Feige, falsch und unwirtschaftlich : Der Verkauf kommunaler Wohnungen

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1 SWR 1 Radio-Report vom : Feige, falsch und unwirtschaftlich : Der Verkauf kommunaler Wohnungen In Nordrhein-Westfalen wurden gerade rund landeseigene Wohnungen an einen amerikanischen Immobilienfond verkauft. Die Stadt Dresden hat mit dem Verkauf von Immobilien ihren defizitären Haushalt saniert. In Heidelberg und Freiburg wehren sich Bürger gegen eine Privatisierung. Der Deutsche Mieterbund hier in Berlin kritisiert solche Aktionen als feige, falsch und unwirtschaftlich. Radio-Report Recht informiert über die Hintergründe beim Verkauf kommunaler Wohnungen und stellt ein aktuelles Urteil des BGHs vor zur Frage, wie steht es mit dem Schutz der Mieter kommunaler Wohnungen, die verkauft wurden. Zunächst eine Fall-Studie: In Heidelberg steht der Verkauf von 660 städtischen Wohnungen im Wohnviertel Emmertsgrund an, gegen den Widerstand von Heidelberger Bürgern. Eine Reportage von Sina Rosenkranz: Eigentlich geht es nur um 660 Wohnungen. Aber für viele Heidelberger geht es um mehr. Tausende haben unterschrieben, gegen den Verkauf des Emmertsgrunds. Nächste Woche gibt es den ersten Bürgerentscheid in der Geschichte Heidelbergs. Viele Heidelberger werden gegen den Verkauf stimmen, um zu verhindern, dass die Stadt ihre soziale Verantwortung für den Stadtteil einfach abgibt und den Emmertsgrund an einen privaten Investor verkauft, von dem man nicht so genau weiß, was er mit dem Viertel in Zukunft vorhat. Die Mieter dort rechnen mit dem Schlimmsten: Es wird zu marode, es wird alles zusammengefallen lassen, wie in den neuen Bundesländern drüben, es wird alles nur kaputt gewohnt, sonst nichts, es wird nichts investiert, gar nix, der Investor gibt nur sein Geld für die Wohnungen und mehr nicht. 30 Millionen Euro will ein Investor aus Dresden für die Wohnungen bezahlen. Für die Städt. Wohnungsbaugesellschaft GGH sind sie ein Klotz am Bein. Die GGH macht jedes Jahr hohe Verluste mit den maroden Immobilien. Darum will sie das Viertel schnellstmöglich loswerden und damit auch die 20 Millionen Schulden, auf denen sie seit dem Kauf des Viertels sitzt. CDU-Fraktionschef Jan Gradel hat im Heidelberger Stadtrat für den Verkauf gestimmt: Diese Immobilie ist jetzt 30 Jahre im öffentlichen Besitz und die Situation ist ebenso wie sie ist, das ist erstmal Beweis genug zu sagen, also jetzt lasst einmal einen Privaten ran, der dort mit mehr Möglichkeiten, mehr Flexibilität, vielleicht auch mal mit mehr finanziellem Hintergrund dort etwas verändern kann. So denken derzeit viele Kommunen. Dresden hat seinen kompletten Wohnungsstand verkauft Wohnungen und wurde dadurch die erste schuldenfreie Stadt Deutschlands. Die LEG Nordrhein-Westfalen hat rund Wohnungen an den Immobilienfond einer US-Investmentbank verkauft und auch in Stuttgart wird über den Verkauf kommunaler Immobilien nachgedacht. Gleichzeitig wächst der öffentliche Druck. Standardkritik der Gegner: Private Unternehmen würden deutlich weniger Geld in die Instandhaltung von Wohnungen stecken. Oliver Ahrens, Immobilienexperte von der Uni Köln hält dieses Argument jedoch für unbegründet: Es

