04/2016. Bernhard Moshammer Lukas Tockner Mietensteigerungen in Wien und Österreich

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1 04/2016 Bernhard Moshammer Lukas Tockner Mietensteigerungen in Wien und Österreich 1

2 Diese Studie basiert auf Mikrozensus-Sonderauswertungen der Statistik Austria für die Arbeiterkammer Wien. 1. Hauptwohnsitze der Haushalte in Österreich 41% 10% 49% Eigentum Hauptmiete In Österreich gab es ,77 Mio. Hauptwohnsitze 49% (1,87 Mio.) davon standen im Eigentum der Bewohner, 41% (1,53 Mio.) lebten zur Hauptmiete und 10% (367 Tsd.) wurden als sonstige Rechtsverhältnisse kategorisiert. Sonstige Rechtsverhältnisse sind zur Untermiete sowie in Dienst- und Naturalwohnungen Wohnende, sowie Verwandte von EigentümerInnen. In dieser Studie werden die Hauptmietwohnungssegmente Gemeinde, Gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV) 1 und private Vermieterinnen und Vermieter betrachtet. Sonstige Rechtsverhältnisse werden nicht berücksichtigt. 41% 19% 40% Gemeindewohnung GBV-Wohnung Privat Die Analyse erfolgt nach Gebäudeeigentümertyp. Von den 1,53 Mio. Haushalten in Hauptmiete lebten 19% in Gemeindewohnungen, 40% in Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen und 41% in privaten Mietwohnungen. Rechtsverhältnis am Hauptwohnsitz in Österreich 2014 Sonstige Rechtsverhältnisse Hauseigentum Wohnungseigentum Gemeindewohnung GBV Privat sonstige B 70,2% 2,9% 1,0% 13,4% 3,7% 8,7% K 52,0% 6,7% 3,8% 17,7% 10,0% 9,8% NÖ 56,1% 7,5% 3,4% 13,9% 7,7% 11,4% OÖ 45,3% 7,2% 1,0% 21,8% 9,9% 14,9% S 36,9% 15,9% 1,4% 15,0% 19,1% 11,6% St. 47,0% 11,7% 3,4% 13,2% 15,7% 9,0% T 40,4% 16,7% 3,8% 9,9% 17,4% 11,8% V 43,6% 16,8% 2,2% 9,5% 19,9% 8,0% W 6,1% 13,7% 24,5% 19,4% 31,9% 4,4% 1 Umgangssprachlich häufig als Genossenschaftswohnungen bezeichnet. 2

3 In Österreich gibt es in punkto Wohnverhältnisse zwei Extrempole. Der Eigentumsanteil (Haus- und Wohnungseigentum zusammen) ist im Burgenland mit Abstand am höchsten, während er in Wien am niedrigsten ist. In Wien ist hingegen der Anteil der Gemeindewohnungen mit 24,5% aller Hauptwohnsitze am höchsten. Seit 2014 wird im Mikrozensus von der Statistik Austria ein neues Hochrechnungsverfahren angewandt, die vergangenen Werte wurden bis 2004 zurückreichend revidiert. Die in vergangenen AK Studien dargestellten Werte können somit von den hier genannten Zahlen abweichen. Des Weiteren sind die hier dargestellten Werte nach Quadratmetern gewichtet, dies kann zu leichten Abweichungen von den publizierten Daten der Statistik Austria führen, da diese Durchschnittswerte ohne Gewichtungen verwendet. Hauptwohnsitze der Haushalte in Wien % Eigentum 20% Hauptmiete 42% 32% Gemeindewohnung GBV-Wohnung 76% Sonstige Rechtsverhältnisse 26% Privat In Wien stehen nur 20% der Hauptwohnsitze im Eigentum ihrer Bewohnerinnen und Bewohner. 76% der Wiener Haushalte wohnen zur Hauptmiete und rund 4% in sonstigen Wohnverhältnissen lebten 42% aller Hauptmiethaushalte in privaten Mietwohnungen, 32% in Gemeinde- und 26% in GBV-Wohnungen. In den nachfolgenden Auswertungen wird bei privat vermieteten Wohnungen nach ihrem Errichtungsdatum unterschieden. Bei vor 1945 errichteten Wohnungen handelt es sich um die umgangssprachlichen Altbauten. Für Sie gilt, bis auf einige wenige Ausnahmen, das Mietrechtsgesetz (MRG) mit seinen Richtwertmieten. 2. Mietpreisentwicklung in Wien Entwicklung der Bruttomieten in Wien (Euro pro Quadratmeter) Die Bruttomiete setzt sich aus dem Nettohauptmietzins und den Betriebskosten zusammen, zu dem enthält sie 10% Umsatzsteuer (USt.). Bruttomieten pro m² in Wien im Hauptmietwohnungsbestand GBV Gemeinde Privat ges. Priv. vor 45 Priv. nach 45 Insgesamt ,48 6,25 8,02 7,42 10,02 7, ,60 5,34 6,01 5,60 7,53 5,71 3

