Regionalisierung des Kreises Minden- Lübbecke zur Ermittlung der KdU-Kosten

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1 Kreis Minden-Lübbecke Amt proarbeit Regionalisierung des Kreises Minden- Lübbecke zur Ermittlung der KdU-Kosten Endbericht

2 Kreis Minden-Lübbecke Amt proarbeit Regionalisierung des Kreises Minden- Lübbecke zur Ermittlung der KdU-Kosten Endbericht Hamburg, den 11. Oktober 2011 Ansprechpartner: Matthias Klupp Jörg Koopmann & KONZEPTE Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien und Tourismus mbh Gasstr. 10, Hamburg Tel. 040/ Fax 040/

3 - i - Inhaltsverzeichnis 1 Einleitung Datenschutz Arbeitsschritte Clusteranalysen Indikatoren Ergebnis der Clusteranalysen Datenerhebungen Grundgesamtheit und Stichprobe Erhebung von Erhebungsumfang Auswertungen Ergebnisse der auswertungen Berechnung der Netto-Kaltmieten Berechnung der durchschnittlichen Betriebskosten Konkrete Angemessenheit Datenaufbereitung Auswertungen Angebotsmieten... 19

4 - ii - Tabellenverzeichnis Tab. 1 Indikatorenkatalog... 5 Tab. 2 Ergebnis der Clusteranalyse... 6 Tab. 3 Eigenschaften der Wohnungsmärkte... 7 Tab. 4 Wohngebäude Kreis Minden-Lübbecke Tab. 5 Wohnungsbestand Kreis Minden-Lübbecke Tab. 6 Anzahl der in der Stichproben befindlichen Mieterhaushalte Tab. 7 Erhebungsumfang Tab. 8 Angemessene Wohnungsgrößen Tab. 9 Ergebnisse der Extremwertkappung Tab. 10 Anzahl der relevanten Mietwerte Tab. 11 Wohnungsmarkt 1, 40 %-Perzentil (Bad Oeynhausen, Lübbecke, Minden) Tab. 12 Wohnungsmarkt 2, 45 %-Perzentil (Espelkamp, Hüllhorst, Preußisch Oldendorf, Rahden) Tab. 13 Wohnungsmarkt 3, 45 %-Perzentil (Hille, Petershagen, Porta Westfalica, Stemwede) Tab. 14 Wohnungsmarkt 1 Angebotsmieten, 40 %-Perzentil (Bad Oeynhausen, Lübbecke, Minden) Tab. 15 Wohnungsmarkt 2 Angebotsmieten, 45 %-Perzentil (Espelkamp, Hüllhorst, Preußisch Oldendorf, Rahden) Tab. 16 Wohnungsmarkt 3 Angebotsmieten, 45 %-Perzentil (Hille, Petershagen, Porta Westfalica, Stemwede) Tab. 17 Vergleich Neuvertragsmieten*/Angebotsmieten (Median) Tab. 18 Wohnungsmarkt 1, 40 %-Perzentil (Bad Oeynhausen, Lübbecke, Minden) Tab. 19 Wohnungsmarkt 1 Angebotsmieten, 40 %-Perzentil (Bad Oeynhausen, Lübbecke, Minden) Tab. 20 Wohnungsmarkt 2, 45 %-Perzentil (Espelkamp, Hüllhorst, Preußisch Oldendorf, Rahden) Tab. 21 Wohnungsmarkt 2 Angebotsmieten, 45 %-Perzentil (Espelkamp, Hüllhorst, Preußisch Oldendorf, Rahden) Tab. 22 Wohnungsmarkt 3, 45 %-Perzentil (Hille, Petershagen, Porta Westfalica, Stemwede) Tab. 23 Wohnungsmarkt 3 Angebotsmieten, 45 %-Perzentil (Hille, Petershagen, Porta Westfalica, Stemwede) Tab. 24 Vergleich Maximalförderung Mietwerterhebung vs. bisherige Fördergrenzen Tab. 25 Normierte Ausgangsdaten zur Wohnungsmarkttypbildung Tab. 26 Zusammengeführte Gemeinden bei der Clusterbildung Tab. 27 Clusterzugehörigkeit der Gemeinden des Kreises Minden-Lübbecke Tab. 28 Distanzmatrix der Gemeinden... 43

5 - iii - Abbildungsverzeichnis Abb. 1 Clusteranalyse: Wohnungsmarkttypisierung Kreis Minden-Lübbecke... 8 Abb. A1 Wohnungsmarkttyp 1 Netto-Kaltmiete bis 45 m² Abb. A2 Wohnungsmarkttyp 1 Netto-Kaltmiete > 45 bis 60 m² Abb. A3 Wohnungsmarkttyp 1 Netto-Kaltmiete > 60 bis 75 m² Abb. A4 Wohnungsmarkttyp 1 Netto-Kaltmiete > 75 bis 90 m² Abb. A5 Wohnungsmarkttyp 1 Netto-Kaltmiete > 90 m² Abb. A6 Wohnungsmarkttyp 2 Netto-Kaltmiete bis 45 m² Abb. A7 Wohnungsmarkttyp 2 Netto-Kaltmiete > 45 bis 60 m² Abb. A8 Wohnungsmarkttyp 2 Netto-Kaltmiete > 60 bis 75 m² Abb. A9 Wohnungsmarkttyp 2 Netto-Kaltmiete > 75 bis 90 m² Abb. A10 Wohnungsmarkttyp 2 Netto-Kaltmiete > 90 m² Abb. A11 Wohnungsmarkttyp 3 Netto-Kaltmiete bis 45 m² Abb. A12 Wohnungsmarkttyp 3 Netto-Kaltmiete > 45 bis 60 m² Abb. A13 Wohnungsmarkttyp 3 Netto-Kaltmiete > 60 bis 75 m² Abb. A14 Wohnungsmarkttyp 3 Netto-Kaltmiete > 75 bis 90 m² Abb. A15 Wohnungsmarkttyp 3 Netto-Kaltmiete > 90 m² Anlagen Anlage 1: Übersicht Bestands- und Angebotsmieten Anlage 2: Vergleich Maximalförderung Mietwerterhebung vs. bisherige Fördergrenzen Anlage 3: Histogramme der erhobenen Mieten im Kreis Minden-Lübbecke Anlage 4: Ergebnisse der Clusteranalyse... 40

6 - 1-1 Einleitung Seit Januar 2005 wird das System der Mindestsicherung in Deutschland in drei Rechtskreisen geregelt: in der Grundsicherung für Arbeitsuchende (SGB II), der Sozialhilfe (SGB XII) und dem Asylbewerberleistungsgesetz (AsylbLG). Die Grundsicherung für Arbeitsuchende nach dem SGB II umfasst als einen zentralen Bestandteil die Übernahme der Kosten der Unterkunft (KdU). Diese setzen sich zusammen aus den Kosten für die Grundmiete, den kalten Betriebskosten sowie den Heizungs- und Warmwasserkosten. Übernommen werden für Bedarfsgemeinschaften die Kosten für "angemessenen" Wohnraum. Eine Definition dessen, was unter "angemessen" zu verstehen ist und welche Wohnungsgrößen, Ausstattungsmerkmale und Mietpreisobergrenzen jeweils anzusetzen sind, wurde vom Gesetzgeber nicht vorgenommen, sondern obliegt den jeweiligen kommunalen Trägern der Grundsicherung. Ziel dieser Untersuchung ist daher, mit Hilfe einer Erhebung auf einer breiten empirischen Grundlage für den Kreis Minden-Lübbecke eine Definition für die angemessenen Wohnkosten für KdU- Bezieher vorzunehmen und rechtssichere Mietpreisobergrenzen zu ermitteln. Der hierfür gewählte Untersuchungsansatz geht von der Anforderung der aktuellen höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundessozialgerichts aus, dass neben einem qualifizierten Mietspiegel auch alternative Verfahren genutzt werden können, sofern "die Erhebungen der betroffenen Kommune oder des Grundsicherungsträgers auf einem schlüssigen Konzept zur Ermittlung des örtlichen Wohnungsmarktes beruhen" 1. Analyse & Konzepte hat vor diesem Hintergrund ein Untersuchungskonzept für eine Mietwerterhebung entwickelt, das in seinen Grundzügen auf der allgemein anerkannten Vorgehensweise zur Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln basiert, jedoch auch die speziellen Rahmenbedingungen für die Ermittlung von Mieten zur Festlegung von lokalen KdU-Obergrenzen einbezieht. Die Untersuchung enthält die folgenden Bausteine: Bildung von Wohnungsmarkttypen zur regionalen Differenzierung des Kreises Repräsentativ angelegte Erhebung von Erhebung von aktuellen Angebotsmieten Ermittlung von regionalisierten Mietpreisobergrenzen unter Einbeziehung von Bestands- und Angebotsmieten 1 Urteile des Bundessozialgerichts vom , Az. B 14/7b 44/0 und Az. B 4 AS 18/19 R

