Kosten des Wohnens in der Steiermark

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1 Kosten des Wohnens in der Steiermark Monkey Business Fotolia AK Steiermark, Abteilung Marktforschung 2015 Eine Analyse zu den Mieten und Betriebskosten Meine AK. Ganz groß für mich da. AK-Hotline T

2 Inhaltsverzeichnis 1. Beweggründe und grundlegende Definitionen Anzahl und Größe der Wohnungen Brutto- und Nettomieten der Gemeinde-, Genossenschaftsund privat vermieteten Wohnungen Interpretation Exkurs: Vergleich der Aufwendungen dreier Wohnungen Jährliche Kosten allgemein Betriebskosten Instandhaltungskosten Resümee Schlussbetrachtungen und Forderungen Quellen Abbildungs- und Tabellenverzeichnis Grafik 1: Verteilung der Wohnformen in der Steiermark... 5 Grafik 2: Anzahl der Wohnungen im Vergleich... 6 Grafik 3: Vergleich Wohnungsgrößen und in m²... 7 Tabelle 1: Mietenanstieg im Vergleich und... 8 Tabelle 2: Anstieg der Betriebskosten im Vergleich und... 8 Grafik 4: Vergleich der Nettomieten pro Quadratmeter Mietverhältnisse... 9 Grafik 5: Vergleich der Nettomieten pro Quadratmeter Befristung Tabelle 3: Vergleich befristeter und unbefristeter privater Mietverträge Bruttomiete Tabelle 4: Vergleich befristeter und unbefristeter privater Mietverträge Nettomiete Grafik 6: Vergleich der Nettomieten pro Quadratmeter Baujahr Tabelle 5: Vergleich von Mieten in Altbauten und in Neubauten Bruttomieten Tabelle 6: Vergleich von Mieten in Altbauten und in Neubauten Nettomieten Grafik 7: Vergleich des Anstiegs der Nettomieten mit Inflation & Tariflohnsteigerung Grafik 8: Vergleich des Anstiegs der Betriebskosten mit dem Anstieg der Nettomiete... 13

3 Grafik 9: Anzahl Gemeindewohnungen Kategorie A und gesamt Tabelle 7: Mietenanstieg bis Gemeindewohnungen in der Steiermark Tabelle 8: Privat vermietete Wohnungen in der Steiermark Grafik 10: Verteilung der Kosten Wohnung A (Eigentumswohnung), Grafik 11: Verteilung der Kosten in Wohnung B (sanierte Eigentumswohnung), Grafik 12: Verteilung der Kosten in Wohnung C (Genossenschaftswohnung), Grafik 13: Jahreskosten pro m² der Wohnungen, Tabelle 9: Anstieg der Kosten 2009 bis in den Wohnungen A, B und C Tabelle 10: Die jeweils 5 größten Betriebskosten im Vergleich... 21

4 1. Beweggründe und grundlegende Definitionen Wohnen gehört zu den Grundbedürfnissen unserer Gesellschaft und gleichzeitig zu den größeren Ausgaben eines Haushaltes. Daher wundert es nicht, dass Fragen rund ums Wohnen und den diesbezüglichen Kosten einen wesentlichen Teil der an die Arbeiterkammer herangetragenen Anfragen darstellen. Ebenso ist es aus interessenpolitischer Sicht notwendig, über die Entwicklung der Kosten im Wohnbereich Bescheid zu wissen, vor allem wenn das Wohnen subjektiv betrachtet teurer wird. Deshalb und auch zur Überprüfung der Mietensteigerung werden in dieser Arbeit steirische Mikrozensusdaten der Statistik Austria von hinsichtlich der Anzahl der Wohnungen, der Mietpreise und der Betriebskosten in der Steiermark ausgewertet wobei Prozentzahlen auf eine Kommastelle gerundet wurden und interpretiert. Der Mikrozensus ist eine Erhebung der Statistik Austria, in deren Rahmen in jedem Quartal rund Haushalte befragt werden. 1 Der dafür herangezogene Datensatz der Statistik Austria bezieht sich ausschließlich auf Hauptmietwohnungen in der Steiermark. Darunter versteht man gemietete Wohnungen, in denen die MieterInnen ihren Hauptwohnsitz haben und in denen laut Zentralem Melderegister mindestens eine Person gemeldet ist. Es werden alle allein oder als Wohngemeinschaft lebenden Personen umfasst; Anstaltshaushalte (wie z. B. Pflegeheime, Internate, Gefängnisse etc.) sind jedoch ausgenommen. Weiters werden 3 Gruppen 2 von der Statistik Austria unterschieden: - Hauptmiete einer Gemeindewohnung: Die Gemeinde ist Eigentümerin des Mietshauses, in dem sich die Wohnung befindet. - Hauptmiete einer Genossenschaft oder gemeinnützigen Bauvereinigung: Dazu zählen auch Bauträger wie die BUWOG sowie Wohnungen in Miete mit Kaufoption. - andere (bzw. sonstige oder private) Hauptmieten, worunter Wohnungen fallen, die von einer privaten oder sonstigen juristischen Person vermietet werden. Innerhalb der jeweiligen Gruppe wird zudem unterschieden, ob die Wohnungen vor oder nach 1945 erbaut wurden. Es handelt sich bei der Angabe der Mietverhältnisse 1 Vgl. Statistik Austria Wohnen Zahlen, Daten und Indikatoren der Wohnstatistik, S Ebenda, S. 74f. 3

5 um eine Jahresbetrachtung, wobei auch zwischen befristeten und unbefristeten Mietverhältnissen differenziert wird. Die quadratmeterbezogene Miete wird in der Mikrozensusbetrachtung sowohl inklusive Betriebskosten ( Bruttomiete ) als auch ohne Betriebskosten ( Nettomiete ) angegeben, wobei unter Bruttomiete die an die Hausverwaltung gezahlte Miete inklusive Betriebskosten, jedoch ohne Heizungs- und Warmwasserkosten oder Kosten für Garagen- und Abstellplätze verstanden wird; die Umsatzsteuer ist in dem Betrag enthalten. Die Nettomiete bezeichnet den Mietzins inklusive Umsatzsteuer, jedoch ohne Betriebskosten. Die Nettomiete wird aus den an die Hausverwaltung geleisteten Zahlungen abzüglich Betriebskosten und Zahlungen für Heizung, Warmwasser und Garagenabstellplätze berechnet. 3,4 3 Ebenda, S. 68ff. 4 Für Vergleiche mit Werten aus der Vergangenheit ist zu beachten, dass mit dem 4. Quartal seitens der Statistik Austria ein neues Hochrechnungsverfahren angewendet wurde, da sich einerseits Rahmenbedingungen geändert hatten, andererseits die Anzahl der Erwerbstätigen leicht überschätzt und die Anzahl der Arbeitslosen leicht unterschätzt wurde. Im Vergleich mit früheren Publikationen kann es daher beim Mikrozensus zu leichten Änderungen kommen (Methodische Hinweise, S. 78ff). 4

