1. Das Wichtigste in Kürze

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1 1. Das Wichtigste in Kürze 22 Die in der vorliegenden Studie dargestellten Analysen lassen sich in folgenden Ergebnissen zusammenfassen: Der witterungsbereinigte Endenergieverbrauch für Raumheizwärme im Wohngebäudebestand betrug im vergangenen Jahr 134 kwh / m² für Erdgas und Heizöl sowie 108 kwh / m² für Fernwärme. Der witterungsbereinigte Endenergieverbrauch hat sich damit gegenüber 2013 nur geringfügig verringert und setzt den Trend der letzten Jahre fort: Der jährliche Verbrauchsrückgang liegt seit 2008 bei durchschnittlich 1,6 Prozent für Erdgas und jeweils 1,3 Prozent für Heizöl und Fernwärme. Das zeigt das Ausbleiben einer deutlichen Energieeffizienzsteigerung in den letzten Jahren. Der nicht witterungsbereinigte Endenergieverbrauch für Raumheizwärme ist dagegen 2014 gegenüber dem Vorjahr für alle Energieträger deutlich gefallen, was auf die witterungsbedingt deutlich kürzere Heizperiode und die vergleichsweise hohen Temperaturen im Winter 2014 zurückzuführen ist. Der durchschnittliche nicht witterungsbereinigte Verbrauchsrückgang liegt für Erdgas bei 20,9 Prozent, für Heizöl bei rund 19,8 Prozent und für Fernwärme bei etwa 19,6 Prozent. Die von Techem für Raumheizwärme ermittelten Endenergiepreise für Verbraucher in Mehrfamilienhäusern sind für Erdgas 2014 gegenüber 2013 um 1,6 Prozent leicht gefallen, die für Heizöl um 4,6 Prozent. Die in den Heizkostenabrechnungen zum Tragen kommenden Heizölpreise spiegeln damit nicht das Ausmaß wider, in dem die Handelspreise gesunken sind. Hintergrund ist vermutlich die vorausschauende und damit frühzeitige Tankbefüllung durch die Wohnungswirtschaft, sodass die niedrigen Preise im vergangenen Jahr noch nicht an die Nutzer weitergegeben werden konnten. Für das Jahr 2015 ist hier jedoch unabhängig von der Entwicklung der Großhandelspreise für Heizöl im Schnitt mit weiter sinkenden Verbrauchspreisen zu rechnen. Die Preise für Fernwärme sind gegenüber dem Vorjahr dagegen um 7,3 Prozent angestiegen. Infolge der deutlich rückläufigen Verbräuche und der zumindest im Fall von Erdgas und Heizöl gesunkenen Endenergiepreise lagen auch die Endenergiekosten für Raumheizwärme pro Quadratmeter in 2014 weit unter dem Niveau der Vorjahre. Besonders stark hat sich auch dies beim Heizöl gezeigt, wo die Kosten von 11,70 / m² auf 8,91 / m² gefallen sind. Das ist ein Rückgang um 23,8 Prozent.