7 - 2 - Das vorliegende Gutachten basiert auf einer Untersuchungsmethode, die durch den 9. Senat des Landessozialgerichts Niedersachsen-Bremen als schlüssiges Konzept im Sinne des Bundessozialgerichts anerkannt worden ist. 2 Im folgenden Bericht werden die methodischen Grundlagen, der Ablauf der Untersuchung sowie die Ergebnisse zur Mietwerterhebung und zur Ermittlung von Mietpreisobergrenzen detailliert dargestellt. 2 Datenschutz Der Datenschutzbeauftragte des Kreises Minden-Lübbecke wurde im Vorfeld der Erhebung über die Vorgehensweise und die verwendeten Daten informiert und das Untersuchungskonzept mit ihm abgestimmt. Zur Erfüllung der einschlägigen Datenschutzbestimmungen wurden von Analyse & Konzepte im Rahmen der Projektbearbeitung folgende Punkte umgesetzt: Erstellung eines Datenschutzkonzeptes Nutzung der Erhebungsdaten ausschließlich zur Erstellung der Mietwerterhebung für den Kreis Minden-Lübbecke Sicherung der betroffenen Verzeichnisse und Dateibereiche durch Passwörter Umgehende Löschung aller nicht mehr benötigten personenbezogen Daten (Adressdaten) Verpflichtung aller beteiligten Mitarbeiter zur Einhaltung des Datenschutzes gemäß 5 BDSG Löschung sämtlicher Erhebungsdaten nach Beendigung der Auswertungen Nicht mehr notwendige personenbezogene Daten wurden zum jeweils frühestmöglichen Zeitpunkt gelöscht. Diese Löschungen wurden auch auf den entsprechenden Sicherungsdatenträgern vollzogen. Die Vermieter wurden im Anschreiben über die Freiwilligkeit der Teilnahme an der Befragung informiert. Darüber hinaus wurden sie darauf hingewiesen, dass die von ihnen zur Verfügung gestellten Daten einzig für die Erstellung der Mietwertübersicht genutzt würden und niemand außer Analyse & Konzepte Zugang zu den Originaldaten erhält und diese nach Abschluss der Untersuchung gelöscht werden. Analyse & Konzepte hat sich hierzu schriftlich gegenüber dem Kreis Minden-Lübbecke verpflichtet. 2 Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen, Urteil vom , Az. L9 AS 1049/09 B ER

8 - 3-3 Arbeitsschritte 3.1 Clusteranalysen Dieser erste Arbeitsschritt hat zum Ziel, unterschiedliche Wohnungsmarkttypen innerhalb des Kreises Minden-Lübbecke zu identifizieren und abzugrenzen. Diese Vorgehensweise ist notwendig, um den regionalen Besonderheiten des Kreises Minden-Lübbecke bezüglich der Mietpreisbildung gerecht zu werden. Der Kreis Minden-Lübbecke besteht aus unterschiedlichen Gemeinden, die z.t. städtisch (hoch verdichtete Siedlungsgebiete), z.t. aber auch sehr ländlich strukturiert (gering verdichtet) sind. Diese Strukturen haben zusammen mit anderen Faktoren einen Einfluss auf die Miethöhe. Für die regionalen Wohnungsmärkte bedeutet dieses, dass die Mieten in städtisch geprägten Gebieten i.d.r. höher sind als in ländlichen Gebieten. Um einerseits Fehlleistungen zu vermeiden, andererseits aber auch der gesetzlichen Aufgabenstellung gerecht zu werden, die Leistungsempfänger mit entsprechendem Wohnraum zu versorgen, ist es notwendig, das Kreisgebiet möglichst differenziert zu betrachten. Nur so ist es möglich, einerseits die Leistungsempfänger adäquat zu versorgen, andererseits die KdU-Leistungen so zu begrenzen, dass keine unerwünschten Wohnungsmarkteffekte induziert werden. Aus finanziellen und erhebungstechnischen Gründen (z. B. zu geringes Wohnungsangebot) ist es nicht bzw. nur mit einem unverhältnismäßigen Aufwand möglich, für jede Gemeinde des Kreises, unabhängig von der Gemeindegröße (der Kreis Minden-Lübbecke besteht aus 11 Gemeinden unterschiedlicher Größe) eine separate Mietpreisübersicht zu erstellen. Daher lässt es der Gesetzgeber bei der Erstellung von Mietpreisübersichten zu, Raumeinheiten mit strukturell vergleichbaren Wohnungsmärkten zu gemeinsamen Wohnungsmarkttypen zusammenzufassen und für diese Wohnungsmärkte Vergleichsmieten zu ermitteln. 3 Die Zusammenfassung von Gemeinden zu Wohnungsmarkttypen darf dabei nicht willkürlich oder auf einer Verhandlungsebene erfolgen, sondern muss methodisch ableitbar sein. Eine häufig angewendete und gerichtlich akzeptierte Methode zur Gruppierung von Gemeinden ist der Einsatz des statistischen Verfahrens der Ähnlichkeitsanalyse (Clusteranalyse). Dieses Verfahren ermöglicht es auf methodisch einwandfreie Weise, unterschiedliche Betrachtungseinheiten zusammenzufassen. Clusteranalysen sind strukturentdeckende, multivariate Analyseverfahren, die es ermöglichen, Objekte innerhalb einer Grundgesamtheit zu identifizieren und zusammenzufassen, deren Eigenschaften oder Eigenschaftsausprägungen bestimmte Ähnlichkeiten aufweisen. 3 Diese Vorgehensweise ist auch bei der Ermittlung der Höhe von Fehlbelegungsabgaben im sozialen Wohnungsbau auf Länderebene angewandt worden. Hier wurden Wohnungsmarkttypen definiert, in denen gemeinsam die Mieten erhoben wurden (vgl. AfWoG Schleswig-Holstein, Ministerium für Frauen, Jugend, Wohnungs- und Städtebau des Landes Schleswig-Holstein, Kiel 1998)

