HALBJAHRESBERICHT 2017/18

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1 HALBJAHRESBERICHT 2017/18

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3 INHALT ZAHLEN UND FAKTEN S / 2 AKTIONÄRSBRIEF S / 4 PORTFOLIO S / 6 FINANZBERICHT S / 9

4 ZAHLEN & FAKTEN KENNZAHLEN Erfolgsrechnung aus fortzuführenden Geschäftsbereichen 1. Halbjahr 2017/18 endend am Halbjahr 2016/17 endend am (Bilanzbezogene Kennzahlen zum ) Veränderung in Prozent Mietertrag CHF Mio % Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften CHF Mio % EBITDA CHF Mio % Erfolg CHF Mio % aus fortzuführenden Geschäftsbereichen CHF Mio % aus aufgegebenem Geschäftsbereich CHF Mio % EPRA Eigenkapitalrendite % % Bilanz Anlageliegenschaften CHF Mio % Eigenkapital CHF Mio % Eigenkapitalquote % % EPRA Eigenkapital CHF Mio % EPRA Eigenkapitalquote % % Hypotheken CHF Mio % Loan to Value % % Kennzahlen pro Aktie in CHF Erfolg der Aktionäre CHF % aus fortzuführenden Geschäftsbereichen CHF % aus aufgegebenem Geschäftsbereich CHF % NAV pro Aktie CHF % EPRA NAV pro Aktie CHF % Börsenkurs CHF % Portfolio Jahresmietertrag CHF Mio % EPRA Mietertragsrendite, netto % % Durchschnittlicher Zinssatz % % Leerstandsquote (monetär) % % Die erfolgsrechnungsbezogenen Kennzahlen betreffen die Berichtsperiode bzw Bestandeswerte referenzieren sich auf den Stichtag bzw Obige Kennzahlen sind entweder direkt aus der konsolidierten Erfolgsrechnung oder Bilanz ersichtlich oder können anhand der Begriffsdefinitionen und der EPRA Performance Messung nachvollzogen werden. AKTIONÄRSSTRUKTUR S / 2 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

5 ZAHLEN & FAKTEN AKTIONÄRSSTRUKTUR Bedeutende Aktionäre Lamesa Holding SA, Panama 40.74% Ketom AG, Wollerau 5.55% Personalvorsorgestiftung UIAG, Basel 3.35% Aktionariat zum 30. September 2017 Eingetragene Aktien Anzahl Aktionäre % Anzahl Aktien 1 bis bis bis bis bis bis (3%) und mehr Total eingetragen Nicht eingetragen Total Aktien Eingetragene Aktionäre Natürliche Personen Juristische Personen Total eingetragen % S / 3 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

6 AKTIONÄRSBRIEF BRIEF AN UNSERE AKTIONÄRE Dr. Iosif Bakaleynik Chairman / CEO Roland Friederich CFO Sehr geehrte Damen und Herren Züblin Immobilien Holding AG (Züblin) erzielte in den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres 2017/18 einen Mietertrag von CHF 4.0 Mio., 1.3% mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das Betriebsergebnis stieg um 2.6% auf CHF 3.8 Millionen. Positive Bewertungseffekte von CHF 1.2 Mio. spiegeln die erfolgreichen Vermietungsaktivitäten und ein stabiles Marktumfeld wieder und führten zusammen mit weiteren Kostensenkungen zu einem EBIT von CHF 3.0 Mio. Entsprechend betrug das Gesamtergebnis CHF 5.5 Mio.; damit stieg das Eigenkapital von CHF Mio. per 31. März 2017 auf CHF Mio. Positives Gesamtergebnis Für den Berichtszeitraum weist Züblin ein positives Gesamtergebnis aus, das ein genaueres Bild seiner Leistung liefert als der ausgewiesene Verlust von CHF 30.4 Mio. Dieser ist dagegen wenig aussagekräftig, da er aus Umgliederungen von Reserven für Cash Flow Hedges und Reserven des aufgegebenen Geschäftsbereichs in Deutschland in Übereinstimmung nach IFRS resultiert. Diese Reserven mussten im Eigenkapital entfernt und über die Erfolgsrechnung aufgelöst werden. Das Gesamtergebnis, bzw. der um die Umgliederungen bereinigte Erfolg von CHF 5.5 Mio., ist frei von diesen Effekten. Marktwert der Schweizer Immobilien beträgt CHF Millionen Die Leerstandsquote der Schweizer Immobilien verbesserte sich zum 30. September 2017 um 0.5 Prozentpunkte auf 10.1%. Ohne Berücksichtigung der Liegenschaft Arco West in Bern mit ihrem unverändert hohen Leerstand, läge die Vermietungsquote bei 99.0%. Die übrigen Schweizer Immobilien befinden sich alle an guten bis sehr guten Lagen, sind bestens unterhalten und haben eine solide Mieterbasis. Ende September 2017 hatte das Schweizer Immobilienportfolio einen Marktwert von CHF Mio. S / 4 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

7 AKTIONÄRSBRIEF Verkauf des Deutschen Portfolios abgeschlossen Wie angekündigt, nutzte Züblin das attraktive Marktumfeld in Deutschland um Shareholder Value zu realisieren. Der Verkauf des deutschen Portfolios mit zwölf Büroimmobilien an CLS Holding plc wurde im Sommer 2017 erfolgreich abgeschlossen. Der Bruttowert der Immobilien betrug EUR 152 Mio. Insgesamt gingen durch die Transaktion CHF 59 Millionen bei Züblin ein. Erfolgreiche Refinanzierung Im Herbst 2017 schloss Züblin eine fünfjährige, revolvierende Rahmenfinanzierung in Höhe von CHF 118 Millionen für das Schweizer Immobilienportfolio ab. Dieser Kreditvertrag mit einer Schweizer Kantonalbank ersetzt die bisherige Konsortialfinanzierung in gleicher Höhe. Aufgrund der aktuellen Negativzinslage hat Züblin Mittel aus dem Verkauf des deutschen Portfolios eingesetzt und aus der neuen Kreditlinie bisher nur einen Teilbetrag von CHF 66 Millionen gezogen. Mittel für Anlagechancen vorhanden Mit der neuen Kreditfazilität ist Züblin in der Lage, in sorgfältig ausgewählte Anlagechancen zu investieren und das Portfolio mit einem aktuellen Marktwert von CHF Mio. gezielt zu erweitern. Die Kreditlinie erlaubt den Portfolioausbau bis zu einem LTV (loan to value) von 60%. Aktuell liegt der Wert bei 33%. Die Eigenkapitalquote betrug zum Ende der Berichtsperiode 61.4%. Verwaltungsrat bestätigt An der Generalversammlung vom 20. Juni 2017 wurde der in seiner bestehenden Zusammensetzung zur Wiederwahl angetretene Verwaltungsrat für eine weitere einjährige Amtsperiode bestätigt. Ebenfalls gutgeheissen wurde die Verlängerung des genehmigten Kapitals. Der Verwaltungsrat ist damit ermächtigt, das Aktienkapital durch Ausgabe von höchstens vollständig zu liberierenden Namenaktien im Nennwert von CHF bis zum 20. Juni 2019 zu erhöhen. Ausblick Nach dem erfolgreichen Verkauf des deutschen Portfolios sowie dem Abschluss der neuen Kreditfazilität in der Schweiz ist Züblin nun bereit neue Anlagechancen sorgfältig eruieren. Die Gesellschaft ist damit für gezielte Wachstumsschritte zur Schaffung von Mehrwert gut gerüstet. Dr Iosif Bakaleynik Chairman und Chief Executive Officer Roland Friederich Chief Financial Officer S / 5 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

