WEITER DENKEN THINK AHEAD

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1 WEITER DENKEN THINK AHEAD

2 2 PATRIZIA WEITER DENKEN THINK AHEAD 3 EDITORIAL EDITORIAL WOLFGANG EGGER, WOLFGANG SPECKHAHN 4 NACHHALTIGKEIT WAS IST DAS EIGENTLICH? SUSTAINABILITY WHAT EXACTLY IS IT? DR. MARCELO CAJIAS, STEPHANIE FEIGT 10 TRADITIONEN NEU ÜBERDENKEN RE-THINKING TRADITIONS BENTE ANDERSEN, RIKKE LYKKE, JULIAN WEYER 16 ZUKUNFTSMUSIK IST BEREITS REALITÄT THE FUTURE'S ALREADY HAPPENING FRANZ HIRSCH, JÜRGEN KLEIN 22 NACHHALTIGKEIT IST WIRTSCHAFTLICH SUSTAINABILITY IS EFFICIENT JONI SEKULA, DR. HEIDI STIEGLMAIR IMPRESSUM Herausgeber PATRIZIA Immobilien AG PATRIZIA Bürohaus Fuggerstraße Augsburg T F info@patrizia.ag V.i.S.d.P. Andreas Menke Leiter Kommunikation Autoren Barbara Ottawa, Joni Sekula Copyright PATRIZIA Immobilien AG Bildnachweis fotolia PATRIZIA Immobilien AG Druckerei AZ Druck und Datentechnik, Kempten Verlag vmm wirtschaftsverlag gmbh & co. kg Layout Anne Gierlich

3 3 Weiter Denken Think ahead Nachhaltigkeit ist in aller Munde. Allerdings droht der Begriff immer mehr zu einer leeren Worthülse aus der Welt des Marketings zu verkommen, wenn er nicht mit entsprechenden Inhalten gefüllt wird. Was aber genau bedeutet eigentlich Nachhaltigkeit für die Immobilienbranche - energieeffiziente Gebäude? Langfristige Investments? Wiedervermietbarkeit? Eine gute Exitstrategie? Oder geht es nur um Zertifikate, Bauweisen und Sanierung? PATRIZIA widmet sich bereits seit vielen Jahren diesem Thema intensiv und auf vielfältige Weise. Dabei haben wir festgestellt, dass nachhaltiges Handeln ein äußerst vielschichtiger Prozess ist und einen langen Atem erfordert. Schnelle Lösungen gibt es nur in den seltensten Fällen, schon gar nicht "von der Stange". Zahlreiche Aktivitäten hat PATRIZIA bei diesem Thema bereits umgesetzt, die sich in die drei Säulen Ökologie, Soziales und Ökonomie gliedern lassen. So sind zum Beispiel unsere Neubauvorhaben in Augsburg, Frankfurt am Main und Düsseldorf von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) für ihre Nachhaltigkeit und wirtschaftliche Effizienz ausgezeichnet worden. Bereits seit 1999 engagiert sich die PATRIZIA KinderHaus-Stiftung weltweit für hilfebedürftige Kinder und übernimmt auf diese Weise soziale Verantwortung. Mit unserem Qualitätsportfolio schaffen wir nachhaltige Wohnund Arbeitsräume im Bewusstsein der großen gesellschaftlichen Verpflichtung eines Immobilienunternehmens. Gemeinsam mit unseren Geschäftspartnern und Kunden erarbeiten wir seit rund 30 Jahren Konzepte, die langfristig wirtschaftlich erfolgreich sind und schaffen damit die ökonomische Voraussetzung, um sozial und ökologisch handeln zu können. Auch wenn PATRIZIA sich auf gutem Weg befindet, bleibt nachhaltiges Handeln stets ein lebendiger Prozess. Die Welt verändert sich in einem zunehmend schnelleren Tempo. Was heute noch als nachhaltig gilt, kann bereits morgen die Zukunft bedrohen. Daher ist der Austausch mit internationalen Experten und der Blick über den eigenen Tellerrand für PATRIZIA essentiell und wird beispielsweise durch gezielte Workshops erreicht. So stellen wir sicher, dass Nachhaltigkeit mit den richtigen Inhalten gefüllt wird und nicht zu einer leeren Worthülse verkommt. In diesem Sinne verstehen wir die vorliegende Publikation, welche die jüngsten Diskussionen in unserem Hause zum Thema Nachhaltigkeit widerspiegelt. Sustainability is everywhere. But there is danger that the term is deteriorating into an empty phrase from the world of marketing - if it is not filled with suitable content. But what exactly does sustainability mean for the real estate sector energy efficient buildings? Long-term investments? Relettability? A good exit strategy? Or is it about certificates, construction and renovation? PATRIZIA has intensively dedicated itself to the topic for several years now in various different ways. We found acting sustainably to be a process with many different layers requiring persistence. Quick solutions are rare and definitely not available off the shelf. Many activities surrounding this subject matter have already been implemented by PATRIZIA and they can be categorised into the three pillars ecological, social and economic. Our construction projects in Augsburg, Frankfurt am Main and Düsseldorf were certified by the German Sustainable Buildings Council (DGNB) for their sustainability and economic efficiency. Already since 1999 the PATRIZIA KinderHaus foundation is helping children in need all over the world as part of its social responsibility. With our quality portfolio we are creating sustainable working and living space and we are very aware of our major social responsibility as a real estate company. For nearly 30 years now, we have developed concepts together with our business partners and clients to ensure our economic success over the long-term and thus creating the economic basis to be able to add a social and ecological component to our operations. PATRIZIA is already well on the way when it comes to sustainability but acting sustainably will always remain a dynamic process. The world is changing at an increasing pace. What is considered sustainable today might be threatening tomorrow s future. Therefore the interaction with international experts and a broader view are essential for PATRIZIA. This can for example be achieved in workshops. This way we ensure that sustainability is filled with the right content and is not deteriorating into an empty phrase. This publication is part of this understanding and reflects the most recent discussion on sustainability in our company. Wolfgang Egger Vorstandsvorsitzender PATRIZIA Immobilien AG CEO PATRIZIA Immobilien AG Wolfgang Speckhahn Leiter Strategie und Unternehmensentwicklung PATRIZIA Immobilien AG Head of Strategy and Business Development PATRIZIA Immobilien AG Eine spannende Lektüre wünschen Ihnen Wishing you an exciting read, Wolfgang Egger Wolfgang Speckhahn

4 4 PATRIZIA WEITER DENKEN THINK AHEAD Nachhaltigkeit was ist das eigentlich? Sustainability what exactly is it?