9 - 4 - Die zu analysierende Grundgesamtheit besteht dabei aus einzelnen Objekten, die durch unterschiedliche Merkmale definiert sind. Dabei sollen ähnliche Beobachtungen vereinigt werden. Diese Merkmale können in der Regel in Form von Vektoren in einem Vektorraum dargestellt werden. Ein Cluster bildet dabei eine Anhäufung von Punkten (Punktwolke), wobei bei Streudiagrammen die Abstände der Punkte zueinander oder die Varianz innerhalb eines Clusters als Proximitätsmaß dienen. Ein Cluster kann daher als eine Gruppe von Objekten definiert werden, die eine minimale Abstandssumme aufweisen. In bestimmten Fällen sind die Abstände (bzw. umgekehrt die Ähnlichkeiten) der Objekte untereinander direkt bekannt, so dass sie nicht aus der Darstellung im Vektorraum ermittelt werden müssen. In Bezug auf ihre Struktur sollten diese Wohnungsmarkttypen in sich möglichst homogen und vergleichbar sein, untereinander jedoch eine möglichst große Unterschiedlichkeit aufweisen. Für die Definition zu Wohnungsmarkttypen bedeutet dies, dass es innerhalb eines Wohnungsmarkttyps Gemeinden geben kann, die bezogen auf einzelne Merkmale, wie z. B. die Einwohnerzahl, durchaus Unterschiede aufweisen, bei einer Gesamtbetrachtung aller Variablen insgesamt aber eine starke Homogenität aufweisen. Die Gemeinden eines Wohnungsmarkttyps müssen dabei nicht zwingend räumlich nebeneinander liegen, sondern können sich über das Untersuchungsgebiet (Kreisgebiet) verteilen Indikatoren Um die regionalen Wohnungsmärkte des Kreises Minden-Lübbecke definieren zu können, hat Analyse & Konzepte eine Vielzahl von Indikatoren untersucht, die in der amtlichen Statistik verfügbar sind und von denen bekannt ist, dass diese einen Einfluss auf den regionalen Wohnungsmarkt ausüben. Berücksichtigt wurden nur Indikatoren der amtlichen Statistik, deren Herkunft und Datenqualität den methodischen Ansprüchen an Nachvollziehbarkeit und Reproduzierbarkeit gerecht werden. Diese Vorgehensweise ermöglicht es, kleinräumige Analysen durchzuführen und sich somit von der Einwohnerzahl der Gemeinden zu lösen, wie sie im Rahmen des Wohngeldgesetzes (WGG) als Kriterium zur regionalen Unterscheidung von Wohnungsmärkten genutzt wird.

10 - 5 - Tab. 1 Indikatorenkatalog Parameter Einflussgröße Bodenpreis r Bodenrichtwert der Gemeinden 1 Einkommenshöhe Mittleres Pro-Kopf-Einkommen auf Gemeindeebene 2 Siedlungsstruktur Anteil der Mehrfamilienhäuser (3 und mehr Wohneinheiten) 2 Dynamik des Wohnungsmarktes Bevölkerungswachstum auf Gemeindeebene 2 Bevölkerungsdichte Einwohner pro Quadratkilometer Siedlungsfläche 2 Wohnfläche Wohnfläche je Einwohner 2 Mietwertstufe Wohngeldstufe nach WGG Quelle: 1 Gutachterausschuss für Grundstückswerte 2 Statistisches Landesamt Nordrhein-Westfalen Unberücksichtigt bei einer Gliederung der Wohnungsmärkte bleiben subjektive Einschätzungen, wie z. B. das Image eines Wohnstandortes. Diese werden nur indirekt, wie z. B. über den Bodenpreis, abgebildet Ergebnis der Clusteranalysen Für den Kreis Minden-Lübbecke empfiehlt Analyse & Konzepte auf Basis der Datenauswertung eine Untergliederung in drei Wohnungsmarkttypen. Eine weitergehende Differenzierung (in vier oder mehr Wohnungsmärkte) hätte zur Folge, dass zwischen den einzelnen Wohnungsmärkten zu geringe Unterschiede beständen hätten. Diese stärkere Differenzierung wäre mit keinem wesentlichen Qualitätsgewinn verbunden gewesen, hätte jedoch den Erhebungsaufwand für die Untersuchung deutlich erhöht. Eine stärke Zusammenfassung in nur zwei Wohnungsmärkte wäre hingegen mit einer stark steigenden Heterogenität innerhalb der dann gebildeten Wohnungsmarkttypen verbunden gewesen.

11 - 6 - Tab. 2 Ergebnis der Clusteranalyse Wohnungsmarkttyp Gemeinde/Stadt Wohnungsmarkttyp 1 Bad Oeynhausen, Stadt Lübbecke, Stadt Minden, Stadt Wohnungsmarkttyp 2 Espelkamp, Stadt Hüllhorst, Gemeinde Preußisch Oldendorf, Stadt Rahden, Stadt Wohnungsmarkttyp 3 Hille, Gemeinde Petershagen, Stadt Porta Westfalica, Stadt Stemwede, Gemeinde Quelle: Mietwerterhebung Minden-Lübbecke 2010, eigene Berechnungen Unterschiede zwischen der Gliederung des Wohngeldgesetzes von 2009 (WoGG) und der von Analyse & Konzepte berechneten Gliederung bestehen insbesondere bei der Zuordnung der Städte Minden und Lübbecke sowie der Gemeinde Bad Oeynhausen zu einem gemeinsamen Wohnungsmarkttyp (Wohnungsmarkttyp 1). Der Wohnungsmarkttyp 2 umfasst mit der Ausnahme der Gemeinde Hüllhorst alle Gemeinden der Wohngeldstufe 2. Der Wohnungsmarkttyp 3 beinhaltet alle Gemeinden mit der Wohngeldstufe Die Regionalisierungen (Wohngeldstufen) des WGGs basieren auf Abweichungen von den bundesdeutschen Durchschnittsmieten, die vom Statistischen Bundesamt erhoben werden. Das jeweilige Mietenniveau wird hierzu vom Statistischen Bundesamt für Gemeinden mit einer Einwohnerzahl mit mindestens Einwohnern gesondert sowie für Gemeinden mit weniger als Einwohnern als undifferenzierte Zusammenfassung für alle übrigen Gemeinden eines (Land)Kreises analysiert. Der niedrigsten Wohngeldstufe (1) zugeordnet sind die Gemeinden Stemwede, Hüllhorst, Hille, Petershagen und Porta Westfalica. Die Stufe 1 liegt 15 % und mehr unter dem bundesdeutschen Durchschnitt. Die Mieten für die Städte Espelkamp, Preußisch Oldendorf, Rahden, Minden und Lübbecke sind der Stufe 2 zugeordnet. In dieser Stufe weichen die Mieten zwischen -5 und -15 % vom bundesdeutschen Durchschnitt ab. Als einzige Gemeinde des Kreises ist Bad Oeynhausen der Wohngeldstufe 3 zugeordnet.

12 - 7 - Tab. 3 Eigenschaften der Wohnungsmärkte Wohnungsmark typ Bodenpreis Einkommenshöhe Siedlungsstruktur Dynamik des Wohnungsmarktes Bevölkerungsdichte Wohnfläche Wohngeldstufe überdurchschnittliche Ausprägung von 0,6 bis 1 durchschnittliche Ausprägung von 0,4 bis 0,6 - unterdurchschnittliche Ausprägung von 0 bis 0,4 Quelle: Mietwerterhebung Minden-Lübbecke 2010, eigene Berechnungen Der Wohnungsmarkttyp 1 weist mit Ausnahme der Einkommenshöhe bei allen Indikatoren die höchsten Werte auf. Dieser Wohnungsmarkttyp ist durch hohe Bodenpreise, einen hohen Anteil an Mehrfamilienhäusern, einen hohen Bevölkerungszuwachs sowie eine überdurchschnittliche Bevölkerungsdichte charakterisiert. Der Wohnungsmarkttyp 2 ist durch eine unterdurchschnittliche Wohnfläche charakterisiert mit durchschnittlichen Bodenpreisen sowie einer durchschnittlichen Bevölkerungsdichte. Mit Ausnahme der Gemeinde Hüllhorst (Wohngeldstufe 1) sind alle übrigen Gemeinden der Wohngeldstufe 2 zugeordnet. Der Wohnungsmarkttyp 3 beinhaltet Gemeinden mit der Wohngeldstufe 1. Dieser ist charakterisiert durch niedrige Bodenpreise, niedriges Einkommen sowie einer niedrigen Bevölkerungsdichte.

