Inhaltsübersicht. Zur Reihe «Recht im Alltag» 5. Vorwort 7. Einleitung: Generelle Hinweise zu Gesetzen 23

Transkript

1 Inhaltsübersicht Zur Reihe «Recht im Alltag» 5 Vorwort 7 Einleitung: Generelle Hinweise zu Gesetzen 23 Teil 1: Miete 31 A. Begriffe 32 B. Vor dem Vertragsabschluss 33 C. Abschluss und Inhalt Mietvertrag 38 D. Mietantritt 44 E. Mietzins und Nebenkosten 49 F. Rechte und Pflichten während Mietverhältnis 67 G. Ende des Mietverhältnisses 93 H. Mietrechtliches Verfahren 117 Teil 2: Grundeigentum 121 A. Vor dem Kauf von Grundeigentum 122 B. Vertrag über Grundeigentum 135 C. Rechtliche Begriffe im Zusammenhang mit Grundeigentum 142 D. Rechte und Pflichten von Grundeigentümern 157 E. Stockwerkeigentum!76 Anhang 189 A Die wichtigsten Fachbegriffe 190 B Wo findet man wen oder was? 192 C. Stichwortverzeichnis 193 Egli Steffen, Margareta Liegenschaften - Miete und Eigentum 2007 digitalisiert durch: IDS Basel Bern

2 Inhaltsverzeichnis Zur Reihe «Recht im Alltag» 5 Vorwort 7 Inhaltsübersicht 11 Abkürzungsverzeichnis 22 Einleitung: Generelle Hinweise zu Gesetzen Gesetze Zuerst gilt das Gesetz - und zwar wörtlich Wichtigste Gesetze für Privatpersonen und kleinere Unternehmen Zivilgesetzbuch Obligationenrecht Weitere Gesetze Verordnungen Weitere Rechtsquellen Rechtsprechung oder Präjudizien Rechtsliteratur Einige allgemeine Hinweise Eingetragene Partnerschaft 29 Teil 1: Miete 31 A. Begriffe Miete für Wohn- und Arbeitszwecke Miete von Ferienwohnungen Miete von beweglichen Sachen Was bedeutet ortsüblich? 32 B. Vor dem Vertragsabschluss Welche Bedeutung hat die vorvertragliche Phase? Ausschreibung zur Miete - 34

3 3. Was man über die Besichtigung wissen sollte Welche Auskünfte muss der Vermieter geben? Bewerbung - Welche Auskünfte muss ein Mietinteressent geben? Auskünfte von Dritten - Was man darüber wissen muss Rückgabe der Unterlagen Benützung ohne Vertrag - Was gilt? 37 C. Abschluss und Inhalt Mietvertrag Wann entsteht ein Mietvertrag? Was regelt man in einem Mietvertrag? Mindestinhalt Üblicher Inhalt von Mietverträgen Weitere Punkte, die man regeln sollte Im Voraus bestimmte Dauer eines Mietvertrages Kaution Wann soll man einen Mietvertrag im Grundbuch eintragen? Informationen über vorhergehenden Mietvertrag 43 D. Mietantritt Übernahmeprotokoll und dessen Bedeutung Übergabe des Mietobjektes klappt nicht - Was dann? Was gilt bei Mängeln und Verzug im Allgemeinen? Vermieter übergibt das Mietobjekt nicht Mietobjekt ist unzumutbar Mieter übernimmt die Wohnung nicht 48 E. Mietzins und Nebenkosten Was ist der Mietzins? Zu hoher Mietzins - Rechte des Mieters Was, wenn der Anfangsmietzins zu hoch ist? Mietzins wird während der Mietdauer zu hoch Mietzinsherabsetzung - Formen und Fristen Herabsetzungsbegehren des Mieters Stellungnahme Vermieter Zusammenfassung Vorgehen und Fristen 54

