Service immobilien intern Info-Paket ii 11/05-02

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1 Service immobilien intern Info-Paket ii 11/05-02 Kündigung gegenüber Ex-Mieter - Kündigungsverzicht im Mietvertrag Bei diesem Dokument handelt es sich um ein Infopaket. Sie finden hier folgende Einzeldokumente: 1. BGH, Urteil vom , Aktenzeichen VIII ZR 14/04 2. BGH, Urteil vom , Aktenzeichen VIII ZR 27/04

2 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VIII ZR 14/04 URTEIL in dem Rechtsstreit Verkündet am: 16. März 2005 P o t s c h, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Nachschlagewerk: ja BGHZ: BGHR: nein nein BGB 242 Cd, 542 Zur Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, die nach dem Auszug eines Mitmieters allein gegenüber dem die Wohnung weiter nutzenden Mieter ausgesprochen worden ist (im Anschluß an BGH, Urteil vom 3. März VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797). BGH, Urteil vom 16. März VIII ZR 14/04 - LG Düsseldorf AG Langenfeld

3 - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 25. Februar 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 24. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 25. November 2003 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete gemeinsam mit seiner damaligen Lebensgefährtin vom Rechtsvorgänger der Klägerin ab dem 1. November 1990 eine Wohnung in L.. Die frühere Lebensgefährtin des Beklagten zog im September 1994 aus der Wohnung aus und teilte dies dem Rechtsvorgänger der Klägerin mit. Dieser sprach mit Schreiben vom 6. Mai 1997 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen bestehender Mietrückstände gegenüber dem Beklagten und dessen früherer Lebensgefährtin aus. Diese wandte sich daraufhin mit Schreiben vom 11. Mai 1997 erneut an den Rechtsvorgänger der Klägerin und

4 - 3 - bat ihn unter Hinweis darauf, daß sie sich bereits im September 1994 in seinem Büro gemeldet und den gemeinsamen Mietvertrag mit dem Beklagten gekündigt habe, um baldige Klärung der Angelegenheit. In der Folgezeit nahm der Rechtsvorgänger der Klägerin allein den Beklagten gerichtlich auf Zahlung von Mietrückständen in Anspruch. Die Klägerin, die im Jahr 1999 in das Mietverhältnis eintrat, kündigte dieses gegenüber dem Beklagten mit Schreiben vom 26. Juni 2001 zum 31. Juni 2002 sowie nochmals fristlos mit der Klageschrift vom 22. Juni 2002 im vorliegenden Rechtsstreit. Sie begehrt vom Beklagten die Räumung der Wohnung. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat auf die Berufung des Beklagten die Räumungsklage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Kündigungen der Klägerin seien unwirksam, da sie nur an den Beklagten, nicht jedoch auch an die Mitmieterin gerichtet gewesen seien. Die von der Klägerin behauptete Vereinbarung aus dem Jahre 1994 bzw. eine entsprechende konkludente Vereinbarung aus dem Jahr 1997 zwischen dem Rechtsvorgänger der Klägerin und der Mitmieterin reiche für ein Ausscheiden der letzteren aus dem Mietverhältnis nicht aus. Die Klägerin habe nicht substantiiert vorgetragen, daß der Beklagte an der behaupteten Vereinbarung mitgewirkt oder ihr später zugestimmt habe. Es sei auch nichts dafür ersichtlich, daß die