13 - 8 - Abb. 1 Clusteranalyse: Wohnungsmarkttypisierung Kreis Minden-Lübbecke Rahden Stemwede Espelkamp Petershagen Hille Wohnungsmarkttyp WTyp 1 Preußisch Oldendorf Lübbecke Hüllhorst Bad Oeynhausen Minden Porta Westfalica Typ 2 Typ 3 Quelle: Clusteranalyse Analyse & Konzepte Geobasisinformation Bundesamt für Kartographie und Geodäsie ( Datenerhebungen Grundgesamtheit und Stichprobe Im Rahmen der Erhebungen bzw. Auswertungen wurden nur diejenigen Wohnungen berücksichtigt, die zumindest über die Merkmale "Bad" und "Sammelheizung" verfügten. Substandardwohnungen, die diesem Niveau nicht genügten, blieben unberücksichtigt. Damit wurde dem Umstand Rechnung getragen, dass vom Gesetzgeber das untere Marktsegment für die Ermittlung der KdU-Werte als angemessen angesehen wird, jedoch ausdrücklich nicht das unterste Marktsegment mit Substandardwohnungen. Das BSG hat in seiner Entscheidung zu den Anforderungen an ein schlüssiges Konzepte als Grundlage zu Bestimmung von Mietpreisobergrenzen die Möglichkeiten aufgezeigt, entweder

14 - 9 - Wohnungen des unteren Marktsegmentes zu erheben oder Wohnungen des einfachen bis gehobenen Wohnungsmarktes. 5 Im Rahmen dieser Untersuchung wurde die Variante gewählt, die Mieten des gesamten Wohnungsmarktes zugrunde zu legen. Von der Erhebung ausgeschlossen wurden nur Wohnungen des Luxussegmentes, die explizit als solche vermarktet bzw. erkennbar waren. So blieben z.b. Mieten von Wohnungen unberücksichtigt, die eine Sauna als Ausstattungsmerkmal aufwiesen. Ebenso außen vor blieben Penthouse-Wohnungen und Maisonette-Wohnungen, da diese üblicherweise zu deutlich höheren Mieten vermarktet werden. 6 Zur Grundgesamtheit des relevanten Bestandes für die Mietwerterhebungen gehören alle Mietwohnungen, also neben den frei finanzierten auch solche, die öffentlichen Mietpreisbindungen unterliegen (Sozialwohnungen). Darüber hinaus wurden in ländlichen Bereichen auch Wohnungen in Zweifamilienhäusern berücksichtigt, da hier ein entsprechender Geschosswohnungsbau und damit ein entsprechendes Wohnungsangebot fehlt bzw. nur in sehr geringen Umfang vorhanden ist. Die Berücksichtigung von Sozialwohnungen und Zwei-Familien-Häusern stellt einen wesentlichen Unterschied zu (qualifizierten) Mietspiegeln dar, da dort diese Bestände nicht berücksichtigt werden. Nicht berücksichtigt wurden folgende Wohnungen: Wohnungen in Wohn- und Pflegeheimen Gewerblich oder teilgewerblich genutzte Wohnungen (mit Gewerbemietvertrag) Mietpreisreduzierte Werkswohnungen Wohnungen mit Freundschaftsmieten (Vermietung zu reduzierten Mieten an Angehörige oder nähere Verwandte) Aufgrund ihres Spezialcharakters blieben Apartments (möblierte Wohnungen) bei den Auswertungen unberücksichtigt. In diesem Spezialsegment ist eine Unterscheidung zwischen Netto- Kaltmiete und den Zahlungen für die Möblierung nicht möglich. Insgesamt verfügt der Kreis Minden-Lübbecke über rd Wohnungen. Hiervon befinden sich rd in Einfamilienhäusern. Somit verbleiben Wohnungen, die sich in Zwei- und Mehrfamilienhäusern befinden. Davon liegen rd Wohnungen in Zweifamilienhäusern. Da von Zwei-Familien-Häusern in ländlichen Räumen eine Wohnung in der Regel vom Eigentümer genutzt wird, ist maximal die Hälfte als Mietwohnung zu zählen. Da sich unter den Wohnungen in Gebäuden mit 3 und Mehrwohnungen auch selbstgenutzte Eigentumswohnungen befinden, reduziert sich der Anteil von Mietwohnungen weiter. Insgesamt schätzt Analyse & Konzepte den Anteil von selbstgenutzten Eigentumswohnungen auf ca. 5 %. Somit ständen für den Mietwohnungsmarkt im Landkreis Minden-Lübbecke rd Wohnungen zur Verfügung. 5 Vgl. Urteil des Bundessozialgerichts vom , Az. B 4 AS 18/19 R, Randnummer 21 6 Diese Wohnungen können theoretisch von Leistungsempfängern im Rahmen der Produkttheorie angemietet werden, sofern diese im Gegenzug bereit sind, auf die maximal mögliche Wohnfläche zu verzichten.

15 Tab. 4 Wohngebäude Kreis Minden-Lübbecke Wohngebäude 1- Familienhäuser 2- Familienhäuser Geschosswohnungsbau Kreis Minden-Lübbecke Quelle: Statistisches Landesamt Nordrhein-Westfalen, Stand Tab. 5 Wohnungsbestand Kreis Minden-Lübbecke Wohngebäude 1- Familienhäuser 2- Familienhäuser Geschosswohnungsbau Kreis Minden-Lübbecke Quelle: Statistisches Landesamt Nordrhein-Westfalen, Stand Die Mietwerterhebung für den Kreis Minden-Lübbecke basiert auf einer umfangreichen Mieter- und Vermieterbefragung. Um die Mieten im Kreisgebiet umfassend abbilden zu können, wurden diese in einem zweistufigen Verfahren durchgeführt: 1. Stufe In der ersten Stufe wurden von Analyse & Konzepte die größeren Vermieter und Verwalter identifiziert. Diese wurden von Analyse & Konzepte gebeten, die für die Erhebung benötigten Informationen zur Verfügung zu stellen. Im Rahmen intensiver telefonischer Kontakte mit den Entscheidungsträgern konnten insbesondere die großen Wohnungsunternehmen für eine Mitwirkung an der Erhebung überzeugt werden. 2. Stufe Um einen möglichst umfassenden Überblick über das örtliche Mietniveau zu erlangen, ist es notwendig, auch die Mieten kleinerer Vermieter in der Erhebung zu berücksichtigen. Daher wurden neben den direkt von den Vermietern zur Verfügung stellten Daten auch Mieten direkt bei Mieterhaushalten erhoben. Dabei wurde sichergestellt, dass es sich nur um Mietwerte handelt, die nicht bereits im Rahmen der Vermietererhebung erfasst worden waren. Für die Mieterbefragung wurden entsprechende Adressen von der "Deutschen Post direkt" gekauft. 7 Aus diesen wurden vorab diejenigen Adressen herausgefiltert, für die von den Vermietern Mietdaten zur Verfügung gestellt wurden. 7 Aufgrund fehlender gesetzlicher Regelungen für die Nutzung von Einwohnermeldedaten bzw. Katasterdaten musste für die Ermittlung von Mieterdaten auf kommerzielle Informationen der Deutschen-Post-Direkt zurückgegriffen werden. Dieses Unternehmen verfügt im Vergleich zu anderen Adressbrookern über die umfangreichsten Adressdatenbestände von Mietern.

16 Aus den verbliebenen rd verbliebenen Adressen wurde eine disproportionale Stichprobe gezogen, um ausreichende Fallzahlen für die ländlich strukturierten Wohnungsmarkttypen zu erhalten. Insgesamt wurden im Rahmen der Erhebung Mieterhaushalte angeschrieben, wobei in den Wohnungsmarkttypen 2 und 3 nahezu Vollerhebungen durchgeführt wurden. Tab. 6 Anzahl der in der Stichproben befindlichen Mieterhaushalte Wohnungsmarkttyp Adressbestand Deutsche Post direkt* Stichprobenumfang * Ohne Mieter, deren Mieten im Rahmen der Vermieterbefragung erfasst wurden Erhebung von Im Rahmen der Mietwerterhebung wurden folgende Daten erhoben: Wohnungsgröße Netto-Kaltmiete Kalte Betriebskosten (Vorauszahlungsbetrag) Enthalten die kalten Betriebskosten Wasserkosten Heiz- und Warmwasserkosten (Vorauszahlungsbetrag) Die von Analyse & Konzepte durchgeführte Datenerhebung fand von Mitte November 2009 bis Mitte März 2010 statt. Die Mietdaten wurden unabhängig vom Erhebungsdatum jeweils zum Stichtag erhoben. Im Rahmen der Erhebung erhielten die Vermieter und Mieter ein Informationsanschreiben sowie entsprechende Erhebungsbögen Erhebungsumfang Der Gesamtumfang der bei Mietern und Vermietern erhobenen Wohnungsmieten umfasste insgesamt Werte. Hiervon konnten jedoch nicht alle Mieten für die Auswertung verwendet werden.

