Missbräuchliche Kündigung

Transkript

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2 Kündigung

3 Missbräuchliche Kündigung Eine Kündigung ist missbräuchlich, wenn sie wegen Totalsanierung ausgesprochen wird, aber der Vermieter keine konkreten Angaben über die geplanten Arbeiten vorlegen kann und insbesondere im Mietobjekt bereits zwei Jahre vorher wertvermehrende RenovaConen ausgeführt worden waren (BGer 4A_625/2014 und 4A_619/2014 vom ). Eine Kündigung ist missbräuchlich, wenn ein Bauvorhaben oder eine Sanierung, mit der die Kündigung begründet wird, objekcv unmöglich ist bzw. feststeht, dass die Baubewilligung nicht erhältlich gemacht werden kann. Die Beweislast trägt der Mieter (BGer 4A_530/2013 vom ).

4 Missbräuchliche Kündigung Eine Kündigung, um den Mietzins bei Mieterwechsel anzuheben, ist grundsätzlich erlaubt. Sie darf aber nicht darauf abzielen, einen missbräuchlichen Mietzins zu erzielen (BGer 4A_397/2013 vom ) Eine Kündigung ist missbräuchlich, wenn der Vermieter damit sein Eigentum besser bewirtschaxen will, aber der Charakter der Umgebung des Mietobjekts sich nicht stark verändert hat und nicht davon ausgegangen werden kann, dass ein neuer Mieter das PotenCal der übrigen Räume der LiegenschaX aufwertet (BGer 4A_529/2014 vom )

5 Kündigung nach Art. 257d OR / unbedeutender Betrag Der Vermieter darf bei Zahlungsverzug gemäss Art. 257d OR die Kündigung androhen und nach verstrichener Nachfrist zur Zahlung kündigen. Erst bei einem sog. «unbedeutenden» Betrag wäre die Kündigung missbräuchlich. Ob ein Betrag unbedeutend ist, bescmmt sich nach der Höhe dieses Betrags, aber nicht im Verhältnis zur Höhe des Mietzinses oder zum Total der bereits während des Mietverhältnisses bezahlten Mietzinse. Das Bundesgericht beurteilte einen Betrag von Fr als nicht unbedeutend und ausreichend für eine Kündigung nach Art. 257d OR. (BGE 140 III 591)

6 Kündigung nach Art. 257d OR / Verrechnung Will der Mieter den gemahnten Mietzinsrückstand mifels Verrechnung Clgen, hat er den Bestand und die Höhe der Gegenforderung sogleich zu beweisen. Die Verrechnungseinrede muss innert der Zahlungsfrist von 30 Tagen beim Vermieter eintreffen. Kann der Mieter Höhe und Bestand der Forderung nicht beweisen, trägt er das Risiko für die GülCgkeit der Zahlungsverzugskündigung. (BGer 4A_140/2014 und 4A_250/2014 vom )

7 Kündigung der Familienwohnung Familienwohnung ist der Ort, der die FunkCon von Wohnung und Mifelpunkt der Familie erfüllt. Die Familienwohnung besteht grundsätzlich während der Ehe, aber auch bei fakcscher Trennung oder einem hängigen Scheidungsverfahren. Den besonderen Kündigungsschutz gemäss Art. 169 ZGB verliert die Wohnung im Fall einer Ehetrennung, bei einvernehmlicher Aufgabe der Wohnung durch die Ehepartner, oder wenn der Ehegafe, dem der Schutz zukommt, die Wohnung endgülcg verlässt. Nach Auiebung der Familienwohnung genügt für Kündigungs- androhung, resp. Kündigung, die normale Zustellung BGE 140 III 491 (BGer 4A_240/2014 vom )

8 Kündigungssperrfrist Die Kündigungssperrfrist beginnt mit der Klageerhebung und endet mit der rechtskräxigen Erledigung des Verfahrens. Die Sperrfrist wird mit Postaufgabe der Klage ausgelöst und nicht erst, wenn der Vermieter vom eingeleiteten Verfahren Kenntnis erhält. (BGer 4A_482/2014 vom )

9 Erstreckung des Mietverhältnisses Die Härte als Erstreckungsvoraussetzung setzt voraus, dass es dem Mieter nicht möglich ist, innert Kündigungsfrist ein ihm geeignetes Ersatzobjekt zu finden. Der Mieter muss bei einem zweiten Erstreckungsgesuch konkrete gescheiterte Suchbemühungen nachweisen. Suchbemühungen können indessen nicht verlangt werden von Personen, die infolge Alter, Krankheit oder Invalidität so hilflos sind, dass sie nicht zur Suche in der Lage sind. Bei älteren Personen ist insbesondere eine Ersatzbeschaffung im Sinne eines Umzugs in ein Alters- oder Pflegeheim denkbar. (BGer 4A_15/2014 vom )

10 Untermiete

11 Untermiete ohne Zustimmung des Vermieters Untervermietung ist nur während einer begrenzten Zeit zulässig. Der Mieter muss beabsichcgen, die Wohnung in absehbarer Zeit wieder selbst zu nutzen (BGer 4A_430/2013 vom ). Fehlt diese Absicht und verweigert der Vermieter seine ZusCmmung zur Untermiete, kann er ordentlich wie auch ausserordentlich kündigen. Der Vermieter kann sich gem. Art. 262 Abs. 2 lit. b OR gegen eine Untermiete wehren, wenn die Bedingungen des Untermietvertrags im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind (BGer 4A_518/2014 und 4A_520/2014 vom ).