5 Nachhaltigkeit, auf Englisch Sustainability, ist in aller Munde, aber wieso leben wir heute nicht nachhaltig? Dr. Marcelo Cajias: Wir konsumieren zu viel. Unser Wirtschaftssystem braucht mittlerweile 1,5 Jahre um sich davon zu erholen, was die Menschen in einem Jahr konsumieren. Seit mehr als 30 Jahren nehmen wir eine ökologische Schuld auf und schränken somit die Wohlfahrt zukünftiger Generationen ein. Wie sollte jetzt eine nachhaltige Herangehensweise aussehen? Cajias: Es gibt zwei Prinzipien: Das erste ist die Dematerialisierung der Ressourcen, also den Input optimieren und effektiver bei der Produktion werden, um somit den Müll zu minimieren. Das zweite ist die Substitution, also Ressourcen, die nicht so oft vorkommen, durch erneuerbare ersetzen. Stephanie Feigt: Wichtig ist, zu betonen, dass Nachhaltigkeit Fortschritt bedeutet und damit immer verbessert und weiterentwickelt werden kann. Außerdem muss jedes Unternehmen, jeder Investor selbst für sich eine Definition und Richtlinien finden. Natürlich sind ein paar Kriterien allgemeingültig, wie ethische, soziale und Governance- Grundsätze und dass eine langfristige Zielsetzung gegeben sein muss. Und welchen ökologischen Fußabdruck weist die Immobilienbranche auf? Feigt: Sie verursacht rund 40 % aller Treibhausgase. The term sustainability can be seen and heard everywhere but why are we not living sustainably today? Dr. Marcelo Cajias: We are consuming too much. Our economic system now needs 1.5 years to recover from what people are consuming in one year. For over 30 years now, we are accumulating ecological debt and with it we are cutting in on the welfare of future generations. What should a sustainable action plan look like? Cajias: There are two principles: The first is the dematerialisation of resources, i.e. optimizing the input and become more effective in the production to minimize waste. The second is substitution, i.e. substituting resources which are scarce with renewable ones. Stephanie Feigt: What s important is to note that sustainability means progress and therefore can always be improved and developed further. Also, every company, every investor has to find their own definition and guidelines. Of course Wichtig ist es, eine Balance zwischen allen drei Dimensionen der Nachhaltigkeit zu haben: Ökologisch, sozial und wirtschaftlich. It is important to have a balance between all three dimensions of sustainability: ecological, social and economical. Stephanie Feigt Cajias: Aus diesem Umstand hat sich zunächst vor allem in den USA eine Green Building Revolution ergeben, wo vor allem der Staat vermehrt auf die Errichtung zertifizierter Gebäude geachtet hat. In Deutschland, wo der Bestand eine viel wichtigere Rolle spielt, hat sich dafür eine gesetzliche Revolution ereignet. Die Vorschriften über Gebäude sind verschärft worden, vor allem jene über Energieeffizienz und den Einsatz erneuerbarer Energien, welche auch auf EU-Ebene vorgegeben werden wird. Bis 2050 will Deutschland einen emissionsneutralen Gebäudebestand erreichen und die Immobilienwirtschaft muss sich dementsprechend solchen Vorgaben anpassen. In Großbritannien etwa sollen bis 2018 keine Transaktionen ohne Energieausweis mehr stattfinden. a few criteria are universal, such as ethical, social and governance principles and that there have to be a long-term objectives. Which ecological footprint does the real estate sector have? Feigt: It is responsible for around 40 % of all greenhouse gas emissions. Cajias: Based on this fact a Green Building Revolution was first started in the US, where mainly the state focussed on building certified properties. In Germany, where existing buildings play a much bigger role, a legal revolution took place instead. The rules regarding buildings have been tightened, in particular those regarding energy efficiency and the use of renewable energies will also be set down by the EU. By 2050,

6 6 PATRIZIA WEITER DENKEN THINK AHEAD Interessieren sich die Investoren für diese Themen? Feigt: Ich höre oft von Asset Managern, dass sich Investoren kaum für das Thema interessieren und umgekehrt von Investoren, dass sich Asset Manager nicht damit beschäftigen. Damit ergibt sich ein Henne-Ei-Problem. Nachhaltigkeit muss proaktiv angegangen und im ganzen Unternehmen gelebt werden. Eine gute Idee ist es, mit ausgewählten Investoren über deren Meinung zum Thema Nachhaltigkeit zu sprechen, aber selbst als Investmenthaus auch schon Vorstellungen zum Thema zu haben, damit man seine Kunden beraten kann. Cajias: Die Wahrnehmung von Nachhaltigkeit steigt bei den europäischen Immobilienunternehmen und es ist natürlich auch eine Reaktion auf neue Notwendigkeiten, sei es regulatorischer Natur oder durch eine gestiegene Nachfrage. Rein statistisch gesehen, scheinen Immobilienfirmen in den USA, Skandinavien und Großbritannien mehr in Sachen Nachhaltigkeit zu tun als z.b. ihre Konkurrenten in Deutschland oder Frankreich. Ich glaube aber, dass Firmen in Kontinentaleuropa sehr wohl Nachhaltigkeitsaktivitäten betreiben, aber nicht unter dem Nachhaltigkeitsaspekt angeben. Feigt: Das ist sicher richtig. Noch ist das Thema Nachhaltigkeit ein Alleinstellungsmerkmal, aber ob das in fünf oder zehn Jahren noch so ist, bleibt fraglich. Das heißt, dass sich Firmen schon jetzt überlegen sollen, wie die gesetzlichen Anforderungen in Zukunft sein werden. Außerdem sollten sie mehr über Aktionen im Bereich Nachhaltigkeit berichten und damit transparenter sein. Im Moment kann Nachhaltigkeit noch als Wettbewerbsvorteil vermarktet werden, aber Unternehmen sollten aufpassen, dass sie nicht als Greenwashing wahrgenommen werden, sondern die Ansätze auch wirklich leben. Sind die Fortschritte in den Nachhaltigkeitsbemühungen messbar? Cajias: Es gibt zum Beispiel die sogenannte Global Reporting Initiative (GRI), die Standards zur Berichterstattung über Nachhaltigkeit festlegt. Natürlich gibt es auch die diversen Gebäudezertifikate, die regional unterschiedlich sind: So etwa LEED und EnergyStar, v.a. für die USA, die DGNB für Deutschland, BREEAM für Großbritannien, etc. Aber auch die Richtlinien der European Public Real Estate Association (EPRA) sind zu beachten. Feigt: Viele Vermögensverwalter und Investoren haben auch bereits die United Nations Principles for Responsible Investment (UNPRI) unterzeichnet, die ein jährliches Reporting über Tätigkeiten im Nachhaltigkeitsbereich verlangen. Spezifisch für die Immobilienbranche haben 35 Investoren, für die Nachhaltigkeit eine große Rolle spielt, einen Fragenkatalog für Asset Manager ausgearbeitet. Dieser Fragebogen zur Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) wurde mittler- Germany wants to achieve emission neutrality in all existing buildings and the real estate industry has to adjust to these regulations. For example in Great Britain there must be no transactions without an energy certificate by Are investors interested in those topics? Feigt: I often hear from asset managers, that investors are barely interested in sustainability and vice versa from investors that asset managers are not looking into this issue. This creates a chicken and egg -problem. Sustainability has to be tackled proactively and lived throughout the company. It is a good idea to talk to a few selected investors about their opinions on sustainability have an agenda on this topic in order to be capable of advising their clients. Cajias: The perception of sustainability is increasing among European real estate companies and this is of course also a reaction to new necessities either of a regulatory nature or by increased demand. Statistically it seems real estate companies in the US, Scandinavia and Great Britain are doing more regarding sustainability than for example their competitors in Germany or France. I believe however that companies in continental Europe do take sustainable measures but are not labelling them as sustainable. Feigt: This is certainly true. At the moment the topic of sustainability is a USP but it is uncertain whether it will still be in five to ten years. This means companies should already start to think about future regulatory requirements today. Further, they should report more about their measures taken in the field of sustainability and become more transparent. At the moment sustainability can still be marketed as a competitive advantage but companies have to be cautious not to be viewed as simply applying greenwashing. They really have to live sustainability principles. Can the progress in sustainability efforts be measured? Cajias: There is, for example the so-called Global Reporting Initiative (GRI), which sets down standards for reporting on sustainability. Of course there are also the various building certificates with regional differences: For example LEED and EnergyStar, mainly for the US, the DGNB for Germany, BREEAM for Great Britain, etc. But companies should also take into account the directives of the European Public Real Estate Association (EPRA). Feigt: Many asset managers and investors have already signed the United National Principles for Responsible Investment (UNPRI), which are demanding an annual reporting on measures in the field of sustainability. Specifically for the real estate industry 35 investors with a strong focus on sustainability have compiled a questionnaire for asset managers.

