NETTOANGEBOTSMIETEN IN WIENER ALTBAUTEN

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1 Lukas Tockner NETTOANGEBOTSMIETEN IN WIENER ALTBAUTEN EINE AUSWERTUNG VON 150 WOHNUNGSINSERATEN April 2013

2 Rund Wiener Haushalte leben in Altbaumietwohnungen Im Jahr 2011 gab es in Wien Hauptwohnsitze. Wien hat verglichen mit den restlichen Bundesländern in Österreich mit Abstand die höchste MieterInnenquote. Hauptwohnsitze in Wien 2011 Hauptwohnsitze in Eigentum und Verwandte der Eigentümer Hauptmiete Untermiete Sonstige Rechtsverhältnisse ,2% 74,1% 2,0% 3,7% Quelle: Mikrozensus, Statistik Austria. Der Anteil der Haushalte in Hauptmiete beträgt 74,1 Prozent. Die Kategorie Eigentum und Verwandte der EigentümerInnen hat dem gegenüber lediglich einen Anteil von 20,2 Prozent an den Hauptwohnsitzen. Sie gliedert sich in Hauseigentum mit einem Anteil von 6 Prozent, Wohnungseigentum mit einem Anteil von 13,6 Prozent und Verwandte der EigentümerInnen mit einem Anteil von 0,6 Prozent. Schließlich wohnen noch 2 Prozent der Wiener Haushalte in Untermiete und 3,7 Prozent wohnen in sonstigen Rechtsverhältnissen. Für diese Untersuchung sind insbesondere die Haushalte in den Altbaumietwohnungen von Interesse. In der folgenden Tabelle findet sich daher eine Aufschlüsselung der HauptmieterInnen nach VermieterInnentyp. Hauptmietwohnungen in Wien 2011 Privat vor 1945 errichtet Privat nach 1945 errichtet Gemeinde Genossenschaft Gesamt Quelle: Mikrozensus, Statistik Austria. Von den gut Haushalten die zur Hauptmiete in Wien leben befanden sich 2011 rund in privaten, vor 1945 errichteten Mietwohnungen. Das sind die klassischen Altbauten, die bis auf wenige Ausnahmen dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetztes und damit dem Richtwertmietzinssystem unterliegen. Private Mietwohnungen die nach 1945 errichtet wurden gibt es in der Hauptstadt rund In den Gemeindewohnungen gab es 2011 laut Mikrozensus rund HauptmieterInnenhaushalte und bei gemeinnützigen Bauvereinigungen rund Nun ist neben dem Bestand an Altbauwohnungen auch der jährliche Umschlag von eben diesen von Interesse. Die Daten des Mikrozensus ergeben einen etwas unscharfen Blick auf die jährlichen Neuvermietungen in den gerade beschriebenen Segmenten der Mietwohnungsversorgung. Neuvermietungen in Wien 2011 Privat vor 1945 errichtet Privat nach 1945 errichtet Gemeinde Genossenschaft Gesamt Gelb markierte Werte unterliegen Schwankungsbreiten die größer als +/- 20 % sind. Quelle: Mikrozensus, Statistik Austria.

3 In den privaten Wiener Altbaumietwohnungen gab es im Jahr 2011 schätzungsweise Neuvermietungen. Aufgrund der diesbezüglich geringen Stichprobe im Mikrozensus kann diese Zahl aber beträchtlichen Schwankungen unterliegen, die größer als +/- 20 Prozent sind. Ein Vergleich mit den Vorjahren zeigt, dass die Zahl der Altbauneuvermietungen doch gewissen Schwankungen unterworfen ist. Im Jahr 2010 betrug sie rund , im Jahr 2009 lediglich rund und im Jahr 2008 wiederrum etwa Das ergibt im mehrjährigen Durchschnitt etwa Neuvermietungen in Wiener Altbauten pro Jahr. Die Stichprobe der Erhebung Mit welchen Nettomieten sind diese Haushalte bei ihrem Wohnungswechsel konfrontiert? Der gesetzliche Richtwert liegt in Wien aktuell bei 5,16 /m². Dazu dürfen die VermieterInnen noch den Lagezuschlag verlangen, der im Wesentlichen zwischen 0 und 1,93 /m² variiert, lediglich im 1. Bezirk dürfen 5,72 /m² verlangt werden. Schließlich gibt es noch Zu- und Abschläge die mit den Ausstattungsmerkmalen der jeweiligen Wohnung variieren. Gibt es einen Lift, dann ist ein Zuschlag möglich, ebenso wenn die Wohnung vor dem Bezug frisch saniert wurde. Abschläge gibt es beispielsweise wenn kein Kellerabteil vorhanden ist, oder wenn die Wohnung in einem höheren Stock liegt und kein Lift vorhanden ist. Das Problem an der Sache ist, dass die Zuschläge weder im Gesetz geregelt sind und auch in den Mietverträgen nicht angeführt werden müssen. Das verschafft den VermieterInnen Spielraum und führt dazu, dass das Richtwertsystem keine effektive Mietzinsbegrenzung darstellt. Studien der Arbeiterkammer und des Österreichischen Instituts für Wirtschaftsforschung haben diesen Fakt mehrfach belegt. Rosifka / Postler haben 2010 gezeigt, dass bei 150 überprüften Altbaumietverträgen in 148 Fällen ein überhöhter Nettomietzins verlangt wurde (vgl. Rosifka / Postler 2010). Tockner hat 2012 dargelegt, dass die Nettomieten in Altbauten zwischen 2000 und 2010 beinahe dreimal so stark wie die allgemeine Teuerung gestiegen sind (vgl. Tockner 2012). Das Österreichische Institut für Wirtschaftsforschung hat ebenfalls 2012 festgestellt, dass österreichweit bei Neuvermietungen zwischen privaten Altbauwohnungen die dem Richtwertsystem unterliegen und freien Marktmieten kein Unterschied besteht (vgl. Kunnert / Baumgartner 2012). In Summe legen diese Studien den Schluss nahe, dass die VermieterInnen von Altbauwohnungen weitgehend ungeachtet des Richtwertsystems das Verlangen was der Markt hergibt. Um diesen Fakt weiter zu bekräftigen hat die Arbeiterkammer nun 150 Mietvertragsinserate für Altbauwohnungen in Wien analysiert. Um eine repräsentative Stichprobe für die die ganze Stadt zu erhalten wurde auf Basis der Gebäude- und Wohnungszählung 2001 der Statistik Austria eine Verteilung der Wohnungen auf die einzelnen Gemeindebezirke festgelegt.