17 Tab. 7 Erhebungsumfang Mieten insgesamt /. unvollständig ausgefüllte Fragebögen 253./. Filterfragen 248./. unplausible Werte 15 = Tabellenrelevante Mieten Auswertungen Sämtliche Daten wurden in einer Datenbank erfasst. Um die Daten nutzen und auswerten zu können, waren vorab einige Arbeitsschritte zur Erstellung einer einheitlichen Datenbasis notwendig. Dazu gehörte u. a. Umrechnung der ermittelten Mietdaten auf den einheitlichen Begriff der Netto-Kaltmiete pro Quadratmeter Zuordnung der Mieten zu den jeweiligen Wohnungsmarkttypen und Wohnungsgrößenklassen Die Basis für die Auswertung bildete ein Tabellenraster, welches auf den Wohnungsgrößen der aktuellen Arbeitshilfe des Ministeriums für Arbeit, Gesundheit und Soziales des Landes Nordrhein- Westfalen beruht. 8 Tab. 8 Angemessene Wohnungsgrößen Haushaltsgröße Max. Wohnungsgröße 1 Person 45 m² 2 Personen 60 m² 3 Personen 75 m² 4 Personen 90 m² Weitere Person 15 m² Quelle: Arbeitshilfe: Kosten der Unterkunft und Heizung gemäß 22 SGB II (5. Auflage, Stand Oktober 2010), Ministerium für Arbeit, Gesundheit und Soziales des Landes Nordrhein-Westfalen Die Wohnungsgrößenklassen orientieren sich an der jeweiligen maximal zulässigen Wohnungsgröße (Wohnfläche) pro Person. So entspricht die Größenklasse "bis 45 m²" einem 1-Personen- Haushalt, während die Größenklasse "über 90 m²" für Haushalte mit mindestens fünf Personen relevant ist. Nicht berücksichtigt ist der zusätzliche Platzbedarf aufgrund von körperlichen Einschränkungen oder sonstigen Sonderbedingungen. 8 Arbeitshilfe: Kosten der Unterkunft und Heizung gemäß 22 SGB II (5. Auflage, Stand 1.Oktober 2010), Ministerium für Arbeit, Gesundheit und Soziales des Landes Nordrhein-Westfalens, Düsseldorf 2010

18 Vor den weiteren Auswertungen der m²-mieten wurde für jedes Tabellenfeld eine Extremwertkappung auf Basis eines 95 %-s vorgenommen. Bei Extremwerten handelt es sich um Mietwerte, die sich signifikant von anderen Werten eines Tabellenfeldes unterscheiden und deshalb nicht in die Auswertungen einbezogen werden sollen ("Ausreißer"). Für die Frage, wann es sich bei einem Mietwert um einen Extremwert handelt, gibt es keine allgemein gültige Antwort bzw. Definition. In den aktuellen Hinweisen der Bundesregierung zur Erstellung von Mietspiegeln wird folgende Anforderung an eine Extremwertkappung gestellt: "Beim qualifizierten Mietspiegel ist auf eine statistisch fundierte Eliminierung von Ausreißern zu achten. Die Eliminierung darf nicht auf Basis willkürlicher Festlegungen, z.b. durch den Arbeitskreis Mietspiegel, erfolgen." 9 Diesem Anspruch entspricht die Nutzung des s (Vertrauensintervall) als Methode zur Extremwertkappung. Dieses wissenschaftlich anerkannte statistische Verfahren ermöglicht Aussagen darüber, mit welcher Wahrscheinlichkeit sich ein Mietwert in einem bestimmten Intervall (Wertebereich) um den Mittelwert des jeweiligen Mietenspiegelfeldes befindet. 10 Im Rahmen der Mietwerterhebung im Kreis Minden-Lübbecke wurde das in der Wissenschaft gebräuchliche 95 %- verwendet. Aufgrund der Extremwertkappung wurden 410 Mieten bei den weiteren Auswertungen nicht berücksichtigt. Die jeweiligen feldbezogenen Kappungsgrenzen sind in der Anlage 3 aufgeführt und graphisch dargestellt. Nach Durchführung der Extremwertkappung standen für die eigentliche Auswertung insgesamt Mieten zur Verfügung. Tab. 9 Ergebnisse der Extremwertkappung Vollgültige Mietwerte /. Extremwertkappung 410 Datensätze für weitere Auswertungen Sämtliche Tabellenfelder weisen mit Werten zwischen 28 und Mieten Fallzahlen auf, die ausreichend sind, um den Anforderungen an die Fallzahlen für qualifizierte Mietspiegel zu genügen Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen; Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln, Berlin 2002, S. 42. Dieser Ansatz beruht auf der Prämisse, dass jeder Mietwert in einem Tabellenfeld zufällig vom Mittelwert abweicht. Je weiter die Entfernung des Mietwertes vom Mittelwert ist, desto geringer ist jedoch die Wahrscheinlichkeit, dass es sich um eine zufällige Abweichung handelt. Mietwerte mit einer sehr großen Abweichung lassen sich deshalb dann als Extremwerte bezeichnen, wenn deren Abweichungen vom Mittelwert nicht mehr zufällig sind. Dieses Verfahren wird u. a. bei den qualifizierten Mietspiegeln in Berlin und Hamburg eingesetzt.

19 Tab. 10 Anzahl der relevanten Mietwerte Wohnungsmarkttyp Wohnungsgröße bis 45 m² > 45 bis 60 m² > 60 bis 75 m² > 75 bis 90 m² > 90 m² Quelle: Mietwerterhebung Minden-Lübbecke Ergebnisse der auswertungen 4.1 Berechnung der Netto-Kaltmieten Die bei Mietern und Vermietern erhobenen Mieten spiegeln die Mietpreis-Situation im Kreis Minden-Lübbecke für den jeweiligen Wohnungsmarkttyp zum Erhebungszeitpunkt wider. Aus diesen Wohnungsmarktverhältnissen müssen die entsprechenden Richtwerte für Leistungsempfänger schlüssig und nachvollziehbar abgeleitet werden. Um den gesetzlichen Vorgaben gerecht zu werden, dass die Mieten von Leistungsempfängern dann übernommen werden müssen, wenn diese dem unterem Wohnungsmarktsegment zuzurechnen sind, muss dieses aus den erhobenen Mieten abgeleitet werden. Gleichzeitig muss geprüft werden, ob ein entsprechendes Wohnungsmarktangebot auf dem regionalen Wohnungsmarkt zur Verfügung steht. Um den Wohnungsmarkt durch die Transferzahlungen so wenig wie möglich zu beeinflussen, gleichzeitig jedoch auch sicher zu stellen, dass ein ausreichendes Marktvolumen zur Verfügung steht, wurden für die 3 Wohnungsmarkttypen unterschiedlich große Marktvolumina für die Bedarfsgemeinschaften zur Verfügung gestellt. Für den Wohnungsmarktyp 1 wird das 40 %- Perzentil, für die Wohnungsmarkttypen 2 und 3 das 45 %-Perzentil ausgewiesen. Diese Werte geben an, dass 40 bzw. 45 % aller Mieten unterhalb dieser Grenze liegen. Diese Grenze wurde so gewählt, dass für Leistungsempfänger in allen Wohnungsmärkten ein ausreichendes Wohnungsangebot zur Verfügung steht. Zwischen den städtischen und ländlichen Wohnungsmarkttypen wurden verschieden große Marktvolumina als untere Wohnungsmarktsegmente definiert. Damit wird zum einem die unterschiedliche regionale Eigentümerstruktur berücksichtigt (städtische Wohnungsmarkttypen sind eher als ländliche Typen durch größere Wohnungsgesellschaften und genossenschaften geprägt), als auch die regionale Verteilung der Wohnungsbestände in den eher ländlichen Wohnungsmarkttypen. Damit wird es den Leistungsempfängern ermöglicht, in den ländlichen Gebieten in ihren sozialen Strukturen zu verbleiben. Umzüge haben hier aufgrund der schlechteren verkehrlichen Erschließung und den deutlich

