Grafiken zur Pressemitteilung Kaufen schlägt Mieten: die große Immobilien-Analyse in den 79 größten deutschen Städten
Ausgewählte Städte, in denen die einer 80- bis 120- Quadratmeterwohnung bei einer 80-Prozent- im Durchschnitt niedriger ist als für Mieter.
Verhältnis zwischen r Rate für Käufer und der Monatsmiete für eine familientaugliche 80- bis 120-Quadratmeterwohnung in ausgewählten Städten
Ausführliche Informationen zu allen 79 Städten Stadt 100%- 80%- Kaufpreis gesamt Anfängliche Miete 100%- 80%- beim Kauf Immobilienwert nach 30 Jahren Wert der Immobilie im Jahr 2047 Aachen 264 74 220.000 740 990 800 250.000 Augsburg 240-20 289.000 870 1.260 1.000 450.000 Bergisch Gladbach 78-132 229.000 820 1.030 820 350.000 Berlin 427 107 359.000 990 1.520 1.200 550.000 Bielefeld 213 53 183.000 600 850 690 240.000 Bochum 177 37 160.000 590 760 620 180.000 Bonn 130-70 230.000 840 1.030 830 310.000 Bottrop 176 46 146.000 540 710 580 170.000 Braunschweig 290 100 218.000 660 980 790 290.000 Bremen 99-71 197.000 750 900 730 260.000 Bremerhaven 200 90 125.000 440 630 520 140.000 Chemnitz 81-29 124.000 490 620 510 170.000 Darmstadt 373 83 325.000 910 1.390 1.100 500.000
Ausführliche Informationen zu allen 79 Städten Stadt 100%- 80%- Kaufpreis gesamt Anfängliche Miete 100%- 80%- Immobilienwert nach 30 Jahren Wert der Immobilie im Jahr 2047 Dortmund 177 37 158.000 580 750 610 180.000 Dresden 193-17 235.000 730 1.050 840 360.000 Duisburg 89-11 109.000 480 570 470 130.000 Düsseldorf 158-112 300.000 990 1.300 1.030 460.000 Erfurt 111-69 199.000 690 910 730 310.000 Erlangen Essen Frankfurt am Main Freiburg im Breisgau 543 233 349.000 880 1.480 1.170 470.000 155 15 162.000 620 770 630 190.000 500 100 447.000 1.220 1.860 1.460 690.000 755 385 417.000 950 1.740 1.370 560.000 Fürth 201-29 259.000 800 1.140 910 400.000 Gelsenkirchen -30-100 81.000 480 460 390 90.000 Göttingen 380 150 268.000 820 1.170 940 310.000 Hagen 176 66 129.000 470 640 530 150.000
Ausführliche Informationen zu allen 79 Städten Stadt 100%- 80%- Kaufpreis gesamt Anfängliche Miete 100%- 80%- Immobilienwert nach 30 Jahren Wert der Immobilie im Jahr 2047 Halle (Saale) 175 25 169.000 580 800 650 230.000 Hamburg 541 181 400.000 1.100 1.680 1.320 530.000 Hamm 100-10 125.000 530 630 520 140.000 Hannover 204-6 239.000 750 1.060 850 370.000 Heidelberg 31-189 248.000 910 1.100 880 380.000 Heilbronn Herne 196-24 245.000 830 1.090 870 330.000 67-33 110.000 500 570 470 130.000 Hildesheim 104-16 139.000 580 680 560 160.000 Ingolstadt 494 154 390.000 990 1.640 1.300 600.000 Jena 171-59 262.000 850 1.150 920 400.000 Karlsruhe 192-48 270.000 850 1.180 940 420.000 Kassel 347 127 249.000 730 1.100 880 330.000 Kiel 262 52 236.000 690 1.050 840 360.000
Ausführliche Informationen zu allen 79 Städten Stadt 100%- bedeutet eine Ersparnis 80%- Kaufpreis gesamt Anfängliche Miete 100%- beim Kauf 80%- beim Kauf Immobilienwert nach 30 Jahren Wert der Immobilie im Jahr 2047 Koblenz 277 67 235.000 670 1.050 840 360.000 Köln 175-85 292.000 950 1.270 1.010 450.000 Krefeld 57-63 135.000 610 670 550 160.000 Leipzig 156-24 198.000 640 910 730 300.000 Leverkusen 296 106 217.000 650 980 790 290.000 Lübeck Ludwigshafen 310 90 249.000 750 1.100 880 330.000 70-80 169.000 670 800 650 230.000 Magdeburg -3-103 112.000 530 580 480 150.000 Mainz 88-162 274.000 950 1.200 950 420.000 Mannheim 298 78 240.000 780 1.070 850 280.000 Moers 177 27 170.000 630 800 650 200.000 Mönchengladbach 100-10 125.000 530 630 520 140.000 Mülheim ad Ruhr 169 19 179.000 620 830 680 240.000
