VERKAUF VERMIETUNG INVESTMENT.

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1 VERKAUF VERMIETUNG INVESTMENT Vo rsc ha M A R K T B E R I C H T F Ü R W O H N I M M O B I L I E N I N D E U T S C H L A N D M a r ke t R e p o r t f o r R e s i d e n t i a l P r o p e r t i e s i n G e r m a n y u

2 INHALTSVERZEICHNIS Vorwort 3 preface Vorbemerkungen 4 introductory remarks Beitrag Prof. Dr. Nutz 6 contribution from Prof. Dr. Nutz Preisentwicklung 8 price developement Vergleiche und Rankings 10 comparisons and rankings Lesehilfe 19 a guide for readers Einzelbetrachtung der Standorte 20 individual assessment of locations VON POLL IMMOBILIEN-Standorte 100 VON POLL IMMOBILIEN-locations Impressum 106 imprint 2

3 VORWORT/PREFACE Sehr geehrte Damen und Herren, Dear Sir or Madam, wir freuen uns, Ihnen mit der vorliegenden Broschüre den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Deutschland zu präsentieren. Das traditionsbewusste Frankfurter Maklerunternehmen VON POLL IMMOBILIEN verfügt mit über 200 Shops und mehr als 800 Mitarbeitern europaweit über ein ausgezeichnetes Netzwerk an zertifizierten Immobilienexperten. Ihre Erfahrung und ihr persönlicher Einsatz sorgen für eine erfolgreiche Immobilienvermittlung. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland nimmt weiter zu. Die Attraktivität von Investitionen in Sachwerte, niedrige Zinsen, eine starke Wirtschaft und eine steigende Bevölkerungszahl sorgen insbesondere in Wachstumsregionen für eine erhöhte Nachfrage. VON POLL IMMOBILIEN rechnet daher weiterhin mit einem Preisanstieg in Metropolregionen sowie florierenden Mittel- und Universitätsstädten. Selbst die mittlerweile wieder steigende Neubautätigkeit kann die hohe Nachfrage nur bedingt auffangen. Mit dem vorliegenden Marktbericht, für den 40 Städte detailliert untersucht wurden, fassen wir das Know-how unseres Netzwerks und das externer Datenquellen für Sie zusammen. In Wohnlagenkarten finden Sie die unterschiedlichen Lagekategorien übersichtlich aufgeführt, ebenso wie Preisentwicklungen und Prognosen für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Mieten. Nachfrage- und angebotsseitige Indikatoren wie Einwohnerentwicklung sowie Bautätigkeit werden ebenfalls für jeden Standort dargestellt. With this brochure we are pleased to present to you the current market report for residential properties in Germany. The tradition-conscious, Frankfurt-based brokerage house VON POLL IMMOBILIEN has, with over 200 shops and more than 800 employees across Europe, an excellent network of certified real estate experts. Their experience and personal commitment ensure a successful real estate brokerage. The demand for residential properties in Germany continues to grow. The appeal of investing in real assets, a strong economy and a rising population all contribute to increased demand, especially in regions experiencing growth. VON POLL IMMO- BILIEN therefore expects prices to increase further in metropolitan regions and also in booming medium-sized and university cities. Even construction activity, which has found recent resurgence, can keep pace only to a limited extent. This market report for which 40 cities were studied in detail allows us to summarise the know-how of our network and the external data sources for you. Residential area maps provide you with an overview of the different location categories and also display price developments and forecasts for detached single-family and double-family houses, semi-detached houses, terraced houses, owner-occupied apartments and rents. Supply and demand indicators such as population development and construction activity are also illustrated for each location. We are pleased to advise you personally and we hope that you find this an informative read. Wir freuen uns, Sie persönlich zu beraten, und wünschen Ihnen eine informative Lektüre. Beste Grüße/best regards Beata von Poll 3