12 Mietzins

13 Formularanzeige Anfangsmietzins In manchen Kantonen muss der Anfangsmietzins mit amtlich genehmigtem Formular angezeigt werden, das auch den Mietzins des Vorgängers mifeilt. Das Formular muss dem Mieter bei Vertragsabschluss, spätestens bei der Übergabe der Mietsache, ausgehändigt werden (BGE 121 III 56). Fehlt es, ist der Mietzins nichcg (BGE 137 III 547). Der Mieter kann die Schlichtungsbehörde und das Gericht zur Festsetzung des Anfangsmiet- zinses anrufen. TäCgwerden innert eines Jahres seit Kenntnis des Anspruchs, jedenfalls aber innert zehn Jahren seit Entstehung des Anspruchs (Art. 67 Abs. 1 OR). (BGer 4A_168/2014 vom )

14 Nettorenditeberechnung Die Neforenditeberechnung muss aufgrund der aktuellen Verhältnisse vorgenommen werden. Es gelten die Stände von Referenzzinssatz und Teuerung am letzten Tag, an dem der Mieter noch eine Mietzinsanpassung verlangen kann. Die Kosten der von Vermietern vorgenommenen Arbeiten können nur im Umfang ihres wertvermehrenden Anteils zu den Anlagekosten geschlagen werden, denn die wertvermehrende InvesCCon erhöht die Anlagekosten auf Dauer. (BGer 4A_606/2014 vom )

15 Übertragung der Miete

16 Haftung des übertragenden Mieters Der übertragende Mieter haxet nach Übertragung der Miete solidarisch gemäss Art. 263 OR. Für die Solidarität kommen die BesCmmungen von Art. 143 ff. OR zur Anwendung. Das bedeutet insbesondere: Der Vermieter kann von jedem solidarisch HaXenden entweder das Ganze oder einen Teil fordern (Art. 144 Abs. 1 OR). Das ist bei Geldleistungen unproblemacsch. Bei Pflichten, die den Mieter persönlich betreffen, (z.b. Melden von Mängeln an der Mietsache gem. Art. 257g OR) ist der solidarisch HaXende zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der dem Vermieter aus der Verletzung der Pflicht durch den Mieter entsteht. (BGE 140 III 344 (BGer 4A_500 /2013 vom ))

17 Allgemeines

18 Vermutung zu Gunsten des Mieters Ein Mieter, der formnichcg ausgeschiedene Nebenkosten bezahlt hat, hat diese irrtümlich bezahlt und kann sie zurückfordern, weil er nicht wissen musste, dass er Nebenkosten bezahlt. Im Mietrecht gilt die Vermutung, dass der Mieter seine Rechte kennt, NICHT. (BGer 4D_13/2015 vom )

19 Pauschalentschädigung bei Nichtabschluss Mietvertrag Das Mietanmeldeformular ist eine Aufforderung an die LiegenschaXs- verwaltung zur Antragsstellung. Der Mietvertrag, der an den Interessenten gesendet wird, ist die Offerte. Ø Es ist noch kein Vertrag geschlossen worden. Eine Entschädigung kann daher keine KonvenConalstrafe sein. Für eine Entschädigung aus culpa in contrahendo (Verschulden bei Vertragsschluss) darf nur für tatsächlich entstandenen Schaden, den der MieCnteressent bewusst verursacht hat, Ersatz gefordert werden. Ø Die Pauschalentschädigung kann nicht aus culpa in contrahendo gefordert werden.

20 Umfang der Reinigungspflicht / kleinen Reparaturen Der Mieter muss kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderlichen Reinigungen und Ausbesserungen übernehmen Als kleine Reparaturen gelten gemäss Entscheid des Obergerichts des Kantons Bern vom 27. Juni 2012 (ZK EMK) Reparaturen, die: - betragsmässig Fr nicht übersteigen und - ein durchschniflicher Mieter ohne besonderes Fachwissen und ohne Beizug einer Fachperson selber ausführen kann.

21 Gang zur Schlichtungsbehörde als Tagesgeschäft Tipps & Tricks Verwaltungsvertrag und Vollmacht des Eigentümers mit Kompetenz zum «Vergleichsabschluss» an die Verhandlung mitnehmen Stellungnahme und Unterlagen rechtzeicg einreichen Nef im Ton, hart in der Sache - mit Augenmass - sein Angebot bereithalten

22 Fragen