Ausführliche Informationen zu allen 79 Städten Stadt 100%- 80%- Kaufpreis gesamt Anfängliche Miete 100%- 80%- beim Kauf Immobilienwert nach 30 Jahren Wert der Immobilie im Jahr 2047 München 790 220 637.000 1.560 2.590 2.020 980.000 Münster 85-145 259.000 910 1.140 910 400.000 Neuss 272 72 219.000 680 990 790 290.000 Nürnberg 333 83 288.000 850 1.250 1.000 380.000 Oberhausen 198 68 149.000 530 720 590 170.000 Offenbach 30-210 270.000 1.000 1.180 940 420.000 Oldenburg 482 232 281.000 720 1.220 970 370.000 Osnabrück 400 190 237.000 690 1.060 850 270.000 Paderborn 383 173 239.000 650 1.060 850 320.000 Pforzheim 121-49 190.000 700 880 710 250.000 Potsdam 227-33 299.000 950 1.290 1.030 460.000 Recklinghausen 121 11 125.000 510 630 520 140.000 Regensburg 434 104 369.000 970 1.560 1.230 570.000
Ausführliche Informationen zu allen 79 Städten Stadt 100%- 80%- Kaufpreis gesamt Anfängliche Miete 100%- 80%- beim Kauf Immobilienwert nach 30 Jahren Wert der Immobilie im Jahr 2047 Remscheid 35-65 109.000 530 570 470 130.000 Reutlingen 266 16 280.000 890 1.220 970 370.000 Rostock 466 206 299.000 800 1.290 1.030 400.000 Saarbrücken 134-26 178.000 650 830 670 240.000 Salzgitter 102 12 105.000 450 550 460 120.000 Siegen 111-19 140.000 580 690 560 160.000 Solingen 166 26 157.000 590 750 610 180.000 Stuttgart 211-99 350.000 1.100 1.490 1.180 540.000 Trier 274 44 260.000 750 1.140 910 400.000 Ulm 100-130 257.000 950 1.130 900 340.000 Wiesbaden 457 167 318.000 890 1.370 1.080 420.000 Wolfsburg 281 101 207.000 630 940 760 280.000 Wuppertal -8-98 100.000 530 530 440 120.000 Würzburg 382 122 290.000 880 1.260 1.000 340.000
Die Analyse-Methode von Immowelt Annahmen Entwicklung Miet-Kaufpreise Das Statistische Bundesamt (Destatis) hat ermittelt, dass die Mieten seit 1995 bundesweit im Schnitt jährlich um rund 1 Prozent gestiegen sind. Je nach Stadt und Region gab es aber unterschiedliche Entwicklungen. Um das zu berücksichtigen, haben wir sozio-ökonomische Faktoren untersucht (Entwicklung der Einwohnerzahl, verfügbares Einkommen, Arbeitslosigkeit). Für die Zukunft gehen wir in unserer Berechnung deshalb von unterschiedlichen Steigerungsraten der Miet- und Kaufpreise aus: 1,5 Prozent jährliche Steigerung in Städten mit einer erwarteten überdurchschnittlichen Entwicklung hinsichtlich der sozio-ökonomischen Faktoren. 1,0 Prozent jährliche Steigerung in Städten mit einer erwarteten durchschnittlichen Entwicklung hinsichtlich der sozio-ökonomischen Faktoren. 0,5 Prozent jährliche Steigerung in Städten mit einer erwarteten unterdurchschnittlichen Entwicklung hinsichtlich der sozio-ökonomischen Faktoren. Annahmen : Bei einer Baufinanzierung stellt sich die Frage: Kurze Zinsbindung wählen und von den aktuell enorm günstigen Zinsen von teils unter 1 Prozent profitieren? Das Risiko: Das Zinsniveau könnte zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung deutlich höher liegen als heute. Oder doch lieber Sicherheit und damit eine Zinsbindung, die so lange wie nur irgend möglich ist, wählen? Die Frage, was sinnvoller ist, kann nicht abschließend beantwortet werden. Denn niemand weiß, wie hoch die Zinsen in zehn oder 20 Jahren sein werden. In unseren Berechnungen sind wir (zunächst) hypothetisch von gleichbleibenden Zinsen über die gesamte Laufzeit ausgegangen, wie folgt:
