Auf jeden Fall sollte ein persönliches Gespräch mit dem Interessenten durchgeführt werden.

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1 10 Tipps für Vermieter...und was Mieter daraus lernen können. In ökonomischer Hinsicht haben Vermieter das Interesse, ihr Risiko zu minimieren und ihren Gewinn zu maximieren. Die nachfolgenden Tipps sollen Vermietern diesbezüglich weiterhelfen, wobei auch Mieter davon profitieren können: Tipp Nr. 1: Trau, schau, wem! Wird ein Mietvertrag abgeschlossen, kann er seitens des Vermieters nicht ohne weiteres wieder gekündigt werden. Der Vermieter tut deshalb gut daran, genau zu wissen, wer sein Vertragspartner ist. Folgende Informationen sollten vor Vertragsabschluss vorliegen: - Betreibungsregisterauszug - Zivilstand - Geburtsdatum - Nationalität - Zahl der Familienmitglieder / Anzahl Bewohner - Beruf, Name des Arbeitgebers und Einkommenskategorie - bisherige Wohnung / Mietdauer - Haustiere - besonders lärmintensive Tätigkeit geplant Auf jeden Fall sollte ein persönliches Gespräch mit dem Interessenten durchgeführt werden. Obgenannte Informationen sollten immer mit der Bewerbung auf eine Wohnung geliefert werden. Noch bessere Chancen auf eine Wohnung hat, wer zwei Referenzschreiben vorweisen kann, nämlich eines vom Arbeitgeber und eines vom aktuellen Vermieter. Auch ein persönlich gestaltetes Motivationsschreiben bringt Vorteile bei der Wohnungssuche meine rechte Seite 1

2 Tipp Nr. 2: Zwei sind besser als einer! Soll das Mietobjekt durch mehrere Personen bewohnt werden, sollten alle Bewohner unter solidarischer Haftung als Mieter in den Mietvertrag aufgenommen werden und unterschreiben. Dies hat den Vorteil, dass Sie sich bei Mietzinsausfällen an mehreren Personen schadlos halten können (und zwar je einzeln für den vollen Betrag). Verfügt ein Mieter nur über ein knappes Einkommen, kann es ein Vorteil sein, zu zweit eine Wohnung zu suchen oder ein Dritter (z.b. Eltern) verpflichtet sich als Solidarschuldner für die Forderungen aus dem Mietverhältnis. Tipp Nr. 3: Reden ist Silber, Schreiben ist Gold! Ein Mietvertrag sollte immer schriftlich abgeschlossen werden. Am besten wird ein vorgefertigter Mustervertrag des kantonalen Hauseigentümerverbandes (HEV) verwendet. Auch Mieter sollten sich nicht auf mündliche Zusicherungen verlassen. Verspricht der Vermieter bspw. bei Mietantritt, dass die Wohnung noch gestrichen werde, sollte dies schriftlich festgehalten werden meine rechte Seite 2

3 Tipp Nr. 4: Drum prüfe, wer sich ewig bindet! Mietverträge mit langer Dauer sind für den Vermieter grundsätzlich nicht von Vorteil. Der Vermieter kann während der Vertragsdauer keine ordentliche Kündigung aussprechen, der Mieter kann das Mietobjekt demgegenüber ausserterminlich nach Art. 264 OR jederzeit zurückgeben, wenn er einen Nachmieter findet. Ein weiterer Nachteil für den Vermieter ist, dass er Mietzinserhöhung nur auf den nächsten Kündigungstermin machen kann. Während der festen Vertragsdauer ist der Mietzins nicht veränderbar (ausser bei sog. indexierten oder gestaffelten Mietzinsen). Für Mieter ist es am vorteilhaftesten, wenn eine bestimmte Mindestdauer vereinbart wird. Bis zum Ablauf der Mindestdauer kann der Mietvertrag seitens des Vermieters nämlich nicht ordentlich gekündigt werden. Der Mieter kann das Mietobjekt dennoch jederzeit zurückgeben, nämlich dann, wenn er einen Nachmieter findet. Tipp Nr. 5: Mietzinse gestalten Mietzinse können im laufenden Mietverhältnis nur sehr beschränkt erhöht werden. Deshalb muss der Anfangsmietzins sorgfältig den Marktverhältnissen und der gesetzlichen Regelung von Art. 270 Abs. 1 OR (Faustregel: Erhöhung um max. 10% des vorherigen Mietzinses) angepasst werden. Mieter können nach Abschluss eines Mietvertrages vom Vermieter die Herausgabe des zuletzt gültigen Mietzinses des Vormieters verlangen, um abzuklären, ob der Mietzins nach Art. 270 Abs. 1 OR erheblich erhöht wurde. Der Anfangsmietzins kann diesfalls innert 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache bei der zuständigen Schlichtungsbehörde angefochten werden, wenn der Vermieter einen missbräuchlichen Mietzins verlangt meine rechte Seite 3

