Quelle: Folie IAZI, Schweizer Immobilien-Kongress 13. November 2012

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1 Anfangsmieten 1. Ausgangslage 1.1. Stark steigende Anfangsmieten Die Mietzinse im Bestand sind ziemlich stabil. Sie sind auf Grund des stark gesunkenen Referenzzinssatzes in den letzten Jahren teils auch gesunken. Dagegen sind die Anfangsmieten angestiegen und wurden zum Haupttreiber der weiterhin ansteigenden Mietzinse. Anpassung der Anfangsmiete bei Mieterwechsel Das Immobilienbüro IAZI hat an einem Kongress Anfang November 2012 Zahlen zur Entwicklung der Anfangsmiete publiziert. Quelle: Folie IAZI, Schweizer Immobilien-Kongress 13. November 2012 Bei 44 Prozent der Mieterwechsel bleibt die Miete stabil, bei 10 Prozent wurde der Mietzins gesenkt und bei 46 Prozent wurde der Mietzins erhöht. 1

2 Quelle: Folie IAZI, Schweizer Immobilien-Kongress 13. November 2012 Bei rund 30 Prozent der Neuvermietungen wird der Mietzins um bis zu 10 Prozent erhöht, bei rund 10 Prozent der Neuvermietungen um 10 bis 30 Prozent. Bei einigen Neuvermietungen steigt der Mietzins um bis und mehr als 50 Prozent. IAZI berechnete, dass die Mietzinse bei Mieterwechsel durchschnittlich landesweit um 4 Prozent erhöht werden. Dabei zeigen sich grosse Unterschiede zwischen verschiedenen Regionen: Während im Kanton Aargau oder Solothurn die Aufschläge nur marginal sind, betragen sie in Neuenburg und Genf mehr als 10 Prozent, in Waadt mehr als 5 Prozent 1. Bei der Auswertung von IAZI sind rund Mietverträge institutioneller Anleger berücksichtigt. 1 Quelle: IAZI, Schweizer Immobilien-Kongress 13. November 2012, Facts and Figures, S.26 2

3 Anteile der Mietpreisveränderungen Schweiz Quelle: Mietpreiserhebung Bundesamt für Statistik Seit Ende 2009 wird in rund doppelt so vielen Mietverhältnissen der Mietzins gesenkt wie erhöht. Grund ist der stark sinkende Referenzzinssatz. Trotzdem stiegen die Mietzinse gesamthaft in dieser Zeit um durchschnittlich 2.75 Prozent. Die Erhöhungen fallen durchschnittlich deutlich höher als die Senkungen aus. Die Erhöhungen sind zum grössten Teil auf Aufschläge bei Mieterwechsel zurückzuführen. Anteile der Mietpreisveränderungen in der Stadt Zürich Quelle: Statistik Stadt Zürich, Statistisches Jahrbuch, T_ In der Stadt Zürich wurden zwischen November 2009 und November 2012 im Rahmen der mehrmaligen Senkungen des Referenzzinssatzes jeweils bei gut 30 Prozent aller 3

4 Mietverhältnisse der Mietzins gesenkt. Trotzdem sank der Mietpreisindex in diesem Zeitpunkt aber nicht, sondern blieb stabil. Dies bedeutet, dass auch hier der zahlenmässig viel kleinere Anteil an Erhöhungen die Senkungen wettmachte. Bei Mieterwechseln und Sanierungen werden die Mieten massiv erhöht. Für den höheren Anteil an weitergegebenen Senkungen sind in der Stadt Zürich im Vergleich zum nationalen Durchschnitt die öffentliche Hand und die Wohnbaugenossenschaften verantwortlich. Beide haben in einem Grossteil der Mietverhältnisse die Mietzinse bei Senkungen des Referenzzinssatzes nach unten angepasst. Ihr Anteil am Mietwohnungsmarkt beträgt rund 30 Prozent. Mietzinserhöhung bei Mieterwechsel in Genf Quelle: Amt für Statistik Kanton Genf, OCSTAT, T In Genf steigen die Mietzinserhöhungen bei Mieterwechseln kontinuierlich an. Wurden die Mietzinse im Jahr 2000 durchschnittlich noch um 6.7 Prozent erhöht, so waren es 2012 bereits 20.6 Prozent. Bei 76 Prozent aller Neuvermietungen auf dem freien Wohnungsmarkt wird der Mietzins erhöht Anfechtungen der Anfangsmiete bei Mieterwechsel Gemäss Art. 270 OR kann heute eine Mietpartei einen Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme des Mietobjektes wegen eines übersetzten Ertrags des Vermieters anfechten. Im Gesetz werden Mietzinse als nicht missbräuchlich definiert, wenn sie durch gestiegene Kosten oder Mehrleistungen begründet sind oder orts- und quartierüblich sind. Vermieter verweisen in der Regel auf die Orts- und Quartierüblichkeit, um einen angefochtenen Anfangsmietzins zu rechtfertigen. Es liegt dann an den Mietenden als 2 Amt für Statistik Kanton Genf OCSTAT; Medienmitteilung 13. Juni

