Professioneller Umgang mit Mietern und Handwerkern 3. Teil. Dr. iur. Marianne Schaub-Hristić

Transkript

1 Professioneller Umgang mit Mietern und Handwerkern 3. Teil Dr. iur. Marianne Schaub-Hristić

2 Bestehendes MV Umbau ohne Mieter: Kündigung Ev. Schlichtungs- /Gerichtsverf. Rücksichtnahme Neues MV Mieterinfo Umbau mit Mieter: Prüfung Vssg Mietzinsred. MZ- Erhöhung Planung Baubewilligung Beginn Umbau Mängelbehebung Architekturvertrag GU- Vertrag Abschluss Umbau Dr. iur. Marianne Schaub-Hristić 2

3 Art. 269a OR II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere: durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind; Vermutung der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung 3

4 Art. 14 VMWG Mehrleistung des Vermieters 1 Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu Prozent als wertvermehrende Investitionen. 4

5 2 Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen: a. Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle; b. Massnahmen zur rationelleren Energienutzung; c. Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen; d. Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien; e. der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch. 5

6 3 Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt. 4 Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. 5 Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig. 6

7 Pauschalsätze müssen sich bei umfassender Überholung der Liegenschaft am Mehrwert orientieren Keine Bedeutung über den ursprünglichen Gesetzeszweck Wertvermehrende Anteil der Investition: Pauschal 50% bis 70% 7

8 Art. 14 VMWG stellt eine gesetzliche Vermutung auf und bezieht sich auf die Höhe des Pauschalsatzes Diese Vermutung kommt nur zum Tragen, sofern es sich um eine Gesamtsanierung handelt Wichtig Vermutung kann jederzeit widerlegt werden Überwälzungssatz von 50% bis 70% muss bewiesen werden, sofern von der Gegenpartei bestritten wird 8

9 Objektive Hinsicht Feststellbare geldwerte Wertvermehrung Subjektive Hinsicht Verbesserung Mietsachte Gesetzliche Regelung in Art. 14 Abs. 3 VMWG Mehrleistung = diejenigen Kosten, die die Kosten von Wiederherstellung/Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigen 9

10 Verbesserung zugunsten des Mieters Objektives Mietinteresse Geldwerte Neuinvestition Mieter hat Komfortsteigerung Beispiel So gilt der Anschluss an eine Gemeinschaftsantennenanlage mit den damit verbundenen hausinternen Anpassungen auch dann als überwälzbare Mehrleistung des Vermieters, wenn einzelne Mieter die sich daraus ergebenden Möglichkeiten nicht zu nutzen gedenken. 10

11 Ästhetische Verbesserung Beispiel So wird der Mieter die Verschönerung des Treppenhauses beispielsweise mittels Farbornamenten wohl in den meisten Fällen mitzutragen haben, während die Einrichtung eines künstlerisch inspirierten Wasserspiels im Vorgarten einer Arbeitersiedlung eher nicht als überwälzbare Mehrleistung gelten dürfte. 11

12 Verlängerung Lebensdauer der Liegenschaft Anpassung an Stand der Zeit Energetische Verbesserungen Erneuerung mehrerer wesentlicher Teile der Liegenschaft Unterscheidung zwischen Unterhaltsarbeiten und wertvermehrende Verbesserung nicht detailliert möglich 12

13 Investitionssumme beträgt ein Vielfaches der Mietzinseinnahmen Investitionen können nicht in Form von Rückstellungen über die laufenden Mietzinseinnahmen finanziert werden Bei Nachweis eines abweichenden Verhältnisses kann Vermieter/Mieter aus diesen Bestimmungen nichts zu seinen Gunsten ableiten 13

14 Baukosten gemäss Schlussrechnung des Generaloder Totalunternehmers Baunebenkosten (Baubewilligung, Bauzeitversicherungen, weitere Gebühren) Inkonvenienzen (Mietzinsherabsetzung) Vermieter- und Mieterverbände sind sich darüber nicht einig Allfällige Treuhandhonorare Baukreditzinse Allfällige Förderbeiträge müssen abgezogen werden 14