2 Für Erdgas sind die Kosten von 8,63 / m² auf 6,83 / m² gefallen, für fernwärmeversorgte Wohnungen von 10,45 / m² auf 9,03 / m². Das ergibt einen Endenergiekostenrückgang von 20,9 beziehungsweise 13,6 Prozent. Während noch im Vorjahr Heizöl von allen Energieträgern die mit Abstand höchsten Heizkosten verursachte, lagen in 2014 Heizöl und Fernwärme ungefähr gleichauf. Gegenüber Erdgas entspricht dies bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung einem jährlichen Kosten unterschied für Raumheizwärme von rund 150 Euro. Für Heizung und Warmwasser beträgt der Unterschied rund 160 Euro. Bei Betrachtung der gesamten Wärmekosten, die auch die Nebenkosten beispielsweise für die Anlagenwartung beinhalten, liegen die jährlichen Kosten für heizölbetriebene Anlagen dagegen an der Spitze: Für die Raumheizwärme beträgt der Unterschied 30 Euro (zu Fernwärme) bis 150 Euro (zu Erdgas), für Heizung und Warmwasser 100 Euro (zu Fernwärme) bis 190 Euro (zu Erdgas) für eine Durchschnittswohnung. Unterschiede zwischen den Energieträgern zeigen sich auch in der Anlageneffizienz. Der durchschnittliche Jahresnutzungsgrad von Heizkesseln (ermittelt über alle Anlagen) liegt (heizwertbezogen) in den aktuellen Auswertungen bei Erdgaskesseln mit durchschnittlich 84,5 % um 8,2 Prozentpunkte über dem von Heizölkesseln (76,3%). Auch zwischen Heizkesseln mit und ohne professionelle Betriebsführung (Contracting) gibt es erneut Unterschiede im Jahresnutzungsgrad: Anlagen mit Betriebsführung zeigen bei Erdgas mit 91,2 Prozent um 6,7 Prozentpunkte bzw. bei Heizöl mit 86,6 Prozent um rund 10,3 Prozentpunkte höhere Werte. Ursachen hierfür sind sowohl eine optimierte Betriebsführung als auch der höhere technische Standard der Anlagen, die im Rahmen von Contracting erneuert wurden. Mehrfamilienhäuser in den neuen Bundesländern weisen im Schnitt gegenüber Regionen in Westdeutschland weiterhin einen niedrigeren Endenergieverbrauch für Heizung und Warmwasser auf (Ausnahmen Berlin und Brandenburg). Das lässt Rückschlüsse auf ein entsprechendes Nutzerverhalten, auf eine gute Dämmung und bzw. oder einen guten Zustand der Anlagentechnik in ostdeutschen Gebäuden zu. 23

3 Eine zwar nicht neue, aber weiterhin gültige und wichtige Erkenntnis ist, dass der gemessene tatsächliche Endenergieverbrauch und der theoretisch ermittelte Energiebedarf in Wohngebäuden nicht übereinstimmen. In älteren Gebäuden ist der gemessene Verbrauch deutlich niedriger als der theoretische Bedarf. In neueren Gebäuden liegt dagegen das Verbrauchsniveau im Schnitt deutlich über dem Bedarfsniveau. Das bestätigt nicht nur den in einer Studie der TU Dresden im Jahr 2013 simulativ ermittelten sogenannten Rebound- Effekt, sondern zeigt auch, dass Bedarfswerte als Basis für Amortisierungsrechnungen von Investitionen denkbar ungeeignet sind. Die Ursache liegt nach Auffassung der Autoren dieser Studie weiter maßgeblich darin, dass bei der Energiebedarfsberechnung nach DIN V das Nutzerverhalten noch nicht ausreichend berücksichtigt wird: Je hochwertiger der energetische Zustand eines Gebäudes ist, um so stärker ist der Einfluss des Nutzers und dessen mehr oder weniger achtsamen Umgangs mit Energie. Eine in diesem Jahr durchgeführte Untersuchung der Bandbreite des Energieverbrauchs (Verteilung der Abweichung vom Durchschnitt einer Liegenschaft) macht über verschiedene Gebäudegrößen hinweg die Unterschiede im Nutzerverhalten deutlich: Ein nennenswerter Anteil der Nutzer hatte 2014 einen Energieverbrauch von nur rund einem Drittel des Durchschnitts. Gleichermaßen hatten etliche Nutzer einen Verbrauch, der um das Sechsfache über dem Durchschnitt lag. Auch wenn hierzu nicht beeinflussbare Faktoren wie etwa die Lage der Wohnung im Gebäude beigetragen haben, macht dies deutlich, welchen Einfluss der individuelle Bedarf (Intensität der Wohnungsnutzung, Temperaturempfinden), aber auch das individuelle Verhalten (z. B. Lüftungsverhalten, Anpassung der Heizzeiten an die tatsächliche Wohnungsnutzung) auf den Verbrauch haben. 24