20 größeren Entfernungen einen stärkeren negativen Einfluss auf die Leistungsempfänger als in eher städtischen Bereichen. In der Mehrzahl der Fälle wird die aktuelle Miete unterhalb dieses Grenzwertes liegen. Um die konkrete Angemessenheit zu prüfen, wird dieser Wert mit dem real zur Verfügung stehenden Wohnungsangebot abgeglichen (vgl. Kap. 5). Da sich um kostengünstigen Wohnraum nicht nur Leistungsempfänger bemühen, sondern auch Geringverdiener ohne Transferbezug, muss bei dieser Definition einer Obergrenze berücksichtigt werden. D. h. die Grenze muss einen gewissen Sicherheitsaufschlag erhalten, damit Leistungsempfänger tatsächlich mit Wohnraum versorgt werden können. Semantisch liegt die Obergrenze des unteren Marktsegmentes unterhalb des Mittelwertes. Die Frage ist nun, in wie weit diese noch genauer definiert werden kann. Theoretisch besteht die Möglichkeit, alle Werte unterhalb des Mittelwertes als unteres Marktsegment zu definieren. Der Gesetzgeber hat jedoch eine Mindestgröße für das untere Segment festgelegt. Dieses Segment muss so groß sein, dass ein ausreichender Wohnraum für alle Leistungsempfänger zur Verfügung steht und eine Konzentration von Leistungsempfängern verhindert werden kann. Gleichzeitig muss verhindert werden, dass die Leistungsempfänger besser gestellt werden als andere Nachfragergruppen, wie z.b. Niedriglohnempfänger. Eine zu hohe Obergrenze würde mittelfristig zu einem stärkeren Anstieg der Mieten führen und die öffentlichen Kassen zusätzlich belasten, ohne dass dadurch zusätzlicher Wohnraum für die Leistungsempfänger zur Verfügung stände. Gleichzeitig würden durch den Mietenanstieg Niedriglohnempfänger das Anrecht auf Mietzuschüsse erhalten. Daher wurde die Obergrenze für die Netto-Kaltmiete so definiert, dass sowohl ein ausreichender Wohnraum für Leistungsempfänger zur Verfügung steht als auch die zu übernehmenden Mietkosten den Wohnungsmarkt nicht mehr als nötig beeinflussen. Das als Obergrenze definierte 40 bzw. 45%-Perzentil beinhaltet sowohl eine Sicherheitsmarge von rd. 20 % für die zu berücksichtigende Nachfrage von Niedriglohnempfängern als auch zur Verhinderung der Konzentration der Nachfrage auf wenige Wohnungsbestände.

21 Tab. 11 Wohnungsmarkt 1, 40 %-Perzentil (Bad Oeynhausen, Lübbecke, Minden) Netto-Kaltmiete (40 %-Perzentil) Kalte Betriebskosten (Durchschnitt) Heizkosten (Durchschnitt) Größe in m² Personenzahl Anzahl der Mieten Brutto-Kaltmiete Max. Brutto- Kaltmiete in Neu Alt bis ,17 1,50 1,22 6, > 45 bis <= ,70 1,54 1,18 6, > 60 bis <= ,30 1,44 1,13 5, > 75 bis <= ,20 1,41 1,11 5, größer als ,00 1,34 1,01 5,34 561* 570* * bezogen auf 105 m² Tab. 12 Wohnungsmarkt 2, 45 %-Perzentil (Espelkamp, Hüllhorst, Preußisch Oldendorf, Rahden) Netto-Kaltmiete (45 %-Perzentil) Kalte Betriebskosten (Durchschnitt) Heizkosten (Durchschnitt) Größe in m² Personenzahl Anzahl der Mieten Brutto-Kaltmiete max. Brutto- Kaltmiete in Neu bis ,64 1,50 1,22 6, > 45 bis <= ,73 1,54 1,18 6, > 60 bis <= ,30 1,44 1,13 5, > 75 bis <= ,25 1,41 1,11 5, größer als ,00 1,34 1,01 5,34 561* 570* * bezogen auf 105 m²

22 Tab. 13 Wohnungsmarkt 3, 45 %-Perzentil (Hille, Petershagen, Porta Westfalica, Stemwede) Netto-Kaltmiete (45 %-Perzentil) Kalte Betriebskosten (Durchschnitt) Heizkosten (Durchschnitt) Größe in m² Personenzahl Anzahl der Mieten Brutto-Kaltmiete max. Brutto- Kaltmiete in Neu bis ,79 1,50 1,22 6, > 45 bis <= ,31 1,54 1,18 5, > 60 bis <= ,35 1,44 1,13 5, > 75 bis <= ,25 1,41 1,11 5, größer als ,03 1,34 1,01 5,37 564* 570* * bezogen auf 105 m²

23 Berechnung der durchschnittlichen Betriebskosten Neben den Perzentilsgrenzen für die Netto-Kaltmiete wurden die durchschnittlichen Vorauszahlungen für die kalten Betriebskosten sowie die Heizungs- und Warmwasserkosten berechnet. Hinsichtlich der berechneten Mittelwerte für die Heizungs- und Warmwasserkosten muss darauf hingewiesen werden, dass diese eine deutlich eingeschränkte Aussagekraft haben und nur einen nachrichtlichen Charakter besitzen. Ein Vergleich konkreter, individueller Verbrauchswerte mit diesen Mittelwerten ist u. a. aus folgenden Gründen nicht möglich: Erhoben wurden die monatlichen Vorauszahlungen, nicht die tatsächlichen Kosten Die konkreten Werte einer Wohnung sind u.a. abhängig vom Verbrauchsverhalten Energetischen Zustand von Wohnung und Gebäude Lage der Wohnung im Gebäude Witterungsbedingungen in der Heizperiode Zudem unterliegen die Heizkosten deutlich stärkeren Schwankungen als die kalten Betriebskosten, so dass die monatlichen Heizkostenvorauszahlungen deutlich von den realen Werten abweichen können. 5 Konkrete Angemessenheit Die auf der Basis von konkreten vorläufig definierte Angemessenheit muss auf die Verfügbarkeit eines konkreten Wohnungsangebotes im Kreis überprüft werden. Denn die vorläufig definierten Obergrenzen lassen aber noch keine Aussage zu, ob innerhalb dieser Grenzen tatsächlich auch Wohnungen in erforderlichem Umfang neu angemietet werden könnten. Daher wurde im Rahmen der Untersuchung neben der Erhebung der auch eine Recherche der aktuellen Angebotsmieten vorgenommen. Die Recherchen der Angebotsmieten wurden im Zeitraum Oktober 2009 bis März 2010 durchgeführt. Dabei wurden die folgenden Quellen ausgewertet: Immoscout 24 (Internet-Immobliensuchportal) Immonet (Internet-Immobliensuchportal) Immowelt (Internet-Immobliensuchportal) Örtliche Tagespresse, Anzeigenblätter Internetseiten der großen Wohnungsanbieter im Kreisgebiet.