5 - 4 - Berufung des Beklagten auf seine fehlende Zustimmung zu der Entlassung der Mitmieterin aus dem Mietverhältnis treuwidrig sei. II. Die Revision der Klägerin ist begründet und führt zur Aufhebung und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen vom 26. Juni 2001 und 22. Juli 2002 seien deshalb unwirksam, weil sie nur an den Beklagten und nicht auch an die frühere Lebensgefährtin des Beklagten gerichtet gewesen seien. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden kann (BGHZ 26, 102). Danach bedurfte es einer Kündigung gegenüber der früheren Lebensgefährtin des Beklagten dann nicht, wenn diese im Zeitpunkt der Kündigungen bereits aus dem Mietvertrag ausgeschieden war. Dies verneint das Berufungsgericht mit der Begründung, für eine Entlassung der Mitmieterin aus dem Mietverhältnis sei die nach der Behauptung der Klägerin zwischen der Mitmieterin und dem Rechtsvorgänger der Klägerin bereits in den Jahren 1994 bzw getroffene Vereinbarung nicht ausreichend, weil der Beklagte ihr nicht zugestimmt habe. Dem kann nicht gefolgt werden. Es kann dahingestellt bleiben, ob sich bereits der Rechtsvorgänger der Klägerin mit dem von der Mitmieterin damals gewünschten Ausscheiden aus dem Mietverhältnis - ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten - einverstanden erklärt hatte. Jedenfalls hat die Klägerin, die im Jahr 1999 in den Mietvertrag auf der Vermieterseite eintrat und auf deren Einverständnis es seitdem ankommt, im vorliegenden Rechtsstreit ihr Einverständnis damit zum Ausdruck

6 - 5 - gebracht, daß die Mitmieterin seit deren Auszug aus der Wohnung auch aus dem Mietvertrag ausgeschieden ist. Einer entsprechenden Erklärung gegenüber der Mitmieterin, deren Wunsch, aus dem Mietverhältnis entlassen worden zu sein, unstreitig fortbesteht, bedurfte es nicht ( 151 BGB). Für die Wirksamkeit der von der Klägerin nur gegenüber dem Beklagten ausgesprochenen Kündigungen ist danach im vorliegenden Zusammenhang allein fraglich, ob die von der Mitmieterin begehrte und jedenfalls von der Klägerin akzeptierte Entlassung aus dem Mietverhältnis daran scheitert, daß der Beklagte seine Zustimmung dazu verweigert. Dies ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts zu verneinen. Ob ein zwischen dem Vermieter und einem Mitmieter geschlossener Aufhebungsvertrag zu seiner Wirksamkeit auch der Zustimmung des in der Wohnung verbleibenden Mieters bedarf, ist umstritten (BGH, Urteil vom 3. März VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 unter II 2 a m.nachw.), kann aber im vorliegenden Fall ebenso wie in dem genannten Senatsurteil offen bleiben. Denn dem Beklagten ist jedenfalls nach Treu und Glauben ( 242 BGB) die Berufung darauf verwehrt, daß er der Entlassung seiner früheren Lebensgefährtin aus dem Mietverhältnis nicht zugestimmt habe und weiterhin nicht zustimme (ebenso BGH, aao unter II 2 b zu einem ähnlich gelagerten Sachverhalt). Der Beklagte muß sich deshalb gegenüber der Klägerin so behandeln lassen, als habe er die Zustimmung zu einer Entlassung seiner früheren Lebensgefährtin aus dem Mietverhältnis, soweit eine solche Zustimmung erforderlich ist, erteilt. 2. Haben mehrere Mieter als Partner einer Lebens- oder Wohngemeinschaft gemeinsam eine Wohnung gemietet und zieht einer der Mieter aus, so wird diesem in der obergerichtlichen Rechtsprechung mit Recht ein Anspruch gegen den anderen Mieter eingeräumt, an der - für eine Beendigung des Mitverhältnisses grundsätzlich erforderlichen - gemeinsamen Kündigung mitzuwir-