8 PORTFOLIO PORTFOLIO Kommentar zur Portfolioentwicklung Nach dem Entscheid des Verwaltungsrates das deutsche Portfolio zu veräussern und das günstige Marktumfeld zu nutzen, hat der Konzern im August 2017 die Verkaufstransaktion erfolgreich abgeschlossen. Der Verkauf bestätigte die Bewertung in Höhe von Mio. EUR per 31. März Die Transaktion hatte einen positiven Einfluss von 13 Mio. CHF auf den ausgewiesenen Gewinn des Geschäftsjahres 2016/17. Das Portfolio des Konzerns umfasst zum Stichtag fünf Anlageliegenschaften in der Schweiz. Der Gesamtwert des Schweizer Portfolios beträgt per 30. September 2017 CHF Mio. Dies entspricht einer Zunahme in Höhe von CHF 1.2 Mio. gegenüber dem 31. März Diese ist hauptsächlich auf die positive Vermietungsentwicklung zurückzuführen. Die annualisierten Mieteinnahmen beliefen sich per 30. September 2017 auf CHF 8.2 Mio. Die Leerstandsquote für das Schweizer Portfolio verbesserte sich im Berichtszeitraum von 10.6% auf 10.1%. Die gewichtete durchschnittliche Mietlaufzeit (WALT) erhöhte sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/18 von 5.2 auf 5.5 Jahre. Marktwert des Portfolios um CHF 1.2 Mio. gestiegen Portfolio Übersicht Marktwert in CHF Mio Jahresmietertrag in CHF Mio Leerstandsquote (monetär) in % S / 6 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

9 PORTFOLIO Grösste Mieter Mieter Branche Portfolio Schweiz Baker & McKenzie, Zürich Anwaltskanzlei 35.6% Roland Berger AG, Zürich Unternehmensberatung 17.0% BR Bauhandel AG, Bern Bauhandel 4.6% Logismata AG, Zürich Informatik 2.6% Globomedica AG, Egg Pharma 2.5% Total 62.3% WALT des Gesamtportfolios 5.5 Jahre Mietvertragsanalyse in CHF Mio. S / 7 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

10 PORTFOLIO Detailierte Portfolioübersicht Baden Rütistrasse 3/3a Egg Gewerbestrasse 12/12a Zürich Hardturmstrasse 76 Zürich Holbeinstrasse 22/30 Bern Morgenstrasse 136 Total Anlagekategorie Büro Büro Büro Büro Büro Erwerbsdatum Baujahr / / Renovationsjahr / Grundstücksfläche m Eigentumsverhältnis Jahresmietertrag CHF tausend Leerstandsquote (CHF) % Kapitalisierungssatz % Diskontierungssatz (nominal) % Büro m Einzelhandel m Lager m Wohnungen m Übrige Flächen m Total Nutzfläche m Leerstand m Leerstandsquote (m 2 ) % Anzahl Parkplätze Anzahl Alleineigentum S / 8 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

11 Konsolidierte Erfolgsrechnung und Gesamtergebnisrechnung S / 10 Konsolidierte Bilanz S / 12 Konsolidierte Geldflussrechnung S / 13 Konsolidierter Eigenkapitalnachweis S / 14 Segmentinformationen S / 15 Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung S / 17 EPRA Performance Messung S / 27 Immobilienbewertungsbericht Jones Lang LaSalle AG S / 29

12 KONSOLIDIERTE ERFOLGSRECHNUNG UND GESAMTERGEBNISRECHNUNG Konsolidierte Erfolgsrechnung in Tausend CHF Anmerkungen bis Fortzuführende Geschäftsbereiche bis angepasst 1 Mietertrag Total Betriebsertrag Liegenschaftsaufwand Unterhalt und Reparaturen Netto Betriebsertrag Personalaufwand Verwaltungsaufwand Marktwertveränderung Erfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT) Finanzaufwand Finanzertrag Erfolg vor Ertragssteuern Ertragssteuern Erfolg aus fortzuführenden Geschäftsbereichen Aufgegebener Geschäftsbereich Erfolg aus aufgegebenem Geschäftsbereich Erfolg Erfolg pro Aktie Verwässerter Erfolg pro Aktie Erfolg pro Aktie aus fortzuführenden Geschäftsbereichen Verwässerter Erfolg pro Aktie aus fortzuführenden Geschäftsbereichen Die Erläuterungen im Anhang zur Halbjahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung. 1 Die Vorjahreszahlen wurden zur Abbildung des aufgegebenen Geschäftsbereichs Deutschland angepasst. Siehe Anmerkung 4. S / 10 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

13 Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung in Tausend CHF Anmerkungen bis bis angepasst 1 Erfolg Veränderung der Cash Flow Hedges Ertragssteuern aus Veränderung der Cash Flow Hedges Währungsdifferenzen 0 55 Veränderung der Reserven des aufgegebenen Geschäftsbereichs Positionen, die künftig in die Erfolgsrechnung umgegliedert werden Veränderung Pensionskassenverpflichtung 0 61 Positionen, die künftig nicht in die Erfolgsrechnung umgegliedert werden 0 61 Sonstiges Gesamtergebnis Gesamtergebnis Die Erläuterungen im Anhang zur Halbjahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung. 1 Die Vorjahreszahlen wurden zur Abbildung des aufgegebenen Geschäftsbereichs Deutschland angepasst. Siehe Anmerkung 4. S / 11 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

14 KONSOLIDIERTE BILANZ Aktiven in Tausend CHF Anmerkungen Anlagevermögen Anlageliegenschaften Mobilien Latente Steuerguthaben Total Anlagevermögen Umlaufvermögen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Forderungen aus Ertragssteuern Sonstige kurzfristige Forderungen Flüssige Mittel Total Umlaufvermögen Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs Total Aktiven Die Erläuterungen im Anhang zur Halbjahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung. Passiven in Tausend CHF Anmerkungen Eigenkapital Aktienkapital Kapitalreserven Gewinnreserven Reserve für Cash Flow Hedges Reserven des aufgegebenen Geschäftsbereichs Total Eigenkapital Fremdkapital Langfristige Hypotheken Sonstige langfristige Verbindlichkeiten Latente Steuerverbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente Total Langfristiges Fremdkapital Kurzfristige Hypotheken Verbindlichkeiten aus Ertragssteuern Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten Total Kurzfristiges Fremdkapital Verbindlichkeiten des aufgegebenen Geschäftsbereich Total Fremdkapital Total Passiven Die Erläuterungen im Anhang zur Halbjahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung. S / 12 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