15 Reine Baukosten Kosten der Planung, Bauleitung (nicht jedoch Evaluationen betr. Abbruch oder Sanierung) Honorare Architekten, Ingenieure Kosten für Nebenarbeiten wie Bauplatzinstallation, Gerüste, Mulden, Kranmiete, Gebühren für Bewilligungen Bereinigung von Dienstbarkeiten Finanzierungskosten (Einrichtung oder Erhöhung von Schuldbriefen) Saalmiete (mit Service) für Mieterinformation? Erarbeitung von Entscheidgrundlagen betr. Sanierungsvarianten 15

16 Abschluss Arbeiten Vorliegen sachdienlicher Belege Bei grösseren Arbeiten: gestaffelte Mietzinserhöhungen 16

17 Art. 14 Abs. 4 VMWG Mehrleistungen des Vermieters Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. Angemessener Überwälzungssatz Kapitalverzinsungssatz ½ % über dem geltenden Hypothekarzinssatz für erste Hypotheken 17

18 Investitionssumme: Fr. 2'000' Wertvermehrender Anteil in % 65.00% Aktueller Zinssatz: 5.00% Ergibt Wertvermehrung von Fr. 1'300' Zusätzliche Unterhaltskosten*: 1.00% Amortisationszeit in Jahre: 25 Rechnet hälftigen Kapitalzins + Unterhaltskosten + Amortisations-Quote (100 / Laufzeit = Amortisations-Quote in %) Anzahl Zahlungen pro Jahr: 12 Mögliche Mietzinserhöhung: pro Jahr Pro Zahlungstermin Fr. 97' Fr. 8' Immer auf ganze Franken aufgerundet! * Im Bundesgerichtsentscheid 4A_470/2009 vom als nicht bundesrechtswidrig geschützt 18

19 Investitionssumme: Fr. 2'000' Wertvermehrender Anteil in % 65.00% Aktueller Zinssatz: 5.00% Ergibt Wertvermehrung von Fr. 1'300' Zusätzliche Unterhaltskosten: Siehe Bemerkungen Amortisationszeit in Jahre: 25 Anzahl Zahlungen pro Jahr: 12 In diesem Modell sind die Unterhaltskosten variabel, da [(Kapitalzins + 0,5%)/2] sowie die Amortisations-Quote (100 / Laufzeit) zusammengezählt werden und auf die Summe 10% für den Unterhalt addiert werden. Daraus auch die Verschiebung zu Lasten des Investors, wenn effektiv höherer Unterhalt eingesetzt werden muss oder bei langer Amortisation.* Mögliche Mietzinserhöhung: pro Jahr Pro Zahlungstermin Fr. 96' Fr. 8' Immer auf ganze Franken aufgerundet! 19

20 * Die bei diesem Rechenbeispiel vorgenommene Bindung der Unterhaltskosten an den Kapitalzins entspricht aus Sicht der Vermieterschaft nicht der Realität: die Unterhaltskosten bleiben gleich, egal ob sich der Kapitalzins auf 3 % oder auf 5% beläuft. Es rechtfertigt sich aus diesem Grund, pauschale Unterhaltskosten von 1 % gemäss Empfehlungen des HEV in der Berechnung zu berücksichtigen. 20

21 Mieterschaft ist mit der Anwendung des Pauschalsatzes gemäss Art 14. Abs. 1 Satz 2 VMWG nicht einverstanden: Mieterschaft muss beweisen, dass gesetzliche Vermutung keine Anwendung findet Nachweis hinsichtlich des konkreten Anteils der werterhaltenden Investitionen 21

22 Bei gleicher Ausstattung der Mietobjekte z.b. Wohnfläche, Rauminhalt, Anzahl Zimmer Das Bundesgericht hat es in BGE 125 III 421 E. 2d abgelehnt, einen einfachen und schematischen Verteilschlüssel zu korrigieren 22

23 Vorbehalte nicht vergessen, sofern nicht der gesamte Betrag überwälzt wird Gleichzeitig ist der Mietzins auch an den aktuellen Referenzzinssatz anzupassen, sowie sind die Teuerungen und Kostensteigungen zu berücksichtigen (geht das unter, ist das Recht verwirkt) 23

