Viel Lärm um nichts? Vergleich von Strassenlärm und Mietpreisen in der Klemens Rosin, Tagesanzeiger,
Inhalte Datengrundlagen Strassenlärm Nettomietpreise Aktuelle Situation Sind ruhige Stadtkreise teurer? Innerhalb Stadtkreisen: Sind ruhige Wohnlagen teurer? Lärmempfindlichkeit und Nettomietpreise Entwicklung seit 2004 Anstieg von Nettomietpreisen in Lärmempfindlichkeitsstufen Fallbeispiel «Weststrasse» static.panoramio.com
Datengrundlagen
Datengrundlage Nettomiete Nettomiete: Miete ohne Nebenkosten Einzelne Jahre Volkszählung 1990 Mietpreisstrukturerhebung 1998 Volkszählung 2000 Mietpreisstrukturerhebung 2003 Mietpreisstrukturerhebung 2006 Kontinuierliche Stichprobe Für Mietpreisindex Stichprobengrösse: 2200 Wohnungen Etwa 1% der Wohnungen Quartalsdaten von 2004 bis 2011
Strassenlärmkataster Berücksichtigte Lärmquellen Motorisierter Individualverkehr (Autos, Motorräder, Lastwagen, ) Motorisierter öffentlicher Verkehr (Tram, Bus, Glattal-, Forchbahn) Grundlage: Verkehrszählung auf Strassenabschnitten Validierung mit Lärmmessungen VBZ, Tagblatt
Emissionsmodell Lärm an der Quelle (Fahrzeuge) Durchschnittlicher Schalldruckpegel in db(a) Verrechnung verschiedener Lärmquellen AFS,
Immissionsmodell Lärmbelastungen an einem Empfangspunkt (Gebäude) Störungsmass: Beurteilungspegel in db(a) Modell Cadna A von Datakustik Reflexion, Schalldämmung 3D-Features Output Durchschnittliche Immissionen am Tag (6 bis 22 Uhr) Durchschnittliche Immissionen in der Nacht (22 bis 6 Uhr) Verfügbare Daten seit 1998 AFS, UGZ,
Aktuelle Situation: Strassenlärm und Nettomiete
Strassenlärm: Immissionen im Jahr 2010 Tag Nacht Strassenlärm in db(a)
Strassenlärm: Immissionen im Jahr 2010 Tag Nacht Strassenlärm in db(a)
Strassenlärm 2010: Gesamte Häufigkeit Häufigkeit 0.00 0.01 0.02 0.03 21% 26% Tag Nacht 0 20 40 60 80 db(a) Strassenlärm db(a)
Strassenlärm 2010: 12 Stadtkreise Gibt es Stadtkreise, die tagsüber laut, aber in der Nacht ruhig sind? 0.00 0.03 0.06 Kreis 1 0.00 0.03 0.06 Kreis 2 0.00 0.03 0.06 Kreis 3 0.00 0.03 0.06 Kreis 4 Tag Nacht 0 20 40 60 80 0 20 40 60 80 0 20 40 60 80 0 20 40 60 80 Häufigkeit 0.00 0.03 0.06 Kreis 5 0.00 0.03 0.06 Kreis 6 0.00 0.03 0.06 Kreis 7 0.00 0.03 0.06 Kreis 8 0 20 40 60 80 0 20 40 60 80 0 20 40 60 80 0 20 40 60 80 0.00 0.03 0.06 Kreis 9 0.00 0.03 0.06 Kreis 10 0.00 0.03 0.06 Kreis 11 0.00 0.03 0.06 Kreis 12 0 20 40 60 80 0 20 40 60 80 0 20 40 60 80 0 20 40 60 80 Strassenlärm db(a)
Jahr 2010: Nettomiete für eine 3 Zimmer-Wohnung Monatliche Nettomiete in Franken (Median) < 1100 < 1100 1299 < 1300 1499 1500
Ruhiger Stadtkreis = teurer Stadtkreis? 3 Zimmer-Wohnungen, Tag-Strassenlärm Nettomiete Fr/Monat Verteilung Median Tag-Strassenlärm db (A) Kumulierte Häufigkeit
Ruhiger Stadtkreis = teurer Stadtkreis? Median-Nettomiete 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer Median-Strassenlärm klp.ch, lernesingen.ch Tag-Strassenlärm Nacht-Strassenlärm
Innerhalb Stadtkreis: Ruhige Lage teuer? 3 Zimmer-Wohnungen Nettomiete Strassenlärm Gemeinnütziges Wohnen Privatwirtschaft
Lärmempfindlichkeit und Nettomietpreise
Empfindlichkeitsstufen Lärmschutzverordnung, Art. 43 Empfindlichkeitsstufen (ES) ES I: Erholungszonen ES II: Wohnzonen, öffentliche Bauten ES III: Wohn-, Gewerbezonen ES IV: Industriezonen Belastungsgrenzwerte Alarmwert (AW) Alarmwert -5 db(a) Immissionsgrenzwert (IW) < Immissionsgrenzwert UGZ UGZ
Jahr 2010: Nettomiete pro Zimmer Nettomiete pro Zimmer (Median) 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5 Zimmer Immissionsgrenzwert <Immissionsgrenzwert Alarmwert - 5 db(a) Alarmwert «wenig Strassenlärm» «viel Strassenlärm» Kleine Wohnungen: Tendenziell billiger bei viel Strassenlärm Grosse Wohnungen: Nicht billiger bei viel Strassenlärm