4 3. Mietzinserhöhungen Mietzins ist fix Variabler Mietzins Mietzinserhöhungen - Wie und auf wann? Änderung anderer Punkte des Mietvertrages Mieter ist mit der Erhöhung nicht einverstanden - Was dann? Nebenkosten Was gehört zu den Nebenkosten? Wann sind die Nebenkosten zur Zahlung fällig? Nebenkostenabrechnung - Rechte und Pflichten Nebenkosten bei Ende des Mietvertrages Zahlung von Miete und Nebenkosten Fälligkeit von Mietzins und Nebenkosten Zahlung erfolgt nicht - Rechte des Vermieters Mietzins geht beim Vermieter nicht ein, obwohl bezahlt - Was dann? Kann der Vermieter Sachen im Mietobjekt als Sicherheit nehmen? Kann ein Mietzins verrechnet werden? Wie lange später können Mietzins und Nebenkosten noch verlangt werden? 66 F. Rechte und Pflichten während Mietverhältnis Hausordnung Wie sorgfältig muss der Mieter mit dem Mietobjekt umgehen? Wie kann sich der Mieter gegen Störungen wehren, die von den Nachbarn ausgehen? Nachbarn stören - Was tun? Was bei massiven, auch einmaligen Störungen? Form der Abmahnung des Mieters Mängel am Mietobjekt - Was muss der Mieter tun? Kleinere Mängel Was sind grossere Mängel? Was muss der Mieter bei Schäden tun? Welche Rechte hat der Mieter, wenn das Mietobjekt Mängel hat? Mietzinsherabsetzung 75

5 4.4.2 Schadenersatz Was tun, wenn Vermieter nichts tut und das Mietobjekt unbrauchbar ist? Mietobjekt ist noch brauchbar - Rechte des Mieters, wenn sich nichts tut Kündigungsrecht? Wann kann der Mieter den Schaden selber beheben lassen? Darf man bei Mängeln den Mietzins zurückbehalten? Hinterlegung - Was bedeutet dies? Welche Störungen müssen Mieter dulden? Behebung von Schäden Darf der Vermieter das Mietobjekt betreten? Sind Renovationen während der Miete zulässig? Besichtigung durch den Vermieter Wie lange im Voraus sind Störungen anzuzeigen? Mieter will umbauen - Wann und wie kann er dies? Vermieter verkauft Liegenschaft - Was gilt? Untermiete und Weitervermietung Untermiete Wann ist eine Weitervermietung möglich? Was tun, wenn der Vermieter nicht einverstanden ist? 92 G. Ende des Mietverhältnisses Feste Mietdauer Option auf Verlängerung der Miete Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages Wann kann ein Mietvertrag vorzeitig beendet werden? Wichtige Gründe % 4.2 Kündigung bei Konkurs des Mieters? Mieter stirbt - Was gilt? Kündigung? Tod des Mieters und niemand kümmert sich um die Wohnung Vorzeitige Kündigung bei Vertragsverletzung Zahlungsverzug des Mieters 101

6 4.4.2 Pflichtverletzung des Mieters Grobe Mängel am Mietobjekt Ausserterminliche Kündigung des Mieters Form der Kündigung Kündigung durch Mieter Kündigung durch Vermieter Anfechtung der Kündigung Erstreckung des Mietverhältnisses Wann kommt eine Mieterstreckung in Frage? Wie lange kann ein Mietverhältnis erstreckt werden? Kann der Mietvertrag für die Erstreckungszeit geändert werden? Mieter hat vor Ablauf der Erstreckung etwas anderes gefunden - Was dann? Kündigungsrecht des Vermieters während der Erstreckung? Rückgabe des Mietobjektes Wie ist das Mietobjekt zurückzugeben? Wann ist das Mietobjekt zurückzugeben? Was, wenn der Mieter bei Vertragsende nicht auszieht? Mängel bei Rückgabe eines Mietobjektes - Wie geht man korrekt vor? 115 H. Mietrechtliches Verfahren Wofür kommt ein mietrechtliches Verfahren in Frage? Einleitung eines mietrechtlichen Verfahrens Schlichtungsverhandlung Entscheid der Schlichtungsbehörde Mietgericht Besonderheiten bei Hinterlegung 120