Die Analyse-Methode von Immowelt In der Praxis bieten allerdings nicht alle Banken Darlehen mit so langer Zinsbindung an und wenn, wird oft ein hoher Zinsaufschlag verlangt. Derart niedrige Zinsen für langlaufende Darlehen gibt es nach unseren Recherchen bestenfalls bei so genannten Kombi-Darlehen, bestehend aus einem tilgungsfreien Hypothekendarlehen plus Bausparvertrag als Tilgungsbaustein. Deshalb haben wir in einem weiteren Rechenschritt untersucht, wie sich die Situation darstellt, wenn man zunächst ein Darlehen mit 15 Jahren Laufzeit abschließt und nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung abschließen muss. Hier ergab sich folgendes Bild: Aktuell (Stand: Januar 2018) bieten einige Anbieter Vollfinanzierungen mit 15 Jahren Laufzeit ab rund 1,8 Prozent Zinsen an. Die im Gegensatz zu unserer Annahme von 2,2 Prozent Zinsen ersparten 0,4 Prozent könnten demnach in die schnellere Tilgung des Darlehens investiert werden. Der Vorteil: Nach Ablauf von 15 Jahren ist die Restschuld geringer, mit der Folge, dass selbst bei einem höheren Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung die Monatsrate konstant bleiben kann und die Rückzahlung des Darlehens nach insgesamt 30 Jahren trotzdem gewährleistet ist. Konkret sind dies rund 3,4 Prozent für die Anschlussfinanzierung in 15 Jahren. Da die Restschuld des Darlehens nach 15 Jahren Laufzeit dann weniger als 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie beträgt und aktuell solche Realkredite rund 0,8 Prozent günstiger sind als 100-Prozent-en, lässt sich grob folgende Aussage treffen: Ist das Zinsniveau dann rund 2,4 Prozent höher im Vergleich zu heute, so ist die durch die Anschlussfinanzierung identisch zu der bei der von uns angenommenen fixen Vollfinanzierung zu 2,2 Prozent. Liegen die Zinsen in 15 Jahren niedriger, ist das Kaufen noch vorteilhafter als dargestellt, bei höheren Zinsen verschlechtert sich die Bilanz. Monatliche bei Kauf Die beinhaltet die Kosten für Zins- und Tilgungszahlungen sowie 150 Euro Rücklagen. Anfängliche Miete Die anfängliche Monatliche Miete stellt die Miethöhe zu Beginn des Vergleichszeitraums dar. Berechnungsgrundlage Datenbasis für die Berechnung der Kauf- und Mietpreise in den 79 größten deutschen Städten waren 163.300 Immobilien, die im Jahr 2017 auf immowelt.de inseriert wurden. Dabei wurden ausschließlich die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Die Preise geben den Median der angebotenen Immobilien wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Die Mietpreise sind Nettokaltmieten bei Neuvermietung.
Kontaktdaten Barbara Schmid Head of Corporate Communications Tel. +49 911 520 25-808 presse@immowelt.de www.twitter.com/immowelt www.facebook.com/immowelt Jan-Carl Mehles Team Leader Corporate Communications Tel. +49 911 520 25-808 presse@immowelt.de Immowelt AG Nordostpark 3-5 90411 Nürnberg Deutschland Tel. +49 911 520 25-20