Entwicklung von 2004 bis 2010
Anstieg der Nettomiete seit 2004 90% Quantil 75% Quantil 50% Quantil Kleine Wohnungen: Geringe Zunahme der Miete bei viel Strassenlärm Grosse Wohnungen: Beträchtliche Zunahme der Miete auch bei viel Strassenlärm
Fallbeispiel «Weststrasse»
Weststrasse 1971 bis 2010: Autobahn-Zubringer Verkehr zwischen Bern/Basel und Chur Mehr als 1000 Autos und 100 Lastwagen pro Stunde (2008) «Auspuff der Nation» Weststrasse Tiefbauamt
Zeitlicher Überblick Seit 1971: Teil Westtangente der Planung als Provisorium; Projekt «Ypsilon» nicht realisiert 1973: Anwohnerverein Weststrasse erreicht Nachtfahrsperre 1996: Westumfahrung nur mit flankierenden Massnahmen 4. Mai 2009: Eröffnung neue Westumfahrung Zürich 2. August 2010: Sperrung für Durchgangsverkehr 2011/2012: Umbau zu Quartierstrasse mit Tempo 30 Tagesanzeiger, keystone Weststrasse im Wandel, Stadtentwicklung Zürich
Vergangenheit, Gegenwart, Zukunft Tiefbauamt
Gegenwart
Mögliche Auswirkungen Verkehrsreduktion etwa 90% Weniger Lärm, Luftschadstoffe Erhöhte Lebensqualität Veränderte Quartierstruktur Investitionen der Liegenschaftsbesitzenden Veränderung der Mietpreise? Tagesanzeiger, 11.02. 2011, Foto: Sabrina Bobst
Medienecho Tagesanzeiger, 11.2.2011
Wer wohnte an der Weststrasse? Altersstruktur und familiäre Situation (2005)
Zusammenhang zwischen Strassenlärm und Miete? Analysen und Daten Volkszählung 2010 ausstehend Mietpreisindex für kleinräumige Prozesse nicht geeignet Wie haben sich Mietpreise seit Bundesgerichtsentscheid zu flankierenden Massnahmen geändert (1996)? Besonderheiten Kleinräumige Besitzstruktur Über 70% der Parzellen im Privatbesitz Quartiererhaltungszone: Bestehende Baustrukturen erhalten Blockränder und Innenhöfe bleiben Tagesanzeiger, 11.02. 2011, Foto: Sabrina Bobst
Strassenlärm-Entwicklung 1998 2010 Kumulative Häufigkeit 1998 2010 Tag-Strassenlärm db(a)
Nettomiete-Entwicklung Kreis 3 Quartier Sihlfeld Statistische Zonen Weststrasse Jahre: 1990, 1998, 2000, 2003, 2006
Mietanstieg Vergleich mit Mietpreisindex der 2 Zimmer-Wohnungen Statistische Zonen Weststrasse (Median Nettomietpreis, private Eigentümer) Teuerung gemäss Mietpreisindex der 3 Zimmer-Wohnungen 4 Zimmer-Wohnungen
Lessons learned & Ausblick Mietpreismonitoring Flexible Erweiterung kleinräumige Mietpreisstrukturen Verdrängungsprozesse antizipieren Einflussfaktoren: Baujahr, Ausbaustandard, Zentrumsnähe Hedonisches Mietpreismodell Strassenlärmmodelle Modellstrukturunsicherheiten Vergleichbarkeit zwischen Modellen Zukunftsszenarien Wirtschaftliche Prosperität? Mehr Beschäftigte? Grössere Wohnbevölkerung? Erhöhter Druck auf Mietpreise?
Fazit
Zusammenfassung Aktuelle Situation Sind ruhige Stadtkreise teurer? Kein Zusammenhang zwischen Stadtkreisen ersichtlich Innerhalb Stadtkreisen: Sind ruhige Wohnlagen teurer? Kein Zusammenhang innerhalb Stadtkreisen ersichtlich Kleine Wohnungen: Tendenziell billiger bei viel Strassenlärm Entwicklung seit 2004 Bei viel Strassenlärm: Geringe Mietpreiszunahme bei kleinen, beträchtliche Mietpreiszunahme bei grossen Wohnungen Fallbeispiel «Weststrasse» In Vergangenheit keine übermässige Zunahmen ersichtlich Entwicklung in naher Zukunft? Viel Lärm um nichts?
Besten Dank! Martin Annaheim, Michael Böniger, Marianne Bosshard, Umwelt- und Gesundheitsschutz, Angela Fürst, Umwelt- und Gesundheitsschutz, Christian Hürzeler, Amt für Städtebau, Tagesanzeiger,