzuges. Wirksam? S. 35

543 II 1 Nr. 3 a) und 569 III Nr. 1 S. 1 BGB Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn 3. der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder Ergänzend zu 543 II 1 Nr. 3 gilt: 1. Im Falle des 543 II 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. S. 36

Zurück zum Fall Miete im Sinne dieser Vorschriften = vertraglich vereinbarte Gesamtmiete, unabhängig von berechtigter Minderung Kündigung unwirksam, da Rückstand nicht größer als 500,00 ; geminderte Miete wg. 536 I BGB: Miete ist von Gesetzes wegen gemindert Kündigung wirksam, da Rückstand größer als 400,00. S. 37

Lösung nach BGH Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt ( 543 II 1 Nr. 3 lit. a, 569 III Nr. 1 S. 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 12.05.2010, VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41 und vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16). BGH, Urt. v. 27.09.2017, VIII ZR 193/16 S. 38

Ortsübl. Vgl smiete Ortsübl. Vgl smiete Fall: MV-Ende durch Eigenbedarfskündig. am 30.10.2011. Rückgabe der Whg. am 15.04.2013. M zahlten vertragl. geschuldete Miete + HKV. V verlangen Differenz zur ortsübl. Neuvertragsmiete i.h.v. 7.300. Mit Erfolg? BGH, Urt. v. 18.01.2017, VIII ZR 17/16 S. 39

Lösung nach BGH: M müssen zahlen! Dauer Vorenthaltung: vereinb. Miete ( 546a I 1. Alt. BGB) oder für vgl bare Objekt ortsübl. Miete ( 546a I 2. Alt. BGB) = ortsübl. Vgl smiete i.s.d. 558 II 1 BGB (in letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert)? Streitig, jetzt BGH: maßgebend die bei Neuvermietung ortsübl. erzielb. Miete (Marktmiete). S. 40

Unerhebl., ob Selbstnutzung oder tatsächl. Vermietung. 546a BGB gilt - anders als 558 BGB - für alle MV e. Sinn und Zweck: 558 BGB Schutzwirkung zugunsten M; Bezugszeitraum 4 Jahre federt steigende Mietpreise ab. Bei 546a BGB: V wird an Erzielung ortsübl. Neuvermietungsmiete durch Vorenthalten gehindert, fällt in Risikosphäre M, der nicht auszieht. Druck für M, geschuldete Rückgabe zu vollziehen. S. 41

Folgeproblem - Schonfristzahlung 569 III Nr. 2 BGB: hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach 546a I befriedigt. Nach Wortlaut: Kündigung nur unwirksam, wenn auch die (höhere) Entschädigung fristgerecht gezahlt wird. Dafür spricht auch Leitsatz 1c. im BGH-Urt. v. 24.8.2016, VIII ZR 261/15 + Teile in Literatur. Problem: wie hoch ist Neuvermietungsmiete? Problem: Schwebezeit, Besitz an Wohnung V noch nicht endgültig zugewiesen. M kann Rückgabeverpflichtung noch abwenden. S. 42

Natürl. Lebensgrdl. auf Balkon im Süden Bergahorn in Erde auf Balkon 2-Zi.-Whg. mit 3 Ketten verankert in Hauswand gesichert. Wie bauliche Veränderung, da Höhe bis 40 m + Stammumfang bis 2 m: ungeeignet als Balkonpflanze. Optische Beeinträchtigung Hausfassade kann grdsl. Beseitigungsanspruch begründen (Parabolantenne). Art. 20a GG Grundrecht (Art. 5 GG); selbst wenn Abwägungsergebnis: vertragswidriger Gebrauch. Beseitigungsanspruch aus 541, 1004 BGB. LG München I, Beschluss v. 08.11.2016, 31 S 12371/16, ZMR 2017, 59 S. 43

Ich habe fertig in Hamburch sacht man tschüüüs S. 44