7 7 Ich glaube aber, dass Firmen in Kontinentaleuropa sehr wohl Nachhaltigkeitsaktivitäten betreiben, aber nicht unter dem Nachhaltigkeitsaspekt angeben. I believe however that companies in continental Europe do take sustainable measures but are not labelling them as sustainable. Dr. Marcelo Cajias

8 8 PATRIZIA WEITER DENKEN THINK AHEAD weile von 430 Asset Managern weltweit ausgefüllt. Bei den Fragen geht es einerseits um die Performance von Gebäuden aber andererseits um Aspekte wie Management, Disclosure, Transparenz, etc. Die GRESB ist ein guter Orientierungsmaßstab, für das, worauf mittlerweile große Investoren mit einem Nachhaltigkeitsfokus achten sollten. In erster Linie muss aber jedes Unternehmen für sich selbst eine Definition von Nachhaltigkeit finden, denn man kann es nie allen Investoren recht machen. Performance und Rendite passt das mit Nachhaltigkeit zusammen? Feigt: Anfänglich haben sich überwiegend Investoren, die über ethische und grüne Prinzipien nachgedacht haben, für das Thema Nachhaltigkeit interessiert. Heute sind Investoren, die Nachhaltigkeit nachfragen, überzeugt, dass dieser Ansatz die Effizienz und damit den langfristigen Gewinn verbessert. Laut Eichholz/Kok bringen energie-effiziente Gebäude höhere Mieteinnahmen und auch die Costar-Studie aus 2008, die 2010 bestätigt wurde, zeigt niedrigere Leerstandsraten, sowie höhere Miet- und Verkaufserträge in LEED zertifizierten Gebäuden in den USA. Mit zunehmender Verbesserung der Datenlage wird auch die Anzahl der aussagekräftigen akademischen Studien steigen. Außerdem ist vielen Investoren inzwischen das Umweltrisiko bewusster. So berechnen z.b. Versicherer nicht mehr nur das demographische Risiko, sondern auch den Klimawandel mit ein. Genügt es also, Immobilien mit einem guten Energieverbrauchsstandard zu haben? Feigt: Nein, es geht um viel mehr, nämlich um Nachhaltigkeit auf allen Ebenen. Wichtig ist es, eine Balance zwischen allen drei Dimensionen der Nachhaltigkeit zu haben: Ökologisch, sozial und wirtschaftlich. Bei Gebäuden ist auch die Nachnutzung immer häufiger ein Thema, genauso wie die Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie innerhalb des Unternehmens. Investoren wollen wissen, ob es einen Verantwortlichen gibt und ob die Mitarbeiter im Thema geschult werden. Ein anderer Faktor ist ein zertifiziertes Environmental Management System im Unternehmen. Cajias: Vieles, was man in Sachen Nachhaltigkeit tun kann, ist nicht unbedingt spezifisch für die Immobilienbranche: Darauf achten, dass die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ÖPNV nutzen statt mit dem Auto in die Arbeit zu fahren, wie geht man mit Mülltrennung um, etc. Für ein Immobilienunternehmen ist dann auch der Umgang mit Mietern, sowie die beim Bau oder bei der Renovierung verwendeten Materialien interessant. This questionnaire on the Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) has by now been completed by 430 asset managers globally. The questions are both about the performance of buildings as well as aspects such as management, disclosure, transparency, etc. The GRESB is a good benchmark for what large investors with a sustainability focus should pay attention to. It is essential though for every company to find their own definition of sustainability because you can never please all investors. Performance and return does this go together with sustainability? Feigt: At the beginning, mainly investors thinking about ethical and green principles showed interest in sustainability. Today investors demanding a sustainability focus are convinced that this approach will increase efficiency and with it the long-term return. According to Eichholz/Kok energy efficient buildings generate a higher rental income and also the Costar study from 2008, the results of which were confirmed in 2010, showed lower vacancy rates as well as higher income from rents and sales in LEED-certified buildings in the US. With the increasing number of data available, the number of significant academic studies will rise accordingly. Furthermore many investors by now have gained awareness about the environmental risk. Insurers, for example, are not longer only calculating the demographic risk but also include climate change in their calculations. So is it enough to have properties with a good standard of energy use? Feigt: No, this is about much more, about sustainability on all levels. It is important to have a balance between all three dimensions of sustainability: ecological, social and economical. With buildings the follow-up use is becoming more of an issue as well, as much as the implementation of a sustainability strategy within a company. Investors want to know whether there is a person responsible, whether employees receive training on the issues. One other factor is a certified Environmental Management System for the company. Cajias: A lot you can do in the field of sustainability is not necessarily specific to the real estate industry: See to it that employees are coming to work using public transport rather than cars, what do you do about waste recycling, etc. For a real estate company the treatment of tenants is important as is the material used in building or renovation.