5 klagende Partei, die Missbräuchlichkeit auf Grund der Orts- und Quartierüblichkeit zu belegen. Die Hürden dazu sind sehr hoch. 3 In einigen Westschweizer Kantonen gibt es gewisse Prozesserleichterungen, weshalb dort die Zahl der Anfechtungen höher liegt als in der Deutschschweiz und im Tessin. Doch auch hier wird nur ein kleiner Teil der stark steigenden Anfangsmieten angefochten. Anfechtungen Anfangsmietzins bei Mieterwechsel 2011 Quelle: Bundesamt für Wohnungswesen 2. Forderung Festsetzung Anfangsmietzins bei Mieterwechsel In Gebieten mit Wohnungsnot werden heute die Anfangsmieten teilweise stark erhöht. Die heutige Missbrauchsgesetzgebung greift nicht, weil die Mietenden die Missbräuchlichkeit einer Anfangsmiete anfechten und beweisen müssen. Damit bleibt der Mieterschutz in diesem Bereich weitgehend wirkungslos. Missbräuchliche Mietzinse Für einen griffigen Schutz gegen überhöhte Aufschläge bei den Anfangsmieten braucht es eine Verschärfung und Präzisierung der heutigen Vorschriften. Der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband schlägt deshalb vor, dass in Gebieten mit Wohnungsnot die Anfangsmieten bei Mieterwechsel nur auf Grund effektiver nachgewiesener Kostensteigerungen oder einer ungenügenden Rendite des Vermieters erhöht werden dürfen. Der Vermieter muss die genaue Kostenberechnung vorlegen. Damit bleibt 3 Zum Vergleich müssen fünf Wohnungen vorgelegt werden. Sie müssen unter anderem die gleiche Zimmerzahl aufweisen, in der gleichen Gemeinde /Stadtteil liegen, gleiche Lage (Lärm /Aussicht) haben, aus der gleichen Bauperiode stammen, einen ähnlichen Komfort aufweisen und sie dürfen nicht alle dem gleichen Besitzer gehören oder von der gleichen Verwaltung geführt werden. 5

6 gewährleistet, dass ein Vermieter bei einer ungenügenden Rendite bei einem Mieterwechsel den Mietzins angemessen erhöhen kann. Formularpflicht Gleichzeitig soll die Formularpflicht in allen Regionen, in denen Wohnungsnot herrscht, eingeführt werden. Mit dem Mietvertrag soll der neuen Mietpartei auf einem amtlichen Formular der bisherige und neue Mietzins mitgeteilt werden. Eine allfällige Erhöhung muss vom Vermieter begründet werden. Erst dieses Formular schafft die Grundvoraussetzung, um eine Erhöhung auf ihre Missbräuchlichkeit hin kontrollieren zu können. Diese Formularpflicht kennen die Kantone Uri, Nidwalden, Zug, Freiburg, Neuenburg, Genf und Waadt bereits, Zürich wird sie nach einem Volks-Ja am 25. November 2012 einführen. 3. Fazit Die Mietzinserhöhungen bei Mieterwechsel sind der Haupttreiber der steigenden Mietzinsen. Zwar gilt die heutige Missbrauchsgesetzgebung auch im Bereich dieser Anfangsmieten. Deren Ausgestaltung verhindert aber einen effektiven Schutz. Die vorgeschlagene Lösung verbessert diese Situation. Sie ist in das heutige Recht eingebettet und erlaubt es den Vermietern weiterhin, tatsächlich gestiegene Kosten auf den Mieter überwälzen zu können und eine genügende Rendite zu erzielen. Allerdings müsste neu im Falle von Wohnungsmangel der Vermieter von sich aus die angeführten Erhöhungsgründe belegen. Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband, 15. Januar