Amtsgericht Leipzig 167 C 5131/05. Verkündet am: JAng. Urkundsbeamt.d.Geschäftsst. IM NAMEN DES VOLKES URTEIL. In dem Rechtsstreit

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1 Amtsgericht Leipzig 167 C 5131/05 Verkündet am: JAng. Urkundsbeamt.d.Geschäftsst. IM NAMEN DES VOLKES URTEIL In dem Rechtsstreit - Kläger - Prozessbevollmächtigte: gegen - Beklagter - wegen Forderung hat das Amtsgericht Leipzig durch Richterin am Amtsgericht aufgrund der mündlichen Verhandlung vom

2 für Recht erkannt: 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreites zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitslei- stung oder Hinterlegung i.h.v. 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Voll- streckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand: Der Kläger begehrt von dem Beklagten als Zwangsverwalter die Rückzahlung einer Mietkaution. Der Kläger und seine Lebensgefährtin, Frau, schlossen am mit dem Eigentümer der Mietwohnung, Herrn einen Wohnraummietvertrag über die in der Paul-Ernst-Straße 4 in Leipzig gelegene Wohnung. In Erfüllung seiner dabei übernommenen vertraglichen Pflicht leistete der Kläger eine Mietkaution i.h.v ,00 DM (664,68 EUR) auf das von dem Vermieter benannte Konto. Die Parteien haben gem. 5 Ziff. 5 des Mietvertrages vereinbart, dass die Kaution 6 Monate nach Vertragsende und erfolgter Räumung zur Zurückzahlung fällig wird, sofern nicht aufrechenbare Gegenforderungen oder ein Zurückbehaltungsrecht wegen noch nicht fälliger, aber zu erwartender Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen bestehen. Das Mietverhältnis wurde von den Mietern zum gekündigt. Die Rückgabe der streitgegenständlichen Wohnung erfolgte ausweislich des Übergabeprotokolls am (Anlage K 3, Bl. 10 d.a.). Die Mitmieterin Frau hat ihren Kautionsrückzahlungsanspruch an den Kläger ausweislich der Abtretungsvereinbarung vom (Anlage K 5, Bl. 12 d.a.) abgetreten. Das Amtsgericht Leipzig hat mit Beschluss vom die Zwangsverwaltung für das Grundstück angeordnet und den Beklagten zum Zwangsverwalter bestellt (Anlage K 4, Bl. 11 d.a.). Die Inbesitznahme durch den Beklagten erfolgte am

3 Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Kläger vom Zwangsverwalter vergeblich die Rückzahlung der Kaution. Der Kläger vertritt die Auffassung, dass er gegenüber dem Beklagten als Zwangsverwalter einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution habe. Es bestünden auch keine aufrechenbaren Gegenforderungen des Vermieters, da der Kläger die im Übergabeprotokoll vom enthaltenen Mängel, soweit er diese zu beseitigen hatte, im Februar/März 2004 behoben habe. Da dem Kläger auch die aus der Anlage der Kaution erzielten Erträge zustehen und diese mindestens 1 % p.a. betragen haben, könne er darüber hinaus für den Zeitraum vom bis einen Betrag i.h.v. 22,17 EUR beanspruchen. Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 686,84 EUR nebst Zinsen i.h.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gem. 247, 288 Abs. 1 BGB hieraus seit dem zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte ist der Ansicht, dass die Klage bereits unschlüssig sei, da das Mietverhältnis bereits ein halbes Jahr vor Anordnung der Zwangsverwaltung am und Inbesitznahme durch den Beklagten am beendet war. Soweit sich der Beklagte auf die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Kautionsherausgabe durch einen Zwangsverwalter beruft, sei er einem Rechtsirrtum unterlegen, da entgegen der vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fälle

