EHL Wohnen GmbH. Immodienstag Der Lagezuschlag. DI Sandra Bauernfeind FRICS 13. November Wir leben Immobilien.

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1 EHL Wohnen GmbH Immodienstag Der Lagezuschlag DI Sandra Bauernfeind FRICS 13. November Wir leben Immobilien. 1

2 Der Lagezuschlag Eigentümerstruktur 2017 * Quelle: Statistik Austria (neues Hochrechnungsverfahren ab Mikrozensus 2014), eigene Berechnungen 2

3 Der Lagezuschlag 3

4 Richtwert im Lauf der Zeit MRG Ausstattungskategorien - angem. MZ bei Kat. A 90 m² und Kat. B 130 m² MRG Novelle Kat - A angem. MZ innerhalb 6Monaten Neuvermietung WÄG Geburtsstunde DRG RichtWG aufgehoben MILG: Basis Durchschnitt des Vorjahres WRN 2009 zweijährige Indexanpassung MILG II: einmaliges Aussetzen der Indexierung 3. jähriger Veränderungszeitraum 4

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6 Lagezuschlag zulässig wenn: 1. außerhalb des Gründerzeitviertels 2. die Liegenschaft eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage 3. dem Mieter die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich in Schriftform bekannt gegeben werden. 6

7 2 Abs 3 RichtWG Die durchschnittliche Lage (Wohnumgebung) ist nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen, wobei eine Lage (Wohnumgebung) mit einem überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen (Wohnungen der Ausstattungskategorie D) aufgewiesen hat, höchstens als durchschnittlich einzustufen ist. 7

8 Als allgemeine Verkehrsauffassung wird die überwiegende Meinung der Allgemeinheit verstanden; Alltagstheorien und Gefühle widerspiegeln die Erfahrung des täglichen Lebens. 8

9 Nach dem AB ist bei der Lage nicht auf ganze Bezirke oder Stadtteile, sondern auf ein Gebiet abzustellen. Darunter werden mehrere Wohnblöcke oder Straßenzüge zu verstehen sein, für die diese gleichartige Gebäudecharakteristik festgestellt werden kann. Dirnbacher, Heindl, Rustler - Der Richtwertmietzins, Seite 56 9

10 Der Plan über die mietzinsrelevanten Gründerzeitviertel stellt nicht direkt auf Wohnblöcke oder Straßenzüge, sondern auf die sogenannten Zählbezirke und innerhalb dieser auf Zählgebiete ab. Dabei handelt es sich um räumlich kleinere Einheiten als Bezirke, für die statistisches Zahlenmaterial auf Grund der Häuser- und Wohnungszählung 1961 vorhanden war. Dirnbacher, Heindl, Rustler - Der Richtwertmietzins, Seite 56 10

11 In Wien wurde die Auswertung und Eingrenzung der Gründerzeitviertel vom Beirat vorgenommen. Dafür wurde die kleinste Gebietseinheit gewählt, für die ein statistisches Zahlenmaterial auf Basis der Häuser- und Wohnungszählung aus den Jahren 1961 bzw.1971 vorhanden war. Somit wurde nicht auf Wohnblöcke oder Straßenzüge abgestellt, sondern auf die sogenannten Zählbezirke und innerhalb dieser auf Zählgebiete. Das Stadtgebiet war 1961 in 220 Zählbezirke gegliedert. Auf jeden Zählbezirk entfielen durchschnittlich Wohnungen bzw Einwohner. 11

12 Zur Ermittlung der Durchschnittslage, des Lagezuschlages und des Lageabstriches wurde das Wiener Gemeindegebiet auf der Grundlage des 6 Abs 1 des Volkszählungsgesetzes, BGBl. Nr. 159/1950 in Zählbezirke und Zählgebiete aufgeteilt. Sodann wurden von der MA 18 die Gebiete mit durchschnittlicher Lage ermittelt und für die restlichen Zählgebiete durchschnittliche Grundkosten durch die MA 69 berechnet. 12

13 Im Ausschussbericht wird weiter ausgeführt, dass beim Lagekriterium nicht nur auf die für eine Bewertung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens wesentlichen Grundpreisverhältnisse, sondern auch auf typische Bebauungsmerkmale, wie eben eine gründerzeitliche Bebauung, abgestellt werden kann. Dies deshalb, weil diese Art der Bebauung sowohl in Wien und anderen Landeshauptstädten als auch in kleineren Städten in nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens gleichartig bewerteten Lagen (Wohngebieten) anzutreffen ist AB 1268 BlgNR 28. GP 13