9 9 k STEPHANIE FEIGT k DR. MARCELO CAJIAS Stephanie Feigt ist Gründungspartner von Contrast Capital. Sie berät institutionelle Investoren und Vermögensverwalter bei der Entwicklung und Umsetzung von nachhaltigen Investment-Strategien. Stephanie Feigt is a Founding Partner of Contrast Capital. She advises institutional investors and asset managers on the development and the implementation of sustainable investment solutions. Contrast Capital ist ein unabhängiges, flexibles und unkonventionelles Beratungsunternehmen spezialisiert auf Lösungen im Bereich nachhaltige Kapitalanlagen mit Sitz in Zürich. Dr. Marcelo Cajias ist Real Estate Analyst in der Abteilung Research der PATRIZIA Immobilien AG und unterstützt bei der Analyse und Prognose von Immobilienmärkten. Seine Dissertation beschäftigt sich mit den Auswirkungen einer Nachhaltigkeitsstrategie auf die ökonomische Performance europäischer und US-amerikanischer Immobilienaktiengesellschaften. Dr. Marcelo Cajias is a Real Estate Analyst in the Research Department at PATRIZIA Immobilien AG and helps with analyzing and forecasting real estate markets. For his PhD thesis he researched the effects of a sustainability strategy on the economic performance of European and US-American real estate companies. Contrast Capital is an independent, flexible and unconventional investment advisory company specialized in developing sustainable investment solutions based in Zurich.

10 10 PATRIZIA WEITER DENKEN THINK AHEAD Traditionen neu überdenken Re-thinking traditions Weiterführen, was bisher gut funktioniert hat, ein paar Innovationen hinzufügen und einen neuen Ansatz für Kooperation und Planung finden das ist der nordische Weg zu mehr Nachhaltigkeit, stimmen die Architekten Julian Weyer und Bente Andersen überein. Rikke Lykke, Geschäftsführerin der PATRIZIA Nordics A/S, bringt die nordische Sichtweise auf Nachhaltigkeit in das deutsche Unternehmen ein. Go with what has worked so far and add new innovations as well as a new approach to cooperation and planning that is the Nordic way to more sustainability, agree architects Julian Weyer and Bente Andersen. Rikke Lykke, Managing Director of PATRIZIA Nordics A/S, adds the Nordic sustainability perspective to the German company.

11 11 Warum sind nordische Länder so erfolgreich, wenn es um Nachhaltigkeitskonzepte geht? Julian Weyer: Einfachheit die nicht mit Minimalismus verwechselt werden darf hat eine lange Tradition in den nordischen Ländern, vor allem weil Mittel und Ressourcen immer knapp waren. Über die Jahrhunderte haben die Menschen gelernt, aus sehr wenig möglichst viel zu machen, und das funktioniert innerhalb des modernen grünen Konzepts sehr gut. Bente Andersen: Daraus entwickelte sich auch ein hohes Maß an Flexibilität und Innovation. Bei einem großen dänischen Ingenieurbüro haben wir neue Weiterbildungen für Ingenieure zur Zusammenarbeit mit Architekten entwickelt, um sie in den Designprozess zu integrieren. Zum ersten Mal mussten sie in den Vordergrund treten und nicht nur vom Rücksitz aus arbeiten. Das hat uns geholfen, unsere Erfolgsrate bei Ausschreibungen mehr als zu verdoppeln. Weyer: Tatsächlich hat die klassische Aufteilung zwischen Stadtplanern, Architekten und Landschaftsarchitekten in den nordischen Ländern nie gut funktioniert. Alles findet auf einer eher interdisziplinären Ebene statt. Wir entwerfen nicht nur Architektur sondern auch Bauteile und Möbel, um nur ein paar Beispiele zu nennen. Führt das zu völlig neuen Ideen und Innovationen alle paar Jahre oder gibt es Kontinuität? Weyer: Bei C.F. Møller haben wird in den 1920ern und 1930ern die ersten Wohngebäude geschaffen und sie werden heute noch von Kunden nachgefragt die Analyse, warum das so ist, verhilft uns zu neuen Erkenntnissen, mit denen wir weiter arbeiten. Ein weiteres Beispiel sind Städte wie Kopenhagen oder Stockholm, in denen Menschen gerne wohnen und die deshalb zum Exportmodell geworden sind. Anstatt uns von unserer nordischen Bautradition abzuwenden versuchen wir, neue Verwendungsmöglichkeiten für Materialien, die wir kennen und denen wir vertrauen, zu finden. Gibt es in den nordischen Ländern Druck grün zu sein? Andersen: Die regulatorischen Standards sind sowohl in Dänemark als auch in Deutschland sehr hoch, wenn es um Energieeffizienz, Wärmeverlust, etc. geht. Aber in Dänemark gibt es keine staatlichen Zuschüsse für grüne Energie und die Ökosteuern werden kontinuierlich angehoben. Deshalb werden immer wieder neue Wege der Planung und des Bauens diskutiert. Für Firmen ist es sehr wichtig geworden an nachhaltigen Projekten mitzuarbeiten. Im Fall des Green Lighthouse, ein Verwaltungsgebäude für Studenten der Universität Kopenhagen und das erste echte CO 2 -neutrale Why are the Nordics so successful when it comes to sustainability concepts? Julian Weyer: Simplicity not to be confused with minimalism has a long tradition in the Nordics, mainly because means and resources have always been scarce. Over centuries, people learned to make the most out of very little and that works well within today s green concept. Bente Andersen: This also helped to develop a high degree of flexibility and innovation. At a major Danish engineering office we developed new trainings for engineers to work together with architects and be part of the design process. For the first time they had to come to the front and not just work from the back seat. This helped us more than double our success rate in winning contracts. Weyer: Indeed, the classic division between city planners, Als Unternehmen können wir unseren Investoren die nachhaltige Option nicht aufdrängen, aber wir können ihnen eine Wahlmöglichkeit geben und ihnen eine nachhaltige Lösung anbieten. As a company, we cannot force our investors to go for the more sustainable option, but we can give them a choice and offer them a sustainable solution. Rikke Lykke architects and landscape planners has never worked well in the Nordics. It all works on a more interdisciplinary basis. Apart from architecture we are also designing building components and furniture, for example. Does that lead to completely new ideas and innovations every few years or is there continuity? Weyer: At C.F. Møller we constructed the first residential properties in the 1920s and 30s which are still sought after by clients today - analyzing why that is so gets us new insight to go on working with. Another example are cities like Copenhagen or Stockholm which are truly livable and have therefore become export models. Rather than abandoning our building traditions in the Nordics, we try to find new ways of use for trusted building material. Is there pressure to be green in the Nordics? Andersen: The regulatory standards both in Denmark as