4 vorliegend zum Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung das Mietverhältnis nicht mehr bestand. Darüber hinaus seien die in dem Übergabeprotokoll genannten Mängel weder innerhalb der im Übergabeprotokoll genannten Frist bis zum noch danach vom Kläger oder dessen Lebensgefährtin beseitigt worden. Wegen des weiteren Parteienvortrags wird auf den Inhalt der bei der Akte befindlichen Schriftsätze nebst deren Anlagen verwiesen. Entscheidungsgründe: Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Kläger hat nach Beendigung des Mietvertrages gegen den Beklagten als Zwangsverwalter keinen Anspruch aus 152 Abs. 2 ZVG i.v.m. der zwischen dem Kläger und seinem damaligen Vermieter getroffenen Sicherungsabrede auf Rückzahlung der Kaution. Der Mieter hat durch die Leistung einer Mietsicherheit ein durch das Ende des Mietverhältnisses und die Rückgabe der Wohnung aufschiebend bedingten hierauf gerichteten Rückzahlungsanspruch, der nach Ende des Mietverhältnisses, Rückgabe der Wohnung und Ablauf einer Prüfungsfrist des

5 Vermieters spätestens nach 6 Monaten fällig wird, soweit feststeht, dass keine Ansprüche mehr bestehen, für welche die Mietsicherheit haftet (siehe zur Rechtslage Palandt/Weidenkaff, 63. Aufl., Rn. 122, 126 vor 535 BGB; mwn). Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 16. Juli VIII ZR 11/03, BGH, Urteil vom VIII ZR 330/03) ist der Zwangsverwalter einer Mietwohnung dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter den Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat. Der Zwangsverwalter tritt gem. 152 Abs. 2 ZVG in alle Rechte und Pflichten aus einem gültigen Mietvertrag ein. Dies verpflichtet ihn auch zur Abwicklung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung der Kautionsabrede. Dies setzt jedoch voraus, dass das Mietverhältnis, in das der Zwangsverwalter eintritt und aus dem er zur Kautionsrückzahlung verpflichtet ist, bei Anordnung der Zwangsverwaltung noch besteht. Ein Mietvertrag, der bei der Beschlagnahme des Grundstücks bereits beendet war, fällt daher nicht unter die besondere Regelung des 152 Abs. 2 ZVG. Da nach dem Vortrag beider Parteien das streitgegenständliche Mietverhältnis bereits vor der am erfolgten Anordnung der Zwangsverwaltung und Inbesitznahme durch den Beklagten als Zwangsverwalter am beendet war, ist er nicht in die Rechtsstellung des Vermieters eingetreten und hat daher die in dem Mietvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Kläger begründeten Rechte und Pflichten nicht übernommen. Die o.g. zitierte höchstrichterliche Rechtsprechung ist auf den hier vorliegenden Sachverhalt nicht anwendbar, da in den vom BGH zu entscheidenden Fällen das Mietverhältnis während der Zwangsverwaltung des Grundstückes endete. Auch der Umstand, dass nach der vertraglichen Vereinbarung die Kaution erst 6 Monate nach Vertragsende und erfolgter Räumung zur Zurückzahlung fällig sein sollte, vermag ungeachtet der Frage hinsichtlich ihrer Wirksamkeit, keinen

