Obligationenrecht Besonderer Teil Herbstsemester 2017

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1 Obligationenrecht Besonderer Teil Herbstsemester 2017 Vorlesung vom RA Dr. Eva Maissen

2 Themen heutige Vorlesung Schenkung Fortsetzung Leistungsstörungen Aufhebung Miete I Begriff Miete Koppelungsgeschäft Pflichten der Vermieterin und des Mieters Leistungsstörungen RA Dr. Eva Maissen Seite 2

3 Leistungsstörungen Albert schenkt Beat seinen gebrauchten Ford Focus. Dieser hat kaputte Bremsen. Beat verunfallt, zerstört den Ford und verletzt sich dabei. Es stellt sich heraus, dass Albert den Service zu lange hinausgezögert hat. Wie sieht es aus, wenn Albert Beat Gewährleistung versprochen hat? RA Dr. Eva Maissen Seite 3

4 E. Verantwortlichkeit des Schenkers OR Der Schenker ist dem Beschenkten für den Schaden, der diesem aus der Schenkung erwächst, nur im Falle der absichtlichen oder der grobfahrlässigen Schädigung verantwortlich. 2 Er hat ihm für die geschenkte Sache oder die abgetretene Forderung nur die Gewähr zu leisten, die er ihm versprochen hat. RA Dr. Eva Maissen Seite 4

5 Leistungsstörungen Albert verspricht Beat schriftlich, ihm zum Geburtstag einen Ford Focus und Fr. 500 zu schenken. Der Geburtstag verstreicht ohne Geschenk. Was kann Beat unternehmen? RA Dr. Eva Maissen Seite 5

6 Leistungsstörungen bei der Schenkung Mangelhaftigkeit Schenkungsobjekt: Klage auf SchE gemäss OR 97 I bei Grobfahrlässigkeit oder Absicht (OR 248 I) Klage aus OR 41 (umstr., ob auch nur bei Grobf./Absicht) keine Gewährleistung (Wandlung, Minderung, Ersatzlieferung), ausser vereinbart OR 197 ff. Verzug Übergabe Schenkungsobjekt: Klage auf Erfüllung des Schenkungsvertrags (OR 239 I) verbunden mit Ersatz Verspätungsschaden bei Grobf./Absicht (OR 248 I) NICHT OR 107 ff.!!! Verzicht Leistung und Klage auf SchE wegen Nichterfüllung gemäss OR 97 I bei Grobf./Absicht (OR 248 I) (gem. h.l. auch möglich) RA Dr. Eva Maissen Seite 6

7 Aufhebung der Schenkung: Rückforderung und Widerruf «Rückforderung» Aufhebung Handschenkung OR 249 vor Erfüllung Schenkungsversprechen nach Erfüllung OR 250 OR 249 «Rückforderung» «Widerruf» RA Dr. Eva Maissen Seite 7

8 Essentials Miete Gesetzessystematik Inhalt Untermiete (Art. 262 OR) Koppelungsgeschäft (Art. 254 OR) Pflichten der Vermieterin und des Mieters Leistungsstörungen Nichterfüllung (Unmöglichkeit/Verzug) Schlechterfüllung bei Übergabe der Sache Mängel während der Mietdauer RA Dr. Eva Maissen Seite 8

9 Gesetzessystematik Mietverträge generell: Art b OR Bundesgesetz über Rahmenmietverträge und deren Allgemeinverbindlicherklärung (SR ) Kantonale Ausführungsgesetze (vgl. zur Einführung der Formularpflicht nach Art. 270 Abs. 2 OR z.b. 229b EG ZGB/ZH) Wohn- und Geschäftsraummiete: Spezialregelung, insbesondere Missbrauchs- und Kündigungsschutz Mietzins (Art e OR) Kündigung (Art c OR) Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR ) RA Dr. Eva Maissen Seite 9

10 Gesetzliche Definition Miete Achter Titel: Die Miete Erster Abschnitt: Allgemeine Bestimmungen Art. 253 OR Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten. A. Begriff und Geltungsbereich I. Begriff RA Dr. Eva Maissen Seite 10