7 Teil 2: Grundeigentum 121 A. Vor dem Kauf von Grundeigentum Welche Kriterien muss das Objekt erfüllen? Finanzen Wie kommt man zu Geld, um ein Haus zu finanzieren? Alleinstehendes Haus Stockwerkeigentum (Eigentumswohnung) Baurecht Wie hoch sind die Kaufkosten? Wir sind zu zweit - Sollen wir die Liegenschaft miteinander kaufen? Makler Objekt gefunden! Wie geht es weiter? Reservationsvertrag - Was bedeutet dies? Reservationsvertrag abgeschlossen-was nun? Wann wird ein Vorvertrag oder ein Kaufversprechen abgeschlossen? Zweifel am Entscheid Prüfung Kaufvertrag 134 B. Vertrag über Grundeigentum Generelle Hinweise Wer erstellt den Kaufvertrag? Kaufpreiszahlung - Wann und wie? Eigentumsübergang - Wann und wie? Wer bezahlt die Kosten von Grundbuchamt und Notariat? Handänderungssteuer und Grundstückgewinnsteuer Vertrag über eine zu erstellende Baute Mängel einer Liegenschaft Grundstücksgrösse stimmt nicht - Was dann? Mängel am Haus Vorgehen bei Mängel 141 C. Rechtliche Begriffe im Zusammenhang mit Grundeigentum Grundstücke und Liegenschaften Welche gesetzlichen Grundlagen gelten für Grundeigentum? 143

8 3. Arten von Grundeigentum Eigentum oder Besitz? Eigentum an einem Haus oder Land Eigentumswohnungen oder Stockwerkeigentum Miteigentum und Gesamteigentum - Was ist was? Was ist ein Baurecht? Stockwerkeigentum im Baurecht Grundbuch und öffentliche Beurkundung Bauten und Nutzung von Grundeigentum Rechte und Belastungen auf einem Grundstück Schuldbriefe und andere Grundpfandrechte Gibt es Grundpfandrechte ohne Eintragung? Was ist ein Bauhandwerkerpfandrecht? Wegrecht Nutzniessung Wohnrecht Vorkaufsrecht Kaufrecht 157 D. Rechte und Pflichten von Grundeigentümern Kantonales Recht Grundstückgrenzen Wo verlaufen die Grundstückgrenzen? Wem gehört die Grenzmauer oder der Grenzzaun? Was gehört zum Grundstück? Was gehört zum Grundstück, neben dem Boden? Quellen und Brunnen - Was gilt? Wie weit geht das Eigentum, nach oben und unten? Bauten, die nicht vom Grundeigentümer erstellt wurden Bauten eines Mieters Baute des Nachbarn, die auf ein anderes Grundstück ragt 164

9 3.4.3 Wem gehören die Leitungen, die durch ein Grundstück führen? Nicht feste Bauten Was gilt für Pflanzen, die auf ein anderes Grundstück ragen? Pflichten von Grundeigentümern Wofür sind Grundeigentümer verantwortlich? Darf ein Grundeigentümer alles machen, was er will? Leitungen - Was man darüber wissen muss Muss man die Erstellung von Leitungen dulden? Kann man verlangen, dass Leitungen verlegt werden? Was gilt für Wasser? Wegrechte und andere Beschränkungen des Grundeigentums Wie komme ich zu einem Wegrecht? Kann/muss ich mein Grundstück einzäunen? Darf jemand mein Grundstück auch ohne mein Wissen betreten? Gesetzliche Beschränkungen Bau einer Liegenschaft - Was ist rechtlich zu beachten? Kündigung einer vermieteten Liegenschaft wegen Eigenbedarf 176 E. Stockwerkeigentum Grundlegendes zum Stockwerkeigentum Was ist Stockwerkeigentum? Wo sind die Rechte und Pflichten der Eigentümer festgelegt? Grundsätzliche Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer Bedeutung der Eigentumsanteile (Wertquoten) Kosten der gemeinschaftlichen Teile Was gilt, wenn ein Stockwerkeigentümer seine Beiträge nicht leistet? Stockwerkeigentümerversammlung 182

10 8.1 Worüber entscheidet die Eigentümerversammlung? Wie läuft eine Eigentümerversammlung ab? Beschlüsse über Arbeiten am Grundstück und Gebäude Gewöhnliche Verwaltungshandlungen Notwendige Massnahmen Nützliche Massnahmen Der Verschönerung und Bequemlichkeit dienende Massnahmen Welche Aufgaben hat die Verwaltung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft? Ist der Ausschluss eines Stockwerkeigentümers möglich? 188 Anhang 189 A. Die wichtigsten Fachbegriffe 190 B. Wo findet man wen oder was? Adressen von Gerichten Adressen von Betreibungsämtern Wie findet man ein Notariat? Wie findet man einen Anwalt? Wie findet man eine Rechtsberatungsstelle? 192 C. Stichwortverzeichnis 193