15 KONSOLIDIERTE GELDFLUSSRECHNUNG in Tausend CHF Anmerkungen bis bis Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Erfolg aus fortzuführenden Geschäftsbereichen Erfolg aus aufgegebenem Geschäftsbereichen Anpassungen für: Nettofinanzaufwand Verluste aus der Ausbuchung von Reserven des Eigenkapitals des aufgegebenen Geschäftsbereichs Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften Steueraufwand /-ertrag Abschreibung Sonstige nicht liquiditätswirksame Effekte 0 8 Geldfluss vor Veränderung Nettoumlaufvermögen Veränderung Nettoumlaufvermögen Bezahlte Ertragssteuern Erhaltene Ertragssteuern Erhaltene Zinsen Total Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Geldfluss aus Investitionstätigkeit Investitionen in Anlageliegenschaften Devestition des aufgegebenen Geschäftsbereich Investitionen in Mobilien 6 25 Total Geldfluss aus Investitionstätigkeit Geldfluss aus Finanzierungstätigkeiten Inanspruchnahme Dispositionskredit Zunahme Hypotheken Abnahme Hypotheken Rückzahlung Aktionärsdarlehen Bezahlte Zinsverpflichtungen Rückzahlung Zinssicherungsinstrumente Total Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit Währungsdifferenzen aus flüssigen Mitteln Veränderung flüssige Mittel Bestand am Anfang der Periode Bestand am Ende der Periode Die Erläuterungen im Anhang zur Halbjahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung. S / 13 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

16 KONSOLIDIERTER EIGENKAPITALNACHWEIS in Tausend CHF Reserve für Cash Flow Hedges Aktienkapital Kaptialreserven Gewinnreserven Währungsdifferenzen aufgegebenen Reserven der Geschäftsbereiche 1 Total Eigenkapital Bestand per Erfolg Sonstiges Gesamtergebnis Im Eigenkapital erfasstes Konzerngesamtergebnis Aufgegebener Geschäftsbereich Bestand per Erfolg Sonstiges Gesamtergebnis Im Eigenkapital erfasstes Konzerngesamtergebnis Aufgegebener Geschäftsbereich Bestand per Erfolg Sonstiges Gesamtergebnis Im Eigenkapital erfasstes Konzerngesamtergebnis Bestand per Die Erläuterungen im Anhang zur Halbjahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung. 1 Die Reserven der aufgegebenen Geschäftsbereiche bestehend aus den Reserven für Währungsdifferenzen sowie aus den Reserven für Cashflow Hedges betreffen ausschliesslich den aufgegebenen Geschäftsbereich Deutschland. Der Verkauf wurde am 21. August 2017 erfolgreich abgeschlossen, was aufgrund des Kontrollverlustes zur Entkonsolidierung der Gesellschaft führte. Im Rahmen der Entkonsolidierung wurden die Reserven des aufgegebenen Geschäftsbereiches erfolgswirksam ausgebucht. S / 14 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

17 SEGMENTINFORMATIONEN in Tausend CHF Schweiz Deutschland Holding 1 Konsolidierung 2 Erfolgsrechnung Gruppe inkl. aufgegebener Geschäftsbereich Korrektur aufgegebener Geschäftsbereich Total Gruppe Mietertrag Ertrag aus anderen Segmenten Total Betriebsertrag Liegenschaftsaufwand Unterhalt und Reparaturen Netto Betriebsertrag Personalaufwand Verwaltungsaufwand Marktwertveränderung Erfolg vor Finanzaufw. und Ertragssteuern (EBIT) Nettofinanzaufwand Erfolg vor Ertragssteuern Ertragssteuern Erfolg Nicht liquiditätswirksame Effekte im EBIT Bilanz per Anlageliegenschaften Sonstige Aktiven Total Aktiven Hypotheken Sonstiges Fremdkapital Total Fremdkapital Das Segment Holding beinhaltet die Züblin Immobilien Holding AG sowie Ihre in- und ausländischen Tochtergesellschaften, welche keine Vermögenswerte halten. Konsolidierung der Intercompany Management Fees und Property Management Fees in der Erfolgsrechnung sowie von Intercompany Darlehen und Kontokorrenten in der Bilanz. S / 15 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

18 in Tausend CHF Schweiz Deutschland Holding 1 Konsolidierung 2 Erfolgsrechnung Gruppe inkl. aufgegebener Geschäftsbereich Korrektur aufgegebener Geschäftsbereich Total Gruppe Mietertrag Ertrag aus anderen Segmenten Total Betriebsertrag Liegenschaftsaufwand Unterhalt und Reparaturen Netto Betriebsertrag Personalaufwand Verwaltungsaufwand Marktwertveränderung Erfolg vor Finanzaufw. und Ertragssteuern (EBIT) Nettofinanzaufwand Erfolg vor Ertragssteuern Ertragssteuern Erfolg Nicht liquiditätswirksame Effekte im EBIT Bilanz per Anlageliegenschaften Sonstige Aktiven Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs Total Aktiven Hypotheken Sonstiges Fremdkapital Verbindlichkeiten des aufgegebenen Geschäftsbereichs Total Fremdkapital Das Segment Holding beinhaltet die Züblin Immobilien Holding AG sowie Ihre in- und ausländischen Tochtergesellschaften, welche keine Vermögenswerte halten. Konsolidierung der Intercompany Management Fees und Property Management Fees in der Erfolgsrechnung sowie von Intercompany Darlehen und Kontokorrenten in der Bilanz. ANHANG ZUR KONSOLIDIERTEN S / 16 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

19 ANHANG ZUR KONSOLIDIERTEN HALBJAHRESRECHNUNG 1. Allgemeine Gesellschaftsinformationen Die Züblin Immobilien Holding AG ist mit ihren Tochtergesellschaften (zusammen die Züblin Gruppe ) auf das Management ihres Schweizerischen Immobilienportfolios ausgerichtet. Per 30. September 2017 beschäftigt sie 6 Mitarbeitende (31. März 2017: 11 Mitarbeitende, davon entfielen fünf auf den aufgegebenen Geschäftsbereich). Die Züblin Immobilien Holding AG ist eine schweizerische Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich (Klausstrasse 4) und ist die Muttergesellschaft der Züblin Gruppe. Ihre Aktien werden am Hauptsegment der SIX Swiss Exchange gehandelt. 2. Wichtigste Grundsätze der Rechnungslegung 2.1 Grundlagen Die konsolidierte Halbjahresrechnung der Züblin Gruppe wurde in Übereinstimmung mit IAS 34 Interim Financial Reporting und Art. 17 der Richtlinie Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange erstellt. Die konsolidierte Halbjahresrechnung enthält nicht alle Informationen und Erläuterungen, die am Jahresende erforderlich sind, und sollte deshalb in Verbindung mit der konsolidierten Jahresrechnung der Züblin Gruppe vom 31. März 2017 gelesen werden. In Abweichung zum Jahresabschluss per 31. März 2017 wurde der Verwaltungsaufwand in der Erfolgsrechnung nicht mehr in einer Zeile ausgewiesen, sondern wird fortan aufgeteilt in Personalaufwand und Verwaltungsaufwand, was eine detailliertere Sicht vermitteln soll. Die vorliegende konsolidierte Halbjahresrechnung der Züblin Gruppe per 30. September 2017 wurde am 8. November 2017 vom Verwaltungsrat genehmigt. 2.2 Änderungen der Rechnungslegungsgrundsätze Für die vorliegende konsolidierte Halbjahresrechnung gelten die gleichen Rechnungslegungs- und Bewertungsgrundsätze wie für die Konzernrechnung per 31. März Seit dem 1. April 2017 wurden folgende neuen Standards und Interpretationen eingeführt: IAS 7 (rev.): Disclosure Initiative IAS 12 (rev): Ansatz latenter Steueransprüche für nicht realisierte Verluste Diese Änderungen haben keine wesentlichen Auswirkungen auf die Berichterstattung der Züblin Gruppe. Es bestehen neue oder geänderte IFRS-Standards und -Interpretationen, welche durch das IASB verabschiedet wurden, aber erst in einer späteren Rechnungsperiode in Kraft treten werden. Mit Ausnahme des nachfolgend beschriebenen Standards wird nicht erwartet, dass diese neuen oder geänderten Standards und Interpretationen wesentliche Auswirkungen auf die Finanzberichterstattung der Züblin Gruppe haben werden. Eine systematische Analyse wird zu einem späteren Zeitpunkt durchgeführt werden. Der neue Rechnungslegungsstandard IFRS 16 Leasingverhältnisse wird für den Vermieter keinen wesentlichen Bilanzierungseffekt haben. Aufgrund der Auswirkungen des Standards auf die Bilanzierung der Mieter, werden veränderte Bedürfnisse und Verhaltensweisen erwartet, die möglicherweise Auswirkungen auf das Geschäftsmodell der Züblin haben könnten. S / 17 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