11 Inhalt Gebrauchsüberlassung: Der Mieter erhält eine Sache zum Gebrauch. Es erfolgt kein Eigentumsübergang. An einer nicht verbrauchbaren Sache (Mietobjekt) Bewegliche Sachen Fahrnisbauten (Art. 266b OR) andere bewegliche Sachen (Art. 266f OR) unbewegliche Sachen Wohn- und Geschäftsräume Einstellplätze (Art. 266e OR) sndere unbewegliche Sachen (Art. 266b OR) Nicht: An Rechten ( Pacht) Entgelt: Mietzins (Art. 257 OR), der bestimmt oder zumindest objektiv bestimmbar ist (BGE 108 II 112) RA Dr. Eva Maissen Seite 11

12 Inhalt Gabriel und Saskia wohnen seit ihrer Kindheit im selben Dorf. Gabriel ist ein vermögender Hobbyskater: Er plant, eine private Halfpipe in seinem Vorgarten zu errichten. Saskia ist von der Idee begeistert, denn sie hat im Sinn, ihr Hobby, das Inlineskating, in Zukunft professionell auszuüben. Deshalb sucht sie für sich und ihren persönlichen Coach eine nahegelegene Trainingsmöglichkeit. Während mehrerer Monate nutzt Saskia die von Gabriel gebaute Halfpipe. Eines Tages erklärt Gabriel, der eigentlich sonst nur selten von Geld spricht, er wolle jetzt endlich «sein Geld sehen». Wie ist die Rechtslage in den folgenden Konstellationen zu beurteilen? 1. Saskia und Gabriel haben sich über das Benutzungsrecht von Saskia geeinigt. Eine Entschädigung wurde dabei nicht angesprochen. Es wurde aber auch nicht gesagt, dass die Benutzung gratis sein solle. 2. Während eines Gesprächs zwischen Saskia und Gabriel wurde nebenbei auch erwähnt, dass dies «nicht umsonst» sein solle. 3. Als monatliches Entgelt wird ein Drittel der jeweiligen monatlichen Unterhaltskosten vereinbart. RA Dr. Eva Maissen Seite 12

13 Untermiete K. Untermiete Art. 262 OR 1 Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. 2 Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn: a. der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben; b. die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind; c. dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. 3 Der Mieter haftet dem Vermieter dafu r, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten. RA Dr. Eva Maissen Seite 13

14 Untermiete (Art. 262 OR) Art. 262 OR gilt für alle Mietverträge und ist einseitig zwingend (h.l.). Mieter: Untervermieten darf nur, wer die Absicht hat, zurückzukehren und das Mietobjekt wieder selber zu benützen (BGE 138 III 59). Vermieterin: Verweigerung der Zustimmung nur wegen abschliessend genannter Gründe (Art. 262 Abs. 2 OR; insbesondere wegen Erzielung übermässigen Gewinns durch den Mieter). RA Dr. Eva Maissen Seite 14

15 Untermiete (Art. 262 OR) In Martinas Mietvertrag ist schriftlich festgehalten, dass es ihr als Mieterin nicht gestattet ist, ihre Zweizimmerwohnung unter zu vermieten. Muss sich Martina an das Verbot halten? Variante: Martina schreibt die Wohnung auf dem Online-Portal «Airbnb» aus. Ihr Vermieter ist damit nicht einverstanden. Was kann er tun? RA Dr. Eva Maissen Seite 15

16 Koppelungsgeschäfte (Art. 254 OR) Vermieterin Mieter B. Koppelungsgeschäfte Art. 254 OR Ein Koppelungsgeschäft, das in Zusammenhang mit der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen steht, ist nichtig, wenn der Abschluss oder die Weiterführung des Mietvertrags davon abhängig gemacht wird und der Mieter dabei gegenüber dem Vermieter oder einem Dritten eine Verpflichtung übernimmt, die nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängt. Koppelungsgeschäfte Art. 3 VMWG Als Koppelungsgeschäft im Sinne von Artikel 254 OR gilt insbesondere die Verpflichtung des Mieters, die Mietsache, Möbel oder Aktien zu kaufen oder einen Versicherungsvertrag abzuschliessen. RA Dr. Eva Maissen Seite 16

17 Koppelungsgeschäfte (Art. 254 OR) Voraussetzungen Das Koppelungsgeschäft ist conditio sine qua non für den Abschluss oder die Weiterführung des Mietvertrages Kein unmittelbarer Zusammenhang zwischen der eingegangenen Verpflichtung des Mieters im Koppelungsgeschäft und dem Gebrauch der Mietsache Rechtsfolge: Nichtigkeit des Koppelungsgeschäfts. Der Mietvertrag bleibt jedoch aufrechterhalten. RA Dr. Eva Maissen Seite 17