2 2 ist zwar richtig, dass man beobachten kann, dass die Aufwendung pro Quadratmeter bei privaten Investoren für Instandhaltung und Modernisierung geringer sind, das ist aber wahrscheinlich zum weit überwiegenden Teil darauf zurückzuführen, dass hier die Dienstleistungen, die notwenig sind für Modernisierungen und Instandhaltungen, jetzt einfach preisgünstiger eingekauft werden. Billige Handwerker, hohe Rendite, im Gegensatz zum kommunalen Wohnungsbauunternehmen denkt ein privater Käufer rein marktwirtschaftlich. Aber das muss sich nicht unbedingt negativ auf ein Wohnviertel auswirken. Selbst wenn der Investor die Wohnungen wieder verkauft: Wenn ich die Wohnungen wieder verkaufen möchte, dann brauche ich einen Käufer, der ein gewisses Potenzial für die Zukunft in diesen Wohnungen sieht, d. h., habe ich eine gewisse Zeit die Instandhaltung und Modernisierung vernachlässigt, muss der potenzielle Käufer das berücksichtigen und mir nur einen entsprechend geringeren Preis zahlen. Mit anderen Worten, auch der Verkauf zwingt mich dazu, langfristig zu denken. Fest steht, die meisten Kunden verkaufen ihren Wohnungsbestand gerade weil sie nicht mehr das Geld für neue Investitionen aufbringen können und letztlich ganze Stadtviertel verlottern. Viele Wohnungen stehen derzeit leer. Bei privaten Wohnungsunternehmen würde das nicht passieren. Sie wollen Leerstand vermeiden und deshalb auch die Mieten im Schnitt nicht übermäßig erhöhen: Geld verdienen können sie nur, wenn sie Mieter haben. Wenn sie jetzt die Miete über Gebühr anheben, werden ihnen die Mieter davonlaufen und sie erzielen keine Gewinne mehr. Insofern haben wir tatsächlich auch Fälle beobachtet, wo nach einem Verkauf der kommunalen Wohnungsunternehmen die Mieten konstant geblieben sind, oder sogar leicht rückläufig waren. Wirtschaftliche Argumente, die für den Erhalt von kommunalen Wohnungen sprechen, gibt es aus Ahrens Sicht nicht. Aber es gibt sozialpolitische Verpflichtungen, die müssen im Verkaufsvertrag geregelt werden, in der so genannten Sozial-Carta. Dazu gehören vor allem die Belegungsrechte. Die kommunalen Wohnungsgesellschaften behalten sich damit für Jahre das Recht vor, eine bestimmte Anzahl von Mietern vorzuschlagen, oder sogar selbst zu bestimmen, eine Absicherung, auch für Obdachlose und Drogenabhängige, die sich auf dem privaten Wohnungsmarkt schwer tun. Doch sozial schwache Menschen machen in den kommunalen Wohnungen gar nicht so einen großen Teil aus, wie es in der öffentlichen Diskussion immer erscheint sagt Ahrens: Der Anteil der sozial bedürftigen Mieter ist bei kommunalen Wohnungsunternehmen in der Regel, wenn überhaupt, nur geringfügig höher. Insofern kann man gar nicht sagen, dass alles das was ein kommunales Wohnungsunternehmen leistet, ausschließlich bedürftigen Bürgern zugute kommt. Im Gegenteil, in vielen Fällen ist dann eine ja sehr direkte Subvention für die Mittelschicht. Eine Reportage von Sina Rosenkranz. Wenn Mieter in einem großen Mietshaus hören, dass der Eigentümer die Wohnungen verkaufen will, dann schrillen die Alarmglocken. Egal, ob es sich um einen privaten Wohnblock handelt, oder um eine Siedlung im Eigentum der Kommune. Womöglich will der Einzelkäufer als neuer Eigentümer selbst in die Wohnung einziehen. Er kann dann Eigenbedarf anmelden und schon droht die Kündigung. Oder ein Großin-

3 3 vestor möchte die Wohnanlage nicht fest vermieten, sondern in Eigentumswohnungen umwandeln. Welche Rechte haben die alten Mieter? Müssen sie wirklich die Kündigung befürchten? Manchmal genügt dabei ein Blick ins Gesetz, um alle Befürchtungen zu zerstreuen. Werden vermietete Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft, dann haben die alten Mieter zunächst einmal Vorkaufsrecht, d. h., wenn sie genügend Geld auf der hohen Kante haben, dann können sie selbst ihre Wohnung erwerben. Reicht es nicht oder wollen sie nicht, dann stehen sie nach dem Verkauf einem neuen Vermieter gegenüber und der kann in der Tat auf Eigenbedarf pochen