24 Art. 269d OR Mietzinserhöhung und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter 1 Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen. 2 Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter: a) sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; b) sie nicht begründet; c) mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht. 24

25 Art. 269d OR Mietzinserhöhung und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter 3 Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen. 25

26 Änderung der geschuldeten Leistung, jedoch mit dem gleichen Mieter Botschaft: Verringerung der Leistung des Vermieters bei gleich bleibendem Mietzins Abzugrenzen von geringfügigen Änderungen 26

27 Entzug der Benützungsrechte für allgemein zugängliche Flächen Entzug der Benützung von individuell gemieteten Nebenräumen Entzug eines Teils der Gartenbenützung Einführung neuer Allgemeiner Vertragsbedingungen Einführung zusätzlicher Kündigungstermine Erhebung einer Sicherheitsleistung oder Erhöhung der bisherigen Sicherheitsleistung 27

28 Formelle Anforderung an die Anzeige Änderungen auf einen Kündigungstermin anzeigen (Art. 269d Abs. 3 OR i.v.m. Art. 269d Abs. 1 OR) Vertragsänderung muss mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist ausgehändigt werden Nicht rechtzeitige Mitteilungen gelten auf den nächstmöglichen Kündigungszeitpunkt Spezielles Formular mit Begründung (Art. 269d Abs.1 und 2 OR) Beachte: Fehlt die Begründung, ist die Mitteilung nichtig 28

29 Mietzinsanpassung Nach den Regeln von Art. 14 Abs. 3 VMWG ist Mietzinserhöhung möglich Mieter entscheidet ob er die Vertragsänderung duldet Vertragsverhältnis auflöst Wichtig: Information soll so früh erfolgen, dass der Vermieter in der Lage ist, auf die vom Mieter geltend gemachten berechtigten Interessen zu reagieren 29

30 Urteil des Bezirksgerichtspräsidiums Liestal vom 25. August 2009 Sanierung der Liegenschaft an der x-strasse Erneuerung von Küche, Bäder und separate WC s Fenster und Storen wurden ausgewechselt Erneuerung Wasserleitungsnetz Kosten betragen das 5.5-fache der jährlichen Mieteinnahmen Gericht bejaht umfassenden Überholung 30

31 Bestimmung des Ansatzes Kriterien Anteil der rein qualitätsverbessernden Arbeiten an den gesamten Überholungsarbeiten Gesamte Kosten der Überholung Zeitraum der seit der Erstellung der Sache verstrichen ist Augenschein Küche und Bäder grösstenteils den gleiche Standard beibehalten Verbesserung der Qualität bei Küchenabdeckung, Tiefkühler und Fenster Lebensdauer der Küchen und Bäder zu berücksichtigen 31

32 Nicht sichtbare Arbeiten Neue Wasserleitung Balkonabdichtung Ansatz von 50% deshalb berechtigt 32

33 Vermieter verteilen Kosten gleichmässig auf die fünf Wohnungen in der Liegenschaft Grundsätzlich sind Kosten im Ausmass zu überwälzen (wenn eindeutig) Bei Wasserleitungsnetze nicht möglich Küche und Nasszellen sind in allen Wohnungen gleich Verteilschlüssel ist in diesem Fall gerechtfertigt 33

34 Wie berechnen Sie die Mietzinserhöhung? 34

35 Umbau geplant Aussenisolation Malerarbeiten Dachsanierung/Oblichter ersetzt Neue Fenster Balkone saniert Küchen und Bäder erneuert Leitungen ersetzt Ersatz alter Geräte durch neue energiesparende Geräte Velounterstand ersetzt Neue Schliessanlagen 35

36 Um was für einen Umbau handelt es sich? Weshalb? Welche Kosten können überwälzt werden? Berechnen Sie die Überwälzung (Annahme 60%) 36

37 Mietverhältnis kündbar per März/Juni/September Arbeiten per 20. Mai abgeschlossen letzte Belege liegen per 1. Juni vor, Bauabrechnung erfolgt per 20. Juli Keine Kündigung, sondern Umbau mit Mieter Per wann kann Erhöhung mitgeteilt werden? 37

38 Fragen? 38

39 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 39