4 VORBEMERKUNGEN Vorbemerkungen zur Methodik Der vorliegende Marktbericht dient sowohl Käufern und Verkäufern als auch anderen Akteuren der Immobilienbranche als Orientierungshilfe auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien. Untersucht werden die Objektklassen der Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Die Kauf- und Mietpreise von Immobilien werden in Deutschland nicht von der amtlichen Statistik erfasst. Dementsprechend schwierig gestaltet sich die Analyse des Immobilienmarktes. Die Research-Abteilung von VON POLL IMMOBILIEN hat für 40 Städte die Immobilienpreise und -mieten untersucht und sich dabei auf eigene Verkäufe, Bewertungen sowie die Marktkenntnis der eigenen Immobilienexperten vor Ort gestützt. Diese Methode bietet den Vorteil, dass realistisch zu erzielende Preise dargestellt werden und keine Angebotspreise, beispielsweise von Internetportalen, die oft vom eigentlichen Marktwert abweichen. Neben den Preis- und Mietangaben werden die Transaktionszahlen, sprich die Anzahl der tatsächlichen Verkäufe und das dabei umgesetzte Geldvolumen, in der entsprechenden Stadt analysiert. Diese Daten stammen von den örtlichen Gutachterausschüssen, denen jede Immobilienübertragung von den Notaren gemeldet wird. Aufgrund fehlender Standards und zeitlich verzögerter bis gar keiner Veröffentlichung der Daten werden hier die Werte von 2012 bis jeweils für die gesamte Stadt ohne Untergliederung betrachtet. Als wichtige Einflussgrößen für die Entwicklung der Nachfrage- bzw. Angebotsseite auf den Wohnimmobilienmärkten wurden auch die Einwohnerentwicklung und die Bautätigkeit analysiert. Als Quelle dienten hier die amtlichen Statistiken des Bundes und der Länder. Der vorliegende Marktbericht gliedert sich wie folgt: Im ersten Teil schildert Prof. Dr. Manfred Nutz, Experte für kleinräumige Beobachtung von Wohnungsmärkten an der Universität Bonn, Notes on the methodology used This market report is intended for purchasers and vendors, as well as other players in the real estate sector, as a guide to the German residential property market. The property classes analysed are single-family and double-family houses and freehold apartments. The purchase and rental prices for real estate are not recorded by the official statistics service in Germany. This makes it difficult to analyse the property market. The Research Department at VON POLL IMMOBILIEN has analysed the property prices and rents for 40 cities, using its own sales and evaluations, as well as tapping into the market knowledge of its own property experts at local level. The advantage of this method is that realistically achievable prices are used, rather than offer prices, found for example on Internet portals, which often differ from the actual market values. In addition to price and rent data, the transaction figures, in other words the actual number of sales and the monetary volume involved, are analysed on a city-by-city basis. This data comes from the local valuation bodies, which are notified by notaries every time property changes hands. Due a lack of standards and delays/omissions in relation to the publication of data, the figures for 2012 and are only considered for the entire city without any further breakdown. Population development and building activity were also analysed as key influences on the development on the demand and supply sides of the residential property markets. The sources used were the official statistics at both national and regional level. This market report is structured as follows: in the first part Prof Manfred Nutz, an expert in regional analysis of residential markets at the University of Bonn, points out general trends in the German market for residential property. This article is 4

5 INTRODUCTORY REMARKS Betrachtete Standorte/surveyed locations Kiel S./p. 58 Rostock S./p. 88 Lübeck S./p. 66 Hamburg S./p. 48 Schwerin S./p. 92 Oldenburg S./p. 80 Bremen S./p. 32 Osnabrück S./p. 82 Hannover S./p. 50 Potsdam S./p. 84 Berlin S./p. 24 Münster S./p. 76 Bielefeld S./p. 26 Braunschweig S./p. 30 Magdeburg S./p. 68 Essen S./p. 42 Dortmund S./p. 34 Aachen S./p. 20 Düsseldorf S./p. 38 Köln S./p. 62 Cologne Bonn S./p. 28 Koblenz S./p. 60 Kassel S./p. 56 Erfurt S./p. 40 Leipzig S./p. 64 Dresden S./p. 36 Wiesbaden S./p. 98 Frankfurt a. M. S./p. 44 Trier S./p. 96 Mainz S./p. 70 Mannheim S./p. 72 Saarbrücken S./p. 90 Heidelberg S./p. 52 Karlsruhe S./p. 54 Stuttgart S./p. 94 Nürnberg S./p. 78 Nuremberg Regensburg S./p. 86 Augsburg S./p. 22 Freiburg S./p. 46 München S./p. 74 Munich generelle Trends auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien. Gefolgt wird dieser Beitrag von einem Überblick über die Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Deutschland. Danach werden Rankings und Vergleiche der 40 betrachteten Städte dargestellt. Darauf folgend werden die untersuchten Standorte jeweils auf einer Doppelseite im Detail untersucht. followed by an overview of the development of residential property prices in Germany. Rankings and comparisons of the 40 relevant cities will be shown. The various analysed locations will then be considered in detail on a double-page spread. 5

