Tücken der Vermietung. Vermeidung von Stolpersteinen in der Praxis

Transkript

1 Tücken der Vermietung Vermeidung von Stolpersteinen in der Praxis

2 In eigener Sache 2 KSK Beratung GmbH Marianne Köferli-Schneider eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin Immobilien-Schätzerin mit eidg. FA Mediatorin SDM mit MAS in Mediation marianne.koeferli@ksk-beratung.ch

3 Inhalt 3 Suche nach Mieter Mieterauswahl Mietvertrag Beendigung Mietvertrag Objektrückgabe Stolpersteine während Mietverhältnis

4 Suche nach Mieter 4 Wahl des Werbemittels: Inserat Internet Mailings, Aushänge TV- oder Radio-Spot Telefon

5 Suche nach Mieter 5 Inserat Wichtigste Informationen wie Ort, Objektgrösse, Stockwerk, Mietzins und Nebenkosten, Bezugstermin, Vorzüge, Kontaktdaten Positive Punkte hervorheben Vollständigkeit bei wichtigen Kriterien Abkürzungen vermeiden Chiffre-Inserat: Vor- und Nachteile gut abwägen

6 Suche nach Mieter 6 Internet gängigste Suchportale in unserem Gebiet sind: Qualität und Richtigkeit speziell beachten bei Fotos und Plänen

7 Mieterauswahl 7 Vorgehen

8 Mieterauswahl 8 Vorgehen bei ausländischen Bewerbern Kopie des Ausländerausweises verlangen Mieterauskünfte einholen Betreibungsauskunft der letzten 2 Jahre (Original, nicht älter als 3 Monate) Referenzauskünfte Arbeitgeber und Vermieter Handelsauskünfte ( Creditreform usw.)

9 Mieterauswahl 9 Auswahlkriterien Reihenfolge finanzielle Situation (Bruttomietzins max. 25%- 30% des Einkommens) Dringlichkeit Anzahl Personen Art der Mieterschaft (passt Mietinteressent zur bestehenden Mieterschaft) Referenzen persönlicher Eindruck

10 Mietvertrag 10 Wichtig zu wissen keine Formvorschriften (Ausnahme: OR 270 Abs. 2) Abschluss möglich mündlich schriftlich stillschweigend / konkludentes Verhalten Empfehlung: immer schriftlicher Vertrag (vorzugsweise HEV-Mietvertrag, aktuellste Version)

11 Mietvertrag Vertragsparteien, Mietobjekt, Beginn 11

12 Mietvertrag befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis 12

13 Mietvertrag Mietzins und Nebenkosten 13

14 Mietvertrag Berechnungsgrundlagen, Sicherheitsleistung 14

15 Beendigung Mietvertrag 15 Beendigung des Mietvertrages Rücktritt Kündigung Aufhebung Ablauf ordentlich ausserordentlich

16 Beendigung Mietvertrag: Kündigung 16 Kündigungsfristen 3 Monate für Wohnräume 6 Monate für Geschäftsräume 2 Wochen auf Ende einer einmonatigen Mietdauer für möblierte Zimmer, gesondert vermietete Einstellplätze oder ähnliches Achtung: Fristen können verlängert, jedoch nicht verkürzt werden

17 Beendigung Mietvertrag: Kündigung 17 Kündigungstermine Termine sind frei vereinbar Vertrag Gesetz (Ortsgebrauch oder sofern kein Ortsgebrauch bei Wohn- und Geschäftsräumen auf Ende einer 3-monatigen Mietdauer) Wichtig: Kanton Aargau hat Ortsgebrauch!