20 3. Wesentliche Einschätzungen und Annahmen Die Erstellung der konsolidierten Halbjahresrechnung erfordert von der Gruppenleitung Einschätzungen und Annahmen. Diese Einschätzungen und Annahmen haben einen Einfluss auf den Ausweis und die Bewertung der Vermögenswerte, Verbindlichkeiten, Erträge und Aufwendungen, auf die Offenlegungen von Eventualverbindlichkeiten sowie auf andere Angaben in der konsolidierten Halbjahresrechnung. Die tatsächlichen Werte können von diesen Annahmen und Schätzungen abweichen. Für den Fall, dass die getroffenen Annahmen nachfolgend von den tatsächlichen Umständen abweichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen und Annahmen revidiert und im entsprechenden Geschäftsjahr in der konsolidierten Jahresrechnung erfasst. Wesentliche Einschätzungen und Annahmen sind für die Züblin Gruppe hauptsächlich bei der Bewertung der Anlageliegenschaften sowie den Steuern notwendig. Die im konsolidierten Jahresabschluss dargestellten Ausführungen zu wesentlichen Einschätzungen und Annahmen sind unverändert gültig. In der Berichtsperiode gab es keine Anpassungen bei den Bewertungskriterien oder -prozessen im Zusammenhang mit IFRS 13 und es fanden keine Umklassierungen innerhalb der Kategorien statt. Die per 30. September 2017 zum Fair Value bilanzierten Anlageliegenschaften qualifizieren sich unverändert zum 31. März 2017 als Fair Value der Kategorie Aufgegebener Geschäftsbereich Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/2018 hat der Konzern sein Deutsches Portfolio, bestehend aus zwölf Objekten mit einem zugrunde liegenden Brutto-Anlagewert von 152 Mio. EUR, veräussert. Die angekündigte Transaktion zwischen der Züblin Immobilien Holding AG und der in Großbritannien domizilierten Immobilieninvestmentgesellschaft CLS Holdings plc wurde am 21. August 2017 abgeschlossen. Elf Immobilien wurden im Rahmen eines Share Deals veräussert und eine Immobilie wurde direkt verkauft. Mit erfolgreichem Verkaufsabschluss wurde das Deutsche Geschäftssegment entkonsolidiert. Siehe auch Anmerkung 11 für weitere Details. Die Geschäftstätigkeit des aufgegebenen Geschäftsbereichs fliesst nicht in das Ergebnis des fortgeführten Geschäftsbereichs ein und ist daher in der Erfolgsrechnung unter "Erfolg des aufgegebenen Geschäftsbereichs" ausgewiesen. Die Vorjahreszahlen der Erfolgsrechnung wurden zu Vergleichszwecken entsprechend angepasst. 5. Umrechnungskurse in CHF Stichtagskurs Stichtagskurs Durchschnittskurs Durchschnittskurs bis bis EUR Konsolidierungskreis Die Veräusserung des Deutschen Portfolios per 21. August 2017 führte zur Entkonsolidierung der ZIAG Immobilien AG sowie der Mittlerer Pfad 2 4 GmbH. S / 18 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

21 7. Mietertrag in Tausend CHF bis bis Soll-Mietertrag Leerstandsausfall Nettomietzinsreduktionen Ertrag aus Vermietung Im ersten Halbjahr stiegen die Mieteinnahmen aufgrund von Leerstandabbau und Indexierungsanpassungen um TCHF 53 (Vorjahr TCHF 36). 8. Personalaufwand in Tausend CHF bis bis Löhne und Gehälter Sozialleistungen Personalvorsorge Sonstiger Personalaufwand Total Personalaufwand Der sonstige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für effektive und pauschalisierte Spesen von Mitarbeitern und Verwaltungsratsmitglieder. Ebenfalls in diese Position fallen die Gebühr für die Organhaftpflichtversicherung, Kosten für die Rekrutierung neuer Mitarbeiter sowie Aufwendungen für Weiterbildungen und Schulungen von bestehenden Mitarbeitern. 9. Verwaltungsaufwand in Tausend CHF bis bis Sonstige Beratung und Investor-Relations Projektspezifischer Beratungsaufwand Externe Buchhaltung und IT Reiseaufwand Mietaufwand Revision Rechts- und Steuerberatung Sonstiger Verwaltungsaufwand Bewertung Notariatsgebühr 20 4 Abschreibungen 8 1 Sonstige Steuern 1 49 Total Verwaltungsaufwand Der Verwaltungsaufwand konnte gegenüber dem Vorjahreszeitraum um TCHF 301deutlich reduziert werden. Die Einsparungen sind hauptsächlich auf eine verminderte Inanspruchnahme von externen Beratungsleistungen sowie auf geringere Revisions- und Mietaufwendungen zurückzuführen. S / 19 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

