Professioneller Umgang mit Mietern und Handwerkern. Dr. iur. Marianne Schaub-Hristić

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1 Professioneller Umgang mit Mietern und Handwerkern Dr. iur. Marianne Schaub-Hristić

2 Bestehendes MV Umbau ohne Mieter: Kündigung Ev. Schlichtungs- /Gerichtsverf. Rücksichtnahme Neues MV Mieterinfo Umbau mit Mieter: Prüfung Vssg Mietzinsred. MZ- Errhöh ung Planung Baubewilligung Beginn Umbau Mängelbehebung Architekturvertrag GU- Vertrag Abschluss Umbau Dr. iur. Marianne Schaub-Hristić 2

3 Art. 256 OR Pflichten des Vermieters im allgemeinen 1 Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. [ ] Dr. iur. Marianne Schaub-Hristić 3

4 Werterhaltung der Liegenschaft Klage von Mietern Verbesserung des Baustandards Anpassung an neue Wohnbedürfnisse Bessere Vermietbarkeit Erwirtschaften einer besseren Rendite Steuerliche Überlegungen 4

5 Art. 260 OR Erneuerungen und Änderungen durch den Vermieter 1 Der Vermieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn sie für den Mieter zumutbar sind und wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist. 2 Der Vermieter muss bei der Ausführung der Arbeiten auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen; allfällige Ansprüche des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d) und auf Schadenersatz (Art. 259e) bleiben vorbehalten. 5

6 Mieterschaft muss sich Eingriff in Mietsache gefallen lassen, kann sich jedoch dagegen wehren BEACHTE Abs. 1 ist teilzwingend (d.h. kann nicht zum Nachteil des Mieters im Voraus abgeändert werden) Abs. 2 ist zwingend 6

7 Beispiele für Erneuerung alte Fenster durch hochmoderne Schall- und Wärmeschutzverglasungen ersetzen Installation einer zentrale Warmwasseraufbereitungsanlage anstelle der individuellen Boiler Ersatz von sämtlichen Elektroapparaten durch moderne, stromsparende Produkte 7

8 Beispiele für Änderung Einbau eines Liftes Vergrösserung des Badezimmers Erstellung eines Wintergartens 8

9 Keine exakte Abgrenzung der Begriffe möglich Keine unterschiedlichen Rechtsfolgen i.d.r. führt sowohl die Erneuerung g zu einer Mietzinserhöhung 9

10 Unterhaltsarbeiten Art. 257h OR Duldungspflicht 1 Der Mieter muss Arbeiten an der Sache dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind. 2 Der Mieter muss dem Vermieter gestatten, die Sache zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist. 10

11 Unterhaltsarbeiten Art. 257h OR 3 Der Vermieter muss dem Mieter Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig anzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen; allfällige Ansprüche des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d) und auf Schadenersatz (Art. 259e) bleiben vorbehalten Die Unterhaltsarbeiten führen zu keinen Mietzinserhöhungen 11

12 Grundsätzliche Wahlfreiheit des Vermieters, ob er mit oder ohne Mieter sanieren will Während der Mietdauer: einseitige Vertragsänderung (Art. 269 OR) Nach Beendigung des Mietverhältnisses: Räumungskündigung (BGE 135 III 112) 12

13 Bestehendes MV Umbau ohne Mieter: Kündigung Ev. Schlichtungs- /Gerichtsverf. Rücksichtnahme Neues MV Mieterinfo Umbau mit Mieter: Prüfung Vssg Mietzinsred. MZ- Errhöh ung Planung Baubewilligung Beginn Umbau Mängelbehebung Architekturvertrag GU- Vertrag Abschluss Umbau Dr. iur. Marianne Schaub-Hristić 13

14 Prüfung des bestehenden Mietverhältnisses Es liegt kein gekündigtes Mietverhältnis vor Sicherstellung, dass keine Sperrfrist läuft 14

15 Art. 257h Abs. 3 / 260 Abs. 2 OR Rechtzeitiges Anzeigen der Arbeit 15

16 Zumutbarkeit Ungekündigtes Mietverhältnis 16

17 Erneuerungen/Änderungen nur wenn für Mieter zumutbar Vermieter muss Zumutbarkeit nachweissen Stets zulässig/zumutbar sind Arbeiten, welche aufgrund öffentlich-rechtlicher Auflagen erfolgen 17

18 Auslegungskriterien der Zumutbarkeit Umfang der Arbeit Vertragsdauer Bei unbefristeten Verträgen eher zumutbar Nützlichkeit der Erneuerung/Änderung Auswirkung auf den Mietzins Verhältnis Unterhaltsarbeiten zu Erneuerung/Änderung Dauer der Störung 18

19 Einfluss der Arbeiten auf Umfang Mietsache Struktur der Mieterschaft Reaktion auf geplante Arbeit Zeitpunkt der Arbeit Angebot auf Herabsetzung Mietzins 19