4 2014 haben die Wienerinnen und Wiener durchschnittlich 7,09 Euro Bruttomiete pro Quadratmeter bezahlt. Gegenüber 2008 ist das ein Anstieg um 24% und somit doppelt so hoch wie Steigerung des allgemeinen Preisniveaus (VPI) im Vergleichszeitraum. Dieser Mietenanstieg ging vor allem vom privaten Sektor aus (das wird sich auch bei der bundesweiten Betrachtung zeigen). In Wien stiegen die Mieten bei den privaten Vermietern binnen sechs Jahren von 6,01 Euro pro Quadratmeter auf 8,02 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 34%. Wenn auch von unterschiedlichen Niveaus ausgehend, zeigen sich bei der Betrachtung des privaten Sektors differenziert nach Alt- und Neubau beim Preisanstieg praktisch keine Unterschiede. Wien Bruttomieten 40% 35% 30% 20% 15% 10% 5% 0% 16% 17% 34% 32% 33% 24% 12% Im gemeinnützigen Segment betrug die durchschnittliche Bruttomiete ,48 Euro pro Quadratmeter und ist damit in den letzten sechs Jahren um 16% gestiegen. Bei den Gemeindewohnungen betrug der Anstieg mit plus 17% geringfügig mehr, als im gemeinnützigen Segment. Die Mieten lagen mit durchschnittlich 6,25 Euro pro Quadratmeter im Schnitt um 23 Cent pro Quadratmeter unter dem Niveau von Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen. Entwicklung der Bestandshauptmietzinse inkl. Umsatzsteuer in Wien (Euro pro m²) GBV Gemeinde Privat ges. Priv. vor 45 Priv. nach 45 Insgesamt ,62 3,85 5,91 5,35 7,76 4, ,85 3,29 4,14 3,80 5,41 3,82 Der Anstieg der Bruttomieten wird von den Nettohauptmietzinsen getrieben (ein Trend der sich übrigens auch bei der gesamtösterreichischen Betrachtung zeigen wird). Im privaten Sektor stiegen die Hauptmieten in den letzten sechs Jahren um 43%, das ist mehr als drei Mal so stark wie die Inflationsrate. In punkto Anstieg lassen sich im privaten Sektor auch kaum Unterschiede zwischen vor und nach 1945 errichteten Gebäuden ausmachen. 4

5 Am wenigsten stiegen, wenngleich immer noch über der Inflationsrate, die Nettohauptmietzinse in Gemeindewohnungen, und zwar um 17%. Die Betriebskosten können mit einem durchschnittlichen Plus von 12% als Preistreiber ausgeschlossen werden. 50% 45% 40% 35% 30% 20% 15% 10% 5% 0% 20% 17% Wien Nettohauptmietzins 43% 41% 43% 30% 12% Mietniveau bei Neuvermietungen in Wien 2014/13 Bruttomieten bei Neuvertragsabschlüssen in Wien 2014/13 (Euro pro Quadratmeter): GBV Gemeinde Privat ges. Priv. vor 45 Priv. nach 45 Insgesamt Bruttomiete 7,09 7,74 10,69 10,33 11,24 9,46 In der Kategorie Neuvermietung werden bei der Statistik Austria nicht nur tatsächliche Neuvermietungen, sondern auch Eintritte in bestehende Mietverträge 2 erfasst. Das tatsächliche Mietniveau nur für Neuverträge liegt somit über den oben angegebenen Werten. 2014/13 lag der Bruttomietzins bei allen neu abgeschlossenen Mietverträgen in Wien bei durchschnittlich 9,46 Euro pro Quadratmeter. Im privaten Sektor lagen die Mieten zwischen 10,33 Euro pro Quadratmeter in Altbauten und 11,24 Euro pro Quadratmeter in nach 1945 errichteten Gebäuden. Mieterinnen und Mieter von GBV- Wohnungen zahlten im Schnitt 7,09 Euro pro Quadratmeter und in Gemeindewohnungen 7,7 Euro Miete pro Quadratmeter. Neumieterinnen und Neumieter privater Wohnungen zahlen durchschnittlich 38,1% mehr Miete als Neumieterinnen und Neumieter von Gemeindewohnungen. 2 Siehe 12 und 14 MRG 5