22 10. Finanzaufwand und -ertrag in Tausend CHF bis bis Finanzaufwand Hypothekar- und Swapzinsen davon aus dem Eigenkapital ausgebucht Sonstiger Zinsaufwand Währungsdifferenzen Total Finanzaufwand Finanzertrag Zinsertrag Zinsertrag aus Aktionärsdarlehen Währungsdifferenzen Total Finanzertrag Nettofinanzaufwand Die entsprechenden Verbindlichkeiten gehören der Kategorie "Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten" an. Die Verbindlichkeiten aus Zinsswaps gehören der Kategorie "Erfolgswirksam zum Marktwert bewertete Finanzverbindlichkeiten" an. Die Aktiven dieser Erträge gehören der Kategorie "Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten" an. Am 14. September 2017 wurde der CHF 80. Mio. Zinsswap zu einem Marktwert von CHF 19.3 Mio. zurückbezahlt, woraus ein Bewertungsverlust von CHF 0.7 Mio. resultierte. Mit der Glattstellung des Zinsswaps wurden die im Eigenkapital erfassten, unrealisierten Verluste in der Höhe von CHF 2.6 Mio. erfolgswirksam ausgebucht. Insgesamt wurde in der aktuellen Berichtsperiode die Erfolgsrechnung mit Swapzinsaufwendungen von CHF 3.3 Mio. (Vorjahr CHF 0.1 Mio.) belastet. Das an Lamesa Holding SA gewährte Aktionärsdarlehen wurde im ersten Quartal des Geschäftsjahres 2017/2018 vollständig zurückbezahlt. 11. Aufgegebene Geschäftsbereiche Erfolgsrechnung Das Ergebnis des aufgegebenen Geschäftsbereichs betrifft ausschliesslich Deutschland. Bis zum Abschluss der Transaktion am 21. August 2017 ergab sich ein Verlust von CHF 29.6 Mio. (Vorjahr: Gewinn von CHF 5.7 Mio.). Wie im Geschäftsbericht per 31. März 2017 erwähnt, belastet die Ausbuchung der nicht realisierten Währungsverluste (CHF 29.3 Mio.) und des Zinsswaps (CHF 4.5 Mio.) aus dem Eigenkapital die Erfolgsrechnung des laufenden Jahres negativ in Höhe von CHF 33.8 Mio. Die Ausbuchung hat jedoch keinen Einfluss auf den NAV ("Net asset value"). Der verbleibende Gewinn von CHF 4.2 Mio. bezieht sich auf den Zeitraum 1. April bis 21. August Die Erfolgsrechnung des aufgegebenen Geschäftsbereichs erläutert sich wie folgt: S / 20 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

23 in Tausend CHF bis bis Mietertrag Total Betriebsertrag Liegenschaftsaufwand Unterhalt und Reparaturen Netto Betriebsertrag Verwaltungsaufwand Marktwertveränderung Erfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT) Nettofinanzaufwand Währungsgewinne Erfolg vor Ertragssteuern des aufgegebenen Geschäftsbereichs Ertragssteuern Erfolg des aufgegebenem Geschäftsbereichs Nettofinanzaufwand aus dem Eigenkapital ausgebuchter Reserven für Cash Flow Hedges Wàhrungsverluste aus dem Eigenkapital ausgebuchter Reserven für Währungsdifferenzen Verluste aus der Ausbuchungen von Reserven des Eigenkapitals Erfolg aus aufgegebenem Geschäftsbereich Erfolg pro Aktie aus aufgegebenem Geschäftsbereich Verwässerter Erfolg pro Aktie aus aufgegebenen Geschäftsbereich Bilanz Per 30. September 2017 bestehen keine Vermögenswerte, die auf den Deutschen Geschäftsbereich entfallen. Das Nettovermögen per 31. März 2017 stellt sich wie folgt dar: in Tausend CHF Aktiven Anlagenliegenschaften Mobilien Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Forderungen Flüssige Mittel Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs Verbindlichkeiten Hypotheken Derivative Finanzinstrumente Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten des aufgegebenen Geschäftsbereich Nettovermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs Enthalten im Sonstigen Gesamtergebnis: Reserve für Cash Flow Hedges Währungsdifferenzen Reserve des aufgegebenen Geschäftsbereich S / 21 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

24 Netto - Cashflows Der Netto-Geldfluss aus dem aufgegebenen Geschäftsbereich setzt sich wie folgt zusammen: in Tausend CHF bis bis Geschäftstätigkeit Investitionstätigkeit Finanzierungstätigkeit Netto-Cashflow Aus der Veräusserung des Deutschen Portfolios hat die Züblin einen Nettoverkaufserlös von CHF 59.5 Mio. erzielt, der dem Nettovermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs entspricht. Der gesamte Kaufpreis wurde in bar bezahlt. Nach Abzug der an den Käufer veräusserten flüssigen Mitteln (CHF 0.6 Mio.) beträgt der Netto-Geldfluss aus dem aufgegebenen Geschäftsbereich CHF 58.9 Mio. 12. Anlageliegenschaften in Tausend CHF 1. Halbjahr 2017/18 Geschäftsjahr 2016/17 Bilanzwert per Anfang Jahr Wertvermehrende Investitionen Positive Marktwertveränderung Negative Marktwertveränderung Marktwertveränderung Bilanzwert per Ende Berichtsperiode Die Veränderung der Anlageliegenschaften von CHF Mio. auf CHF Mio. spiegelt das positive Vermietungsgeschäft der letzten sechs Monate wieder. Die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WALT) erhöhte sich von 5.2 Jahren am 31. März 2017 auf 5.5 Jahre per 30. September Aktienkapital Die Zusammensetzung des Aktienkapitals hat sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/2018 nicht verändert. Analog wie zum 31. März 2017 bestehen Aktien mit einem Nennwert von CHF was einem Aktienkapital von TCHF entspricht. 14. Reserven Reserven für Cash Flow Hedges Die Züblin Gruppe besass Zinssatzswaps und nutzte diese zur Absicherung ihres Risikos für zukünftige Schwankungen der Zinssätze. Die Zinszahlungen wurden auf der Grundlage der vereinbarten Nominalwerte berechnet. Die Swaps werden als Cash Flow Hedges behandelt und werden zum Marktwert bilanziert. Die Züblin Gruppe wendet für diese Kategorie Hedge Accounting gemäss IAS 39 an. Damit Hedge Accounting angewendet werden kann, müssen das Sicherungsinstrument und die zugrunde liegende Transaktion bestimmte Anforderungen betreffend Dokumentation, Eintrittswahrscheinlichkeit, Wirksamkeit und verlässlicher Bewertung erfüllen. Sofern diese Anforderungen erfüllt sind, werden Marktwertveränderungen des wirksamen Teils des Absicherungsgeschäfts in der Gesamtergebnisrechnung erfasst und in einer speparaten Reserve im Eigenkapital kummuliert. S / 22 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

