Ratgeber Mieten und Vermieten

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1 Ratgeber Mieten und Vermieten bereit gestellt von HEV Schweiz Mietvertrag Der Hauseigentümerverband erklärt, welche Punkte der Mietvertrag umfassen sollte. Der Mietvertrag ist ein Rechtsgeschäft, das den Vermieter verpflichtet, dem Mieter die vermietete Sache zu überlassen. Im Gegenzug schuldet der Mieter dem Vermie-ter den Mietzins. Der Inhalt eines Mietvertrags kann im Rahmen der zwingend vorgeschriebenen Bestimmungen des Mietrechtes, welche im 8. Titel des Schweizerischen Obligationenrechtes enthalten sind, frei vereinbart werden. Im Gegensatz zu bestimmten Vereinbarungen und einseitigen Erklärungen, für welche das Mietrecht das Erfordernis der Schriftform vorschreibt (z.b. Vereinbarung über die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes bei Veränderungen des Mieters an der Mietsache; schriftliche Ansetzung einer Zahlungsfrist verbunden mit einer Kündigungsandrohung bei Zahlungsverzug des Mieters), bedürfen Mietverträge zu ihrer Gültigkeit nicht der Schriftform, selbst dann nicht, wenn es sich um die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen handelt. Mietverträge können mithin schriftlich, mündlich, ja sogar durch konkludentes Verhalten der Parteien abgeschlossen werden. Die Parteien können vereinbaren, dass der Mietvertrag schriftlich abzuschliessen ist. Haben die Parteien die Schriftform nicht ausdrücklich vereinbart, ist aber von der Ausfertigung eines schriftlichen Vertrages gesprochen worden, so gilt gemäss Art. 16 OR die Vermutung, dass die Parteien vor Erfüllung der Schriftform nicht gebunden sein wollen. Von einem stillschweigenden Vorbehalt der Schriftlichkeit wird unter anderem ausgegangen, wenn eine Partei der anderen Vertragsdoppel zur Unterzeichnung zusendet bzw. wenn die Parteien gemeinsam einen schriftlichen Vertragsentwurf ausgearbeitet haben. Diese Vermutung kann umgestossen werden, wenn es einer Partei gelingt, den Beweis dafür zu erbringen, dass die Schriftform von den Parteien nicht als Gültigkeitserfordernis betrachtet wurde. Empfehlung: Der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages bei der Wohn- und Geschäftsraummiete ist dringend zu empfehlen. Die kantonalen Hauseigentümerverbände verfügen über Formularmietverträge, die von den Parteien nur ausgefüllt zu werden brauchen. Die allgemeinen Vertragsbestimmungen der Formularmietverträge regeln die für ein Mietverhältnis wesentlichen Belange. Allfällige Zusatzvereinbarungen sind ebenfalls schriftlich auszufertigen und zum integrierenden Bestandteil des Formularmietvertrages zu erklären. Vereinbarungen wie beispielsweise die Vereinbarung einer festen Vertragsdauer, die Vereinbarung der Vorauszahlung von Mietzins und Nebenkosten, die Leistung einer

2 Kaution oder das Verbot der Haustierhaltung sind ohne Vorliegen eines schriftlichen Vertrages in der Regel nicht beweisbar, wenn Vermieter und Mieter sich darüber uneinig sind. Von: Thomas Oberle, lic. jur., Jurist, HEV Schweiz Die Miete, Allgemeines Das Mietrecht findet grundsätzlich auf alle Mietverhältnisse Anwendung. Allerdings bestehen je nach Art und Gebrauchszweck des Mietobjektes unterschiedliche Regelungen. Der Gesetzgeber hat die Miete wie folgt definiert: Art. 253 OR Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten. Die Miete stellt mithin ein zweiseitiges Rechtsgeschäft zwischen Vermieter und Mieter als Vertragsparteien dar. Merkmale der Miete sind die Gebrauchsüberlassung einer Sache auf Zeit sowie dieentgeltlichkeit dieser Leistung. Das Mietrecht, wie es in den Art. 253ff. OR verankert ist, findet grundsätzlich auf alle Mietverhältnisse Anwendung. Allerdings bestehen teilweise je nach Art und Gebrauchszweck des Mietobjektes unterschiedliche Regelungen, so etwa in bezug auf die gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine (vgl. Art. 266a -f OR). Die Miete von Wohn- und Geschäftsräume untersteht darüber hinaus den sogenannten Missbrauchsbestimmungen, wobei einzelne Arten von Wohnräumen (Luxusobjekte, subventionierte Wohnräume oder für weniger als drei Monate vermietete Ferienwohnungen) von der Anwendung dieser Missbrauchsbestimmungen ganz oder teilweise ausgenommen sind. Die Bestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für alle Sachen, die der Vermieter zusammen mit solchen Räumen vermietet. Missbrauchsbestimmungen im Besonderen Die besonderen Schutzbestimmungen für Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen beziehen sich auf die beiden TeilbereicheMietzinsgestaltung und Kündigung. Es sind dies die Vorschriften zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und andern missbräuchlichen Forderungen des Vermieters in den Art e OR sowie die daran anschliessenden Art c OR zum Kündigungsschutz.Die Missbrauchsbestimmungen sind Ausdruck des sozialpolitischen motivierten Ziels, den Mietern von Wohnund Geschäftsräumen, eine möglichst lange Dauer des Mietverhältnisses zu garantieren, da die Bereiche Wohnen und Geschäftstätigkeit eine wesentliche Bedeutung haben und die Mieter in erhöhtem Masse auf die so genutzten Räumlichkeiten angewiesen sind. Der verstärkte Kündigungsschutz des Mieters basiert auf folgenden Komponenten:

3 Minimale gesetzliche Kündigungsfristen, Formularzwang, Recht auf Begründung der Kündigung, Möglichkeit zur Kündigungsanfechtung, Begehren um Mieterstreckung etc. Als Gegengewicht - zur Beschränkung des Kündigungsrechts - besteht in diesen Mietverhältnissen die Möglichkeit der Anpassung der Vertragsbedingungen an veränderte Umstände: Mietzinserhöhungen oder andere einseitige Vertragsänderungen des Vermieters, Mietzinsreduktionsbegehren des Mieters. Grundgedanke dieser Regelung ist es, die Zahl von Vermieterkündigungen von Wohn- und Geschäftsräumen möglichst gering zu halten. Insbesondere soll verhindert werden, dass Vermieter kündigen, nur um einen neuen Vertrag zu anderen (zeitgemässen) Bedingungen abzuschliessen. Deshalb erhielt der Vermieter von Wohn- resp. Geschäftsräumen die Möglichkeit in Abweichung des Grundsatzes - pacta sunt servanda - den Vertrag einseitig ändern, also den neuen Verhältnissen anpassen kann. Selbstverständlich muss der Gegenpartei genügend Zeit zur Kündigung eingeräumt werden. Mieter, die am Mietvertrag festhalten wollen, können, statt den Mietvertrag zu kündigen, die änderungen anfechten. Dadurch kann die einseitige Durchsetzung missbräuchlicher Forderungen verhindert werden. Problematisch ist allerdings, dass die Möglichkeit zuvertragsänderungen des Vermieters - namentlich zu Mietzinserhöhungen - durch die Bundesratsverordnung (VMWG; stark eingeschränkt wurde. Die darauf abgestützte Rechtsprechung hat sodann über das Ziel des Schutzes vor Missbräuchen hinausgeschossen und die gesetzlich vorgesehene Möglichkeit von Mietzinserhöhungen zur Erzielung eines angemessenen Ertrages (Art. 269 OR) oder zur Anpassung an die ort- und quartierüblichen Mieten relativiert. Kündigung Hier erfahren Sie, wie eine Kündigung vorgegangen und in welcher Form die Kündigung vorgenommen werden muss. Gemäss Art. 266a Abs. 1 OR sind unbefristete Mietverhältnisse - im Gegensatz zu den befristeten Mietverhältnissen - stets kündbar. Ohne anderslautende ausdrückliche Vereinbarung der Parteien wird gemäss Art. 266 Abs. 1 OR von einem unbefristeten und somit kündbaren Mietverhältnis ausgegangen. Bei der Ausübung des aus Art. 266a OR fliessenden Kündigungsrechtes handelt es sich um eine sogenanntordentliche Kündigung, weil diese Kündigung - im Gegensatz zu der ausserordentlichen Kündigung - vom Gesetzgeber als übliche Form der einseitigen Vertragsauflösung unbefristeter Mietverhältnisse betrachtet wird. Bei der Kündigung handelt es sich um eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung einer dazu berechtigten Partei. Zur Kündigung berechtigt ist entweder eine Partei des Mietverhältnisses oder ein dazu bevollmächtigter Vertreter. Die Kündigung muss sich an die Gegenpartei des Mietverhältnisses bzw. an dessen bevollmächtigten Vertreter richten.