und seine Mieter vor die Tür setzen. Allerdings, und da greift wieder der gesetzliche Mieterschutz ein, kann die Kündigung frühestens 3 Jahre nach dem Verkauf erfolgen. Soviel zum Mieterschutz bei Eigentumswohnungen. Wie steht es aber, wenn eine ganze Reihenhaussiedlung, die einem Großunternehmen gehört, in einzelne Einheiten geteilt und an einzelne Erwerber verkauft wird? Ob der Schutz für Mieter einer Eigentumswohnung auch beim Verkauf eines Reihenhauses gilt, das war bislang umstritten. Insoweit liegt nämlich eine Gesetzeslücke vor. Der BGH erstreckt den Mieterschutz mit seinem aktuellen Urteil jetzt aber auch auf verkaufte Reihenhäuser. Geklagt hatte die Mieterin eines Reihenhauses in Berlin. Sie pochte auf ein Vorkaufsrecht und den besonderen Kündigungsschutz. Das Landgericht Berlin hatte die Klage noch abgewiesen, der BGH gibt aber der Mieterin Recht. Aus der Sicht des Mieters macht es nämlich keinen Unterschied, ob einzelne Wohnungen verkauft würden, oder ganze Reihenhäuser. Auch für Mieter eines verkauften Reihenhauses gilt also Vorkaufsrecht oder 3 Jahre Schutz vor Eigenbedarfskündigungen. Radio Report Recht: Der Verkauf kommunaler Wohnungen. Der DMB in Berlin gehört zu den harschen Kritikern. Ulrich Ropertz vom Mieterbund kennt die Hintergründe und setzt sich für die internen Interessen der Mieter ein. Erste Frage an ihn: Kommunale Wohnungen in Deutschland, das hat eine lange Tradition, welche Bedeutung haben sie? Antwort: Kommunale Wohnungsbestände sind für die Wohnungsversorgung vor Ort extrem wichtig, weil die Kommunen einfach in der Lage sind, auch einkommensschwachen Mietern ein Dach über den Kopf zu geben, d. h., kommunale Wohnungsunternehmen müssen nicht nur auf die konkrete Rendite schauen, sondern sie können andere Kriterien mit einfließen lassen bei der Wohnungsvergabe. Extrem wichtig. Und, was man auch nicht vergessen darf, kommunale Wohnungsunternehmen nehmen natürlich auch an Projekten der Stadtentwicklung teil, d. h., wenn man Initiativen schaffen will, wenn man über Freiflächen, über Grundflächen u.s.w. reden will, sind Ansprechpartner häufig die kommunalen Unternehmen.

4 4 Jetzt leben wir in Zeiten auch klammer kommunaler Kassen und da liegt es natürlich nahe, Löcher zu stopfen mit dem Verkauf solch kommunaler Wohnungen. Dresden hat es gemacht, hat damit seinen Haushalt mehr oder weniger saniert, in München wird es abgelehnt. Wir haben auch noch andere Beispiele, wo das heiß umkämpft ist zurzeit. Positive Seiten des Verkaufs. Haken wir mal die möglichen Punkte ab: Also Sanierung der Kommunen, wie steht es damit? Ja ich glaube, ernsthaft glaubt niemand, dass er mit dem Verkauf kommunaler Wohnungen seinen Haushalt tatsächlich sanieren kann. Ich denke, es ist auch kein Wunder, dass ausgerechnet die Großstädte wie München, Hamburg, Berlin, Köln, an Wohnungsverkäufe nicht denken oder aktuell an Wohnungsverkäufe nicht denken, sie halten die Wohnungen und glauben, dass sie unter dem Strich auch wirtschaftlich besser damit fahren. Wenn solche Wohnungen nun privatisiert verkauft werden, dann gibt es ja im Grunde zwei Möglichkeiten, die Käufer die leben davon als Investoren um Miete zu kassieren, oder sie verkaufen wiederum das Ganze als Wohnungseigentum, als Reihenhaussegmente, dadurch bei der zweiten Alternative wird ja Wohneigentum geschaffen. Ist das nicht positiv zu bewerten? Ja grundsätzlich kann man natürlich nichts dagegen einwenden, wenn durch Verkäufe Wohneigentum entsteht, und als Nächstes muss man natürlich auch immer an Diejenigen denken, die in den Wohnungen aktuell und ganz konkret wohnen, die