6 2. Anzahl und Größe der Wohnungen gab es in der Steiermark Hauptwohnsitzwohnungen 5, davon wurden ca. ein Drittel in Mietverhältnissen bewohnt % davon waren Gemeindewohnungen, 41 % Genossenschaftswohnungen und 49 % waren Wohnungen privater VermieterInnen 7. Von den Hauptmietwohnungen in der Steiermark waren (79,8 %) unbefristet und (20,2 %) befristet vermietet. 8 Grafik 1: Verteilung der Wohnformen in der Steiermark Hauptwohnsitzwohnungen 59% Eigentum 33% Mietwohnungen 8% Sonstige 10,5% Gemeindewohnungen 40,9% Genossenschaftswohnungen 48,6% Private Mietwohnungen Quelle: Statistik Austria, Wohnen ; Statistik Austria, Mikrozensus Die durchschnittliche Haushaltsgröße in der Steiermark betrug 2,28 Personen; 34,9 % der Haushalte waren Einpersonenhaushalte. 9 95,3 % der Hauptwohnsitzwohnungen in der Steiermark fielen in die Ausstattungskategorie A, d. h. diese waren mit Bad/Dusche, WC und Zentralheizung (oder einer gleichwertigen Heizung) ausgestattet. 4,1 % entfielen in die Kategorie B, die zwar über ein Bad/Dusche und ein WC verfügen, aber keine oder nur eine Einzelofenheizung. Wohnungen der Kategorien C oder D besitzen keine 5 Vgl. Statistik Austria Wohnen Zahlen, Daten und Indikatoren der Wohnstatistik, S.19, Übersicht 1. 6 Ebenda, S. 21, Grafik 1. 7 Ebenda, S. 24, Grafik 5. 8 Ebenda, S. 37, Übersicht 9. 9 Ebenda, S. 25, Übersicht 4. 5

7 Badegelegenheit oder kein WC und nehmen in der Steiermark einen zu kleinen Anteil ein. 10 Die Anzahl der Hauptmietverträge in der Steiermark stieg von ca im Jahr auf im Jahr, was einem Anstieg von 12,9 % entspricht. gab es in der Steiermark Genossenschaftswohnungen, Gemeindewohnungen und privat vermietete Wohnungen. Während die Anzahl von privat vermieteten (+15,8% zwischen und ) und Genossenschaftswohnungen (+18,6%) stark anstieg, sank die Anzahl von Gemeindewohnungen von auf , das sind -13,2%. Eine Begründung dafür ist der Auswertung der Statistik Austria nicht zu entnehmen. Bei Wohnungen der Kategorie A stieg die durchschnittliche Anzahl der Hauptmietverträge um 20,3 % an. Auch die Anzahl von privat vermieteten (+22,9%) und Genossenschaftswohnungen (+24,6%) stieg an, die Anzahl von Gemeindewohnungen hingegen sank um 2,6 %. Grafik 2: Anzahl der Wohnungen im Vergleich Anzahl in 1000 Stk. 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0, Genossenschaft gesamt Gemeinde gesamt Privat gesamt Im Mikrozensus wurde auch die durchschnittliche Größe pro Wohnung abgefragt. Während im Jahr die durchschnittliche Wohnungsgröße der Hauptmietverträge bei 66,7 m² lag, lag diese im Jahr bei 66,1 m². Genossenschaftswohnungen waren durchschnittlich 66,4 m² groß, privat vermietete Wohnungen hatten durchschnittlich eine Größe von 66,5 m². Gemeindewohnungen waren etwas kleiner 10 Ebenda, S. 28, Übersicht 5. 6

8 und wiesen eine Fläche von 62,5 m² auf. Während Gemeindewohnungen von bis um durchschnittlich 3,3 m² größer wurden, schrumpften privat vermietete Wohnungen um 2,7 m². Die Wohnungsgrößen unterlagen allerdings Schwankungen; ein eindeutiger Trend ist nicht feststellbar. Grafik 3: Vergleich Wohnungsgrößen und in m² Insgesamt 66,7 66,1 Privat Gemeinde 59,2 62,5 66,5 69,3 Genossenschaft 66,2 66,4 55,0 60,0 65,0 70,0 3. Brutto- und Nettomieten der Gemeinde-, Genossenschafts- und privat vermieteten Wohnungen Die durchschnittlichen Wohnkosten in der Steiermark (siehe Tabelle 1) betrugen 6,6 /m² inklusive Betriebskosten und 4,8 /m² ohne Betriebskosten. 1,8 /m² entfielen durchschnittlich auf die Betriebskosten, was einem Betriebskostenanteil von 29,0 % entspricht. Die BewohnerInnen von Gemeindewohnungen bezahlten 5,6 /m² Bruttomiete (davon 3,9 /m² Nettomiete, d. h. ohne Betriebskosten), womit sie deutlich unter den Mieten von privat vermieteten Wohnungen lagen, welche brutto 7,6 /m² (5,7 /m² ohne Betriebskosten) betrugen. BewohnerInnen von Genossenschaftswohnungen zahlten 5,7 /m² (4,0 /m² ohne Betriebskosten). Zwischen und lag der durchschnittliche Anstieg der Bruttomiete (Miete inkl. Betriebskosten) pro m² bei 18,7 %. Die Bruttomieten der privat vermieteten Wohnungen stiegen um 20,7 %, die der Gemeindewohnungen um 19,7 %, und jene der Genossenschaftswohnungen um 14,1 %. Von 2013 auf stieg der Bruttomietzins von Gemeindewohnungen um 4,9 %, während der Bruttomietzins von privat vermieteten Wohnungen nur um 1,9 % anstieg. 7