6 VERGLEICHE UND RANKINGS Rang ranking Standort location % zu 2013 % to 2013 % zu 2012 % to München ,2 % 20,9 % 2 Düsseldorf 3 Heidelberg 4 Stuttgart 5 Freiburg 6 Frankfurt a. M. 7 Wiesbaden 8 Regensburg 9 Karlsruhe ,7 % 16,5 % 10 Hamburg 11 Potsdam 12 Bonn ,4 % 13,6 % 13 Mainz 14 Köln 15 Berlin 16 Münster 17 Nürnberg 18 Aachen 19 Mannheim ,6 % 9,3 % 20 Hannover 21 Essen 22 Augsburg 23 Trier 24 Dortmund 25 Dresden ,9 % 18,5 % 26 Rostock 27 Braunschweig 28 Koblenz 29 Bielefeld 30 Osnabrück 31 Erfurt 32 Kiel 33 Kassel 34 Oldenburg 35 Schwerin 36 Leipzig ,3 % 12,8 % 37 Bremen 38 Saarbrücken 39 Lübeck 40 Magdeburg Durchschnittlicher Umsatz pro Verkauf im Segment Ein- und Zweifamilienhäuser In fast allen untersuchten Städten zahlten Käufer im Vergleich zum Vorjahr mehr für ein Ein- oder Zweifamilienhaus. Der höchste Anstieg gegenüber 2013 wurde in München, Heidelberg, Braunschweig, Trier und Karlsruhe registriert. Insbesondere in München macht sich ein enorm hohes Preisniveau bemerkbar. Im Schnitt wechselte hier ein Ein- oder Zweifamilienhaus für Euro den Besitzer ein überproportional hoher Anstieg um rund 20 Prozent gegenüber 2013 und auch Auf den Rängen hinter München folgen Düsseldorf, Heidelberg, Stuttgart, Freiburg und Frankfurt a. M. Bei den sieben größten deutschen Städten waren Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin im Durchschnitt am günstigsten zu haben (Rang 15). Insgesamt unterstreicht die fast ausschließlich positive Veränderungsrate den deutlichen Anstieg der Kaufpreise in den untersuchten Städten. Average volume per sale in single-family and double-family housing segment In almost all of the cities that were studied, buyers paid more for single-family or double-family houses in compared with the previous year. Munich, Heidelberg, Braunschweig, Trier and Karlsruhe saw the greatest increase compared with Extremely high price levels were particularly evident in Munich. On average, a single-family or double-family house changed hands for EUR 997,900 - a disproportionately high increase of approximately 20% compared with 2013 and also Düsseldorf, Heidelberg, Stuttgart, Freiburg and Frankfurt am Main come after Munich in the ranking list. Single-family and double-family houses were on average the least expensive in Berlin among the seven largest German cities (15th position). Overall, the almost exclusively positive rates of change emphasise the clear rise in purchase prices in the cities that were studied. 12