4 Tipp Nr. 6: Nebenkosten separat abrechnen Alle Kosten, welche mit dem Gebrauch des Mietobjektes durch den Mieter zusammenhängen (z.b. Heizkosten, Hauswartungskosten, Allgemeinstromkosten, etc.), können aus dem Bruttomietzins ausgegliedert und dem Mieter nach den effektiven Kosten verrechnet werden. Zahlungsart: akonto oder pauschal. Vermieter dürfen nur Nebenkosten verlangen, welche im Mietvertrag tatsächlich vereinbart und namentlich aufgeführt sind. Die erste Nebenkostenabrechnung sollte genau überprüft werden, die folgenden nur noch, wenn sich relativ starke Schwankungen ergeben oder sich die Kosten massiv verändern (z.b. tiefe Heizölpreise). Tipp Nr. 7: Regelmässige Mietzinserhöhungen Mietzinse können im laufenden Mietzinsverhältnis der Entwicklung der sog. relativen Kriterien (Referenzzinssatz, Teuerung, allgemeine Kostensteigerung und wertvermehrende Investitionen) angepasst werden. Vermieter sollten deshalb die Mietzinse regelmässig auf Erhöhungsmöglichkeiten hin kontrollieren lassen. Mietzinse können sich auch nach unten entwickeln; v.a. bei fallendem Referenzzinssatz. In diesem Fall kann eine Mietzinssenkung verlangt werden meine rechte Seite 4

5 Tipp Nr. 8: Mietzinsausfälle minimieren Gerät ein Mieter mit Mietzinszahlungen in Verzug, sollte er umgehend nach Art. 257d OR schriftlich aufgefordert werden, die ausstehenden Mietzinse innert gesetzlicher Nachfrist (30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräumen) zu bezahlen. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Nachfrist nicht, sollte das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt werden. Die Bezahlung der Mietzinse ist die Hauptflicht des Mieters. Dies sollte immer pünktlich geschehen. Auch schleppende Zahlungsweise ist ein ordentlicher Kündigungsgrund. Tipp Nr. 9: Formalitäten und Fristen beachten Das Mietrecht ist sehr formalistisch. Der Vermieter hat insbesondere zu beachten, dass: - eine Kündigung auf dem amtlichen Formular erfolgen muss; - bei verheirateten Mietern eine Kündigung / Zahlungsfristansetzung dem Mieter und dessen Ehegatten zuzustellen ist; - eine Mietzinserhöhung auf dem amtlichen Formular (inkl. Begründung) erfolgen muss; - Kantone teilweise für den Abschluss eines neuen Mietvertrages ein amtliches Formular vorschreiben. Mieter müssen schriftlich kündigen, wobei bei Familienwohnungen beide Ehegatten zustimmen müssen. Will ein Mieter eine Kündigung anfechten resp. Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, hat er dies innert 30 Tagen ab Erhalt des Kündigungsschreibens bei der Schlichtungsbehörde zu tun. Wird diese Frist verpasst, ist sein Recht verwirkt. Tipp Nr. 10: Auskunft einholen Das Mietrecht birgt für Vermieter und Mieter viele Tücken. Werden diese frühzeitig erkannt, können viel Geld und Nerven gespart werden meine rechte Seite 5