25 Die Refinanzierung des Schweizer Portfolios und die Rückzahlung des Zinsswaps sowie der Verkauf des Deutschen Portfolios führten dazu, dass die abgesicherten zukünftigen Cashflows nicht mehr wie geplant eintreten werden, weshalb die Anwendung von Hedge Accounting beendet wurde. Der im Eigenkapital in den Reserven für Cash Flow Hedges erfasste Betrag wurde daher über die Erfolgsrechnung als Umgliederungsbuchung ausgebucht. Reserven aus Währungsumrechnungen Die Umrechnung der Jahresrechnung von ausländischen Tochtergesellschaften, die in Fremdwährung erstellt wurden, erfolgt unter Anwendung der modifizierten Stichtagskursmethode. Am Bilanzstichtag werden die Abschlüsse der Tochtergesellschaften, für welche die funktionale Währung von der Präsentationswährung abweicht, folgendermassen in die Präsentationswährung umgerechnet: Die Aktiven und Verbindlichkeiten dieser Tochtergesellschaften werden zum Bilanzstichtagskurs umgerechnet. Die Umrechnung von Ertrag und Aufwand erfolgt zum Durchschnittskurs der Berichtsperiode. Die Auswirkungen dieser Umrechnung werden in der Gesamtergebnisrechnung unter der Position Währungsdifferenzen erfasst. Zum 31. März 2017 betrafen die Reserven aus Währungsumrechnungen ausschliesslich den aufgegebenen Geschäftsbereich Deutschland. Mit dem Verkauf aller deutschen Anlageliegenschaften am 21. August 2017 hat die Züblin Gruppe ihre operative Tätigkeit in Deutschland beendet. Infolgedessen wurde der in den Reserven aus Währungsumrechnungen kummulierte Betrag in die Erfolgsrechnung ausgebucht. Die nachfolgende Tabelle fasst die Entwicklung der Reserven für Cashflow Hedges sowie der Reserven aus Währungsumrechnungen zusammen. Reserven, welche sich auf den aufgegebenen Geschäftsbereich Deutschland beziehen, sind in den Reserven des aufgegebenen Geschäftsbereich zusammengefasst. in Tausend CHF Umgliederungen in die Erfolgsrechnung Reserve für Cash Flow Hedges A Reserven des aufgegebenen Geschäftsbereichs B davon für Cash Flow Hedges davon für Währungsdifferenzen Wie die obenstehende Tabelle zeigt, wurden die Reserven für Cashflow Hedges sowie die Reserven des aufgegebenen Geschäftsbereichs vollständig in die Erfolgsrechnung ausgebucht. Im der nachfolgenden Tabelle wird Zuordnung dieser Ausbuchung auf die jeweilige Position der Erfolgsrechnung dargestellt. in Tausend CHF bis vor Umgliederungseffekten aus dem Eigenkapital Umgliederungen aus dem Eigenkaptial bis Fortzuführende Geschäftsbereiche Erfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT) Finanzaufwand A Finanzertrag Erfolg vor Ertragssteuern Ertragssteuern A Erfolg aus fortzuführenden Geschäftsbereichen Aufgegebener Geschäftsbereich Erfolg des aufgegebenen Geschäftsbereichs B Erfolg Der ausgewiesene Nettoverlust von CHF 30.4 Mio. für das erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/2018 beinhaltet negative Effekte in der Höhe von CHF 35.9 Mio. aus der Umgliederung der Reserven für Cash Flow Hedges und der Reserven des aufgegebenen Geeschäftsbereichs. Diese Reserven mussten, wie oben erläutert, erfolgswirksam aus dem Eigenkapital ausgebucht werden. S / 23 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

26 Das Gesamtergebnis oder der Reingewinn ohne Recyclingeffekte aus dem Eigenkapital in Höhe von CHF 5.5 Mio. wiederspiegelt für die Berichtsperiode ein präzieseres Bild der Wertentwicklung des Konzerns, da das Recycling dessen NAV nicht beeinflusste. Der Erfolg des fortgeführten Geschäftsbereichs (Verlust von CHF 0.8m) wurde durch das Recycling in Höhen von CHF 2.1 Mio. negativ beeinflusst. Ohne diesen Umgliederungseffekt würde sich das Ergebnis des fortgeführten Geschäftsbereichs auf CHF 1.3 Mio. belaufen. 15. Zukünftige vertragliche Fälligkeiten Die untenstehende Tabelle zeigt die nicht diskontierten Zahlungsabflüsse von den per 30. September 2017 bestehenden Verbindlichkeiten: in Tausend CHF Bilanzwert < 1 Jahr 1 bis 3 Jahre 3 bis 5 Jahre > 5 Jahre Zins Amortisation Zins Amortisation Zins Amortisation Zins Amortisation Per Hypotheken Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten Total finanzielle Verbindlichkeiten per Per Hypotheken Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Derivative Finanzinstrumente Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten Total finanzielle Verbindlichkeiten per Die Refinanzierung des Schweizer Portfolios sowie die Rückzahlung des Swaps führten zu einer signifikanten Veränderung der zukünftigen vertraglichen Fälligkeiten gegenüber dem 31. März In der aktuellen Berichtsperiode wurde die fällige Hypothek im Umfang von CHF Mio. zurückbezahlt und ein neuer Kreditvertrag über CHF Mio. abgeschlossen, wovon CHF 66.0 Mio. in Anspruch genommen wurden. Die künftig vertraglich fälligen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige kurzfristigen Verbindlichkeiten sind Teil der operativen Geschäftstätigkeit und werden durch die kurzfristigen Aktiven gedeckt. S / 24 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

27 16. Hypotheken in Tausend CHF Zinsfestschreibung 1 bis 12 Monate bis 3 Jahre bis 5 Jahre 0 0 mehr als 5 Jahre 0 0 Total Durchschnittlicher Effektivzinssatz 1.12% 0.85% Aktueller Zinssatz 0.80% 0.85% Vertragsfälligkeit der Hypotheken 1 bis 12 Monate bis 3 Jahre bis 5 Jahre mehr als 5 Jahre 0 0 Total Durchschnittliche Dauer in Jahren Marktwert der Hypotheken Variable Hypotheken Total Zum 30. September 2017 wird das Immobilienportfolio der Züblin Gruppe durch ein variabel verzinsliches Darlehen finanziert. Die in der Bilanz als Hypotheken ausgewiesenen Beträge beinhalten Abschlussgebühren in der Höhe von CHF 0.3 Mio. (Vorjahr CHF 0.0 Mio.). Diese Abschlussgebühren sind im durchschnittlichen Effektivzinssatz ebenfalls berücksichtigt. Das Hypothekardarlehen enthält Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Loan to Value und Eigenkapitalquote) vorsehen. Die nachfolgende Übersicht stellt die aktuell geltenden Finanzkennzahlen dar: Schweiz Loan to Value 60.0% Eigenkapitalquote 10.0% Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise. Die Verletzung einer Finanzkennzahl hat unterschiedliche Konsequenzen, führen in einer ersten Phase jedoch zu einer Erhöhung des Zinssatzes bzw. zu einer schnelleren Amortisation der Hypothek. Danach hat die Gesellschaft eine bestimmte Zeit, um diese Verletzung wieder zu korrigieren. Falls die Verletzung in diesem Zeitraum nicht korrigiert werden kann, verlangt die Bank im Normalfall eine schnellere Amortisation oder eine (Teil-)Rückzahlung der Hypothek. Unter der sogenannten change of ownership Klausel sind auch Konsequenzen, wie die Fälligstellung des gesamten Darlehens möglich, sofern der Besitzanteil der Züblin Immobilien Holding AG an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft auf unter 50% fällt oder falls ein neuer Aktionär mehr als 50% an der Züblin Immobilien Holding AG erwirbt. Während des ersten Halbjahrs 2017/18 und zum Bilanzstichtag hat die Gruppe sämtliche Covenants eingehalten. Die folgende Tabelle gibt eine Zusammenfassung der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften: Buchwert der belasteten Anlageliegenschaften Beanspruchte Kredite bzw. Deckung Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden zukünftige Mietzinsforderungen für Anlageliegenschaften und Versicherungsansprüche für Anlageliegenschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten. S / 25 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

28 17. Aktionärsdarlehen Per 31. März 2017 hatte die Gruppe an die Lamesa Holding SA, Panama ein Darlehen im Umfang von CHF 13 Mio. ausgereicht. Das zu 3% p.a verzinste Darlehen wurde im ersten Quartal 2017/18 vollständig zurückgezahlt. 18. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Es fanden keine wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag statt. S / 26 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