7 VERGLEICHE UND RANKINGS Rang ranking Standort location Ø Ø Bautätigkeit 1 Regensburg 11,5 6,7 2 Potsdam 3 Augsburg 4 Frankfurt a. M. 5 Mainz 6 Heidelberg 7 Münster 4,9 6,0 8 München 9 Oldenburg 10 Bielefeld 11 Trier 12 Hamburg 13 Düsseldorf 14 Köln 3,7 2,9 15 Nürnberg 16 Freiburg 17 Bonn 18 Stuttgart 19 Dresden 20 Magdeburg 21 Karlsruhe 22 Berlin 23 Mannheim 2,5 1,8 24 Lübeck 25 Rostock 26 Osnabrück 27 Schwerin 28 Wiesbaden 2,1 1,7 29 Braunschweig 30 Erfurt 31 Bremen 32 Dortmund 33 Leipzig 34 Koblenz 35 Aachen 36 Essen 37 Kassel 38 Hannover 39 Kiel 40 Saarbrücken Das nebenstehende Ranking stellt dar, in welchen Städten die meisten Wohnungen pro Einwohner fertiggestellt wurden. Zum Vergleich wird der Durchschnittswert aus den Jahren 2011 bis 2013 angegeben. Nur an neun der 40 betrachteten Standorte lag die Neubautätigkeit unter dem Durchschnitt der Jahre 2011 bis Insgesamt zeichnet sich folglich eine Zunahme der Neubautätigkeit ab. Angeführt wird das Ranking mit Abstand von Regensburg, gefolgt von Potsdam, Augsburg, Frankfurt a. M. und Mainz. Den größten Anstieg bei der Fertigstellung von Wohnungen im Vergleich zum Dreijahresschnitt verzeichneten die Städte Düsseldorf, Bielefeld, Saarbrücken, Magdeburg und Regensburg. Construction activity The accompanying ranking list displays the cities in which the most dwellings per 1,000 inhabitants were completed in. The average value from the years 2011 to 2013 is specified for comparison purposes. Construction activity was below the average of the years 2011 to 2013 in only nine of the 40 locations that were studied. An overall increase in construction activity has thus emerged in this period. Regensburg tops the ranking list by some margin followed by Potsdam, Augsburg, Frankfurt am Main and Mainz. The cities of Düsseldorf, Bielefeld, Saarbrücken, Magdeburg and Regensburg show the greatest increase in the completion of dwellings in comparison with the three-year average. 18

8 LESEHILFE/A GUIDE FOR READERS SO FINDEN SIE SICH ZURECHT A GUIDE FOR READERS Einwohnerentwicklung Die Entwicklung der Einwohnerzahl ist ein entscheidender Indikator für die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Der Trendpfeil beschreibt die Entwicklung der Einwohnerzahl der letzten vier Jahre: = stark steigend = steigend = stabil bis leicht steigend = fallend Das Verhältnis zwischen Zu- und Fortzügen gibt an, wie viel Prozent mehr oder weniger zum Standort hin- als weggezogen sind. Die Zahl bezieht sich auf die vorherigen drei Jahre. Bautätigkeit bei Wohnungen Die Bautätigkeit ist ein entscheidender Faktor für die Angebotsentwicklung auf dem Markt für Wohnimmobilien. Die Angabe neue Wohnungen pro Einwohner bezieht sich auf den Vierjahresdurchschnitt. Transaktionen Die Transaktionsdaten bilden das tatsächliche Marktgeschehen ab. Neben der absoluten Kauffallzahl und dem Geldumsatz in den Segmenten Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH/ZFH) sowie Eigentumswohnungen (ETW) wird der Durchschnittsumsatz pro Transaktion dargestellt. Wohnlagen und Preise Für die vier Lagekategorien Premium, gut, mittel und einfach werden für jedes Segment Preisspannen und Prognosen in Form von Pfeilen angegeben. QR-Code/Kontakt Wenn Sie mehr Informationen zum Standort benötigen, gelangen Sie über den QR-Code oder die Internetadresse direkt zur Standortseite des jeweiligen VON POLL IMMOBILIEN-Shops. Hier finden Sie weitere Marktinformationen, Immobilienangebote und Ansprechpartner. Population development The development of population figures is a decisive indicator when we consider demand for residential properties. The trend arrow describes the development of population figures in recent years: = increasing rapidly = increasing = stable to increasing slightly = declining The ratio between moves to or out of a location indicates in percentage terms how many more (or fewer) people have moved to than moved out of a particular area. This figure applies to the last three years. Construction activity of dwellings Construction activity is a decisive factor for supply development in the residential property market. The statement new dwellings per 1,000 inhabitants relates to the four-year average. Transactions The transaction data represent actual market developments. In addition to the absolute purchase figures and sales volumes in the single-family and double-family housing segment and in the owner-occupied apartment segment, the average sale per transaction is also displayed. Residential areas and prices Arrows are used to indicate price ranges and forecasts for each of the four location categories: premium, good, mid-level and basic. QR code/contact Should you require more information about the location, enter the QR code or the internet address directly to access the location page of the respective local VON POLL IMMOBILIEN shop. Here you can find additional market information, real estate listings and contact persons. 19

