Der missbräuchliche Mietzins Regel und Ausnahmen

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Bärbel Adler
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1 Herausgegeben vor» Prof. Df. iur. On phü. Hans Giger Prof. Dr. iur. Heinrich HonseH Prof. Dr, iur. Anton K. Sctmydw Band 55 Dr. iur. Robert Siegrist Der missbräuchliche Mietzins Regel und Ausnahmen Art. 269 und 269a OR Schulthess Polygraphischer Verlag Zürich

2 Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis XIII XIX 1. Kapitel Historische Grundlagen: Von der sonderrechtlichen Notrechtsgesetzgebung zum ordentlichen Privatrecht 1 A. Notrechtliche Massnahmen 1 B. Von der verfassungsrechtlichen Verankerung des Mieterschutzes zum BMM 5 C. Totalrevision des Mietrechts 6 2. Kapitel Missbrauchskontrolle als zentrales Systemelement des revidierten Mietrechts 8 A. Missbrauch als Rechtsbegriff 8 B. Missbrauchskontrolle als privatrechtliches Instrument zur Korrektur unerwünschter Ergebnisse im Einzelfall Kapitel Die Grundregel von Art 269 OR 20 A. Zwingender und selbständiger Charakter 20 B. Mietrechtliche Begriffe 21 I. Fremd-und Eigenkapital Fremdkapital Eigenkapital Anlagekosten Marktwert als Hilfskriterium bei Vorzugspreisen 26 vn

3 II. Bruttoertrag und Bruttorendite Bruttoertrag Bruttorendite 27 m. Nettoertrag und Nettorendite Nettoertrag Nettorendite 28 C. Angemessenheit des Ertrages 29 I. Geltung des Nettoprinzips 29 n. Angemessenheit der Nettorendite 30 D. Mietzins beruhend auf offensichtlich übersetztem Kaufpreis 33 E. Kosten- und Marktmiete 36 I. Verhältnis zwischen Regel und Ausnahmen 36 II. Kostenmiete 37 HI. Marktmiete 37 IV. Spannungsverhältnis zwischen Kosten- und Marktmiete 38 F. Absolute und relative Methode 41 I. Absolute und relative Erhöhungsgründe 41 II. Absolute und relative Mietzinsberechnungsmethode Absolute Methode als Ausgangspunkt Relative Methode als Anwendungsregel Relative Methode bei der Mietzinsherabsetzung Relative Methode bei der Mietzinserhöhung Formerfordernis des Vorbehaltes Fünf Anwendungsfälle der absoluten Methode Erbgang und Erbteilung 51 III. Kritik an der relativen Methode Auslegung nach dem Wortlaut Historische Auslegung Vertrauensprinzip und Rechtsmissbrauch Fazit 57 VIII

4 4. Kapitel Die Sondertatbestände von Art 269a OR A. Ausnahmenkatalog B. Orts- öder quartierübliche Mietzinse I. Begriff II. Anwendbarkeit auf Alt- und Neubauten m. Vergleichskriterien der VMWG 1. Lage a) Bei Wohnungen b) Bei Geschäftsräumen c) Konsequenz 2. Grosse 3. Ausstattung a) Luxuswohnungen b) Allgemeiner Ausbaustandard 4. Zustand 5. Bauperiode IV. Von der Praxis entwickelte Vergleichskriterien 1. Zum Begriff vergleichbar" 2. Vergleich mit eigenen Objekten 3. Anzahl der Vergleichsobjekte 4. Zeitraum und Erfordernis der statistisch zuverlässigen Erfassbarkeit a) Zeitraum b) Amtliche Statistiken c) Abstellen auf Expertisen V. Verhältnis zu Art. 269 OR VI. Umsatzmiete C. Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters I. Gesetzliche Ausgangslage IX

5 n. Betriebs- und Unterhaltskosten Begriffe 78 a) Kosten im allgemeinen 78 b) Handänderungskosten 78 c) Abgrenzung zu anderen Mietzins- Kostenfaktoren Grundsätze 79 a) Verhältnis zu den Nebenkosten 79 b) Verhältnis zu den Unterhaltskosten zwecks Erhalt des vertragsgemässen Zustandes 80 c) Begründungspflicht 80 d) Unzulässigkeit von Pauschalsätzen Berechnung der Mietzinserhöhung 82 a) Vergleich zweier mehrjähriger Durchschnittswerte 82 b) Berechnung des Mietzinserhöhungsprozentsatzes 82 c) Kritik an der Nichtzulassung von Pauschalsätzen Einfluss der Mehrwertsteuer auf die Betriebs- und Unterhaltskosten Laufende Unterhaltskosten und Rückstellungen 87 HI. Veränderungen des Hypothekarzinses Fiktive Anknüpfung an Finanzierungsgrad und Leitzinssatz Hypothekarzinserhöhung 92 a) Ueberwälzungsformel von Art. 13 Abs. 1 VMWG 92 b) Mitberücksichtigung früherer Hypothekarzinssenkungen 93 c) Geltung der relativen Berechnungsmethode 94 d) Reine Kostenmiete 94 e) Zahlungspläne und Rahmenmietverträge 95 X

6 3. Hypothekarzinssenkung Kompensation mit anderen Erhöhungsfaktoren Ablösung von Festhypotheken 97 IV. Die Mehrleistungen des Vermieters Werterhaltende Investitionen Mietzinsrelevante Mehrleistungen 99 a) Wertvermehrende Investitionen 100 b) Vergrösserung der Mietsache 101 c) Zusätzliche Nebenleistungen Umfassende Ueberholungen Ueberwälzungsfaktoren 108 a) Kapitalverzinsung 108 b) Amortisation 109 c) Unterhalt der Einrichtungen 112 d) Ueberwälzungssatz Berechnung der Mietzinserhöhung 113 a) Effektiv überwälzbarer Mehrwert 113 b) Mietzinsüberwälzungsformel 113 c) Rechnungsbeispiele Aufteilung der Mehrleistungen auf mehrere Wohnungen Ueberwälzung von zusätzlichen Nebenleistungen Beurteilungsgrundlagen Begründungspflicht 122 D. Kostendeckende Bruttorendite bei neueren Bauten 123 I. Der Begriff neuere Bauten 123 II. Berechnungsgrundlagen 125 m. Höhe der Bruttorendite 126 IV. Bruttorendite und Anfangsmietzins 128 V. Geltung der relativen Berechnungsmethode 129 VI. Verbot des Methodenwechsels 129 XI

7 E. Ausgleich von Mietzinsverbilligungen 129 I. Marktspezifische Finanzierungsmodelle 129 II. Formelle und materielle Voraussetzungen 130 IQ. Unterschiede zur Staffelmiete 131 F. Teuerung auf dem risikotragenden Kapital 132 I. Theoretisches Finanzierungsmodell 132 II. Ueberwälzungszeitpunkt und Berechnung der Erhöhung 134 EI. Verhältnis zu anderen Erhöhungsfaktoren 134 G. Rahmenmietverträge Kapitel Revisionsbestrebungen zur Mietzinsgestaltung 138 A. Revisionsbegehren 138 I. Mieterseits 138 n. Vermieterseits 140 B. Ausblick 143 C. Lösungsansätze 145 I. Einführung der Marktmiete 145 n. Teilrevisionen Abkehr von der relativen Methode Orts- oder Quartierüblichkeit Angemessenheit des Ertrages 147 xn

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