9 Zwischen und stiegen auch die Nettomieten (Miete ohne Betriebskosten) von Gemeindewohnungen (+21,3 %) und privat vermieteten Wohnungen (+21,7 %) stärker an als die Nettomieten von Genossenschaftswohnungen (+10,9 %). Durchschnittlich lag die Steigerung hier bei 18,5 %. Von 2013 auf stieg die Nettomiete von Gemeindewohnungen um 7,5 %, während die Nettomiete von privat vermieteten Wohnungen nur um 2,7 % anstieg. Tabelle 1: Mietenanstieg im Vergleich und Steiermark Österreich Miete ohne Betriebskosten Anstieg Anstieg Insgesamt 4,8 4,1 +18,5 5,0 4,0 +25,4 Genossenschaften 4,0 3,6 +10,9 4,4 3,7 +18,0 Gemeinde 3,9 3,2 +21,3 3,9 3,2 +19,1 Privat 5,7 4,7 +21,7 6,1 4,6 +32,8 Im Vergleich mit Österreich ist feststellbar, dass die durchschnittliche Nettomiete in der Steiermark mit 4,8 /m² unter dem österreichischen Durchschnitt von 5,0 /m² lag. Auch der Anstieg der Miete lag in der Steiermark mit 18,5 % unter dem österreichischen Durchschnitt von 25,4 %. Die Mieten für Gemeindewohnungen stiegen in der Steiermark allerdings stärker als im Durchschnitt über alle österreichischen Gemeindewohnungen. Tabelle 2: Anstieg der Betriebskosten im Vergleich und Steiermark Österreich Anstieg Anstieg Insgesamt 1,8 1,5 +19,5 1,9 1,7 +14,1 Genossenschaften 1,7 1,4 +22,3 1,8 1,6 +13,5 Gemeinde 1,7 1,5 +16,1 2,3 1,9 +19,0 Privat 1,9 1,6 +17,7 2,0 1,7 +13,9 Betriebskosten werden im Datensatz der Statistik Austria nicht explizit ausgewiesen, ergeben sich allerdings aus der Differenz von Brutto- und Nettomiete. Von auf stiegen die Betriebskosten in der Steiermark um durchschnittlich 19,5 %, was dem durchschnittlichen Anstieg der Miete entspricht. Eine Aufschlüsselung nach Wohnverhältnissen zeigt jedoch, dass der Durchschnittswert hier wenig aussagekräftig ist: bei privat vermieteten und Gemeindewohnungen stiegen die 8

10 Betriebskosten weniger stark als die Miete, bei Genossenschaftswohnungen stiegen die Betriebskosten hingegen stärker. Von 2013 auf stiegen die Betriebskosten durchschnittlich weniger stark als die Miete bzw. sanken sogar leicht. Im Vergleich mit dem österreichischen Durchschnitt zeigt sich allerdings, dass die Betriebskosten in der Steiermark zwar stärker anstiegen, aber unter dem österreichischen Durchschnitt liegen. Grafik 4: Vergleich der Nettomieten pro Quadratmeter Mietverhältnisse 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 Genossenschaften gesamt Gemeinde gesamt Privat gesamt 3, ,0 Befristete und unbefristete Wohnungen: Aufgrund einer zu geringen Anzahl an befristeten Genossenschafts- oder Gemeindewohnungen ist der Vergleich hier nur für Privatwohnungen (und insgesamt) möglich bzw. sinnvoll. Während die Bruttomieten von unbefristeten privat vermieteten Wohnungen seit nur um 15,8 % gestiegen sind, stieg die Bruttomiete von befristeten Wohnungen um 22,2 %, was zu einer Differenz von 2,0 /m² zwischen den Bruttomieten von befristeten und unbefristeten Wohnungen führte. Der Nettomietzins von unbefristet vermieteten Wohnungen stieg um 17,4 %, im gleichen Zeitraum stieg der Nettomietzins von befristeten Wohnungen um 22,1%, d. h. der unterschiedliche Anstieg der Mieten ist auch nicht auf die Betriebskosten zurückzuführen. In den Tabellen Nr. 3 und Nr. 4 ist sichtbar, dass die Nettomiete bei befristeten Mietverhältnissen (6,7 /m²) fast gleichauf mit der Bruttomiete von Wohnungen ohne Befristung (6,8 /m²) liegt. 9

11 Im Vergleich mit dem österreichischen Durchschnitt zeigt sich, dass österreichweit die Mieten zwar stärker stiegen, jedoch der Unterschied zwischen befristeten und unbefristeten Mietverhältnissen nicht so ausgeprägt war wie in der Steiermark. Grafik 5: Vergleich der Nettomieten pro Quadratmeter Befristung 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 Privat gesamt Unbefristet privat Befristet privat 4,0 3, ,0 Tabelle 3: Vergleich befristeter und unbefristeter privater Mietverträge Bruttomiete Steiermark Österreich Anstieg Anstieg Befristet 8,8 7,2 +22,2 9,5 7,6 +24,2 Unbefristet 6,8 5,9 +15,8 7,1 5,7 +23,9 Tabelle 4: Vergleich befristeter und unbefristeter privater Mietverträge Nettomiete Steiermark Anstieg Österreich Anstieg Befristet 6,7 5,5 +22,1 7,4 5,8 +26,8 Unbefristet 5,1 4,4 +17,4 5,2 4,0 +29,0 Altbauten: war die Miete pro Quadratmeter von Wohnungen in Altbauten und von Wohnungen in Neubauten in der Steiermark annähernd gleich. Während aber der Bruttomietzins von vor 1945 erbauten Wohnungen von auf um 23,2 % gestiegen ist, stiegen die Bruttomieten für nach 1945 erbaute Wohnungen nur um 17,0 %. Auch die Nettomieten von vor 1945 erbauten Wohnungen stiegen um 10

12 22,4 %, während die Nettomieten für danach erbaute Wohnungen nur um 17,0 % stiegen. Wenn der Anstieg gleich bleibt, könnte also die Miete für Altbauten in Zukunft höher sein als die Miete für Neubauten. Im österreichischen Durchschnitt stieg die Miete für beide Kategorien stärker an und die Miete für Altbauten lag schon knapp über jener für Neubauten. Grafik 6: Vergleich der Nettomieten pro Quadratmeter Baujahr 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 Altbau gesamt Neubau gesamt 4,0 3, ,0 Tabelle 5: Vergleich von Mieten in Altbauten und in Neubauten Bruttomieten Steiermark Österreich Anstieg Anstieg Altbau: vor 1945 erbaut 6,5 5,3 +23,2 7,0 5,5 +27,6 Neubau: nach 1945 erbaut 6,6 5,7 +17,0 6,9 5,8 +19,8 Tabelle 6: Vergleich von Mieten in Altbauten und in Neubauten Nettomieten Steiermark Österreich Anstieg Anstieg Altbau: vor 1945 erbaut 4,8 3,9 +22,4 5,0 3,8 +32,2 Neubau: nach 1945 erbaut 4,8 4,1 +17,0 5,0 4,1 +22,6 11

13 4. Interpretation Beim Vergleichen der Mietenanstiege ist auffallend, dass die Mieten sowohl von privat vermieteten als auch von Gemeindewohnungen stärker als der Durchschnittswert anstiegen. Außerdem stiegen die Mieten von Wohnungen mit befristeten Mietverträgen und von Altbauten, die vor 1945 gebaut wurden, ebenfalls überdurchschnittlich an. Vergleich mit der Inflation: Von Dezember auf Dezember betrug die Inflation 12,2 % 11. Damit lag der Anstieg der Mieten sowohl brutto als auch netto durchschnittlich weit über der Inflationsrate. Die Löhne stiegen im gleichen Zeitraum durchschnittlich um 16,1 % 12. Der durchschnittliche Anstieg der Mieten lag also auch über dem Anstieg der Löhne. Grafik 7: Vergleich des Anstiegs der Nettomieten mit Inflation & Tariflohnsteigerung 25,0 21,3 21,7 22,1 22,4 20,0 18,5 17,4 16,9 15,0 10,0 5,0 10,9 Anstieg - Inflation 12,2 % Tariflohnsteigerung 16,1 % 0,0, Verbraucherpreisindex, Tariflohnindex Betriebskosten und Mietenanstieg: In einer 2012 erschienenen Auswertung aus dem Mikrozensus, die von der Arbeiterkammer Wien erstellt wurde, wird deutlich, dass der 11 Im Jahresdurchschnitt betrug der VPI 2005 (mit Basis 2005) 120,1 Punkte, im Dezember betrug derselbe Index 107,0 Punkte, was eine Inflationsrate von 12,2 % ergibt. 12 Im Jahresdurchschnitt betrug der Tariflohnindex (Basis 2006) 122,6 Punkte, im Dezember betrug derselbe Index 105,6 Punkte, was einer Steigerung von 16,1 % entspricht. 12