möglicherweise dort schon Jahre wohnen und überhaupt kein Interesse daran haben, Wohnungseigentum zu schaffen. Deshalb ist es immer eine gewisse Gradwanderung, wenn aus bestehenden Mietwohnungen mit einer etwas älteren Mieterschicht, auf einmal Eigentumswohnungen macht. Das Zweite ist, man muss auch ganz klar sehen, ich kann auch als Kommune durchaus das eine oder andere Objekt in Eigentumswohnungen umwandeln, ich kann auch neu bauen und dort Eigentumswohnungen schaffen, wenn ich dies will, aber das muss nicht zwingend auf dem Rücken derjenigen geschehen, die dort aktuell als Mieter in den Wohnungen leben. Liberale Wirtschaftswissenschaftler die pochen natürlich auf die Regulierung. Sind denn dann die besseren Vermieter auf dem Markt die Städte oder Private? Ich würde es nicht ohne Weiteres so zugespitzt beantworten, ob Städte oder Private. Aber wenn gefragt wird, ob Städte die besseren Vermieter sind, oder so genannte Heuschrecken, d. h. internationale Kapitalanleger Hedge-Fonds u.s.w., sage ich klipp und klar, selbstverständlich sind die Kommunen die besseren Vermieter, ganz einfach, weil sie anders denken können, weil sie anders an das Vermietungsgeschäft herangehen. Für internationale Anleger ist die Immobilie ein reines Geschäft, sie versuchen, entweder weniger hineinzustecken in die Immobilie oder mehr herauszuholen. So lange das funktioniert, fressen sie quasi die Bestände aus und anschließend werden sie verkauft. An einem langfristigen Engagement haben internationale Kapi-

5 5 talanleger kein Interesse und ich denke, es ist auch völlig klar, zuletzt sind die LEG- Wohnungen in Nordrhein-Westfalen verkauft worden, knapp an einen internationalen Fond, da wo die Kapitalanleger sitzen, die interessiert nicht, was mit den LEG-Wohnungen in Nordrhein-Westfalen passiert, die wollen schlicht und ergreifend eine vernünftige Rendite. Ein weiterer wirtschaftlicher kommunalpolitischer Aspekt: Die öffentliche Hand die gibt ja Möglichkeiten aus der Hand Einnahmen zu erzielen, wenn sie Wohnungen verkaufen. Ja, das ist ganz richtig und das ist zunehmend auch, glaube ich, in das Bewusstsein der Kämmerer und Finanzsenatoren der Großstädte geraten, dass sie sagen, man kann mit den Wohnungen auch selber Geld verdienen, man muss also dieses Geldverdienen nicht internationalen Konzernen überlassen. Also ganz klar, in Berlin z. B. die Ansage, wo es ja einen riesigen Bestand an kommunalen Wohnungsunternehmen gibt, Berlin hält die Wohnungen nicht zuletzt, weil mit den Wohnungen auch Geld verdient wird. 6. und letzte Frage: Der Wegfall sozialpolitischer Gestaltungsmöglichkeiten nach dem Verkauf, was ist daran so wichtig? Für uns ist wichtig, dass angesichts ständig steigender Preise, Energiepreise, einer großen Anzahl von Hartz IV-Empfängern u.s.w., wir preiswerte Wohnungsbestände dauerhaft brauchen. Und wir brauchen auch den Zugriff der öffentlichen Hände auf Wohnungen. Menschen, die sich aus eigener Kraft am freien Wohnungsmarkt nicht zurechtfinden, versorgen können, da muss es die Möglichkeit geben, dass die Stadt quasi eigene Wohnungen hat, um die Menschen dort hineinzusetzen in diese Wohnungen. Das alles entfällt, wenn die Kommunen ihre Möglichkeiten, eigene Wohnungen zu halten, aufgeben, wenn sie Wohnungen verkaufen, dann muss man mit den Großkonzernen, die dann die Wohnungen haben, aushandeln, ob sie bestimmte Belegungsrechte zulassen oder nicht. Es ist ein schwieriger, ein steiniger Weg und vor allen Dingen ein teurer, denn das lassen sich die Konzerne natürlich gut bezahlen. Das war Radio-Report Recht: Feige, falsch und unwirtschaftlich.