12 12 PATRIZIA WEITER DENKEN THINK AHEAD Gebäude in Dänemark, konnte der Kunde seine Zulieferer sogar dazu bringen, Fenster und andere Bauteile auf eigene Kosten zu entwickeln. Weyer: Die Idee der Nachhaltigkeit kann allerdings nicht mit Zwang umgesetzt werden. Vielmehr muss man die positiven Effekte und die Attraktivität herausstreichen. In Kopenhagen beispielsweise fahren die Menschen mit dem Fahrrad, weil das der einfachste und bequemste Weg ist, von A nach B zu kommen. Dieser Trend wird durch die gesetzlichen Rahmenbedingungen verstärkt, die festschreiben, dass keine weiteren Autobrücken mehr gebaut werden, nur mehr Fahrrad- und Fußgängerbrücken. Außerdem wird die Zahl der Parkplätze in Wohngebieten auf ein Minimum reduziert. Rikke Lykke: Als Unternehmen können wir unseren Investoren die nachhaltige Option nicht aufdrängen, aber wir können ihnen eine Wahlmöglichkeit geben und ihnen eine nachhaltige Lösung anbieten. So können wir als Firma unser Engagement und unsere Überzeugung präsentieren - aber am Ende entscheidet der Investor selbst. Werden alle Gebäude in den nordischen Ländern supergrün und sehr futuristisch werden? Andersen: Bereits bestehende Projekte dienen als überzeugende Beispiele. Und es gibt eigentlich fünf Stufen eines Green Building je nach Nutzung und Preisvorstellung des Kunden. Stufe 1 ist lediglich die Einhaltung von rechtlichen Mindestanforderungen. Stufe 2 ist ein energieeffizientes Gebäude, das zum Beispiel so ausgerichtet ist, dass es den Sonnenstand optimal ausnutzen kann, um die Wärme daraus zu nutzen, aber auch das Gebäude selbst als Schattenspender einzusetzen. Wir haben das an einem Gebäude ausgeführt, indem Wohn- und Bürokomplexe so ineinander verschachtelt sind, dass interne Straßen entstehen, die für natürliche Luftzirkulation sorgen. Das Konzept beinhaltete außerdem die Vorgabe im Bau nicht mehr zu kosten, als ein nicht energieeffizientes Gebäude. Weyer: Energieeffiziente Gebäude oder Passivhäuser waren sozusagen die erste Generation, als C.F. Møller sich 2007 entschieden hat, Nachhaltigkeit ganzheitlich zu implementieren. Zwei Jahre später kam die nächste Generation, also die Nutzung eines Managementsystems für Nachhaltigkeit mit dem u.a. eine Datenbank geschaffen wurde, um den Wissensstand auszubauen und um unsere Mitarbeiter zu schulen. Andersen: Für uns sind Gebäude wie das Green Lighthouse, das ich vorhin erwähnt habe, die nächste Stufe. Es speist überschüssige Energie in das lokale Stromnetz. Oder das Royal Playhouse in Kopenhagen, wo die Wärme Mit einer exzellenten Planung und einer guten Zusammenarbeit zwischen allen Teilnehmern kann im Projekt Kostenneutralität erzielt werden. Given an excellent planning and good cooperation between all involved cost neutrality can be achieved in the project. Bente Andersen well as in Germany are very high regarding energy efficiency, heat loss, etc. But in Denmark we do not have subsidies for green energy and the green duties continue to be raised. Therefore, new ways of construction and planning are discussed frequently. For companies it has become very important to be part of sustainable projects. In the case of the Green Lighthouse an administration building for students at the University of Copenhagen and the first true CO 2 -neutral building in Denmark, the client was even able to push the suppliers to develop windows and other components at their own expenses. Weyer: The idea of sustainability cannot be implemented by forcing it onto people. You have to highlight the positive effects and the attractiveness. In Copenhagen, for example, people are riding bikes because it is the easiest and most comfortable way to get around. This trend is reinforced by a legal framework which states that no further car bridges are built, only bike and pedestrian bridges. Also, car parking spaces in new residential areas are reduced to a minimum. Rikke Lykke: As a company, we cannot force our investors to go for the more sustainable option, but we can give them a choice and offer them a sustainable solution. This way we as a company can show our commitment to the topic - but in the end it is the investor s choice. Will all buildings in the Nordics be super-green and almost science fiction like? Andersen: Existing projects have the power of example. And there are actually five stages of a Green Building depending on the use and the cost the client is willing to pay. Stage 1 is simply adhering the legal minimum requirements. Stage 2 is an energy-efficient building where for example a property is built to face the sun most advantageously providing heat but also using the building itself as a source for shade. We did this with a building combining residential and office space nested inside each other creating internal streets in between for natural ventilation. The concept also included not spending more money than you would spend on constructing a non-energy efficient building. Weyer: Energy-efficient buildings or