6 Anteil der Befristungen in Wien Gesamt Unbefristet Befristet Wien Befristungen bei Bestandsverträgen (in Tsd.) In absoluten Zahlen gab es 2014 um 44 Tsd. Haushalte mehr als Dieser Anstieg erfolgt praktisch ausschließlich im Segment der befristeten Mietverträge. Während sich die Zahl der unbefristeten Mietverträge in den letzten sechs Jahren um 0,5%, das sind 3 Tsd. Haushalte erhöhte, hat sich die Zahl der befristeten Mietverträge mit plus 45 Tsd. (rd. 73%) fast verdoppelt. Wien Befristungen bei Bestandsverträgen befristet unbefristet 9% 9% 10% 11% 15% 14% 14% 91% 91% 90% 89% 85% 86% 86% Wie sich in obigem Balkendiagramm zeigt, steigt der Anteil befristeter Mietverträge bei Bestandsverträgen stetig. Mittlerweile sind 14% aller Bestandsverträge befristet. Da die Gemeinde Wien ausschließlich unbefristet vermietet und auch gemeinnützige Bauvereinigungen in der Regel unbefristet vermieten wird dieser Anstieg vom privaten Sektor getrieben. 6

7 Wien Befristungen bei privaten Neuverträgen (in Tsd.) in Tsd Gesamt 25,2 27,3 22,1 28,6 26,9 35,2 29,9 Unbefristet 13,4 13,4 9,4 13,7 12,4 15,0 9,3 Befristet 11,8 13,8 12,7 14,9 14,5 20,3 20,6 Die Zahl der in Wien im privaten Sektor abgeschlossenen Neuverträge lag in den letzten sechs Jahren zwischen 22,1 Tsd und 35,2 Tsd Die Zahl der unbefristeten Neuverträge hat mit 9,3 Tsd den Tiefstwert in absoluten Zahlen erreicht. Gegenüber 2007 ist das ein Rückgang um mehr als 30%. Im Vergleich dazu hat sich die Zahl der befristeten Neuverträge in sechs Jahren von 11,8 Tsd auf 20,6 Tsd fast verdoppelt. Wien Befristungen bei privaten Neuverträgen befristet unbefristet 53% 49% 43% 48% 46% 43% 31% 47% 51% 57% 52% 54% 57% 69% Der Anteil befristeter privater Neuverträge nimmt, mit Ausnahme des Ausreißers 2009 stetig zu, trotz der im Zeitverlauf schwankenden Zahl der Neuvermietungen (siehe oben). Noch 2007 war die Mehrheit aller im privaten Segment abgeschlossenen Mietverträge unbefristete. Mittlerweile sind mehr als zwei Drittel aller im privaten Sektor abgeschlossenen Mietverträge befristet. 3. Bestandsmieten in Österreich Die Daten untermauern was viele Österreicherinnen und Österreicher schon geahnt hatten: Die Mieten sind in den letzten Jahren deutlich stärker als die Inflationsrate und die Löhne gestiegen! 7