14 Anstieg der Miete österreichweit primär auf dem Anstieg des Mietzinses und nicht der Betriebskosten beruht. Im österreichischen Durchschnitt lag in allen drei Kategorien der Anstieg der Miete über dem Anstieg der Betriebskosten, während im steirischen Durchschnitt der Anstieg der Betriebskosten knapp über dem Anstieg der Mieten lag. Nach Eigentumsverhältnissen der Wohnungen differenziert, zeigt sich ein anderes Bild: Bei Gemeindewohnungen und privat vermieteten Wohnungen lag zwischen dem Anstieg der Nettomiete und dem Anstieg der Betriebskosten eine Differenz von 5,2 (Gemeindewohnungen) bzw. 4,0 (privat vermietete Wohnungen) Prozentpunkten (siehe Tabellen 1 und 2). Die Mieten stiegen hier also stärker als die Betriebskosten. Bei Genossenschaftswohnungen ist es anders; hier stiegen die Betriebskosten hingegen stärker als die Miete allein und wiesen eine Differenz von fast 12 Prozentpunkten auf. Grafik 8: Vergleich des Anstiegs der Betriebskosten mit dem Anstieg der Nettomiete ,3 21,3 21,7 16,1 17,7 22,7 22,1 19,5 18,5 17,4 22,4 25,5 16,9 17,1 Anstieg Nettomiete ,9 11,2 Anstieg Betriebskosten Inflation 12,2 % 5 0 Tariflohnsteigerung 16,1 % Mietenanstieg von Gemeindewohnungen: In der Steiermark stieg die Miete für Gemeindewohnungen stärker als die steirische Durchschnittswohnung, österreichweit lag der Mietenanstieg von Gemeindewohnungen jedoch unter dem Durchschnitt. Eine Differenzierung innerhalb der steirischen Gemeindewohnungen ist 13

15 hier aufschlussreich: lagen in der Steiermark von insgesamt Gemeindewohnungen in der Kategorie A; lagen von Gemeindewohnungen nur in der Kategorie A. Sowohl die Anzahl der Gemeindewohnungen insgesamt als auch die Anzahl der Kategorie-A-Wohnungen sank. waren 84 % der Gemeindewohnungen in der Kategorie A, waren es 94 %, was bedeutet, dass ein größerer Anteil der Gemeindewohnungen in die Kategorie A fiel als. Die Anzahl der Gemeindewohnungen, die nicht in der Kategorie A lagen, schrumpfte von im Jahr auf im Jahr. Der Großteil der weggefallenen Gemeindewohnungen lag also nicht in der Kategorie A, sondern in den schlechter ausgestatteten Kategorien B, C oder D. Grafik 9: Anzahl Gemeindewohnungen Kategorie A und gesamt in ,0 20,0 15,0 10,0 Gesamt Kategorie A 5,0 0, Die durchschnittliche Miete für Gemeindewohnungen stieg stärker an als die durchschnittliche Miete für Wohnungen gesamt. Die durchschnittliche Miete für Gemeindewohnungen der Kategorie A stieg jedoch unterdurchschnittlich stark an, wie die folgende Tabelle zeigt. Tabelle 7: Mietenanstieg bis Gemeindewohnungen in der Steiermark Mietenanstieg Gemeindewohnungen gesamt Mietenanstieg Gemeindewohnungen Kategorie A Mietenanstieg Wohnungen gesamt Preisanstieg brutto 19,7 16,7 18,7 Preisanstieg netto 21,3 16,3 19,5 14

16 Der überdurchschnittliche Mietenanstieg bei Gemeindewohnungen ist auf die veränderte Struktur der Gemeindewohnungen zurückzuführen: die (schlechter ausgestatteten und wahrscheinlich billigeren) Wohnungen der Kategorien B, C und D fielen weg, was zu einem größeren Anteil der (besser ausgestatteten und wahrscheinlich teureren) Wohnungen der Kategorie A führte. Da sich unter den Gemeindewohnungen nun mehr teurere Wohnungen als noch finden, stieg die durchschnittliche Miete von Gemeindewohnungen. Die durchschnittliche Miete der Gemeindewohnungen in Kategorie A, die ja mittlerweile 94 % der Gemeindewohnungen ausmachten, stieg jedoch unterdurchschnittlich an. Der Großteil der BewohnerInnen von Gemeindewohnungen wurde also mit keinem überdurchschnittlichen Mietenanstieg konfrontiert. Mietenanstieg von privat vermieteten Wohnungen: Einen ebenfalls über dem Durchschnitt liegenden Anstieg der Miete verzeichneten Wohnungen in sonstigen Mietverhältnissen, also Wohnungen, die meistens privat vermietet werden. Gleichzeitig stiegen auch die Mieten von Wohnungen, die in vor 1945 gebauten Gebäuden lagen und von Wohnungen mit befristeten Mietverhältnissen. Auch hier ist wieder ein Blick auf die innere Differenzierung von privat vermieteten Wohnungen nötig: Privat vermietete Wohnungen in Altbauten machen 36,6% aller privaten Wohnungen aus, was über dem Anteil von Altbauten an allen Mietverträgen liegt. Auch der Anteil von Wohnungen mit befristeten Mietverträgen an privat vermieteten Wohnungen allgemein ist mit 38,1 % größer als der Anteil von Wohnungen mit befristeten Mietverträgen an allen Mietwohnungen in der Steiermark. Der Anteil von Wohnungen, die weder in einem Altbau lagen noch einen befristeten Mietvertrag hatten, lag bei privat vermieteten Wohnungen mit 37,2 % weit unter dem Anteil an Wohnungen allgemein. Tabelle 8: Privat vermietete Wohnungen in der Steiermark Privat Insgesamt Anzahl in 1000 Anteil an privaten Mietverhältnissen gesamt Anzahl in 1000 Altbauten 30,1 36,6 43,1 25,5 Befristete Mietverträge 31,3 38,1 34,2 20,2 Neubau und unbefristet 30,6 37,2 101,8 60,2 Insgesamt 82, ,1 100 Anteil an Mietverhältnissen gesamt 15