13 13 des Zuschauerraumes genutzt wird, um das Gebäude zu beheizen und das Hafenwasser zur Kühlung verwendet wird. Ein weiteres Beispiel wäre ein gewerbliches Lagerhaus in der Stadt für das wir unsere eigene Software entwickelt haben, um den ökologischen Fußabdruck zu messen. Weyer: Das ist auch Teil unserer dritten Generation, die wir derzeit implementieren: Energieberechnungen, Zertifizierungen aber auch Lebenszyklus-Analysen und Cradle to Cradle-Konzepte, sowie die Umsetzung dieser Ideen in realen Prozessen. Darüber hinaus sammeln wir mehr Informationen von Zulieferern und Produzenten. Andersen: Tatsächlich sind das genau die Stufen vier und fünf, also biologische Materialien testen, die recycelt werden können. Oder der transportable Pavillon, der aus innovativen Materialien besteht. Dieser kann überall auf der Welt verwendet werden und beinhaltet beispielsweise neue Lösungskonzepte für Energieverbrauch und Wasser. Weyer: Es gibt zum Beispiel das Projekt Housing+, das von einem privaten Investor in Aalborg in Dänemark finanziert wurde. Das Gebäude ist nach der Sonne ausgerichtet, um sicherzustellen, dass das Dach, das völlig aus Solarpanelen besteht, so viel Energie erzeugen kann, um sowohl den Verbrauch des Gebäudes als auch den seiner Bewohner abzudecken. Das heißt, dass das Gebäude vom lokalen Stromnetz abgekoppelt werden könnte. Darüber hinaus sind die Bauteile des Gebäudes einfach zusammenzubauen, so dass auch eine nicht auf erneuerbare Energien spezialisierte Baufirma das Gebäude errichten kann. Lykke: Wir können nicht die ganze Welt auf einmal nachhaltig machen. Auch bei PATRIZIA müssen wir mit ein paar Projekten starten, vielleicht einen Fonds ausschließlich diesem Thema widmen. Das wird uns auf den richtigen Weg in Richtung einer noch nachhaltigeren Zukunft führen. Gib es Beispiele für wirklich nachhaltige Projekte außerhalb der nordischen Länder? Weyer: Für mich ist das beste Beispiel für einen ganzheitlichen städteplanerischen Ansatz das Athletes Village in London, welches für die Olympischen Spiele 2012 errichtet wurde. Es wurde mit der Vorgabe gebaut, den höchsten Standards zur Verringerung von CO 2 -Emmissionen und Wasserverbrauch zu entsprechen. Es wurde auf einem ungenutzten Stück Land errichtet, das ohnehin zur Neubebauung bestimmt war. Der Bauschutt von bestehenden Gebäuden, die abgerissen werden mussten, wurde für Aufschüttungen verwendet. Insgesamt wurde das Abfallaufkommen während der Bauphase auf ein Minimum reduziert. Nachhaltige Materialien wurden eingesetzt und sowohl Lärm als auch Passivhäuser were the first generation as it were, when C.F. Møller decided to fully implement sustainability in Two years later the next generation came, the use of a management system for sustainability creating a database to increase knowledge on the subject and for training our employees. Andersen: For us the next stage are buildings like the Green Lighthouse mentioned before, which is even feeding energy back into the local grid, or the Royal Playhouse in Copenhagen where the heat of the auditorium is used to heat the building and harbor water is used to cool it. Another example would be a commercial storage building in the city for which we designed our own software to calculate the carbon footprint. Weyer: This is also part of our third generation which we are currently implementing: energy calculations, certifications but also lifecycle analysis and cradle to cradle concepts and the implementation of these ideas in real-life processes as well as gathering more information from suppliers and producers. Andersen: Indeed, these are stages four and five, i.e. testing biological materials which can be recycled. Or the removable pavilion which uses innovative materials, can be used anywhere in the world and incorporates for example new solutions for energy consumption and use of water. Weyer: There is for example the project Housing+ financed by a private investor in Aalborg in Denmark. The building is facing the sun to ensure that the roof, which is completely made of solar panels, can generate all electricity used by the building and all its inhabitants. This means the building could be taken off the local grid. And what is more, the components used in the property are simple and easy to put together so that even a construction company without much knowledge of renewable energy can build it. Lykke: We cannot make the whole world sustainable in one go. At PATRIZIA too we have to start with a few projects, maybe a dedicated sustainability fund, and that will get us on the right track towards a more sustainable future. Are there examples of truly sustainable projects outside the Nordics? Weyer: For me the best example for a holistic approach to city planning is the Athletes Village in London created for the 2012 Olympics. It was built to meet the highest standards for reducing CO 2 -emissions and use of water. It was built on an unused industrial site scheduled for re-developing anyway. Existing buildings which had to be taken down were

14 14 PATRIZIA WEITER DENKEN THINK AHEAD Verschmutzung auf ein Minimum reduziert. Die Biodiversität des Standortes wurde in das Design integriert, beispielsweise durch Versetzung von Teilen des Bodens auf die Dächer. Der Plan war, diese ganze Instant City zur nachhaltigsten Region in Großbritannien zu machen, ohne jedes Gebäude in einen hochtechnologischen, komplexen Bau verwandeln zu müssen. Zum ersten Mal in der Geschichte der modernen Olympischen Spiele konnten die Athleten zu den Stadien zu Fuß gehen. Der Standort ist jetzt wegen seiner guten Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, die es auch ermöglicht Anlieferungen per Bahn und nicht per LKW zu machen, zu einem beliebten Wohngebiet geworden. Lykke: In den nordischen Ländern sehen wir, dass Nachhaltigkeit ein Trend ist, der anhalten und sich weiter ausbreiten wird. Investoren in diesen Ländern sind bereits auf diese Thematik fokussiert und andere Investoren werden folgen. Deshalb müssen wir dem Trend immer einen Schritt voraus sein indem wir mit den Investoren darüber sprechen, was sie wollen. Wir könnten auch Mittel für ein Nachhaltigkeitsprojekt auf der grünen Wiese hier in Deutschland sammeln das machen nicht viele Immobilienfirmen und es könnte ein Wettbewerbsvorteil sein. Und was braucht es, um solche Projekte umsetzen zu können? Andersen: Sehr gute Planung und begeisterte Mitstreiter, denen die richtigen Anreize gegeben werden - jeder sollte durch die Formulierung des Vertrages dazu verpflichtet sein, innovative, nachhaltige Lösungen zu liefern. Natürlich muss der Initiator des Projektes 100% dahinter stehen. Mit einer exzellenten Planung und einer guten Zusammenarbeit zwischen allen Teilnehmern kann im Projekt Kostenneutralität erzielt werden. Weyer: Wir brauchen auch neue Denkansätze. Stadtplanung ist ein Beispiel. Jahrzehntelang haben wir versucht, das Wasser unterirdisch umzuleiten und jetzt lecken die Rohre und müssen erneuert werden. Ein anderer Ansatz wäre, das Wasser als Feature innerhalb einer Stadt zu nutzen, weil Standorte am Wasser immer gesucht werden. Im Grunde müssen wir nur schauen, was bis jetzt funktioniert hat und was nicht, um sicherzugehen dass die heutige Planung Städte und Gebäude schafft, in denen die Menschen auch noch in ein paar Jahrzehnten leben wollen werden. used as landfill and in general waste during the construction phase was reduced to a minimum. Sustainable material was used and noise as well as pollution was reduced. The biodiversity of the location was integrated into the planning, e.g. by lifting part of the grounds up onto the rooftops. The plan was to make this whole instant city the most sustainable region in Great Britain without turning every building into a complex high-tech object. For the first time in the Olympic history athletes were able to walk to the stadiums and it has now become an attractive living area because of good connections to public transport which also allow deliveries to be made by train rather than truck. Lykke: In the Nordics, we see that sustainability is a trend that will continue and spread. Investors in the Nordics are already focused on the issue and other investors will follow, therefore we have to stay ahead of this trend by talking to investors about what they want and maybe raise funds up front for a Greenfield sustainability project right here in Germany not many real estate companies are doing that and this might be a USP. And what is needed to realize such projects? Andersen: Very good planning, enthusiastic participants and it is helpful to set the right incentives among the participants so everybody is forced by the set-up of the contract to deliver innovative sustainability solutions. Of course the initiator of the project has to be 100% committed. Given an excellent planning and good cooperation between all involved cost neutrality can be achieved in the project. Weyer: We also need new ways of thinking. City planning is one example. For decades we have tried to get the water underground and now the pipes are leaking and have to be renewed. A different approach would be to use the water as a feature within a city as locations near the water are always sought after. Basically we have to look back on what has worked and what has not to ensure that today s planning will create cities and properties that people still want to live in in a few decades. Lykke: We should focus on sustainability in assets, which ensures an at least equal sales price in five to ten years. We must not forget that sustainability is dynamic, not static. Lykke: Wir sollten uns auf Nachhaltigkeit in Vermögenswerten konzentrieren, womit ein zumindest unveränderter Verkaufspreis in fünf bis zehn Jahren sichergestellt werden kann. Wir dürfen nicht vergessen, dass Nachhaltigkeit dynamisch ist, nicht statisch.