14 Für Wien wird im Bericht insofern ein Versuch der Konkretisierung unternommen da diejenigen sogenannten Gründerzeitviertel, wie etwa die nahe des Gürtels gelegenen Wohngebiete der Bezirke 5., 15., 16., 17. und 18. sowie weite Teile der Bezirke 2., 12., und 20. vom Begriff der Durchschnittslage erfasst sind. Hingegen ist in kleineren Städten und Gemeinden die in 2 Abs 3 RichtWG beschriebene Art der gründerzeitlichen Bebauung und die damit verbundene Bewertung der Lage (Wohnumgebung) als durchschnittlich vor allem bei Siedlungsgebieten im räumlichen Zusammenhang mit größeren Gewerbe- und Industrieansiedlungen im selben Zeitraum anzutreffen. AB 1268 BlgNR 28. GP 14

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18 Zur Definition, was unter durchschnittlicher Lage zu verstehen ist, verweist 16 Abs 4 MRG auf 2 Abs 3 Richtwertgesetz. Danach ist die durchschnittliche Lage nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen, wobei eine Lage (Wohnumgebung) mit einem überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen (Wohnungen der Ausstattungskategorie D) aufgewiesen hat, höchstens als durchschnittlich einzustufen. OGH , 5 Ob 188/14d 18

19 Das Straßenverzeichnis der Gründerzeitviertel, abgebildet in Dirnbacher/Heindl/Rustler, Der Richtwertmietzins, stellt ein geeignetes Beweismittel zur Ermittlung dar, ob eine Liegenschaft in einem Gründerzeitviertel gelegen ist. Ein allfälliger Gegenbeweis ist zwar grundsätzlich zulässig, aber von demjenigen zu erbringen, der sich darauf beruft. OGH , 5 Ob 188/14d 19

20 Unter Zugrundelegung der Erläuterungen zum Ausschussbericht zum 3. Wohnrechtsänderungsgesetz (AB 1268 BlgNR 18. GP, 19) ist ein Lagezuschlag daher in Gründerzeitvierteln nicht ausgeschlossen, wenn sich die Wohnumgebung ( 2 Abs3 RichtWG) des fraglichen Hauses zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bereits entsprechend geändert hat. VfGH G 673/

21 4.3. Als Zwischenergebnis ist daher festzuhalten, dass die in 16 Abs 4 MRG für die Berücksichtigung eines Lagezuschlags geforderte Überdurchschnittlichkeit einer Lage (Wohnumgebung) nicht schon allein aus einem gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung höheren Grundkostenanteil der konkret zu bewertenden Lage abgeleitet werden kann. Es bedarf vielmehr einer Prüfung, ob im konkreten Einzelfall die Lage (Wohnumgebung) der Liegenschaft, auf der sich eine Wohnung befindet, nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens besser als die durchschnittliche Lage (Wohnumgebung) ist. 5 Ob 74/17v 21

22 5.2. Zur Beurteilung, ob eine konkrete Lage (Wohnumgebung) aufgrund ihrer Eigenschaften als besser als durchschnittlich zu qualifizieren ist, bedarf es eines wertenden Vergleichs mit anderen Lagen (Wohnumgebungen). Wobei es das Gebot der Beurteilung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens notwendig macht (und erlaubt), sich bei dieser Beurteilung von einem gleichsam mathematischen Verständnis des Wortes durchschnittlich, als dem Mittelwert aus einen gegebenen Grundgesamtheit (annähernd) entsprechend, zu lösen (offenbar aa Rosifka VbR 2017/33 [56 f]). Freilich stellt sich ungeachtet dessen die Frage, welches Gebiet dieser vergleichenden Beurteilung zugrunde zu legen ist, zumal es aus verschiedenen Blickwinkeln zu unterschiedlichen Bewertungen der Lagequalität ein- und derselben Wohnumgebung kommen kann. Auch Schinnagl/Gröschl (Jahrbuch Wohnrecht 2017, 157 [161]) und Rosifka (VbR 2017/33 [56 f]) werfen aus diesem Grund die Frage auf, ob die nach der Verkehrsauffassung und den Erfahrungen des allgemeinen Lebens zu ermittelnde Durchschnittslage gemeinde-, bezirks- oder sogar landesbezogen zu ermitteln sei; sie beantworten diese aber nicht. 5 Ob 74/17v 22