24 Datenaufbereitung Die erfassten Mietangebote wurden auf ihre Relevanz geprüft. Zusätzlich wurden bei unklaren bzw. nicht ausreichenden Informationen Nachfragen bei den Vermietern durchgeführt. Hierdurch konnte zahlreiche zusätzliche Informationen über die Wohnungsangebote gewonnen werden. Sämtliche Daten wurden in einer Datenbank erfasst. Um die Daten nutzen und auswerten zu können, waren vorab einige Arbeitsschritte zur Erstellung einer einheitlichen Datenbasis notwendig. Dazu gehörte u. a. Zuordnung der Mieten zu den jeweiligen Wohnungsmarkttypen Umrechnung der ermittelten Mietdaten auf den einheitlichen Begriff der Netto-Kaltmiete pro Quadratmeter Aufgrund ihres Spezialcharakters bzw. ihrer hochwertigeren Ausstattung blieben auch bei der Analyse der Angebotsmieten von Apartments unberücksichtigt. Während des Erhebungszeitraumes konnten insgesamt Angebote ermittelt werden. Diese Anzahl liegt unter dem tatsächlichen Angebotsvolumen, da nicht alle Wohnungen über diese Medien vermarktet werden. So bieten z. B. Wohnungsgesellschaften ihre Wohnungen zuerst ihnen bekannten Interessenten an. Erst wenn eine Wohnung so nicht vermietet werden kann, gelangt sie in eine "öffentliche" Vermarktung. Auch werden gleichartige Wohnungen von Wohnungsunternehmen nur einmal inseriert, obwohl mehrere Wohnungen zur Verfügung stehen. Um die Qualität der Angebotsmieten beurteilen zu können, wurden diese mit den Neuvertragsmieten der (Mietvertragsabschlüsse bis neun Monate vor dem Erhebungsstichtag) abgeglichen. Dabei hat sich herausgestellt, dass die Neuvertragsmieten in der überwiegenden Zahl unterhalb der Angebotsmieten liegen. Das Bedeutet, dass tatsächlich ein wesentlich größeres Wohnungsangebot unterhalb der Obergrenzen zur Verfügung steht als dieses in den ermittelten Angebotsmieten zum Ausdruck kommt. Aufgrund des Umstandes, dass bei der Ermittlung der Werte keine Freundschaftsmieten berücksichtigt wurden, sind somit alle erfassten Miethöhen auf dem Wohnungsmarkt zu finden. Dies setzt jedoch voraus, dass sich die Wohnungsmarktsuche nicht alleinig auf die Auswertung von Anzeigen beschränken darf. Hierfür müssen sich die Wohnungssuchenden auch direkt bei den Wohnungsunternehmen um Wohnungen bemühen. 5.2 Auswertungen Angebotsmieten Die Wohnungsgrößenklassen orientieren sich, analog der Tabellenstruktur für die, an der jeweiligen maximal zulässigen Wohnungsgröße pro Person.

25 Vor den weiteren Auswertungen der Quadratmeter-Mieten wurde eine tabellenfeldbezogene Extremwertkappung auf Basis des s über alle als mietwerterhebungsrelevant identifizierten Mieten vorgenommen. Nach Durchführung der Extremwertkappung standen für die eigentliche Auswertung insgesamt Mieten zur Verfügung. Die Tabellen 14, 15 und 16 beinhalten neben der Fallzahl den Anteil der Angebotsmieten innerhalb der vorgesehenen Mietobergrenzen. Der Prozentanteil gibt an, wie groß der Anteil der angebotenen Wohnungen ist, der für den entsprechenden Perzentilwert der (vgl. Tab. 11, 12 und 13) angemietet werden kann. Hier lässt sich ablesen, ob aktuell hinreichend viele Wohnungen unterhalb der Mietpreisobergrenze auf Basis des 40 bzw. 45 %-Perzentils der als konkretes Angebot zur Verfügung stehen. Während des Untersuchungszeitraumes konnte nicht für alle Tabellenfelder ein entsprechendes Wohnungsmarktangebot identifiziert werden. Da hier die Fallzahlen zu klein waren, um entsprechende Mietwerte zu berechnen, wurden für diese Felder keine Werte ausgewiesen. Um den eventuellen Bedarf von Leistungsempfängern, die einen entsprechenden Anspruch besitzen, decken zu können, muss die Angemessenheit im Rahmen einer Einzelfallprüfung entschieden werden. Berücksichtigt werden muss dabei auch der Umstand, dass Leistungsempfängern, die ihre Miete reduzieren müssen, hierfür zumindest ein Zeitraum von 6 Monaten zur Verfügung steht.

26 Tab. 14 Wohnungsmarkt 1 Angebotsmieten, 40 %-Perzentil (Bad Oeynhausen, Lübbecke, Minden) Angebotsmieten Größe in m² Fallzahl Netto-Kaltmiete (40 %-Perzentil) Anteil bis 40 %-Perzentil Netto-Kaltmiete (40 %-Perzentil) bis ,76 3 % 5,17 > 45 bis ,00 22 % 4,70 > 60 bis ,50 32 % 4,30 > 75 bis ,50 25 % 4,20 größer als ,40 17 % 4,00 Tab. 15 Wohnungsmarkt 2 Angebotsmieten, 45 %-Perzentil (Espelkamp, Hüllhorst, Preußisch Oldendorf, Rahden) Angebotsmieten Größe in m² Fallzahl Netto-Kaltmiete (45 %-Perzentil) Anteil bis 45 %-Perzentil Netto-Kaltmiete (45 %-Perzentil) bis ,64 > 45 bis ,06 27 % 4,73 > 60 bis ,62 14 % 4,30 > 75 bis ,50 28 % 4,25 größer als ,39 26 % 4,00

27 Tab. 16 Wohnungsmarkt 3 Angebotsmieten, 45 %-Perzentil (Hille, Petershagen, Porta Westfalica, Stemwede) Angebotsmieten Größe in m² Fallzahl Netto-Kaltmiete (45 %-Perzentil) Anteil bis 45 %-Perzentil Netto-Kaltmiete (45 %-Perzentil) bis ,79 > 45 bis ,31 > 60 bis ,72 38 % 4,35 > 75 bis ,54 28 % 4,25 größer als ,00 60 % 4,03

28 Während des Untersuchungszeitraumes konnte nicht für alle Tabellenfelder ein entsprechendes Wohnungsmarktangebot identifiziert werden. Da hier die Fallzahlen zu klein waren, um entsprechende Mietwerte zu berechnen, wurden für diese Felder keine Werte ausgewiesen. Um den eventuellen Bedarf von Leistungsempfängern, die einen entsprechenden Anspruch besitzen, decken zu können, muss die Angemessenheit im Rahmen einer Einzelfallprüfung entschieden werden. Berücksichtigt werden muss dabei auch der Umstand, dass Leistungsempfängern, die ihre Miete reduzieren müssen, hierfür zumindest ein Zeitraum von 6 Monaten zur Verfügung steht Ein Vergleich der Angebotsmieten mit den Neuvertragsmieten (, die maximal 9 Monate für dem Erhebungsstichtag abgeschlossen wurden) zeigt, dass fast immer die Neuvertragsmieten unter den Mieten der Angebote liegen. Dies bestätigt die Annahme, dass die Angebotsmieten nicht den kompletten Wohnungsmarkt widerspiegeln. Tab. 17 Vergleich Neuvertragsmieten*/Angebotsmieten 1 (40 %-Perzentil) bis 45 m² 5,50 6,76 Wohnungsmarkttyp 2 (45 %-Perzentil) 3 (45 %-Perzentil) Neuvertragsmiete Angebotsmiete Neuvertragsmiete Angebotsmiete Neuvertragsmiete Angebotsmiete > 45 bis 60 m² 5,00 5,00 4,37 5,06 > 60 bis 75 m² 4,47 4,50 4,01 4,62 4,60 4,72 > 75 bis 90 m² 4,38 4,50 4,37 4,50 4,54 > 90 m² 3,95 4,40 4,39 4,00 * Mietvertragsabschluss bis 9 Monate vor dem Erhebungsstichtag Quelle: Mietwerterhebung Minden-Lübbecke 2010