6 Kautionsanspruch gegenüber dem Beklagten als Zwangsverwalter zu begründen. Der Beklagte ist als Zwangsverwalter nicht in das Abwicklungsschuldverhältnis eingetreten. Dieses Schuldverhältnis entsteht mit dem rechtlichen Ende des Mietvertrags, d.h. im vorliegenden Fall mit Ablauf der Kündigungsfrist bei einer befristeten Kündigung und endet mit der Räumung der Mietwohnung. Vorliegend ist die Übergabe der Wohnung ausweislich des Übergabeprotokolls am erfolgt. Die Bestellung des Beklagten als Zwangsverwalter hinsichtlich des streitgegenständlichen Anwesens erfolgte erst am , mithin nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug des Klägers, so dass ein Eintritt des Beklagten in die nachvertraglichen Pflichten des Vermieters nicht stattfand. Dabei ist es unerheblich, ob die Beendigung des Mietvertrages und Räumung der Wohnung erst kurze Zeit vor der Bestellung und Inbesitznahme des Grundstücks erfolgte. Soweit der Kläger die Auffassung vertritt, dass sich aus der Entscheidung des BGH vom (BGH, Urteil VIII ZR 333/02, Rechtspfleger 2003, 456) ergebe, dass der Beklagte als Zwangsverwalter im vorliegenden Fall das Kautionsguthaben an den Mieter auszuzahlen habe, auch wenn die Beschlagnahme nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung erfolgte, vermag das Gericht diese Auffassung nicht zu teilen. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom hat der Zwangsverwalter die Betriebskosten für ein Mietobjekt auch für solche Abrechnungszeiträume abzurechnen, die vor seiner Bestellung liegen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfasst wird. Soweit der Zwangsverwalter zur Abrechnung verpflichtet ist, hat er nach der Rechtsauffassung des BGH auch ein etwaiges Guthaben an den Mieter auszuzahlen, selbst wenn an ihn die betreffenden Vorauszahlungen nicht unmittelbar geflossen sind.

7 Der vom BGH entschiedene Fall ist mit dem vorliegenden Sachverhalt jedoch nicht zu vergleichen. Zum einen hat auch in dem o.g. Fall das Mietverhältnis, aufgrund dessen der Zwangsverwalter zur Abrechnung der Betriebskosten über einen Zeitraum vor seiner Bestellung verpflichtet ist, zum Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung noch bestanden. Zum anderen hat der Bundesgerichtshof seine Entscheidung mit dem in den 152 II ZVG, 146 I ZVG, 148 I 1 ZVG umschriebenen Aufgabenbereich des Zwangsverwalters begründet, wonach er nicht nur die laufenden, sondern in bestimmtem Umfang auch rückständige Mietzinsforderungen einzuziehen hat. Denn auf diese Forderungen erstreckt sich bei der Belastung des Grundstücks mit einer Hypothek die Haftung des Grundstücks, sofern die Rückstände nicht länger als ein Jahr fällig sind ( 1123 II 1 BGB), folglich werden sie auch von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfasst. Da auch Nebenkostenforderungen ein Entgelt für bestimmte Leistungen des Vermieters darstellen, hat der Verwalter diese zu Gunsten der Haftungsmasse einzuziehen. Die Höhe einer etwaigen Nachforderung kann aber nur durch eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung ermittelt werden, daher ist der Verwalter zur Erstellung dieser Abrechnung verpflichtet, jedenfalls insoweit, als eine mögliche Nachforderung der Beschlagnahme unterliegt. Die Verpflichtung des Zwangsverwalters erfolgt somit unmittelbar aus seiner gesetzlichen Verpflichtung, die Ansprüche, auf die sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen. Die Verpflichtung umfasst nach Auffassung des BGH auch den Ausgleich des Saldos und zwar unabhängig davon, ob er zu Gunsten des Vermieters oder zu Gunsten des Mieters besteht. Da der Zwangsverwalter im Prozess als Partei kraft Amtes an die Stelle des Vollstreckungsschuldners und Grundstückeigentümers nur insoweit tritt, als seine gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse gem. 148, 152 ZVG gehen und ansonsten die Zwangsverwaltung die materiellen Aktiv- und Passivlegitimationen und Prozessführungsbefugnisse des Eigentümers unberührt lassen, ist der Beklagte nicht passivlegitimiert.

8 Einer Erörterung, ob und ggf. in welchem Umfang dem Vermieter Gegenforderungen wegen bestehende, von den Mietern zu vertretenden Mängel der streitgegenständlichen Wohnung nach Übergabe zustehen, bedarf es daher nicht. Die Kostenentscheidung beruht auf 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in 708 Nr. 11, 711 ZPO. Richterin am Amtsgericht