9 AACHEN Einwohnerentwicklung/population development Bautätigkeit bei Wohnungen/residential building activity Einwohner inhabitants Trend (2011-) trend (2011-) Verhältnis Zu-/Fortzüge tration of inflow and outflow Neue Wohnungen new apartments in Ø Ø Pro Einwohner per 1,000 inhabitants ,7 % ,8 Quellen/sources: Destatis, VON POLL IMMOBILIEN Research Anzahl/number Transaktionen - Anzahl transactions - number Gesamt/total Mio Transaktionen - Umsatz transactions - turnover 158,6 136,5 187,6 136,5 138,9 146, pro Transaktion/per transaction ETW EFH/ZFH pro Transaktion/per transaction: ETW EFH/ZFH Quellen/sources: Gutachterausschuss Aachen, VON POLL IMMOBILIEN Research SHOP AACHEN Theaterstraße Aachen aachen@von-poll.com Tel.: +49 (0)

10 WOHNLAGEN/RESIDENTIAL WOHNLAGENKARTE LOCATIONS Premium/premium gut/good mittel/medium einfach/basic Gewerbefläche/commercial space Waldfläche/forested area Gewässer/bodies of water Karte erstellt mit RegioGraph Karte erstellt mit RegioGraph/Map created with RegioGraph Freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser in detached single/two-family houses in Eigentumswohnungen in /m 2 freehold apartments in /m 2 Lage Location 2015 (1. Hj.) 2015 (1. HY) Lage Location 2015 (1. Hj.) 2015 (1. HY) Premium premium Premium premium gut good gut good mittel average mittel average einfach simple einfach simple Doppelhaushälften/Reihenhäuser in semi-detached/terraced houses in Miete in /m 2 rent in /m 2 Lage Location 2015 (1. Hj.) 2015 (1. HY) Lage Location 2015 (1. Hj.) 2015 (1. HY) Premium premium Premium premium 8,00-13,00 8,00-13,50 gut good gut good 8,00-10,00 8,00-10,00 mittel average mittel average 5,00-8,00 5,00-8,00 einfach simple einfach simple 4,00-6,00 4,00-6,00 Quellen/sources: VON POLL IMMOBILIEN Research Prognose/forecast: = steigend/rising, = stabil/stable, = fallend/falling 21

11 Über die von Poll Immobilien GmbH Die von Poll Immobilien GmbH hat ihren Hauptsitz in Frankfurt am Main. Der Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt in der Vermittlung von Wohnimmobilien in bevorzugten Lagen, ebenso aber von Wohn- und Geschäftshäusern sowie Gewerbeimmobilien. Mit mehr als 200 Shops und über 800 Mitarbeitern ist VON POLL IMMOBILIEN in Deutschland, Österreich, Spanien und der Schweiz vertreten und damit eines der größten Maklerunternehmen Europas. Durch eine konsequente Expansionsstrategie befindet sich das Unternehmen weiterhin auf Wachstumskurs. Der Capital Makler Kompass zeichnete VON POLL IMMOBILIEN im Oktoberheft 2015 mit Bestnoten aus. Im bundesweiten Vergleich der Maklerleistungen in 50 Städten erzielte das Unternehmen mit 26 Fünf-Sterne-Bewertungen mit großem Abstand die Spitzenposition.

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