29 Anlage 1 Übersicht Bestands- und Angebotsmieten

30 Mietwerttabellen Wohnungsmarkt 1, 40 %-Perzentil Tab. 18 Wohnungsmarkt 1, 40 %-Perzentil (Bad Oeynhausen, Lübbecke, Minden) Netto-Kaltmiete (40 %-Perzentil) Kalte Betriebskosten (Durchschnitt) Heizkosten (Durchschnitt) Größe in m² Personenzahl Anzahl der Mieten Brutto-Kaltmiete max. Brutto- Kaltmiete in Neu Alt bis ,17 1,50 1,22 6, > 45 bis <= ,70 1,54 1,18 6, > 60 bis <= ,30 1,44 1,13 5, > 75 bis <= ,20 1,41 1,11 5, größer als ,00 1,34 1,01 5,34 561* 570* * bezogen auf 105 m² Tab. 19 Wohnungsmarkt 1 Angebotsmieten, 40 %-Perzentil (Bad Oeynhausen, Lübbecke, Minden) Angebotsmieten Netto-Kaltmiete Größe in m² Fallzahl (40 %-Perzentil) Anteil bis 40 %-Perzentil Netto-Kaltmiete (40 %-Perzentil) bis ,76 3 % 5,17 > 45 bis <= ,00 22 % 4,70 > 60 bis <= ,50 32 % 4,30 > 75 bis <= ,50 25 % 4,20 größer als ,40 17 % 4,00

31 Mietwerttabellen Wohnungsmarkt 2, 45 %-Perzentil Tab. 20 Wohnungsmarkt 2, 45 %-Perzentil (Espelkamp, Hüllhorst, Preußisch Oldendorf, Rahden) Netto-Kaltmiete (45 %-Perzentil) Kalte Betriebskosten (Durchschnitt) Heizkosten (Durchschnitt) Größe in m² Personenzahl Anzahl der Mieten Brutto-Kaltmiete max. Brutto- Kaltmiete in Neu bis ,64 1,50 1,22 6, > 45 bis <= ,73 1,54 1,18 6, > 60 bis <= ,30 1,44 1,13 5, > 75 bis <= ,25 1,41 1,11 5, größer als ,00 1,34 1,01 5,34 561* 570* * bezogen auf 105 m² Tab. 21 Wohnungsmarkt 2 Angebotsmieten, 45 %-Perzentil (Espelkamp, Hüllhorst, Preußisch Oldendorf, Rahden) Angebotsmieten Größe in m² Fallzahl Netto-Kaltmiete (45 %-Perzentil) Anteil bis 45 %-Perzentil Netto-Kaltmiete (45 %-Perzentil) bis ,64 > 45 bis <= ,06 27 % 4,73 > 60 bis <= ,62 14 % 4,30 > 75 bis <= ,50 28 % 4,25 größer als ,39 26 % 4,00

32 Mietwerttabellen Wohnungsmarkt 3, 45 %-Perzentil Tab. 22 Wohnungsmarkt 3, 45 %-Perzentil (Hille, Petershagen, Porta Westfalica, Stemwede) Netto-Kaltmiete (45 %-Perzentil) Kalte Betriebskosten (Durchschnitt) Heizkosten (Durchschnitt) Größe in m² Personenzahl Anzahl der Mieten Brutto-Kaltmiete max. Brutto- Kaltmiete in Neu bis ,79 1,50 1,22 6, > 45 bis <= ,31 1,54 1,18 5, > 60 bis <= ,35 1,44 1,13 5, > 75 bis <= ,25 1,41 1,11 5, größer als ,03 1,34 1,01 5,37 564* 570* * bezogen auf 105 m² Tab. 23 Wohnungsmarkt 3 Angebotsmieten, 45 %-Perzentil (Hille, Petershagen, Porta Westfalica, Stemwede) Angebotsmieten Größe in m² Fallzahl Netto-Kaltmiete (45 %-Perzentil) Anteil bis 45 %-Perzentil Netto-Kaltmiete (45 %-Perzentil) bis ,79 > 45 bis <= ,31 > 60 bis <= ,72 38 % 4,35 > 75 bis <= ,54 28 % 4,25 größer als ,00 60 % 4,03

33 Anlage 2 Vergleich Maximalförderung Mietwerterhebung vs. bisherige Fördergrenzen

34 Tab. 24 Vergleich Maximalförderung Mietwerterhebung vs. bisherige Fördergrenzen (Netto-Kaltmiete in ) bis 45 m² > 45 bis 60 m² > 60 bis 75 m² > 75 bis 90 m² > 90 m² 1 Personenhaushalte 2 Personenhaushalt 3 Personenhaushalt 4 Personenhaushalt 5 Personenhaushalt Wohnungsmarkttyp Gemeinde Erhebung Bish. Förd. Erhebung Bish. Förd. Erhebung Bish. Förd. Erhebung Bish. Förd. Erhebung Bish. Förd. 1 (40 %- Perzentil) 2 (45 %- Perzentil) 3 (45 %- Perzentil) Bad Oeynhausen Lübbecke Minden Espelkamp Hüllhorst Preußisch- Oldendorf Rahden Hille Petershagen Porta Westfalica Stemwede 232,65 250,50 282,00 284,00 322,50 327,50 378,00 391,00 420,00 454,50 208,80 250,50 283,80 284,00 322,50 327,50 382,50 391,00 420,00 454,50 208,80 250,50 283,80 284,00 322,50 327,50 382,50 391,00 420,00 454,50

35 Anlage 3 Histogramme der erhobenen Mieten im Landkreis Minden-Lübbecke

36 Abb. A1 Wohnungsmarkttyp 1 Netto-Kaltmiete bis 45 m² 35 Anteil in % untere Grenze Median: 5,41 /qm obere Grenze Angebotsmieten Neuvertragsmieten Bestandsmiete: Untere Grenze Obere Grenze Angebotsmiete: 5,41 /m² 3,10 /m² 7,77 /m² 7,03 /m² 5 Neuvertragsmiete: 5,50 /m² NKM in /qm Anzahl Mieten Bestand/Neuverträge/ Angebote: 446/241/59 Abb. A2 Wohnungsmarkttyp 1 Netto-Kaltmiete > 45 bis 60 m² 25 Anteil in % untere Grenze obere Grenze Median: 4,86 /qm 20 Angebotsmieten Neuvertragsmieten Bestandsmiete: 4,86 /m² 15 Untere Grenze 3,30 /m² 10 Obere Grenze Angebotsmiete: 6,33 /m² 5,08 /m² 5 Neuvertragsmiete: 5,10 /m² NKM in /qm Anzahl Mieten Bestand/Neuverträge/ Angebote: 1678/752/93

37 Abb. A3 Wohnungsmarkttyp 1 Netto-Kaltmiete > 60 bis 75 m² Anteil in % untere Grenze obere Grenze Median: 4,50 /qm Angebotsmieten Neuvertragsmieten Bestandsmiete: Untere Grenze 4,50 /m² 3,15 /m² 20 Obere Grenze 5,91 /m² 15 Angebotsmiete: 4,67 /m² 10 Neuvertragsmiete: 5,00 /m² NKM in /qm Anzahl Mieten Bestand/Neuverträge/ Angebote: 1860/558/260 Abb. A4 Wohnungsmarkttyp 1 Netto-Kaltmiete > 75 bis 90 m² Anteil in % untere Grenze obere Grenze Median: 4,37 /qm Angebotsmieten Neuvertragsmieten Bestandsmiete: Untere Grenze 4,37 /m² 2,81 /m² Obere Grenze Angebotsmiete: 6,00 /m² 4,63 /m² NKM in /qm Neuvertragsmiete: 4,46 /m² Anzahl Mieten Bestand/Neuverträge/ Angebote: 687/217/221