20 Nur bei ordentlichen Kündigungen (nicht bei Zahlungsverzug), wichtigen Gründen etc. Kündigung vor geplanter Erneuerung/Änderung Arbeiten dürfen nicht ausgeführt werden Kündigung danach Frühzeitigkeit der Information prüfen 20

21 Erneuerungs-/Änderungsarbeiten während der Dauer eines erstreckten Mietverhältnisses zulässig? Bei kurzer Erstreckungsdauer ist es zu verneinen 21

22 Vermieter muss die Voraussetzungen nachweisen Voraussetzungen während der ganzen Dauer der Arbeiten gegeben Bei unzumutbaren Verhältnissen während Bauarbeiten Art. 259a ff. OR 22

23 Rechtzeitigkeit der Ankündigung Kündigungsziel./. Kündigungsfrist./. 1 Monat 23

24 Schonende Durchführung durch Vermieter Einschränkung des Gebrauchs Einhalten der Ruhezeiten Mitwirkunsgs-/Duldungspflicht des Mieters Herabsetzung-/Schadenersatzanspruch des Mieters Herabsetzung Mietzins (Art. 259d OR) Schadenersatz (Art. 259e OR) 24

25 Bestehendes MV Umbau ohne Mieter: Kündigung Ev. Schlichtungs- /Gerichtsverf. Rücksichtnahme Neues MV Mieterinfo Umbau mit Mieter: Prüfung Vssg Mietzinsred. MZ- Errhöh ung Planung Baubewilligung Beginn Umbau Mängelbehebung Architekturvertrag GU- Vertrag Abschluss Umbau Dr. iur. Marianne Schaub-Hristić 25

26 Für die Dauer der Umbauarbeiten Höhe ist Einzelfallentscheid 26

27 Art. 257h Abs. 3 / 260 Abs. 2 OR Der Vermieter muss bei der Durchführung auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen Dies ist insbesondere bei der Geschäftsraummiete von Bedeutung 27

28 Bestehendes MV Umbau ohne Mieter: Kündigung Ev. Schlichtungs- /Gerichtsverf. Rücksichtnahme Neues MV Mieterinfo Umbau mit Mieter: Prüfung Vssg Mietzinsred. MZ- Errhöh ung Planung Baubewilligung Beginn Umbau Mängelbehebung Architekturvertrag GU- Vertrag Abschluss Umbau Dr. iur. Marianne Schaub-Hristić 28

29 BGE 135 III 112 Bei umfassenden Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, ist der Vermieter, der die geplanten Arbeiten nach bautechnischen und -ökonomischen Kriterien durchzuführen beabsichtigt, auf eine Kündigung zwecks vorgängiger Räumung des Mietobjekts angewiesen, weshalb ihm ein Verstoss gegen Treu und Glauben (Art. 271 Abs. 1 OR) nicht vorgeworfen werden kann (E. 4). 29

30 Bauprojekt ist im Zeitpunkt der Kündigung konkret und ausgereift / Baubewilligung liegt vor Finanzierung ist sichergestellt Dem Baubewilligungsverfahren stehen weder wirtschaftliche noch politische Hindernisse entgegen 30

31 Kündigungsfristen einhalten Spezielles Formular (Art. 9. VMWG) Bei Familienwohnungen: Zustellung an beide Ehegatten mit separater Post Begründung nur auf Verlangen des Mieters (Art. 271 Abs. 2 OR) Anfechtung der Kündigung innert 30 Tagen bei der zuständigen Schlichtungsbehörde 31

32 Nach der Räumung Beginn der Bauarbeiten ACHTUNG: bei missbräuchlicher Kündigung Mieter bleibt in der Wohnung 3-jähriger Kündigungsschutz (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR) 32

33 Vor-/Nachteile Umbau mit Mietern Keine Kündigungsschutzverfahren wegen Räumungskündigung Ersatzeinrichtungen zur Verfügung stellen Erhöhung muss mit amtl. Formular erfolgen Vorschriften des Verfahrens für einseitige Vertragsänderung einhalten 33

34 Vor-/Nachteile Kündigung Begründung nur auf Verlangen des Mieters Mieter trägt Prozessrisiko, wenn Schlichtungsbehörde die Kündigung schützt Mieter muss Wohnung räumen Evtl. langwieriges Schlichtungs- und Gerichtsverfahren, das Baubeginn verzögert Erstreckung d. MV = unsicherer Faktor 34

35 Bereits bei der Planung mietrechtliche Aspekte beachten Bewohner frühzeitig auf geplante Änderungen hinweisen Leer werdende Wohnungen nicht weitervermieten Neue Mietverträge nur befristet Erneuerungen schwerwiegender Art und Weise können kaum während laufender Mietverträge vorgenommen werden 35

36 Einseitige Vertragsänderung bei geringen Eingriffen Abgrenzung einseitige Vertragsänderung von geringfügigen Vertragsänderungen von Nutzungsrecht Und Entzug wesentlicher Befugnisse oder Benutzungsrechte Sind mehrer Wohnungen betroffen, dann einheitliches Verfahren bei allen Mietern 36

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