18 Huguenin, OR AT und BT, N 2912 ff. Rechtswissenschaftliches Institut Pflichten der Vermieterin Hauptpflichten Übergabepflicht (Art. 253, Art. 256 Abs. 1 OR) Instandhaltungspflicht (Art. 256 Abs. 1 OR) Nebenpflichten Nebenpflichten aus Vertrag Nebenpflichten aus Gesetz Nebenpflichten aus Treu und Glauben Auskunftspflicht (Art. 256a OR) Hinterlegung der Sicherheit bei einer Bank (Art. 257e OR) Abgaben und Lasten (Art. 256b OR) RA Dr. Eva Maissen Seite 18

19 Huguenin, OR AT und BT, N 2950 ff. Rechtswissenschaftliches Institut Pflichten des Mieters Hauptpflichten Zahlungstermin (Art. 257c OR) Bezahlung Mietzins (Art. 253, 257 OR) Rückgabepflicht (Art. 267 OR) Nebenpflichten Nebenpflichten aus Vertrag Nebenpflichten aus Gesetz (Art. 257a-257h OR) «Kleiner Unterhalt» (Art. 259 OR) Nebenkosten (Art. 257a f. OR) Sicherheitsleistung (Art. 257e OR) Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257 f. OR) Melde- und Duldungspflicht (Art. 257g f. OR) RA Dr. Eva Maissen Seite 19

20 «Kleiner Unterhalt» G. Mängel während der Mietdauer I. Pflicht des Mieters zu kleinen Reinigungen und Ausbesserungen Art. 259 OR Der Mieter muss Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen. RA Dr. Eva Maissen Seite 20

21 Leistungsstörungen Unmöglichkeit/Verzug anfängliche Mängel Mängel während der Mietdauer objektiv; subjektiv unmöglich objektiv möglich keine Übernahme Übernahme trotz Mängel «kleine Mängel» Art. 258 Abs. 1 OR Art. 258 Abs. 2 OR Art. 20, Art. 97 bzw. Art. 119 OR Art OR Art. 259a-259i OR Art. 259 OR Huguenin, OR AT und BT, N 2915 ff. RA Dr. Eva Maissen Seite 21

22 Verzug und Schlechterfüllung F. Nichterfüllung oder mangelhafte Erfüllung des Vertrags bei Übergabe der Sache Art. 258 OR 1 Übergibt der Vermieter die Sache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder mit Mängeln, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, so kann der Mieter nach den Artikeln über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen. 2 3 RA Dr. Eva Maissen Seite 22

23 Anfängliche Mängel Voraussetzungen (Art. 258 Abs. 1 OR) Mangel der Mietsache im Zeitpunkt der Übergabe gravierender Mangel Vermieterin hat die Erfüllung angeboten Mieter übernimmt die Mietsache nicht Mieter hat den Mangel nicht zu vertreten Huguenin, OR AT und BT, N 2916 RA Dr. Eva Maissen Seite 23

24 Mängel während der Mietdauer Pius beklagt sich beim Anwaltssubstituten Stefan, dass seine Waschmaschine seit drei Wochen defekt sei und seine Vermieterin keine Reparatur vornehmen lasse. Nun müsse er einen Waschsalon aufsuchen, da er nichts mehr anzuziehen habe. Stefan rät ihm, der Vermieterin für die Auslagen im Waschsalon, die Autokilometer und den zusätzlichen Zeitaufwand eine Rechnung zu stellen und diese sogleich bei der nächsten Mietzinszahlung zu verrechnen. Hätten Sie denselben Rat erteilt? RA Dr. Eva Maissen Seite 24

25 Behelfe bei Mängeln während der Mietdauer (259a ff. OR) Mängelbeseitigung, allenfalls Kündigung (Art. 259b f. OR) Mietzinsherabsetzung (Art. 259d OR) Schadenersatz bei Verschulden (Art. 259e OR) Übernahme eines Rechtsstreits (Art. 259f OR) Hinterlegung des Mietzinses (Art. 259g-259i OR) RA Dr. Eva Maissen Seite 25