15 15 k BENTE ANDERSEN k JULIAN WEYER Bente Andersen ist Geschäftsführerin bei ENTASIS Architects A/S, Dänemark. Sie arbeitet bereits seit vielen Jahren mit dem Konzept Nachhaltigkeit und war u.a. für das erste CO 2 -neutrale Bürogebäude in Dänemark, das Green Lighthouse, verantwortlich. Bente Andersen is CEO at ENTASIS Architects A/S, Denmark. She has been working with sustainability for many years and was responsible for the first CO 2 -neutral office building Green Lighthouse in Denmark among other projects. Julian Weyer ist Architekt und Partner bei C. F. MØLLER ARCHITECTS. Er hat vielfältige Erfahrungen im Bereich Architektur, Landschaftsarchitektur und Stadtdesign und wurde mehrfach für seine Designs ausgezeichnet. Julian Weyer is an Architect and Partner at C. F. MØLLER ARCHITECTS. He has extensive experience in the field of architecture, landscape architecture and urban design, including numerous competition wins and award-winning designs. ENTASIS Architects ist ein preisgekröntes dänisches Architekturbüro mit Sitz in Kopenhagen. ENTASIS Architects is an award-winning Danish architecture firm based in Copenhagen. C. F. MØLLER ist eines der ältesten und größten Architekturbüros in Skandinavien mit Hauptsitz in Aarhus, Dänemark. C. F. MØLLER is one of Scandinavia's oldest and largest architectural practices headquartered in Aarhus, Denmark. k RIKKE LYKKE Rikke Lykke ist Geschäftsführerin der PATRIZIA Nordics A/S und stammt aus Dänemark. Sie verantwortet die gesamten Aktivitäten der PATRIZIA in den nordischen Ländern. Dabei gibt auch sie ihre nordische Sicht zum Beispiel auf das Thema Nachhaltigkeit an ihre Kollegen in den anderen europaweiten PATRIZIA Standorten weiter. Rikke Lykke is Managing Director of PATRIZIA Nordics A/S and comes from Denmark. She is responsible for all PATRIZIA activities in the Nordic countries. She also actively passes on her Nordic point of view for example on sustainability to her PATRIZIA colleagues in the other European locations.

16 16 PATRIZIA WEITER DENKEN THINK AHEAD Zukunftsmusik ist bereits Realität The future s already happening PATRIZIA hat mit dem Soft House das Haus der Zukunft bereits gebaut und ein Mitarbeiter des Unternehmens legt seit Jahren großes Augenmerk auf die Thematik Nachhaltigkeit, denn er ist Auditor der DGNB. PATRIZIA has already built the house of the future named Soft House and one employee has turned his attention to sustainability for years, being an auditor for the DGNB.

17 17 Auf der Wilhelmsburger Insel im Bezirk Hamburg-Mitte stehen jetzt Holzhäuser, die fast schon an Science Fiction erinnern. PATRIZIA wurde für die Internationale Bauaustellung (IBA) 2013 Hamburg gebeten, die Anlage zu errichten, in die bald die ersten Bewohner einziehen werden. Es war eine Fläche, die eine nur sieben-minütige S-Bahnfahrt von Hamburgs Zentrum entfernt liegt, die tatsächlich für Schrebergärten genutzt wurde - fast unglaublich bei dieser Stadtnähe, erläutert Jürgen Klein, Projektleiter für dieses außergewöhnliche Bauvorhaben. Für ihn ist schon die Wahl des Standortes ein Ausdruck der Nachhaltigkeit. Denn gerade in diesem Fall ist rundherum ein Stadtgewebe mit kompletter Infrastruktur vorhanden. Diese brach liegende Ressource kann besser genutzt und viel Verkehr ins Umland vermieden werden. Einfach war es nicht, weil dort vor allem Sumpf ist, aber PATRIZIA wurde spezifisch anfragt, weil wir schon andere schwierige Projekte realisiert haben, so Klein. Das Grundthema war das Bauen mit Smart Materials wie etwa sich der Sonne nachdrehende Photovoltaikmembranen, die Sonnenschutz, Energiegewinnung und Ausblick kombinieren sollen. Die vier individualisierbaren Wohneinheiten seien in der Realisierung relativ schwierig gewesen, so Klein aber das Ergebnis kombiniert modernste Technologie mit räumlicher Vielfalt und Wohnlichkeit. Das Architekturbüro Kennedy & Violich Architecture hat ein ganzheitliches Projekt mit veränderbaren Beleuchtungs- und Wärmekonzepten erstellt, führt Klein aus. An Materialien wurden sichtbares, einheimisches Holz genutzt, innen in Brettstapelbauweise und außen Lärchenleisten. Der Schallschutz wurde mit Estrich und Schüttungen realisiert. Vor der Fassade sind bewegliche Membranen aus Teflon-beschichtetem Glasfaser-Gewebe. Darauf sind flexible Photovoltaik-Module appliziert. Die darin gewonnene Energie wird direkt ins Haus eingespeist, dass heißt die Haustechnik wurde in der Bauplanung bereits detailliert mit einbezogen und nicht separat betrachtet. Auch bei der Raumgestaltung wurde innovativ vorgegangen und die Räume werden zum Teil durch bewegliche Vorhänge definiert. Mit diesem Projekt seien bleibende Werte geschaffen worden, die zur Nachahmung anregen. Wir wollten kein reines Ausstellungsobjekt bauen, sondern mit einem benutzten Musterstück Mut zu neuen Wegen machen, so Klein. Für ihn fügt sich das Projekt auch in die PATRIZIA Wertewelt unter dem Motto Werte entscheiden ein, denn hier würden On the Wilhelmsburger Insel in the borough of Hamburg-Mitte, wooden houses have been erected that look like science fiction. PATRIZIA was asked to build the complex for the international building exhibition Internationale Bauaustellung (IBA) 2013 and soon the first inhabitants will be moving in. It is an area, only a seven minute suburban train ride from Hamburg s centre, which was used for allotment gardens that is almost unbelievable given the proximity to the city, explains Jürgen Klein, Project Manager on this extraordinary construction project. For him the selection of a location is already a demonstration of sustainability. In this case there was an existing urban network with a complete infrastructure. This unused resource can be put to better use and a lot of traffic into the surrounding areas can be avoided. It was not easy because there is mainly swamps but PATRIZIA was singled out because we have realized other difficult projects before, says Klein. The basic theme was constructing with smart materials like for example photovoltaic membranes adjusting themselves to the sun providing shade, generating energy and ensuring a nice view. The four individualized accommodation units were relatively Wir wollten kein reines Ausstellungsobjekt bauen, sondern mit einem benutzten Musterstück Mut zu neuen Wegen machen. We did not want to built a mere exhibit but encourage the use of new ideas with a sample building that is actually in use. Jürgen Klein difficult to construct, says Klein but the result combines the most modern technology with spatial diversity and comfortable living conditions. The architectural office Kennedy & Violich Architecture has created a holistic project with adaptable lighting and heating concepts, explains Klein. As materials local wood was used visibly applied in a stack plank construction method on the inside and larch ledges on the outside. The sound insulations was realized using screed and fill. In front of the façade flexible membranes were applied made of Teflon-coated fibreglass matting. Onto this flexible photovoltaic modules were applied. The energy generated by those is directly fed into the house. The housing technology has already been integrated in detail into the planning phase and was not added later as a separate component. An innovative approach was also used for the interior design and some of the rooms are defined by movable curtains.