17 Die Vermutung liegt also nahe, dass der Mietenanstieg von privat vermieteten Wohnungen mit dem Mietenanstieg von Altbauwohnungen und Wohnungen mit befristeten Mietverträgen zusammenhängt. Von auf stieg sowohl die Anzahl der privat vermieteten Wohnungen um 15,8 % als auch die Anzahl der befristeten Mietverhältnisse um 49,4 %, was beides über dem steirischen Durchschnittsanstieg von 12,9 % lag. Auch in die andere Richtung existiert ein Zusammenhang: Von den Wohnungen in Altbauten wurden privat vermietet und von den befristeten Mietverträgen wurden privat vermietet. Der Anteil von privat vermieteten Wohnungen an den Altbauten lag also bei 69,9 %, während der Anteil von privat vermieteten Wohnungen an befristeten Mietverträgen bei 91,5 % lag. Beide Zahlen liegen weit über dem durchschnittlichen Anteil von privat vermieteten Wohnungen an der Gesamtzahl, welcher bei 48,6 % liegt. Auf die Wohnungen, die privat vermietet wurden, in Altbauten lagen und einem befristeten Mietvertrag unterlagen, trifft diese Vermutung allerdings nicht zu: Hier lag der Anstieg der Miete inkl. Betriebskosten bei 15,6 % bzw. ohne Betriebskosten bei 14,2 %. Dies ist darauf zurückzuführen, dass diese Mieten bereits durchschnittlich 7,1 /m² brutto betrugen (: 8,2 /m² brutto) und somit von einem bereits hohen Niveau ausgingen. 16

18 5. Exkurs: Vergleich der Aufwendungen dreier Wohnungen Wie bereits oben gesagt, sind die Ausgaben des Wohnens ein wesentlicher Kostenfaktor. Nach Angaben der Statistik Austria geben die ÖsterreicherInnen im Median 16 % ihres Haushaltseinkommens für Wohnen aus, ein Viertel gibt sogar 26 % oder mehr dafür aus. 13 Die Kosten für das Wohnen in Wohnungen setzen sich im Wesentlichen aus Mietkosten, Betriebskosten, Heizkosten und falls die Eigentumswohnung noch nicht ausbezahlt ist Finanzierungskosten zusammen. In der Folge wurden zur exemplarischen Darstellung der Kostenkomponenten die Betriebskostenabrechnungen mehrerer Jahre von drei Wohnungen herangezogen. Wohnung A ist eine Eigentumswohnung mit rund 91 m² Nutzfläche (Bezugsjahr 2005), Wohnung B ist eine sanierte Eigentumswohnung mit 64 m² Wohnfläche (Bezugsjahr 2004) und Wohnung C ist eine Genossenschaftswohnung mit 71 m² Nutzfläche (Bezugsjahr 2007). Aus den Abrechnungen der Hausverwaltungen wurden die Daten zu Betriebskosten, Heizkosten und Verwaltungskosten entnommen. Die weiteren regelmäßigen Zahlungen wie etwa die Miete, Annuitäten, Instandhaltungskosten etc., die nicht in der Jahresabrechnung korrigiert werden, wurden den jeweiligen monatlichen Vorschreibungen entnommen. Es wurden immer die tatsächlich angefallenen Kosten inklusive Umsatzsteuer betrachtet. Bei allen drei Wohnungen sind die Daten für die Jahre 2009 bis vollständig vorhanden. Für die Berechnung der Anstiege der einzelnen Kostenkomponenten wurde dementsprechend das Intervall von 2009 bis berücksichtigt. Für die statistischen Berechnungen wurden die Werte für das Jahr herangezogen Jährliche Kosten allgemein Bei der Wohnung A, einer Eigentumswohnung, beliefen sich im Jahr die Ausgaben auf 5.462,42 für die Annuität, auf 1.871,56 für die Betriebskosten, auf 352,31 für Verwaltungskosten und auf 1.155,86 für Heizkosten, was sich in Summe auf rund 8.842,16 beläuft. Die Annuitäten stellen damit den größten Kostenfaktor dar. Den zweitgrößten Kostenfaktor stellen die Betriebskosten dar und den drittgrößten die Heizkosten. Die Annuität wiederum teilt sich in eine gesetzlich 13 Vgl. Statistik Austria Wohnen Zahlen, Daten und Indikatoren der Wohnstatistik, S. 49f. 17

19 verpflichtende Rücklage (: 1.058,40 netto) und die Rückzahlung einer Förderung bzw. eines Kredites (: 3.907,44 netto). Grafik 10: Verteilung der Kosten Wohnung A (Eigentumswohnung), 22% 14% 4% 60% 47% 13% Verwaltung Heizkosten Betriebskosten Annuität Rückzahlung Rücklage Bei Wohnung B, einer sanierten Eigentumswohnung, beliefen sich im Jahr die Kosten für die Wohnung auf insgesamt 4.217,62. Davon wurden 1.711,47 für Betriebskosten, 404,11 für Verwaltungskosten, 862,55 für die Heizkosten und 1.239,49 für Instandhaltungskosten verrechnet. Die Heizkosten waren in den Jahren davor noch um 200,00 bis 600,00 höher, sanken aber infolge einer durchgeführten Sanierung. Der größte Teil der Kosten entfällt somit auf die Betriebskosten, gefolgt von den Instandhaltungskosten (wahrscheinlich aufgrund der erfolgten Sanierung). Grafik 11: Verteilung der Kosten in Wohnung B (sanierte Eigentumswohnung), 29% Betriebskosten 41% Verwaltungskosten Heizungskosten Instandhaltungskosten 20% 10% 18

20 Für Wohnung C, bei der es sich um eine Genossenschaftswohnung handelt, wurden im Jahr in Summe 6.329,67 aufgewendet. Die Miete belief sich hier auf 3.742, ,62 waren Betriebskosten, 256,61 Verwaltungskosten und 898,10 Heizkosten. Grafik 12: Verteilung der Kosten in Wohnung C (Genossenschaftswohnung), Bei Wohnung B (sanierte Eigentumswohnung) sind die Betriebskosten am größten, sowohl bei Wohnung C (Genossenschaftswohnung) als auch bei Wohnung A machen hingegen die Kosten für die Annuität bzw. Miete den größten Anteil aus. Ein Vergleich der jährlichen Kosten pro Quadratmeter der drei Wohnungen, dargestellt in Grafik 13, zeigt, dass auch in absoluten Zahlen die Kosten für die Annuität von Wohnung A am größten sind. Da bei Eigentumswohnungen keine Miete existiert, wurden hier die Annuitäten den Mieten gegenübergestellt. Des Weiteren ist darauf zu verweisen, dass bei Genossenschaftswohnungen die Mieten entsprechend dem Prinzip des kostendeckenden Mietzinses die Finanzierungskosten des Gebäudes und der Instandhaltung abdecken und damit auch betriebswirtschaftlich den laufenden Aufwendungen für die Anschaffungen entsprechen. Bei Heiz-, Betriebs- und Verwaltungskosten liegen die Kosten aller drei Wohnungen relativ nahe beieinander, jedoch für die (sanierte Eigentums-)Wohnung B sind sie am höchsten. 19