8 30% 20% 15% 10% 5% 0% Österreich Brutto-, Nettohauptmietzins, Betriebskosten 22% 13% 12% 13% 12% In der obigen Abbildung sind der Anstieg der Bruttomieten, der Nettohauptmietzinse (NettoHMZ), der Betriebskosten, der Verbraucherpreise, des Medianlohns und der Baukosten (BKI) dargestellt. Die Bruttomieten sind in den letzten sechs Jahren um durchschnittlich 22% angestiegen, während die Inflationsrate 12% betrug und die Medianlöhne um 13% gestiegen sind. Die Baukosten sind im Vergleichszeitraum mit 12% ebenso stark wie die Inflation gestiegen und können somit als möglicher Kostentreiber ausgeschlossen werden. Mietensteigerungen in Österreich in den letzten sechs Jahren (Euro pro Quadratmeter) Anstieg Bruttomieten 5,54 6,75 21,9% Betriebskosten 3 1,63 1,84 13,4% Nettohauptmietzinse 3,91 4,90 25,4% Es zeigt sich, dass der Mietenanstieg praktisch ausschließlich vom Nettohauptmietzins (+) ausgeht. Der Nettohauptmietzins lag 2014 bei durchschnittlich 4,90 Euro pro Quadratmeter. Die Betriebskosten sind zwischen 2008 und 2014 um 13,4% von 1,63 Euro pro Quadratmeter auf 1,84 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Ein in etwa nur halb so starker Anstieg wie der des Nettohauptmietzinses. 3 Betriebskosten im Sinne des 21 MRG, das heißt Müllentsorgung, Wasser, Abwasser, Verwaltungsgebühren, Versicherungskosten, Hausbetreuung und Ähnliches. 8

9 Entwicklung der Bestandsbruttomieten in Österreich (Euro pro Quadratmeter) GBV Gemeinde Privat ges. Priv. vor 45 Priv. nach 45 Insgesamt ,12 6,05 7,62 7,12 8,14 6, ,25 5,09 5,97 5,50 6,52 5,54 Österreich Bruttomieten 40% 35% 30% 20% 15% 10% 5% 0% 17% 19% 28% 29% 22% 12% Wie die obige Grafik zeigt, haben sich die Bruttomieten in allen Segmenten deutlich über der Inflationsrate entwickelt. Die Mieten in GBV- und Gemeindewohnungen lagen 2014 mit 6,12 Euro bzw. 6,05 Euro Miete pro Quadratmeter unter dem Durchschnitt von 6,75 Euro pro Quadratmeter. In den letzten sechs Jahren sind die Mieten in diesen Segmenten jeweils um etwas weniger als einen Euro pro Quadratmeter gestiegen. In Prozent betrug der Anstieg im gemeinnützigen Segment 17% und bei Gemeindewohnungen 19%. Im privaten Sektor hingegen sind die Mieten in den letzten sechs Jahren um 28% angestiegen und liegen nun bei durchschnittlich 7,62 Euro pro Quadratmeter. Zwar ist das Mietniveau in vor 1945 errichteten Gebäuden mit 7,12 pro Quadratmeter unter dem Durchschnitt dieses Sektors, allerdings fiel der Anstieg mit 29% stärker aus als in nach 1945 errichteten Mietwohnungen mit freiem Mietzins. Wer privat wohnt, zahlt im Durchschnitt mehr Miete als im gemeinnützigen Wohnbau. 9

10 Entwicklung der Nettomieten in Österreich Österreich Nettohauptmietzinse 40% 35% 30% 20% 15% 10% 5% 0% 19% 19% 33% 36% 29% 12% Die Nettomieten stiegen zwischen 2008 und 2014 um durchschnittlich und damit mehr als doppelt so stark wie das Preisniveau. Am stärksten fiel der Anstieg bei privat gemieteten Wohnungen, mit durchschnittlich 33%, aus und hier wiederum besonders stark in vor 1945 (und unter die volle Anwendung des MRG fallenden) errichteten Gebäuden mit 36%, aus. Anteil der Befristungen in Österreich Österreich Befristungen bei Bestandsverträgen (in Tsd.) Befristet Unbefristet Gesamt Von den 1,53 Mio. Hauptmieterinnen und Hauptmietern 2014, hatten 81 % (1,25 Mio.) unbefristete und 19% (287 Tsd.) befristete Mietverträge. Zum Vergleich, im Jahr 2008 hatten noch 86% (1,2 Mio.) der Mieterinnen und Mieter unbefristete und 14% (203 Tsd.) befristete Mietverträge. In den letzten sechs Jahren hat der Anteil der Befristungen somit um 5 Prozentpunkte zugenommen. Während zwischen 2008 und 2014 die Zahl der Mieterinnen und Mieter um 9,6% zunahm, stieg die Zahl derer, die nur befristete Mietverträge haben um 34,2%. Da unbefristete Mietverträge nicht in befristete Mietverträge umgewandelt werden können, geht dieser Anstieg nur von den Neuvermietungen aus. 10