23 5.3. Nach Auffassung des erkennenden Senats bestimmt sich (auch) der geographische Bereich, der die zur Beurteilung der (Über-) Durchschnittlichkeit miteinander zu vergleichenden Lagen (Wohnumgebungen) umfasst, nach der allgemeinen Verkehrsauffassung. Entscheidend ist, welcher Bereich nach der Beurteilung des Wohnungsmarkts ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellt. Dieses Abgrenzungskriterium muss nicht mit politischen Grenzziehungen übereinstimmen und lässt daher, wie es unbestimmten Gesetzesbegriffen immanent ist (vgl 5 Ob 5/00x), einen gewissen Spielraum bei der Ermittlung der konkreten Lösung. Die Frage, ob Zuschläge zum Richtwertmietzins gerechtfertigt sind, hängt daher wie im Allgemeinen (RIS-Justiz RS [T1]; RS [T2]; 5 Ob 102/17m [Gründerzeitviertel]) auch in dieser Hinsicht grundsätzlich von den Umständen des Einzelfalls ab. 5 Ob 74/17v 23

24 5.4. Von diesen Grundsätzen ausgehend ist in Wien als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses entgegen der Auffassung des Rekursgerichts nicht regelhaft maximal der jeweilige Gemeindebezirk heranzuziehen, sondern es ist auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellen. Im vorliegenden Fall des im 5. Bezirk gelegenen Hauses sind das die innerstädtischen Gebiete mit der dafür typischen geschlossenen und mehrgeschossigen Verbauung. Im Vergleich zu diesen relevanten Lagen Wiens rechtfertigen die im vorliegenden Fall festgestellte Erschließung der Wohnumgebung des Hauses mit öffentlichen Verkehrsmitteln und die dort bestehenden Möglichkeiten der Nahversorgung die Annahme einer überdurchschnittlichen Lage im Sinne des 16 Abs 4 MRG nicht. Im Ergebnis bedarf daher die Beurteilung des Rekursgerichts keiner Korrektur. 5 Ob 74/17v 24

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27 Situation seit September Abgrenzung der Referenzgebiete 2. Lagezuschläge in den überdurchschnittlichen Lagen 27

28 Vorbemerkung zur neuen Karte: Die Herangehensweise zur allgemeine Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens bezüglich einer "Durchschnittslage" wurde in der Entscheidung des Obersten Gerichtshofes zur Zahl 5 Ob 74/17v neu definiert. Die bisher gängige Praxis zur Ermittlung der Durchschnittslage, mit einem Abstellen einzig auf den Wert des Grundkostenanteils, wurde als nicht Gesetzeskonform angesehen. 28

29 Aus Sicht der Stadt Wien konnte dem entsprochen werden, indem das Stadtgebiet auf Grund der baulichen Dichte in 3 Zonen eingeteilt wurde. Die Einteilung der Zonen erfolgte in eine mit: dichter Bebauung mittlerer Bebauung lockerer Bebauung 29

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31 In jeder dieser Zonen wurden 6 gleich gewichtete Merkmale berücksichtigt: öffentlicher Verkehr Bildung ärztliche Versorgung inkl. Apotheken Geschäftslokale Grünraum Grundkostenanteil 31

32 Aus Sicht der Stadt Wien sind dies die Bestandteile, die eine Bewertung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens widerspiegeln. Um zu einer Durchschnittlichkeit zu gelangen, wurde jedes der Kriterien 1. bis 5. je Adresse mit 0 beziehungsweise 1 bewertet, wobei eine Erreichbarkeit innerhalb eines Radius von 350 Metern zugrunde gelegt wurde. Um eine Ermittlung der durchschnittlichen Wohnumgebungen zu ermöglichen, wurden diese Bewertungen auf Zählgebiete zusammengefasst und unter Berücksichtigung der Grundkostenanteile ein Mittelwert gebildet. Durch diese Methodik entstanden Teilungen in jeder Zone, wobei nur in Lagen, die einen besseren Wert als den Mittelwert aufweisen, Lagezuschläge zur Anwendung kommen können. 32

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34 Zusammenfassung: Nachweis der Wohnumgebungsfaktoren einer überdurchschnittlichen Lage durch den VM - entsprechende Darlegung im Mietvertrag Referenzgebiet: jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellen. 34

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