21 Grafik 13: Jahreskosten pro m² der Wohnungen, Aus Gründen der einfachen Vergleichbarkeit wurden die Preise pro Quadratmeter betrachtet. Anstieg: Aus der Betrachtung der Entwicklung der Kostenkomponenten von 2009 bis lässt sich Folgendes feststellen: Sowohl regelmäßige Zahlungen (die als Miete/Annuität bezeichnet werden) als auch Betriebskosten steigen in allen drei Wohnungen. Während in Wohnung C alle Kosten steigen, fallen in Wohnung B die Heizkosten und in Wohnung A die Verwaltungskosten. Bemerkenswert sind der Anstieg der Annuität in Wohnung A Eigentumswohnung, der 16,6 Prozentpunkte beträgt, sowie der Anstieg der Betriebskosten in Wohnung C Genossenschaftswohnung von 41,9 %. Die Senkung der Heizkosten um 33,4 % ist wohl auf die Sanierungsarbeiten von Wohnung B sanierte Eigentumswohnung zurückzuführen. Tabelle 9: Anstieg der Kosten 2009 bis in den Wohnungen A, B und C Miete/Annuität Betriebskosten Heizkosten Verwaltungskosten A Eigentumswohnung B - san. Eigentumswohnung C Genossenschaftswohnung Anstieg +16,6 +7,5 Daten fehlen -0,3 +6,3 +4,8-33,4 +10,7 +10,7 +41,9 +4,7 +11,3 20

22 5.2. Betriebskosten Die Betriebskostenabrechnung der Wohnung A, einer Eigentumswohnung, kennt 25 Positionen. Im Jahr betrugen sie 1.701,42 (ohne Umsatzsteuer). Bei Wohnung B, der sanierten Eigentumswohnung, werden die Betriebskosten in 13 Positionen aufgeschlüsselt, insgesamt beliefen sich diese auf 1.555,88 (ohne USt.). Bei Wohnung C, die eine Genossenschaftswohnung ist, hat die Betriebskostenabrechnung 11 Positionen und beliefen sich diese auf 1.302,38 (ohne USt.). Die je 5 größten Posten werden in der folgenden Tabelle aufgelistet. Tabelle 10: Die jeweils 5 größten Betriebskosten im Vergleich Wohnung A - Eigentumswohnung Wohnung B sanierte Eigentumswohnung Wohnung C - Genossenschaftswohnung Name Kosten Anteil Name Kosten Anteil Name Kosten Anteil 1. Reinigung 261,5 15,4 Reinigung 368,7 23,7 Versicherungen 243,9 18,7 2. Müllgebühregebühregebühren 246,9 14,5 Müll- 300,3 19,3 Müll- 212,0 16,3 3. Kanalgebühregebühregebühren 243,1 14,3 Kanal- 245,4 15,8 Wasser- 208,9 16,0 4. Außenanlagen 211,4 12,4 Lift 178,7 11,5 Winterdienst 166,6 12,8 5. Wassergebühren 173,2 10,2 Wassergebühren 154,2 9,9 Kanalgebühren 166,3 12,8 Kosten in ohne USt., Anteil. Die Bezeichnungen wurden vereinheitlicht. In allen drei Wohnungen sind unter den 5 größten Betriebskosten die Gebühren für Müll, Wasser und Kanal zu finden. Reinigungskosten machen zumindest in zwei von drei Wohnungen den größten Anteil an den Betriebskosten aus; in den Betriebskosten von Wohnung C gibt es hingegen keine explizit ausgewiesenen Kosten für Reinigung. Anstieg: In allen drei Kategorien stiegen die Wasser- und die Kanalgebühren, und zwar um 8 20 %(Wasser) bzw %(Kanal). Die Müllgebühren stiegen zwar bei Wohnung A und B um ca. 11,8 %, in Wohnung C sanken diese hingegen um 17,0 %(aufgrund eines geringeren Werts ). Die Reinigungskosten in Wohnung A und B stiegen ebenfalls (16% in Wohnung B, der Anstieg in Wohnung A liegt aufgrund eines geringen Wertes 2009 bei 374,4 %. Nimmt man stattdessen den Wert 21

23 für 2010, beträgt der Anstieg bei Wohnung A allerdings nur 9,6 %). Die Versicherungskosten in Wohnung C stiegen um 34,8 % Instandhaltungskosten Wie oben gezeigt, stellen die Kosten für diverse Instandhaltungsarbeiten einen wesentlichen Teil der Ausgaben dar. Sie werden aus den Rücklagen bezahlt. Im Jahr wurden dafür im Gebäude von Wohnung A ca herangezogen, bei Wohnung B waren es Bei Wohnung C werden für die Instandhaltung zwei Erhaltungs- und Verbesserungsbeträge eingehoben, aus denen im Jahr insgesamt rund abberufen wurden. In den Jahren seit dem Bezug wurden bei Wohnung A die höchsten Instandhaltungskosten für das Dach, die Fenster, Maler- bzw. Anstricharbeiten, Außenanlagen und Tiefgaragen bzw. Garagen aufgewendet. In Wohnung B wurden die größten Beträge für die Sanierung, Haftrücklässe, die Heizung, Baumeisterarbeiten und Schadensfälle aufgewendet. Bei Wohnung C waren die größten Posten die Brauchbarmachung von Wohnungen, Sanitäranlagen, SAT-Anlagen, Jalousien bzw. Rollläden und Balkone Resümee Die obigen Grafiken haben gezeigt, dass die Betriebskosten einen wesentlichen Anteil der Kosten ausmachen; sofern nicht etwaige Rückzahlungen die Annuität nach oben treiben, stellen die Betriebskosten sogar den größten Anteil dar. Innerhalb der Betriebskosten sind die Gebühren für Wasser, Müllentsorgung und Kanal unter den größten Positionen und machen in Summe rund 40 bis 45 % der Betriebskosten aus. Eine Änderung dieser Gebühren wirkt sich also merklich auf die Gesamtkosten aus. 22