11 Österreich Befristungen bei Bestandsverträgen befristet unbefristet 14% 15% 14% 16% 18% 18% 19% 86% 85% 86% 84% 82% 82% 81% wurden 90% aller lediglich befristeten Neuverträge im privaten Sektor abgeschlossen. Viele Gemeinden und gemeinnützige Bauvereinigungen vergeben fast ausschließlich unbefristete Mietverträge. Während 2007 noch 62% der neu abgeschlossenen Mietverträge unbefristet und 38% befristet waren, waren 2013 nur noch 55% der Neuverträge unbefristet und 45% der Neuverträge befristet. Somit hat der Anteil der befristeten Neuverträge in sechs Jahren um sieben Prozentpunkte zugenommen. Aus diesem Grund, wird nun auf die Befristungen im privaten Sektor näher eingegangen. Österreich Befristungen bei privaten Neuverträgen (in Tsd.) Befristet 47,9 50,2 45, 45,7 54,2 52,5 62,5 65,0 Unbefristet 34,8 31,8 28,4 38,7 34,2 35,3 32,6 Gesamt 82,7 82,0 74,1 92,9 86,8 97,8 97,6 Die Detailbetrachtung zeigt, dass die zunehmende Zahl befristeter Verträge vor allem vom privaten Sektor ausgeht. Zwischen 2007 und 2013 nahm die Zahl der Befristungen bei Neuverträgen um 9 Prozentpunkte zu. Waren 2007 noch 58% der privaten Neuverträge befristet, waren es %. Ein Trend der relativ unabhängig von der Zahl der neu vermieteten Wohnungen ist. Der Anteil befristeter Mietverträge bei Neuverträgen im privaten Sektor ist zwar in nach 1945 errichteten Gebäuden weiterhin höher, allerdings ist der Zuwachs im Altbausegment stärker. Zwischen 2007 und 2013 hat der Anteil befristeter Neuverträge in Altbauten um 11 Prozentpunkte von 53% auf 64% zugenommen, im gleichen Zeitraum stieg dieser bei nach 1945 errichteten Gebäuden nur um 6 Prozentpunkte von 62% auf 68%. Zum Vergleich, der Anteil befristeter Mietverträge bei Neuverträgen lag 2013 in Altbauten bei 64% während er in nach 1945 errichteten Gebäuden bei 68% lag. 11

12 Österreich Befristungen bei privaten Neuverträgen befristet unbefristet 42% 39% 38% 42% 39% 36% 33% 58% 61% 62% 58% 61% 64% 67% Konsequenzen/Schlussfolgerungen Die Entwicklungen, die Tockner (2012) für den Zeitraum festgestellt hat, setzen sich fort. Die Mieten sind wieder, und hier vor allem im privaten Sektor, über der Inflationsrate gestiegen. Des Weiteren setzt sich die Zunahme des Anteils befristeter Verträge im privaten Sektor ebenso fort. Das hat nachteilige wirtschaftliche Konsequenzen für die Mieterinnen und Mieter. Sie haben weniger Geld für andere Konsumausgaben zur Verfügung, was auch vom gesamtwirtschaftlichen Standpunkt her als sehr problematisch zu werten ist. Gstach (2005) schätzt, dass eine reale gesamtwirtschaftliche Mietensteigerung um 10% das Konsumniveau um 2% reduziert. Für die Schätzperiode von 10 Jahren ( ) betrug der dadurch verursachte Konsumverlust 4 Mrd. Euro. Damals bedeutete 4 Mrd. Euro Konsumverlust laut Auskunft des WIFO einen Verlust von mind Arbeitsplätzen. 4. Zusammenfassung Mieten steigen deutlich stärker als das Preisniveau Weit überproportionaler Anstieg im privaten Sektor Anstieg geht vom Nettohauptmietzins aus, Betriebskostensteigerungen nicht maßgeblich Zahl der Befristungen im privaten Sektor steigt dramatisch Die Mieten sind in den Jahren deutlich über der Inflationsrate gestiegen. Besonders deutlich war der Anstieg im privaten Sektor. Im Wiener Hauptmietwohnungsbestand lag der Anstieg bei GBV- und Gemeindewohnungen leicht unter, im privaten Sektor hingegen deutlich über dem Bundesschnitt. Bei den privaten Mietwohnungen in Wien haben die Nettohauptmietzinse binnen sechs Jahren um durchschnittlich 43% zugenommen, während die Inflationsrate im gleichen Zeitraum 12% betrug. Österreichweit stiegen die Bestandsnettohauptmietzinse um durchschnittlich, im privaten Sektor um 33%. 12