7 - 6 - ken, sofern nicht berechtigte Interessen des anderen Mieters dem entgegenstehen (OLG Köln, WuM 1999, 521; KG, WuM 1992, 323; Emmerich/ Sonnenschein/Rolfs, Miete, 8. Aufl., 542 BGB Rdnr. 4 m.w.nachw.); dem Mieter, der die Wohnung nicht kündigen, sondern allein weiter nutzen will, bleibt es aber unbenommen, dieses mit dem Vermieter zu vereinbaren (OLG Köln, aao). Daraus folgt, daß der Mieter, der die Wohnung mit Einverständnis des Vermieters allein weiter nutzt und deshalb an einer Kündigung nicht mitwirkt, gegenüber seinen beiden Vertragspartnern - dem ausziehenden Mieter und dem Vermieter - nach Treu und Glauben verpflichtet ist, an einer der tatsächlichen Nutzung entsprechenden Vertragsänderung - der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm allein - mitzuwirken und dadurch der Entlassung des ausziehenden Mieters aus dem Mietverhältnis zuzustimmen. Gegen Treu und Glauben (venire contra factum proprium) verstößt der Mieter, der einerseits das Mietverhältnis nicht gemeinsam mit dem ausziehenden Mieter kündigt, sondern die Wohnung weiter nutzt, und der andererseits seine Zustimmung zur Entlassung des Mitmieters verweigert, ohne daß dies durch schutzwürdige Interessen gerechtfertigt wäre. Der in dieser Weise widersprüchlich handelnde Mieter muß sich gegenüber seinen Vertragspartnern so behandeln lassen, als habe er seine Zustimmung zur Entlassung des Mitmieters und zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm allein erteilt. So verhält es sich im vorliegenden Fall. Der Beklagte hat von der Möglichkeit, das Mietverhältnis gemeinsam mit seiner früheren Lebensgefährtin zu kündigen, keinen Gebrauch gemacht, sondern nutzt die Wohnung seit nunmehr zehn Jahren allein weiter. Er war und ist deshalb aufgrund des im Jahr 1990 geschlossenen Mietvertrages seiner Mitmieterin gegenüber und ebenso gegenüber dem Vermieter - dem Rechtsvorgänger der Klägerin und dieser selbst - verpflichtet, einer der tatsächlichen Nutzung der Wohnung durch ihn allein entsprechenden Vertragsänderung zuzustimmen und damit seine frühere Lebens-

8 - 7 - gefährtin aus dem ursprünglich gemeinsamen Mietverhältnis zu entlassen. Da der Beklagte diese Zustimmung verweigert, ohne daß dafür ein berechtigtes Interesse dargetan oder ersichtlich wäre, muß er sich nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als sei seine frühere Lebensgefährtin mit seiner Zustimmung aus dem Mietverhältnis entlassen worden und er damit Alleinmieter geworden. Die Kündigungen der Klägerin konnten deshalb wirksam dem Beklagten allein gegenüber ausgesprochen werden. III. Da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die Kündigungen der Klägerin durch einen Kündigungsgrund gerechtfertigt waren, ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers Dr. Frellesen Hermanns

9 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VIII ZR 27/04 Nachschlagewerk: ja URTEIL in dem Rechtsstreit Verkündet am: 6. April 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGHZ: BGHR: nein ja AGBG 9 Abs. 1 (jetzt BGB 307 Abs. 1 Satz 1) Bb, Ci BGB 573c In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. BGH, Urteil vom 6. April VIII ZR 27/04 - LG Braunschweig AG Braunschweig

10 - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Februar 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 23. Dezember 2003 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger mietete mit schriftlichem Vertrag vom 31. Oktober 2001 ab dem folgenden Tag von dem Beklagten eine Wohnung in dem Haus B. Straße in B.. Die Parteien vereinbarten eine monatliche Miete von 300 zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 100. In 2 des von dem Beklagten gestellten Formularvertrages ist unter der Überschrift "Mietdauer (Zutreffendes ankreuzen)" die Nr. 3 angekreuzt, die wie folgt lautet: "Vertrag auf unbestimmte Zeit mit beiderseitigem Kündigungsverzicht Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von 5 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der