24 6. Schlussbetrachtungen und Forderungen Die Erhöhungen des Mietzinses haben nicht nur negative Konsequenzen für die MieterInnen, sondern auch für die Volkswirtschaft als Gesamtes. So schätzte Dietmar Gstach in einer Studie für die AK Wien bereits 2005, dass eine Hauptmietzinssteigerung von 22 % zwischen 1994 und 2004 zu einem Konsumverlust von ca. 4 Milliarden Euro führte. Dieser Konsumverlust führte laut dem Österreichischen Institut für Wirtschaftsforschung zwischen 1994 und 2004 zu einem Verlust von mindestens Arbeitsplätzen 14. Eine Studie für den behandelten Zeitraum zwischen und existiert derzeit zwar nicht, es ist jedoch anzunehmen, dass auch durch den Mietenanstieg in der Steiermark dieselbe Wirkung ausgelöst wird. Vor dem Hintergrund der sowohl volkswirtschaftlichen als auch individuellen Konsequenzen dieses Anstiegs wären nachstehende Maßnahmen interessenpolitisch empfehlenswert: Vereinheitlichung und Überarbeitung des Mietrechts: Derzeit gibt es für Mietwohnungen keine einheitliche Rechtslage. Es herrscht eine Gemengelage zwischen dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch, dem Mietrechtsgesetz samt Nebengesetzen (insbesondere Richtwertgesetz) und dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz für sogenannte Genossenschaftswohnungen. Die mietrechtlichen Regelungen sind unübersichtlich, für die BürgerInnen kaum verständlich und schwer zu judizieren. Sie sind das Ergebnis jahrzehntelanger anlassbezogener Gesetzgebung, deren Reform bereits seit einigen Legislaturperioden angedacht wurde. Aus unserer Sicht wäre eine Vereinheitlichung des Mietrechtes für alle MieterInnen höchst an der Zeit. Es ist nicht einzusehen, die Geltung bzw. teilweise Geltung des kündigungsschutzbietenden Mietrechtsgesetzes etwa an das Datum der erstmaligen Benützungsbewilligung von Häusern, Dachböden etc. zu knüpfen oder die Auf- und Abschläge auf den Richtwert so umfangreich und diffizil zu regeln, dass es zur Lösung konkreter Fragen nahezu eines Rechtsganges bedarf. Viele Differenzierungen im Mietrechtsbereich sind schwer nachzuvollziehen und eine Anpassung an die derzeitigen Erfordernisse wäre angezeigt. 14 Vgl.: Lukas Tockner: Mietensteigerungen in Österreich und Wien. Auswertungen aus dem Mikrozensus, Kammer für Arbeiter und Angestellte Wien, 2012, S

25 Wirksame Mietzinsbegrenzung: Im MRG ist vorgesehen, dass der Hauptmietzins an einen Richtwert gekoppelt wird, der vom jeweiligen Bundesland abhängig ist. An den jeweiligen Richtwert können anhand von eher unklaren Kriterien Zuschläge oder Abschläge angerechnet werden. Eine mietzinsbegrenzende Wirkung dieser Regelung lässt sich in der Praxis nicht feststellen: So wird im MRG festgelegt, dass sich der höchstmögliche Hauptmietzins von Wohnungen in befristeten Mietverhältnissen um 25 % vermindert. In der Praxis spiegelt sich diese Reduktion nicht wider, die Nettomiete von Wohnungen mit befristeten Mietverträgen liegt mittlerweile über der Nettomiete von Wohnungen ohne Befristung, wie anhand von Tabelle 2 ersichtlich wird. Auch bei Altbauten, die größtenteils im Vollanwendungsbereich des MRG liegen sollten und deswegen unter das Richtwertsystem fallen, führt dieses zu keiner preismildernden Wirkung (siehe Tabelle 3). Deswegen ist eine Verbesserung des Richtwertsystems durch einen im Gesetz verankerten Katalog von in Art und Höhe klar definierten Zu- und Abschlägen zum Richtwert nötig. Die Zuschlagsmöglichkeiten sollen sich auf bauliche Kriterien von Haus und Wohnung beschränken. Der Lagezuschlag soll also folglich gestrichen werden, da eine von der öffentlichen Hand finanzierte Infrastruktur keine Leistung des Vermieters oder der Vermieterin ist. Um die Zusammensetzung des Mietzinses für die MieterInnen transparent zu gestalten, müssen die Zu- und Abschläge im Mietvertrag angeführt werden. Weiters sollen diese nur dann rechtswirksam sein, wenn sie im Mietvertrag nach Art und Höhe angeführt werden. Um die Mieten zu senken, sollen schließlich die Zuschläge auf höchstens 20 % des Richtwerts beschränkt werden. 15 Stärkere Entkoppelung der Miete von der Inflation: Die Richtwerte, denen die Hauptmietzinsen zugrunde liegen, werden alle zwei Jahre anhand des Verbraucherpreisindex (VPI) angehoben. Für laufende Mietverhältnisse gibt es zwar keine gesetzliche Indexierungsvorschrift, in der Praxis wird jedoch oft vereinbart, dass der Richtwertmietzins während des laufenden Mietverhältnisses mit dem Richtwert steigt. Das führt dazu, dass auch bei laufenden Mietverhältnissen die Mietzinse steigen. 15 Ebenda, S

26 So werden jedoch bei Mieterhöhungen auch überdurchschnittliche Indexerhöhungen (z. B. aufgrund von Faktoren wie steigenden Ölpreisen) berücksichtigt. Um dies zu verhindern, sollte nicht automatisch die gesamte Verbraucherpreisindexierung angerechnet werden dürfen; außerdem sollte eine Anpassung für alle Mietverhältnisse frühestens nach 5 Jahren erfolgen dürfen. 16 Befristete Mietverhältnisse abschaffen: Obwohl das MRG bei befristeten Mietverhältnissen eine Minderung des höchstmöglichen Hauptmietzinses um 25% vorschreibt, ist dieser de facto höher als der Mietzins in unbefristeten Mietverhältnissen (siehe Tabelle 2). Befristete Mietverhältnisse enden, obschon eine Verlängerung vereinbart werden kann, grundsätzlich mit dem Ablauf der Befristung. Unbefristete Mietverhältnisse können, sofern sie dem Mietrechtsgesetz zumindest teilweise unterliegen, nur gerichtlich gekündigt werden. Die MieterInnen in befristeten Mietverhältnissen haben daher für eine höhere Miete einen schlechteren Kündigungsschutz. Daher sollen befristete Mietverträge weitgehend abgeschafft werden und nur noch in sachlich gerechtfertigten Fällen, z. B. bei Eigenbedarf des Vermieters oder der Vermieterin, möglich sein. Der unbefristete Mietvertrag soll wieder zum Regelmietvertrag werden. Überarbeitung und Einschränkung des Betriebskostenkatalogs: Das MRG listet im 21 einen Katalog von Betriebskosten auf, die der Vermieter oder die Vermieterin von den MieterInnen anteilsmäßig einfordern kann. Nicht alle diese Kosten wie z. B. die Wasserkosten werden jedoch von den MieterInnen verursacht oder sind Teil des laufenden Betriebs. Darunter fällt etwa die Grundsteuer, die nichts mit dem laufenden Betrieb zu tun hat, sondern eine Abgabe auf das Vermögen von Vermieter oder Vermieterin ist. Eine Vermögenssteuer auf diejenigen, die dieses Vermögen nicht besitzen, abzuwälzen, ist jedoch nicht zielführend. Weiters finden sich unter den Betriebskosten Kosten für Versicherungen, die eigentlich das Vermögen des Vermieters oder der Vermieterin absichern. Wenn der Vermieter oder die Vermieterin keine Versicherung hätte, müsste er oder sie selbst etwaige Reparaturkosten aus den eingenommenen Hauptmietzinsen bezahlen. Eine Versicherung schützt den Hauseigentümer oder die Hauseigentümerin vor diesen Kosten. Werden die Versicherungskosten auf die MieterInnen abgewälzt, so tragen 16 Ebenda, S