18 Beendigung Mietvertrag: Kündigung 18 Kündigungsvorschriften Vermieter Amtliches Formular des Kantons wo sich die Liegenschaft befindet Begründung auf Verlangen bei Familienwohnung (Ehegatten oder eingetragener Partnerschaft) Kündigung und Kündigungsandrohung separat zustellen eigenhändige Unterschrift aller Vermieter eingeschrieben oder persönliche Übergabe

19 Beendigung Mietvertrag: Kündigung 19 Amtliches Kündigungsformular

20 Beendigung Mietvertrag: Kündigung 20 Kündigungsvorschriften Mieter schriftlich eingeschrieben oder persönliche Übergabe Begründung auf Verlangen bei Familienwohnung Unterschrift auch von Ehegatten oder eingetragenem Partner eigenhändige Unterschrift aller Mieter

21 Beendigung Mietvertrag: Kündigung 21 Nichtige Kündigungen nicht schriftlich (inkl. aller Unterschriften) nicht auf amtl. Formular (bei Vermieterkündigung) Kündigungsandrohung und Kündigung nicht allen Mietern zugestellt Kündigungsandrohung und Kündigung nicht dem Ehegatten oder eingetragenem Partner separat zugestellt

22 Objektrückgabe 22 so.

23 Objektrückgabe 23 nicht so.

24 Objektrückgabe 24 Prüfung und Meldung an Mieter (Art. 267a OR) 1 Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden. 2 Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren. 3 Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden.

25 Objektrückgabe 25 Mieter haftet für Reinigung kleiner Unterhalt (Art. 259 OR) Mängel aus übermässiger Abnutzung/ Beschädigungen baulichen Änderungen ohne Zustimmung der Vermieterschaft

26 Objektrückgabe 26 Voraussetzung für Haftung des Mieters (alle Punkte müssen kumulativ erfüllt sein) Mangel, für dessen Behebung der Mieter haftet Mangel, der beim Einzug noch nicht bestand Mangel, der rechtzeitig gerügt wurde

27 Objektrückgabe 27 Was machen Sie wenn der Mieter sich weigert das Protokoll zu unterzeichnen? Was ist die Grundlage für die Berechnung der Kostenanteile bei der Instandstellung? Was kann bei der Objektabgabe sehr hilfreich sein?

28 Stolpersteine während Mietverhältnis 28 Vorzeitige Rückgabe der Sache OR 264 Mieter hält Kündigungsfrist oder -termin nicht ein Mieter ist nur befreit wenn er einen zumutbaren neuen Mieter vorschlägt, der neue Mieter zahlungsfähig ist, und der neue Mieter bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen Ansonsten haftet der Mieter bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin (bzw. bei befristetem Mietvertrag bis Mietende)

29 Stolpersteine während Mietverhältnis 29 Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d OR) 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. 2 Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

30 Stolpersteine während Mietverhältnis 30 Schematisches Vorgehen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d OR) Fälligkeit Mahnung a.o. Mahnung und a.o. Kündigungsandrohung a.o. Kündigung Kündigungstermin a.o. keine Frist keine Frist 30 Tage + 7 Tag Abholfrist 30 Tage + 1 Tage Zustellfrist mindestens 3 Monate

31 Stolpersteine während Mietverhältnis 31 Mietzinsherabsetzungsbegehren

32 Stolpersteine während Mietverhältnis 32 Mietzinsherabsetzungsbegehren Aktueller Mietvertrag oder letzte Mietzinsanpassung

33 Stolpersteine während Mietverhältnis 33 kleiner Unterhalt (Art. 259 OR) Der Mieter muss Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen. Grundsatz: als kleiner Unterhalt gilt, was ein Durchschnittsmieter ohne besondere Kenntnisse und ohne Hilfe von Fachkräften selber erledigen kann.

34 Stolpersteine während Mietverhältnis 34 Mängelrecht des Mieters während der Mietdauer Je nach Art und Schwere des Mangels kann er vom Vermieter verlangen, dass er den Mangel beseitigt, den Mietzins verhältnismässig herabsetzt, Schadenersatz leistet, den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt OR 259a Beseitigung des Mangels OR 259b + 259c Herabsetzung des Mietzinses OR 259d Schadenersatz OR 259e Hinterlegung des Mietzinses OR 259g - 259i

35 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! sind noch???