4 In der Tabelle zeigt sich, dass die meisten Altbauten in den Bezirken Leopoldstadt, Landstraße, Rudolfsheim und Ottakring stehen. Weitere Bezirke mit einem großen Anteil an der Stichprobe sind Margareten, Alsergrund, Favoriten und Brigittenau. Altbauten in Wien nach Bezirken und der Gebäude- und Wohnungszählung 2001 Wohnungen vor 1919 errichtet Fallzahl bei einer Stichprobe von 150 Gesamt Innere Stadt Leopoldstadt Landstraße Wieden Margarethen Mariahilf Neubau Josefstadt Alsergrund Favoriten Simmering Meidling Hitzing Penzing Rudolfsheim Ottakring Hernals Währing Döbling Brigittenau Floridsdorf Donaustadt Liesing Kontrolle Quelle: Statistik Austria, GWZ 2001, Detailergebnisse Wien. Als Grundlage für die Stichprobe wurden die vor 1919 errichteten Wohnungen herangezogen. Der Grund dafür ist, dass in der Zwischenkriegszeit der Großteil der neu errichten Wohnungen in Wien Gemeindewohnungen waren und daher die relativen Anteile der Bezirke etwas verzerrt gewesen wären hätte man die vor 1945 errichteten Wohnungen herangezogen. Des Weiteren wurde bei der Erhebung der Inserate darauf geachtet, dass knapp die Hälfte der Angebote befristete Mietwohnungen darstellen. Das ergibt sich aus dem Durchschnitt der Neuvermietungen laut Mikrozensus, wo im Schnitt der Jahre 2008 bis 2010 rund 47 Prozent der Mietverträge in Wiener Altbauten befristet abgeschlossen wurden. Im Segment der Wiener Altbauwohnungen sind die Befristungen also weniger häufig als bei den gesamten privaten Mietwohnungen in Österreich, wo rund zwei Drittel der Verträge befristet abgeschlossen werden (vgl. Tockner 2012). Die Inserate wurden von einer großen österreichischen