27 diese letztendlich die Reparaturkosten, was im Widerspruch zu dem Grundsatz, dass die Kosten der Erhaltung von den Hauptmietzinsen zu tragen sind, steht. 17 Daher ist die Überarbeitung des Betriebskostenkatalogs im Mietrechtsgesetz dringend angezeigt. Überarbeitung der Wohnbauförderung und deren Abwicklung: Die Wohnbauförderungsmittel für Neubau und Sanierung und die Wohnbeihilfe zur individuellen Abfederung bei geringem Einkommen sind die zentralen Steuerungsinstrumente des Landes, um qualitativ hochwertigen und leistbaren Wohnraum zu schaffen. Diese begrenzen einerseits den Preis des geförderten Wohnbaus und wirken andererseits preisregulierend auf den privaten Immobilienmarkt. Die dem Wohnbau zustehenden Mittel wurden allerdings nicht immer für wohnraumschaffende und -erhaltende Maßnahmen eingesetzt, sondern auch für anderes verwendet. Aufgrund der ökonomischen Lage am Wohnungsmarkt müssen jedoch die Mittel der Wohnbauförderung und ihre Rückflüsse für den Wohnbau zweckgebunden werden. Um auf die sich weiter öffnende Schere zwischen steigenden Wohnkosten und stagnierendem Einkommen zu reagieren, soll eine Wohnbauoffensive durchgeführt werden, die den Herausforderungen in der demographischen Entwicklung einerseits und der regionalen und steirischen Bevölkerungsentwicklung andererseits Rechnung trägt. Außerdem soll eine Systemumstellung in der Wohnbauförderung passieren, damit Wohnbaudarlehen wieder vom Land vergeben werden und dadurch eine Kontinuität bei Zinssatz, Rückzahlung und Laufzeit gegeben ist. Da die Sanierung von Wohngebäuden gleichzeitig den Wohnkomfort steigert und die Betriebs- und Heizkosten senkt, soll eine Steigerung der Sanierungsrate angestrebt werden. Nachdem sich junge Menschen bei der Schaffung ihres ersten Wohnraums mit einer Vielzahl an einmaligen Zahlungen konfrontiert sehen, ist eine gesonderte Förderung für junges Wohnen einzuführen. Um eine gesicherte Datenbasis in Bezug auf regionalen Bedarf, Fortschritt, Umsetzung und Steuerung zu erhalten, soll ein Wohnbaubericht des Landes erstellt werden. 17 Ebenda, S. 13f. 26

28 Zusammenführung unterschiedlichster Förderungen im Wohnbaubereich: Zur Vereinfachung für die FörderungswerberInnen sollten die verschiedenen wohnbaubezogenen Förderungen von Land und Bund, wie beispielsweise die Sanierungsförderungen, förder- und abwicklungstechnisch zusammengeführt werden. Dabei ist darauf zu achten, dass keine Doppelgleisigkeiten oder konkurrierenden Programme geschaffen werden. Technische Anforderungen überdenken: Da immer mehr geförderte hochenergieeffiziente Bauten errichtet werden, können die Kosten für qualitativ höchstwertigen geförderten Wohnbau die von frei finanziertem Wohnbau mit qualitativen Abstrichen übersteigen, was die Zielsetzung der Wohnbauförderung verfehlt. Deshalb müssen bei künftigen Änderungen von Wohnbauförderungsrichtlinien diese technischen Standards in ein Kosten-Nutzen-Verhältnis gebracht werden. Es sollte auch angedacht werden, im geförderten Wohnbau in unterschiedlichen Qualitäten zu bauen, sofern diese keinen Komfortverlust bedeuten. Einrichtung eines Grund- und Bodenfonds: Die Errichtung von sozialem Wohnbau erfordert das Vorhandensein entsprechender Baugrundstücke. Durch steigende Grundstückspreise und knapper werdende kommunale Mittel fällt es den Gemeinden jedoch immer schwerer, selbst Grundstücke zu erwerben. Deshalb soll ein Landesfonds für Grundstücksankäufe, der von den Gemeinden angesprochen werden kann, eingerichtet werden. Um die Gemeinden über entsprechende Liegenschaften zu informieren und eine strukturierte Verdichtung zu ermöglichen, sollte ein Baulückenkataster eingerichtet werden. Schlichtungsstellen einrichten: Schlichtungsstellen für wohnrechtliche Angelegenheiten setzen die Rechte von MieterInnen und WohnungseigentümerInnen durch, sind jedoch im Gegensatz zu gerichtlichen Verfahren kostenlos und auf gütliche Streitbeilegung ausgerichtet. Diese gibt es jedoch nur in Graz, Leoben und Mürzzuschlag und nur die EinwohnerInnen dieser Städte können sich an sie richten. Um auch anderen BürgerInnen den Rechtszugang zu erleichtern, sollen deswegen zusätzliche Schlichtungsstellen in den steirischen Bezirksstädten eingerichtet und auch nicht ortsbezogener Zugang zu Schlichtungsstellen gewährt werden. 27

29 Quellen Daten: Sämtliche verwendete Daten stammen aus dem Mikrozensus der Statistik Austria. Die Daten wurden aus der Publikation Wohnen Zahlen, Daten und Indikatoren der Wohnstatistik sowie aus einer Sonderauswertung, die von der Arbeiterkammer Wien und der Arbeiterkammer Steiermark beauftragt wurde, entnommen. Die Daten zur Inflation wurden dem Verbraucherpreisindex der Statistik Austria entnommen. _hvpi/index.html Die Daten zur Lohnsteigerung wurden dem Tariflohnindex der Statistik Austria entnommen. hnindex/index.html Literatur: Statistik Austria (2015), Wohnen Zahlen, Daten und Indikatoren der Wohnstatistik, Wien: Statistik Austria. Lukas Tockner (2012): Mietensteigerungen in Österreich und Wien. Auswertungen aus dem Mikrozensus. Kammer für Arbeiter und Angestellte Wien. Geltende Fassung Mietrechtsgesetz: ummer= Forderungskatalog Mietervereinigung: Anwendungsbereich des MRG: eidung_voll_teilanwendung_mrg.pdf 28