29 EPRA PERFORMANCE MESSUNG Die EPRA (European Public Real Estate Association) hat in den letzten Jahren sogenannte Best Practice Recommendations im Bereich des Reporting, Accounting und der Corporate Governance von kotierten Immobiliengesellschaften entwickelt. Ziel ist es, die Vergleichbarkeit von Kennzahlen innerhalb der Immobilien-Industrie sicherzustellen. Züblin ist Mitglied von EPRA. Neben den EPRA Performance Messungen legt Züblin auch die Berechnung von zusätzlichen unternehmensspezifischen Kennzahlen offen. A. EPRA Earnings pro Aktie in Tausend CHF bis bis Erfolg der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG Anpassungen: Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften 0 0 Latente Ertragssteuern auf Anpassung zu EPRA Earnings Währungsdifferenzen Erfolg des aufgegebenen Geschäftsbereichs EPRA Earnings der Aktionäre Durchschnittliche Anzahl ausstehende Aktien EPRA Earnings pro Aktie B. EPRA Eigenkapital und EPRA Eigenkapitalquote in Tausend CHF Anzahl ausgegebener Aktien Anzahl eigener Aktien 0 0 Total ausstehender Aktien per Bilanzstichtag Eigenkapital der Aktionäre Eigenkapital pro Aktie Eigenkapital der Aktionäre Anpassungen: Marktwert der derivativen Finanzinstrumente Latente Steuern (netto) EPRA Eigenkapital der Aktionäre EPRA Eigenkapital pro Aktie (EPRA NAV per share) EPRA Eigenkapital Bilanzsumme EPRA Eigenkapitalquote 66.0% 39.2% 1 2 Entspricht der Summe der in der konsolidierten Bilanz ausgewiesenen lang- und kurzfristigen derivativen Finanzinstrumente. Diese Position umfasst sämtliche latente Steuern und entspricht dem Nettobetrag der in der konsolidierten Bilanz ausgewiesenen latenten Steuerguthaben und - verbindlichkeiten. S / 27 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

30 C. EPRA Triple Net Asset Value (NNNAV) in Tausend CHF EPRA Eigenkapital der Aktionäre Anpassungen: Marktwert der derivativen Finanzinstrumente Latente Steuern (netto) EPRA NNNAV Anzahl ausstehender Aktien per Stichtag EPRA NNNAV pro Aktie D. EPRA Net Yield Disclosure in Tausend CHF Anlageliegenschaften Anpassungen: Anlageliegenschaften des aufgegebenen Geschäftsbereichs Marktwert der vermietbaren Anlageliegenschaften ohne Transaktionskosten Anpassungen: Bei Verkauf anfallende Transaktionskosten 0 0 Marktwert der vermietbaren Anlageliegenschaften mit Transaktionskosten (A) Jahresmietertrag vermietbare Anlageliegenschaften (B) Liegenschaftskosten Jahresmietertrag netto (C) Anpassungen für Vermietungsanreize n.a. n.a. "Topped-up" Nettoertrag (D) EPRA Mietertragsrendite, brutto (B/A) 4.1% 4.1% EPRA Mietertragsrendite, netto (C/A) 3.8% 3.7% EPRA "topped-up" NIY (D/A) 3.8% 3.7% E.1 EPRA Leerstandsquote wirtschaftlich in Tausend CHF Fortzuführende Geschäftsbereiche Geschätzter Marktmietertrag des Leerstands (A) Geschätzter Marktmietertrag für das ganze Portfolio (B) EPRA Leerstandsquote (A/B) 10.6% 11.2% E.2 Züblin Leerstandsquote wirtschaftlich in Tausend CHF Fortzuführende Geschäftsbereiche Geschätzter Marktmietertrag des Leerstands (A) Jahresmietertrag Soll für das ganze Portfolio (B) Züblin Leerstandsquote (A/B) 10.1% 10.6% S / 28 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

31 IMMOBILIENBEWERTUNGSBERICHT JONES LANG LASALLE (JLL) 1 Auftrag Im Auftrag der Gruppenleitung der Züblin Immobilien Holding AG hat die Schweizer Ländergesellschaft von Jones Lang LaSalle ( JLL ) sämtliche Anlageliegenschaften der Züblin Immobilien AG in der Schweiz zum Zweck der Rechnungslegung per Stichtag 30. September 2017 bewertet. 2 Bewertungsstandards Die Gutachter bestätigen, dass die Bewertungen im Rahmen der national und international gebräuchlichen Standards und Richtlinien, insbesondere in Übereinstimmung mit den International Valuation Standards (IVS) und den Standards der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS / Red Book) durchgeführt wurden. 3 Rechnungslegungsstandards Die ermittelten Marktwerte entsprechen dem Fair Value, wie er in den International Financial Reporting Standards (IFRS) gemäss IAS 40 (Investment Property) und IFRS 13 (Fair Value Measurement) umschrieben wird. 4 Definition des Fair Value Der Fair Value ist der Preis, den unabhängige Marktteilnehmer in einem geordneten Geschäftsvorfall unter marktüblichen Bedingungen zum Bewertungsstichtag beim Verkauf eines Vermögenswertes vereinnahmen bzw. bei Übertragung einer Verbindlichkeit (Schuld) bezahlen würden (Abgangspreis bzw. Exit-Preis). Ein Exit-Preis ist der im Kaufvertrag postulierte Verkaufspreis worauf sich die Parteien gemeinsam geeinigt haben. Die Bewertung des Fair Value setzt voraus, dass die hypothetische Transaktion für den zu bewertenden Vermögensgegenstand auf dem Markt mit dem grössten Volumen und der grössten Geschäftsaktivität stattfindet (Hauptmarkt) sowie Transaktionen von ausreichender Häufigkeit und Volumen auftreten, so dass für den Markt ausreichend Preisinformationen zur Verfügung stehen (aktiver Markt). Falls ein solcher Hauptmarkt nicht identifiziert werden kann, wird ein Markt für den Vermögenswert unterstellt, der den Verkaufspreis bei der Veräusserung des Vermögenswertes maximiert. 5 Umsetzung des Fair Value Der Fair Value ist auf der Basis der bestmöglichen Verwendung einer Immobilie ermittelt (highest-andbest-use). Die bestmögliche Nutzung ist die Nutzung einer Immobilie, die dessen Wert maximiert. Diese Annahme unterstellt eine Verwendung, die technisch / physisch möglich, rechtlich erlaubt und finanziell realisierbar ist. Da bei der Ermittlung des Fair Value die Nutzenmaximierung unterstellt wird, kann die bestmögliche Verwendung von der tatsächlichen bzw. von der geplanten Nutzung abweichen. Zukünftige Investitionsausgaben zur Verbesserung oder Wertsteigerung einer Immobilie werden entsprechend in der Fair-Value-Bewertung berücksichtigt. S / 29 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