5 Immobilienplattform im Internet in der 12. Kalenderwoche des Jahres 2013, das war die Woche vom 18. bis 22. März, erhoben. Ergebnisse der Auswertung Bei der Auswertung der 150 Altbauinserate wurden die diversen Ausstattungsmerkmale und der Lagezuschlag berücksichtigt. Vor allem wurden Erstbezug nach Sanierung, Stockwerkslage und Vorhandensein eines Liftes berücksichtigt. Damit ist es möglich die Zu- und Abschläge zum Richtwert aufgrund der Wohnungsmerkmale näher zu bewerten. In 43 von 150 Inseraten wurde explizit angeführt, dass ein Lift vorhanden ist. Laut Mietzinsrechner der Stadt Wien ist für einen Lift ein Zuschlag von 9,09 Prozent zum Richtwert zulässig. Das ergibt für den Lift einen Durchschnittszuschlag in der Höhe von 13 Cent pro Quadratmeter für die gesamte Stichprobe. Ebenso ergibt sich ein Zuschlag für jene 43 Wohnungen die im 2.Stock liegen und über einen Lift verfügen in der Höhe von 2 Cent. Für 107 Wohnungen die durchschnittlich im 2. Stock liegen und die über keinen Lift verfügen ergibt sich ein Abschlag von 9 Cent. Schließlich wurden bei 24 von 150 Inseraten explizit darauf verwiesen, dass die Wohnung frisch saniert wurde. Mit entsprechender Gewichtung ergibt sich daraus ein Zuschlag von 8 Cent pro Quadratmeter. Der gerechtfertigte Durchschnittszuschlag für die Stichprobe ergibt daher 15 Cent pro Quadratmeter. Dazu wurde noch ein durchschnittlicher Lagezuschlag berechnet, welcher mit vermieterfreundlichen 80 Cent pro Quadratmeter festgesetzt wurde. In Summe ergibt sich daraus ein zulässiger Nettomietzins für unbefristete Wohnungen in der Höhe von 6,11 pro Quadratmeter, das entspricht einem durchschnittlichen Zuschlag von 18,5 Prozent zum Richtwert. Bei befristeten Angeboten ist darauf noch der Befristungsabschlag von 25 Prozent anzuwenden, was eine zulässige Nettomiete von 4,58 pro Quadratmeter ergibt. In der Tabelle auf der folgenden Seite sind die Hauptergebnisse der Erhebung zusammengefasst. Bei den Berechnungen zur überhöhten Miete wurde jeweils eine 77 Quadratmeterwohnung herangezogen. Das ist die Durchschnittsgröße der angebotenen Wohnungen aufgrund der Stichprobe. Es zeigt sich, dass bei den 85 unbefristeten Inseraten im Schnitt 8,07 pro Quadratmeter Nettomiete verlangt wurden. Zulässig wären aber nur 6,11 gewesen. Das ist ein Aufschlag von 32 Prozent. Das ergibt für eine 77 Quadratmeterwohnung monatlich eine überhöhte Miete von 151, im Jahr summiert sich das auf stolze Zum Vergleich: Laut Hauptverband der Sozialversicherungsträger betrug das Nettomedianeinkommen von Unselbstständigen 2011 rund im Monat. Das heißt der mittlere Unselbstständige geht wenn er in eine der angebotenen unbefristeten Wohnungen zieht im Schnitt mehr als ein Monat für das Arbeiten, was sein Vermieter unzulässig an Nettomiete bezieht.

6 Unbefristete Inserate: zulässiger Richtwertmietzins und Angebotsmieten Zulässiger Richtwertmietzins unbefristet 6,11 Nettoangebotszins unbefristet (85 Inserate) 8,07 Differenz pro m² 1,96 Überhöhte Miete pro Monat 151 Überhöhte Miete pro Jahr 1811 Befristete Inserate: zulässiger Richtwertmietzins und Angebotsmieten Zulässiger Richtwertmietzins befristet 4,58 Nettoangebotszins befristet (65 Inserate) 8,3 Differenz pro m² 3,72 Überhöhte Miete pro Monat 286 Überhöhte Miete pro Jahr 3437 Quelle: AK Berechnungen. Noch krasser ist die Situation bei befristeten Altbauwohnungsinseraten. Hier wären lediglich 4,58 an Nettomiete zulässig, verlangt wurden aber im Schnitt 8,30. Das heißt die befristeten Inserate waren trotz Befristungsabschlag sogar teurer als die unbefristeten. Als Differenz zwischen der zulässigen und der angebotenen Nettomiete ergeben sich beachtliche 3,72 pro Quadratmeter. Entsprechend hoch ist die überhöhte Miete pro Monat. Sie beträgt 286, was in Summe im Jahr eine überhöhte Miete von ergibt. Das heißt der mittlere Unselbstständige geht im Jahr wenn er eine derartige befristete Wohnung anmietet mehr als zwei Monate für seinen Vermieter, der eine unzulässig hohe Miete vereinnahmt, arbeiten. Zusammenfassung Die Auswertung von 150 Altbauwohnungsinseraten zeigt, dass auf die Richtwertregelungen im Mietrechtsgesetz keine Rücksicht genommen wird und die Nettomieten den freien Mietzinsen sehr nahe kommen. Laut Immobilienpreisspiegel 2012 der Wirtschaftskammer beträgt der Nettomietzins bei frei vereinbarten Mieten 8,78 pro Quadratmeter. Die angebotenen Nettomieten sind im Durschnitt viel zu hoch, besonders krass ist die Situation bei befristet angebotenen Wohnungen. Das Richtwertsystem stellt keine effektive Begrenzung der Mieten dar. Aufgrund der angespannten Wohnungssituation in Wien, die ihren Grund in der außerordentlichen Bevölkerungsdynamik hat, ist man als Wohnungssuchender den VermieterInnen weitgehend ausgeliefert. Rund Haushalte ziehen jedes Jahr in Wien in eine Altbauwohnung. Damit diese Menschen zu einer gerechten und rechtmäßigen Miete kommen sind nun endlich Reformen im Mietrecht nötig.

7 Literatur Kunnert, Andrea und Josef Baumgartner (2012), Instrumente und Wirkungen der österreichischen Wohnpolitik, WIFO Studie im Auftrag der AK Wien, Wien. Rosifka, Walter und René Postler (2010), Die Praxis des Richtwertmietzinssystems, Studie der Arbeiterkammer Wien, Wien. Tockner, Lukas (2012), Mietensteigerungen in Österreich und Wien, Studie der Arbeiterkammer Wien, Wien.