11 - 3 - Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt." In diesem Text ist die Zahl 5 jeweils handschriftlich in eine durch einen Unterstrich gekennzeichnete Leerstelle eingefügt. Mit Schreiben vom 2. November 2001 kündigte der Kläger das Mietverhältnis "zum nächstmöglichen Zeitpunkt, d.h. bis spätestens ". Am 31. Januar 2002 übergab er dem Beklagten die Wohnungsschlüssel. Dieser vermietete die Wohnung ab Mitte März 2002 an einen neuen Mieter. In dem vorliegenden Rechtsstreit nimmt der Kläger den Beklagten auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Mietsicherheit sowie der seither angefallenen Zinsen in Anspruch. Insgesamt begehrt er Zahlung von 910,50 nebst Prozeßzinsen. Der Beklagte rechnet unter anderem in Höhe von 600 mit der von ihm beanspruchten Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des Monats März 2002 auf. Die Parteien streiten insbesondere darüber, ob der Kündigungsverzicht in 2 Nr. 3 des Mietvertrages wirksam und dementsprechend die Kündigung des Klägers unwirksam ist. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten, mit der dieser unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Abweisung der Klage begehrt hat, soweit er zur Zahlung von mehr als 310,50 verurteilt worden ist, zurückgewiesen. Mit der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision verfolgt der Beklagte sein zweitinstanzliches Begehren weiter.

12 - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in WuM 2004, 158 abgedruckt ist, hat ausgeführt: In Übereinstimmung mit der Auffassung des Amtsgerichts sei der von den Parteien vereinbarte befristete Kündigungsverzicht unwirksam. 573c Abs. 1 Satz 1 BGB erkläre eine Kündigungsfrist von drei Monaten für zulässig und verbiete in Abs. 4 eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung. Der Wortlaut des Gesetzes sei eindeutig. Soweit in der Begründung zum Mietrechtsreformgesetz eine andere Ansicht geäußert worden sei, beruhe dies auf einem Flüchtigkeitsfehler und sei nicht bindend. Das solle grundsätzlich schon deshalb so sein, damit Gesetze auch von Nichtjuristen verstanden werden könnten. II. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht ist das Berufungsgericht - unausgesprochen - davon ausgegangen, daß der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der von ihm erbrachten Mietsicherheit ( 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht in Höhe von 600 durch die Aufrechnung des Beklagten gemäß 387, 389 BGB erloschen ist. Dem Beklagten steht der insoweit zur Aufrechnung gestellte Anspruch aus 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des Monats März 2002 nicht zu, weil der Mietvertrag der Parteien durch die schriftliche Kündigung des Klägers vom 2. November 2001 gemäß 542 Abs. 1, 573c Abs. 1 BGB mit Ablauf des 31. Januar 2002 beendet worden ist.

13 - 5 - Die Kündigung war dem Kläger nicht durch den Kündigungsverzicht in 2 Nr. 3 des Mietvertrages verwehrt. 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, daß der vorbezeichnete Kündigungsverzicht gemäß 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB unwirksam ist. Wie dem Berufungsgericht bei Erlaß des angefochtenen Urteils am 23. Dezember 2003 noch nicht bekannt war, hat der Senat am Tag zuvor entschieden, daß die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des Kündigungsrechts durch eine Individualvereinbarung weder gegen 573c Abs. 4 BGB noch gegen 575 Abs. 4 BGB verstößt (Urteil vom 22. Dezember VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448). 573c Abs. 4 BGB ist danach schon deshalb nicht einschlägig, weil die Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des - hier gerade streitigen - Kündigungsrechts voraussetzt (Senatsurteil, aao unter II 1a). Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlußvereinbarungen. Vielmehr geht die Begründung des Regierungsentwurfs zu 575 BGB davon aus, daß das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festgelegten Zeitraum beiderseits ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks. 14/4553 S. 69; Senatsurteil, aao unter II 1 b). Im Anschluß daran hat der Senat inzwischen mehrfach entschieden, daß auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß in einem Formularmietvertrag grundsätzlich wirksam ist (Urteil vom 30. Juni VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; Urteil vom 14. Juli VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urteil vom 6. Oktober VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672). Da der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, daß nach der Reform des Mietrechts weiterhin die Möglichkeit besteht, das Recht zur ordentlichen Kündigung

