St. Galler Mietrechtstag. Kongresshaus, Zürich 27. November 2013

Transkript

1 St. Galler Mietrechtstag Kongresshaus, Zürich 27. November 2013

2 Untermiete ausgewählte Aspekte lic. iur. Martin Sohm, Fachanwalt SAV Bauund Immobilienrecht

3 Gesetzliche Regelung und Anwendungsbereich Keine Legaldefinition der Untermiete Art. 262 OR ist auf sämtliche Arten der Miete anwendbar Relativ zwingende Natur von Art. 262 OR Untermiete als entgeltlicher Vertrag Kettenartige Untermietverhältnisse 3

4 Dauer des Untermietverhältnisses Befristete und unbefristete Untermiete möglich Keine Maximaldauer der Untermiete von Gesetzes wegen vorgegeben Aber: «Ewige Untermiete» ist nicht erlaubt 4

5 Verhältnis der Parteien untereinander (I) Verhältnis zwischen Mieter und Untermieter «Gewöhnlicher Mietvertrag» im Sinne der Art. 253 ff. OR Verhältnis zwischen Vermieter und Untermieter Keine vertragliche Beziehung Aber: Art. 262 Abs. 3 OR und Art. 641 ZGB Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter Hauptmietvertrag Informationspflicht des Mieters 5

6 Verhältnis der Parteien untereinander (II) Haftungsverhältnisse Solidarhaftung des Mieters und des Untermieters gegenüber dem Vermieter in Bezug auf den Gebrauch und die Rückgabe der Mietsache Untermieter ist (im Verhältnis zum Vermieter) Hilfsperson des Mieters i.s.v. Art. 101 OR 6

7 Begründung der Untermiete Bestehen eines Hauptmietvertrages Zustimmung des Vermieters Zustimmungsgesuch des Mieters Form der vermieterseitigen Zustimmung Unwiderrufbarkeit der vermieterseitigen Zustimmung? 7

8 Verweigerungsgründe im Einzelnen (I) Weigerung des Mieters, die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben (Art. 262 Abs. 2 lit. a OR) Informationspflicht des Mieters Art. 257f Abs. 3 OR 8

9 Verweigerungsgründe im Einzelnen (II) Missbräuchliche Untermietbedingungen (Art. 262 Abs. 2 lit. b OR) Schutz des Vermieters Mieter, der keine bedeutenden Eigenleistungen erbringt, soll durch die Untervermietung keinen übermässigen Gewinn erzielen Kein Missbrauch, wenn zusätzliche Leistungen, Investitionen oder Risiken des Mieters abgegolten werden 9

10 Verweigerungsgründe im Einzelnen (III) Wesentliche Nachteile für den Vermieter (Art. 262 Abs. 2 lit. c OR) Grundlage: Gebrauchszweck und Gebrauchsmodalitäten gemäss Hauptmietvertrag Untermieter darf die Mietsache nicht zu einem anderen als dem (haupt-) vertraglich vereinbarten Zweck verwenden Untermieter darf keine Veränderungen an der Sache vornehmen, die der Mieter gemäss Hauptmietvertrag nicht vornehmen darf 10

11 Verweigerungsgründe im Einzelnen (IV) Vertragswidriger Gebrauch durch den Untermieter (Art. 262 Abs. 3 OR) Untermieter muss sich an die hauptmietvertraglich vereinbarten Gebrauchsmodalitäten halten Ansonsten: Verweigerung oder Widerruf der Zustimmung durch den Vermieter möglich Fehlende Absicht des Mieters, die Mietsache irgendwann wieder selber zu benutzen Mieter muss beabsichtigen, das Mietobjekt später wieder zu übernehmen 11

12 Folgen der Zustimmungsverweigerung (I) Verweigerung der Zustimmung durch den Vermieter ohne Grundangabe Erfüllung des Mietvertrages, wie wenn Zustimmung erteilt worden wäre Verweigerung der Zustimmung durch den Vermieter unter Berufung auf einen Verweigerungsgrund nach Art. 262 Abs. 2 OR Schlichtungsbehörde bzw. Gericht anrufen Ev. Schadenersatzpflicht (Art. 97 OR) des Vermieters 12

13 Folgen der Zustimmungsverweigerung (II) Unbewilligte Untermiete Verletzung von Art. 262 Abs. 2 lit. a OR Aufforderung des Vermieters, die Untermietbedingungen bekannt zu geben Art. 257f Abs. 3 OR Art. 97 OR Art. 423 OR 13

14 Schicksal des Untermietvertrages bei Beendigung des Hauptmietvertrages Beendigung des Untermietvertrages Befristeter Vertrag: Art. 255 Abs. 1 und 2 i.v.m. Art. 266 OR Unbefristeter Vertrag: Kündigung gemäss Art. 266a ff. OR Anfechtung der Kündigung (Art. 271 f. OR) und Erstreckung (Art. 272 ff. OR) möglich Untermietvertrag wird durch Kündigung des Hauptmietvertrages nicht automatisch aufgelöst Vormerkung des Untermietvertrages im Grundbuch? 14

15 Erstreckung des Untermietvertrages Art. 273 OR Erstreckungsbegehren richtet sich gegen den Untervermieter nur die Interessen des Mieters und des Untermieters, nicht aber jene des Vermieters sind zu berücksichtigen Untermietverhältnis kann nicht länger dauern als das Hauptmietverhältnis 15

16 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit 16