4 Aus Beweisgründen ist dringend zu empfehlen, die Kündigung mittels eingeschriebener Postsendung zuzustellen. Eine eingeschriebene Sendung, die sich keiner zum Empfang berechtigten Person aushändigen lässt, gilt dem Adressaten am dem Tag als zugegangen, an dem sie erstmals auf der Poststelle abgeholt werden kann. Massgebend ist mithin derjenige Zeitpunkt, der auf der postalischen Abholungseinladung vermerkt ist, nicht der Ablauf der postalischen Abholfrist. Kündigungsfristen und -termine Die Parteien müssen bei der Kündigung gesetzliche Mindestfristen beachten (bei Wohnungen mindestens 3 Monate; bei Geschäftsräumen mindestens 6 Monate). Diese Fristen können vertraglich verlängert, nicht aber verkürzt werden. Haben die Parteien bezüglich der Kündigungstermine keine anderslautende Vereinbarung getroffen, ist jeweils auf einen ortsüblichen Kündigungstermin zu kündigen. Form der Kündigung Gemäss Art. 266l Abs. 1 OR müssen Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich kündigen (Art. 13 ff. OR). Die Kündigung ist gemäss Art. 14 Abs. 1 OR eigenhändig zu unterzeichnen, was faksimilierte Unterschriften ausschliesst. Im Gegensatz zum Mieter muss der Vermieter für die Mitteilung der Kündigung zudem ein Formular verwenden, das vom Kanton, in welchem das Mietobjekt liegt, genehmigt worden ist (Art. 266l Abs. 2 OR). Das Kündigungsformular muss eigenhändig unterzeichnet sein. Der Mieter kann dem Formular entnehmen, wie er vorzugehen hat, falls er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will. Nebenkosten Die Vermietung umfasst neben der Überlassung von Wohn- und Geschäftsräumen zum Gebrauch auch die Gewährleistung der notwendigen Infrastruktur (Heizung, Wasser, Strom, Hauswartung, Gartenpflege, Umgebungsarbeiten etc.). Die Kosten hierfür werden dem Mieter des öfteren teilweise separat in Rechnung gestellt. Diesfalls wird von Nebenkosten gesprochen. Das Mietrecht geht grundsätzlich davon aus, dass die dem Vermieter anfallenden Nebenkosten durch den Mietzins abgedeckt werden. Nebenkosten sind ein Teil des Mietzinses. Deshalb bedarf es zur Ausscheidung von nebst dem Nettomietzins zu bezahlenden Nebenkosten stets einer besonderen Vereinbarung. Obwohl eine Nebenkostenvereinbarung von Gesetzes wegen zu ihrer Gültigkeit nicht der Schriftform bedarf, sollte diese aus Beweisgründen in schriftlicher Form abgefasst werden. Nebenkostenfähige Aufwendungen Das Gesetz statuiert den Grundsatz, wonach es sich bei den Nebenkosten um die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Mietsache ergeben, handelt. Beispielhaft ist von den Heizungs-, Warmwasser- und ähnlichen Betriebskosten die Rede. Neben den im Gesetz namentlich angeführten Heizungs- und Warmwasserkosten sind folgende Nebenkostenarten am häufigsten

5 Powered by TCPDF ( anzutreffen: Hauswartung; ARA-Gegühren (Abwassergebühren); Kehrichtabfuhrgebühren als Verbrauchergebühren; Gartenpflege; Kabel-TV-Gebühren; Allgemeinstrom (für die Beleuchtung gemeinschaftlicher Räume, für die Waschmaschine, etc.); Wasserzins (Kaltwasser); Serviceabonnemente für Waschmaschinen, Tumbler, Lift etc. Nicht nebenkostenfähige Aufwendungen Nicht nebenkostenfähig sind die Kosten für Reparatur und Erneuerung von Anlagen, eben sowenig deren Verzinsung und Abschreibung. Der Vermieter ist von Gesetzes wegen verpflichtet, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten. Anforderungen an die mietvertragliche Vereinbarung Aus der Nebenkostenvereinbarung muss für den Mieter klar ersichtlich sein, für welche Nebenkosten er nebst dem Nettomietzins aufzukommen hat, was bedingt, dass im Mietvertrag jede einzelne Nebenkostenposition namentlich aufzuführen ist. Zu beachten ist, dass in der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nur Positionen abgerechnet werden, welche im Sinne von Art. 5 der Mietrechtsverordnung (VMWG) unter die Heiz- und Warmwasserkosten fallen. Will der Vermieter die nebst den Heizungskosten auch die Warmwasserkosten als Nebenkosten ausscheiden, so muss er dies im Mietvertrag ebenfalls ausdrücklich vereinbaren. Bei Formularmietverträgen, die verschiedene Nebenkostenpositionen enthalten, ist deren Geltendmachung als Nebenkosten durch die Einsetzung eines entsprechenden Akonto- oder Pauschalbetrages bzw. durch besondere Kennzeichnung (ankreuzen, unterstreichen) zu verdeutlichen. Wird dies unterlasen, hat der Mieter nicht davon auszugehen, der Vermieter habe sich die betreffenden Nebenkosten ausbedungen. Die Nebenkostenvereinbarung sollte zudem stets auf dem Hauptformular, auf welchem auch der vereinbarte Mietzins erscheint, enthalten sein. Auf die Vereinbarung von Nebenkosten in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen sollte aufgrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verzichtet werden. Von: Thomas Oberle, lic. jur., Jurist, HEV Schweiz