4 Aus diesen Erkenntnissen leiten sich einige grundsätzliche Schlussfolgerungen und Handlungsempfehlungen ab: Der vor rund zehn Jahren noch deutliche jährliche Rückgang der witterungsbereinigten Energieverbräuche verläuft seit 2008 nur noch schleppend. Weder das bisherige Ausmaß der energetischen Gebäudesanierung noch die energetischen Vorgaben der Energie einsparverordnung für den Neubau konnten in den letzten Jahren merkliche zusätzliche Einspareffekte erzielen. Zwar haben die zum Teil niedrigeren Endenergiepreise und witterungsbedingten Verbräuche im vergangenen Jahr erstmals seit Längerem wieder zu geringeren Energieverbrauchskosten für die Endverbraucher geführt ein anhaltender Trend warmer Winter oder niedriger Endenergiepreise ist jedoch unwahrscheinlich. Vor dem Hintergrund der politisch gesetzten Einsparziele und dem Wunsch nach kalkulierbaren Warmmieten für die Verbraucher gilt es darum weiterhin, zusätzliche Ansätze für Energieeffizienz zu nutzen und die bereits durchgeführten Sanierungsmaßnahmen damit zu ergänzen. Im Zuge dessen weisen die Autoren der Studie jedoch darauf hin, dass die hierzu nötigen Investitionen wirtschaftliches Augenmaß erfordern: Aufgrund des nach wie vor in vielen Amortisierungsrechnungen nicht berücksichtigten tatsächlichen Endenergieverbrauchs bzw. des realen Nutzerverhaltens tragen sich Sanierungsmaßnahmen oft nicht im erwarteten Umfang umso mehr, wenn es sich um kostenintensive Maß nahmen handelt. Wichtig bleibt darum ein für Immobilieneigner und -nutzer wirtschaftlicher Maßnahmenmix, der auch geringinvestive Maßnahmen in die Anlagentechnik oder die Unterstützung des Nutzers bei energiesparendem Verhalten umfassen muss. Dazu zählen regelmäßiges Verbrauchs- und Anlagenmonitoring oder auch Verfahren zur optimierten Betriebsführung von Kesseln und Fernwärmeanlagen wie etwa die lastabhängige Anpassung der Vorlauftemperatur (Vorlauftemperaturadaption). 25

5 Die Bedeutung eines möglichst optimalen Nutzerverhaltens für einen niedrigen Verbrauch wurde im Rahmen der Auswertungen erneut deutlich. Realistisch ist ein solch optimales Nutzerverhalten nur mit technischer Unterstützung möglich, etwa durch Smart-Home-Lösungen, die energieeffizientes Heizverhalten vereinfachen oder sogar weitestgehend automatisieren können. Die deutlich sichtbaren Unterschiede im Verbrauch innerhalb einer Immobilie zeigen auch die Notwendigkeit einer verursachergerechten Heizkostenabrechnung. Auch die Optimierung der Anlagentechnik bietet großes Potenzial, das zunehmend durch den gemäß EnEV vorgeschriebenen Austausch der Heizkessel, die älter sind als 30 Jahre, gehoben werden könnte. Dies sollte ab Ende dieses Jahres zu einer beschleunigten Modernisierung des Anlagenbestandes und damit zu Effizienzsteigerungen beitragen. Aufgrund des insgesamt niedrigeren Kostenniveaus für Erdgas und auch aufgrund ihres erwiesenen höheren Jahresnutzungsgrades haben Erdgaskessel dabei gegenüber Heizölkesseln Vorteile. Für die Modernisierung der Heizungsanlage empfiehlt sich weiterhin die professionelle Betriebsführung durch Contracting als Alternative zur eigenen Investition durch den Eigentümer. Zum einen ermöglichen niedrigere Investitionskosten aufseiten der Wohnungswirtschaft sozialverträglicheres Wohnen, zum anderen weisen professionell betriebene Anlagen einen höheren Jahresnutzungsgrad auf und tragen damit zu höherer Energieeffizienz und CO 2 -Vermeidung im Sinne der Energiewende bei. Wir hoffen, dass Ihnen die aufbereiteten Informationen auf der Grundlage anonymisierter Daten auch in diesem Jahr Erkenntnisse liefern, die für die energetische Analyse Ihres Immobilienbestands und gegebenenfalls für Ihre Investitionsentscheidungen hilfreich sind. Dr. Arne Kähler, Joachim Klein, Dr. Jochen Ohl, Frank Pawellek, Robert Woggon, Dr. Andreas Wurl 26

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