32 Die Anwendung des Highest-and-best-use-Ansatzes orientiert sich am Grundsatz der Wesentlichkeit der möglichen Wertdifferenz im Verhältnis des Wertes der Einzelimmobilie und des gesamten Immobilienvermögens sowie in Bezug zur möglichen absoluten Wertdifferenz. Potenzielle Mehrwerte einer Immobilie, welche sich innerhalb der üblichen Schätztoleranz einer Einzelbewertung bewegen, werden hier als unwesentlich betrachtet und in der Folge vernachlässigt. Die Bestimmung des Fair Value erfolgt in Abhängigkeit der Qualität und Verlässlichkeit der Bewertungsparameter, mit abnehmender Qualität bzw. Verlässlichkeit: Level 1 Marktpreis, Level 2 modifizierter Marktpreis und Level 3 modellbasierte Bewertung. Bei der Fair-Value-Bewertung einer Immobilie können gleichzeitig unterschiedliche Parameter auf unterschiedlichen Hierarchien zur Anwendung kommen. Dabei wird die gesamte Bewertung gemäss der tiefsten Stufe der Fair-Value- Hierarchie klassiert, in dem sich die wesentlichen Bewertungsparameter befinden. Die Wertermittlung der Anlageliegenschaften der Züblin Gruppe erfolgt mit einer modellbasierten Bewertung gemäss Level 3 auf Basis von nicht direkt am Markt beobachtbaren Inputparametern. Darauf aufbauend kommen angepasste Level-2-Inputparameter zur Anwendung (bspw. Marktmieten, Betriebs- Unterhaltskostenkosten, Diskontierungs- / Kapitalisierungszinssätze). Nicht beobachtbare Inputfaktoren werden nur dann verwendet, wenn relevante beobachtbare Inputfaktoren nicht zur Verfügung stehen. 6 Bewertungsmethode Es werden die Bewertungsverfahren angewendet, die im jeweiligen Umstand sachgerecht sind und für die ausreichend Daten zur Ermittlung des Fair Values zur Verfügung stehen, wobei die Verwendung relevanter beobachtbarer Inputfaktoren maximiert und jener nicht beobachtbarer Inputfaktoren minimiert wird. Die Marktwertermittlung von Objekten, die vollständig oder teilweise leer stehen, erfolgt unter der Annahme, dass deren Neuvermietung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Mietausfälle, mietfreie Zeiten und andere Anreize für neue Mieter, die den zum Bewertungsstichtag marktüblichen Formen entsprechen, sind in der Bewertung berücksichtigt. Zur Ermittlung der Marktwerte wurde ein einkommensbasierter Ansatz angewendet. Dabei wird das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf der Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen den aktuellen sowie prognostizierten Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten (vor Steuern und Fremdkapitalkosten). Der verwendete Zinssatz orientiert sich an vergleichbaren Freihandtransaktionen und / oder der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen und einem spezifischen Risikozuschlag, welcher die aktuelle Situation auf dem Transaktionsmarkt, den lokalen Immobilienmarkt und die Besonderheiten des Objektes widerspiegelt. Es wurde die Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) verwendet, bei der die jährlichen Zahlungsströme auf den Bewertungsstichtag diskontiert werden. Am Ende des Detailbetrachtungszeitraums wird auf Grundlage einer ewigen Rente aus dem Exit-Cashflow ein Residualwert (Exit-Wert) ermittelt. Der Marktwert ergibt sich als Summe der auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten Netto-Cashflows über den Detailbetrachtungszeitraum und dem diskontierten Residualwert. 7 Grundlagen der Bewertungen Alle Liegenschaften sind JLL aufgrund von durchgeführten Besichtigungen und den zur Verfügung gestellten Unterlagen bekannt. Sie wurden in Bezug auf ihre Qualitäten und Risiken (Attraktivität und Vermietbarkeit der Mietobjekte, Bauweise und Zustand, Mikro- und Makrolage etc.) eingehend analysiert. Die Liegenschaften werden von JLL mindestens im Dreijahresturnus sowie bei Zukauf oder nach Beendigung grösserer Umbauarbeiten besichtigt. S / 30 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

33 8 Ergebnisse Per 30. September 2017 wurden insgesamt 5 Anlageliegenschaften bewertet. Der Fair Value der Anlageliegenschaften nach IAS 40 und IFRS 13 wird von den Gutachtern per Stichtag wie folgt geschätzt: CHF (Gross Fair Value) Gross Fair Value: Der Fair Value wird entsprechend des Paragraphen 25 IFRS 13 nicht um die beim Erwerber bei einem Verkauf anfallenden Transaktionskosten korrigiert. Dies entspricht der Schweizer Bewertungspraxis. 9 Unabhängigkeit und Zweckbestimmung JLL bestätigt, dass die vorliegenden Bewertungen unabhängig und neutral erstellt wurden und lediglich für den vorgenannten Zweck bestimmt sind. Es wird keine Haftung gegenüber Dritten übernommen. JLL Switzerland Zürich, 30. September 2017 Daniel Schneider MRICS Senior Vice President Daniel Macht MRICS Senior Vice President Anhang Bewertungsannahmen Folgende allgemeine Annahmen liegen den Bewertungen der Anlageliegenschaften zugrunde. Die Bewertungen basieren auf Mieterspiegeln der Züblin Gruppe per 1. Oktober In den Bewertungsmodellen wird, wo nicht anders spezifiziert, von folgenden Teuerungen ausgegangen: 0.50%. Auf Seiten der Betriebskosten wurde davon ausgegangen, dass vollständig getrennte Nebenkostenabrechnungen geführt und somit die mieterseitigen Nebenkosten entsprechend ausgelagert werden. Die Diskontierung und Kapitalisierung beruht auf einem risikogerechten Zinssatz. Der jeweilige Satz wird für jede Anlageliegenschaft individuell mittels Rückgriff auf entsprechende Vergleichswerte aus Freihandtransaktionen bestimmt. Liegen nicht ausreichend Vergleichstransaktionen vor, wird der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatz unter Berücksichtigung des aktuellen Marktumfeldes, der Makro- und Mikrolage, der Nutzungsart, des Ertragsrisikos sowie evtl. spezifischer Einflussfaktoren bestimmt. Per Stichtag 30. September 2017 wurden folgende Verzinsungen angewendet: Die Diskontierungszinssätze liegen zwischen 3.50% und 5.20%, wobei der kapitalgewichtete Diskontierungszinssatz 3.96% beträgt. Die Kapitalisierungszinssätze liegen zwischen 3.00% und 4.70%, wobei der kapitalgewichtete Kapitalisierungszinssatz 3.46% beträgt. S / 31 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

34 Für Ihre Notizen

35 IMPRESSUM Herausgeber: Züblin Immobilien Holding AG Konzept/Design/Umsetzung: defacto > ci gmbh markenentwicklung und kommunikationsdesign, Zürich Produktion: NeidhartSchön AG, Zürich Programmierung: mms solutions AG, Zürich Publishingsystem: ns.wow by mms solutions AG, Zürich Portraitbilder: Paolo Dutto Photographer, Zürich Sonstiges Bildmaterial: Züblin Immobilien Holding AG / Getty Images Titelbild Halbjahresbericht 2017/18: Geschäftshaus Torre, Baden Hinweis: Züblin Geschäfts- und Halbjahresberichte werden benutzerfreundlich auf der Webseite publiziert. Deshalb und mit Rücksicht auf die Umwelt werden keine Druckversionen mehr produziert. Das vorliegende Exemplar ist ein interner Druck. Der Geschäfts- und Halbjahresbericht erscheint jeweils in deutscher und englischer Sprache. Massgebend ist die deutsche Fassung.

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