13 Beim Mietpreisanstieg zeigt sich kaum ein Unterschied zwischen Mietwohnungen in privaten Altbauten und sonstigen privat vermieteten Wohnungen. Die Betriebskosten sind im gleichen Zeitraum in etwa gleich stark wie die Inflation gestiegen. Der Baukostenindex zeigt eine ähnliche Entwicklung. Betriebskosten und Baukosten sind daher nicht für den starken Mietenanstieg verantwortlich. Der starke Preisanstieg bei privaten Mietwohnungen unabhängig vom Errichtungsjahr unterstreicht was auch schon Tockner (2015) und Rosifka und Postler (2010) festgestellt haben: das MRG wird von Vermieterinnen- und Vermieterseite in der Regel nicht eingehalten. 5. AK Forderungen Das Ziel, leistbarer Wohnraum für alle ArbeitnehmerInnen, soll durch ein Bündel folgender Maßnahmen erreicht werden: Schaffung eines möglichst einheitlichen Mietrechts durch weitgehende Auflösung der vielseitigen Anwendungsbereiche Klare Mietzinsobergrenzen: ein bundesweit einheitlicher Basishauptmietzins, der sich an einer klar definierten Normwohnung orientiert; gesetzlich der Art und der Höhe nach klar geregelte Zu- und Abschläge, sodass sich Vermieter/Hausverwalter und Mieter ohne Beiziehung eines Sachverständigen die zulässige Miete ausrechnen können; Zuschläge sollten nicht windfall profits sein, sondern aus besonderen Investitionen des Vermieters resultieren. Weg mit den Befristungen: Befristungen sollen nur noch bei Eigenbedarf zulässig sein Ziel eines fairen Mietrechts muss sein, den Familien bessere Wohnverhältnisse, mehr Rechtssicherheit und leistbares Wohnen zu ermöglichen sowie ihnen den Erhalt der sozialen Netze und des städtischen/schulischen und gesellschaftlichen Umfeldes zu gewährleisten. Betriebskosten senken: Grundsteuer und Versicherungskosten aus dem gesetzlichen Betriebskostenkatalog streichen; die Grundsteuer ist eine Vermögenssteuer, die mit der Nutzung durch die Mieter nichts zu tun hat. Die Kosten der Versicherungen stellen ebenfalls keine Betriebskosten im eigentlichen Sinn dar; die Versicherungsprämien sind den Erhaltungskosten zuzuordnen. Klare Regeln bei Erhaltungspflichten der Mieterinnen und Mieter: Erhaltungspflicht bei der Vermieterin oder beim Vermieter, mit Ausnahme von Bagatellreparaturen Errichtung von mind geförderten Wohnungen pro Jahr in Wien in der nächsten Dekade Aufstockung und erneute Zweckbindung der Wohnbauförderungsmittel Wohnbauinvestitionsbank für den sozialen Wohnbau umsetzen 13

14 Quellen: Daten: Sämtliche Daten stammen aus dem Mikrozensus der Statistik Austria, manche dieser Daten sind Teil einer Sonderauswertung der Statistik Austria für die Arbeiterkammer Wien. Literatur: Gstach, Dieter (2005): Der Einfluss steigender Wohnungsmieten auf den Konsum, Studie für die AK Wien, Wien: Kammer für Arbeiter und Angestellte. Rosifka, Walter und René Postler (2010): Die Praxis des Richtwertmietzinssystems, Studie der Arbeiterkammer Wien, Wien. Statistik Austria (2015): Wohnen Zahlen, Daten und Indikatoren der Wohnstatistik, Wien. Tockner, Lukas (2012): Mietensteigerungen in Österreich und Wien, Studie der Arbeiterkammer Wien, Wien. Tockner, Lukas (2015): Nettoangebotsmieten in Wiener Altbauten, Studie der Arbeiterkammer Wien, Wien. 14