14 - 6 - bei einem unbefristeten Mietvertrag für einen bestimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum auszuschließen, liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung im Sinne des 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht vor. 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift aus dem gleichen Grund nicht ein. Insbesondere schließt danach der Zweck des 573c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu sichern, einen Kündigungsverzicht nicht aus (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aao unter II 1 c; Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aao unter II 1). Letztlich hat der Senat in einem formularmäßigen beiderseitigen Ausschluß des Kündigungsrechts für ein bis zwei Jahre auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des 307 Abs. 1 BGB gesehen (Senatsurteile vom 30. Juni, 14. Juli und 6. Oktober 2004, aao). Mit dieser Rechtsprechung ist die Annahme des Berufungsgerichts, der Kündigungsverzicht in 2 Nr. 3 des Mietvertrags der Parteien sei schon gemäß 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB unwirksam, nicht zu vereinbaren. 2. Das Berufungsurteil stellt sich jedoch aus einem anderen Grund im Ergebnis als richtig dar ( 561 ZPO). 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß 9 Abs. 1 AGBG unwirksam, weil die Dauer des formularmäßigen Kündigungsverzichts von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. a) Nach Art Satz 1 EGBGB findet hier noch das AGB-Gesetz Anwendung, weil der Mietvertrag der Parteien am 31. Oktober 2001 und damit vor dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1. Januar 2002 geschlossen worden ist und das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2003 endete. b) Bei der Regelung in 2 Nr. 3 des formularmäßigen Mietvertrages handelt es sich um eine von dem Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbe-

15 - 7 - dingung im Sinne von 1 AGBG (jetzt 305 BGB). Dem steht nicht entgegen, daß die - hier in Rede stehende - Dauer des Kündigungsverzichts durch handschriftliche Ergänzung von zwei Leerstellen des im übrigen vorgedruckten Textes auf fünf Jahre festgelegt worden ist. Die Schriftart ist insoweit nach 1 Abs. 1 Satz 2 AGBG (jetzt 305 Abs. 1 Satz 2 BGB) ohne Bedeutung. Eine Formularklausel wäre allerdings hinsichtlich der Dauer des Kündigungsverzichts zu verneinen, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt ( 1 Abs. 2 AGBG; jetzt 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) oder gar von dem Kläger selbst nach seiner freien Entscheidung vorgenommen worden wäre (vgl. BGH, Urteil vom 13. November X ZR 135/95, WM 1998, 562 unter II 2 b; ferner Senatsurteil BGHZ 141, 108, 110). Das ist jedoch nicht der Fall. Der Beklagte hat insoweit selbst lediglich behauptet, der - von ihm vorbereitete - Mietvertrag sei mit dem Kläger durchgegangen worden; dabei habe dieser Gelegenheit gehabt, die einzelnen Vertragsbestimmungen zu prüfen. Das reicht für ein Aushandeln im Sinne des 1 Abs. 2 AGBG nicht aus (st.rspr. des BGH, z.b. BGHZ 143, 103, 111 f.). c) Der formularmäßige Kündigungsverzicht in 2 Nr. 3 des Mietvertrages ist nicht gemäß 8 AGBG (jetzt 307 Abs. 3 BGB) der Inhaltskontrolle nach 9 bis 11 AGBG (jetzt 307 bis 309 BGB) entzogen. Die dadurch festgelegte Mindestlaufzeit des Mietvertrages gehört nicht zu dem kontrollfreien Kernbereich (vgl. BGHZ 127, 35, 41 ff.; BGH, Urteil vom 26. März IV ZR 71/96, NJW 1997, 1849 unter 2 a zur Laufzeit von Versicherungsverträgen; so im Ergebnis auch BGH, Urteil vom 10. Februar XII ZR 74/91, WM 1993, 791 unter II zu einem Kabelanschlußvertrag mit mietvertraglichem Charakter). d) Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht von fünf Jahren benachteiligt den Mieter von Wohnraum in der Regel entgegen den Geboten von Treu und