18 18 PATRIZIA WEITER DENKEN THINK AHEAD

19 19 Ressourcen und Werte intelligent eingesetzt und die Umwelt respektiert. Durch den Bau auf stadtnahem Fast- Brachland werde der Wert der Stadt-Infrastruktur durch Nachverdichtung besser und umweltschonender genutzt. Einen Blick in die Zukunft wirft auch Franz Hirsch, der sowohl als Projektleiter, als auch als DGNB-Auditor für die PATRIZIA Projektentwicklung tätig ist. Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) wurde 2007 mit dem Ziel gegründet, nachhaltiges Bauen zu fördern und ein deutsches Gütesiegel zu etablieren. Ein DGNB-Auditor schaut sich an, was neue Regulierungen wie etwa die nächste Energie-Einsparverordnung bringen könnte, hier muss man die Nase vorn haben und ein bisschen besser sein als die Normen, die sich alle fünf bis acht Jahre ändern, erläutert Hirsch. Nur so könne man gewährleisten, dass Gebäude auch noch mittel- bis langfristig mit den dann aktuellen Umwelt- und Sozialstandards mithalten könnten. Er hält jedoch fest, dass im internationalen Vergleich die DGNB-Zertifizierung eine der qualitativ hochwertigsten sei, da sie auf den deutschen Normen aufbaue, die bereits viel strenger seien als Vorgaben in anderen Ländern. Das sei auch ein Problem der verschiedenen Zertifizierungen wie LEED in den USA oder BREEAM in Großbritannien, die alle nicht vergleichbar seien, erklärt Hirsch: Die Kategorie Silber der amerikanischen LEED-Zertifizierung entspricht bereits einem üblichem Neubau in Deutschland! Generell haben die USA als Erste Zertifizierungen eingeführt, aber, so Hirsch, genau deshalb hinken sie jetzt in der Weiterentwicklung des Zertifikats nach. Bei der DGNB fließen, anders als in den USA, ökologische, soziale und vor allem auch wirtschaftliche Aspekte zu gleichen Teilen in die Bewertung ein. Die grundlegende Idee eines Green Building sei zwar in den meisten Ländern gleich, also eine Erhöhung der Ressourceneffizienz in den Bereichen Energie, Wasser und Baumaterial, die Reduktion von schädlichen Auswirkungen auf Gesundheit und Umwelt, sowie Ressourcen schonendes Bauen, aber die Standards seien sehr unterschiedlich. In Deutschland hat man verstanden, dass Wirtschaftlichkeit, das heißt Lebenszykluskosten inklusive Nachnutzung, ein wichtiger Faktor ist, so Hirsch. Auch der Standort selbst wird von der DGNB separat bewertet und fließt erst seit Kurzem verstärkt in die Evaluierung mit ein. Hier wird kein starres Bewertungsschema über den This project created lasting values encouraging imitation. We did not want to built a mere exhibit but encourage the use of new ideas with a sample building that is actually in use, says Klein. For him the project also fits nicely into PATRIZIA s code of values entitled values matter ( Werte entscheiden ) because resources and values were used intelligently and the environment was respected. Building on almost a wasteland area means the city infrastructure is used better and more environmentally friendly by densification. Franz Hirsch is also looking ahead into the future. He is working for the PATRIZIA project development department both as project manager and DGNB auditor. The German Sustainable Building Council (DGNB) was founded in 2007 with the objective of encouraging sustainable construction and establishing a German certificate. A DGNB auditor is looking at what new regulations such as for example the next energy savings decree might include. You always have to be one step ahead and be a little bit better than the norm which is changing every five to eight years, explains Hirsch. This is the only way to ensure buildings can keep up with the most recent environmental and social standards over the medium and long-term. However, he stresses that by international comparison the DGNB certificate is one with the highest quality as it is based on German norms already a lot stricter than standards in other countries. This is also a problem of the various certificates like LEED in the US or BREEAM in the UK, all of which are not comparable, explains Hirsch: The category silver of the American LEED certificate is equivalent to a standard new construction in Germany! In general the US were the first to implement certifications but, as Hirsch notes because of this they are now behind in developing it further. Other than in the US, the DGNB is considering ecological, social and especially also economic aspects in equal parts for its assessment. The fundamental idea of a green building is the same in most countries, i.e. an increase of resource efficiency in the fields of energy, water, construction material, the reduction of damaging effects to health and environment, as well as resource-conserving constructing but the standards are different, explains Hirsch: In Germany it is understood that economic efficiency, i.e. life cycle costs including follow-up use, is an important factor.