16 - 8 - Glauben unangemessen und ist daher nach 9 Abs. 1 AGBG (jetzt 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam. Wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f.) hervorgehoben wird, kommt der Mobilität und Flexibilität in der heutigen modernen Gesellschaft zunehmende Bedeutung zu. Durch einen Kündigungsverzicht wird der Mieter jedoch in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, familiären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen seiner Lebensverhältnisse kann er den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen, selbst wenn die genannten Veränderungen unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten sind. Da die Miete mit Nebenkosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehrt, wird es dem Mieter auch kaum möglich sein, eine zweite Wohnung zu unterhalten, die seinen geänderten Bedürfnissen gerecht wird. Die Möglichkeit, gegebenenfalls einen geeigneten Nachmieter zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aao unter II 1 c), ist zu unsicher, um die erhebliche Beeinträchtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht auszugleichen. Da der beiderseitige Kündigungsverzicht aber insofern auch Vorteile für den Mieter hat, als er diesen über den durch 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters absichert, benachteiligt ein formularmäßiger Kündigungsverzicht den Mieter im Regelfall dann nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn erträglich ist. Angesichts dessen ist es von vorneherein ausgeschlossen, in Anlehnung an 544 Satz 1 BGB einen Kündigungsverzicht für die Dauer von 30 Jahre zuzulassen (so aber noch Lützenkirchen, ZMR 2001, 769, 770; Blank, ZMR 2002, 797, 801; anders inzwischen Lützenkirchen, MDR 2004, 926, 927; Blank in:

17 - 9 - Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., 575 Rdnr. 76). Auf der anderen Seite kommt es auch nicht in Betracht, die Dauer eines formularmäßigen Kündigungsverzichts unter Heranziehung von 11 Nr. 12 Buchst. a AGBG (jetzt 309 Nr. 9 Buchst. a BGB) auf lediglich zwei Jahre zu begrenzen. Abgesehen davon, daß diese Laufzeitregelung für bestimmte Dauerschuldverhältnisse nicht für Mietverträge gilt (BGH, Urteil vom 10. Februar XII ZR 74/91, WM 1993, 791 unter II 2 a m.w.nachw.), läßt das Gesetz selbst in 557a Abs. 3 BGB bei Staffelmietverträgen einen Ausschluß des Kündigungsrechts des Mieters für vier Jahre zu. Diese gesetzliche Regelung gibt ungeachtet dessen, daß sie dem Wortlaut nach nur für Staffelmietverträge gilt, einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist. Nach der Gesetzesbegründung zu 10 Abs. 2 MHG, der Vorgängerregelung des 557a BGB, erscheint es "unter Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim Abschluß eines Mietvertrages erforderlich, den Ausschluß des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen" (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Demgemäß ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters von Wohnraum in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Dies entspricht der überwiegenden Auffassung im Schrifttum, soweit dieses einen formularmäßigen Kündigungsverzicht für zulässig erachtet (z.b. Blank in: Blank/Börstinghaus, aao; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., 573c Rdnr. 3; Wiek, WuM 2004, 509, 511; Eckert, EWiR 2004, 1167, 1168; vgl. auch Börstinghaus in: Börstinghaus/Eisenschmid, MietPrax-AK, 573c BGB Nr. 9). Unter besonderen Umständen mag etwas anderes gelten. Dafür ist hier jedoch weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich. 3. Der formularmäßige Kündigungsverzicht in 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß 9 Abs. 1 AGBG insgesamt unwirksam, weil die Dauer

18 von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer verkürzten Dauer des Kündigungsverzichts kommt wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht (vgl. BGHZ 143, 103, 118 ff. m.w.nachw.). Unter diesen Umständen bedarf es keiner Entscheidung, ob der Kündigungsverzicht, wie von dem Kläger in den Vorinstanzen geltend gemacht, als überraschende Klausel gemäß 3 AGBG (jetzt 305c Abs. 1 BGB) nicht Vertragsbestandteil geworden ist (vgl. hierzu etwa Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731; Häublein, ZMR 2004, 252, 254). Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst