Halbjahresbericht

Transkript

1 Halbjahresbericht

2 Halbjahresbericht Agenda Abschluss Geschäftsjahr 31. März 2014 Bilanzpräsentation 15. Mai Ordentliche Generalversammlung 17. Juni 2014

3 1 Das Halbjahr in Kürze

4 Das Halbjahr in Kürze Kennzahlen 3 Fakten 4 Bedeutende Aktionäre 5 Fokussieren und Konzentrieren für die Zukunft bauen.

5 Kennzahlen 3 in Mio. CHF bis bis bis Erfolgsrechnung Mietertrag Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften EBITDA Liquiditätswirksamer operativer Erfolg Erfolg EPRA Eigenkapitalrendite 4,9% 26,9% 5,6% Bilanz Anlageliegenschaften Eigenkapital Eigenkapitalquote 27,8% 23,1% 26,8% EPRA Eigenkapital EPRA Eigenkapitalquote 32,4% 29,1% 33,0% Hypotheken Loan to Value 63,7% 65,7% 64,0% Kennzahlen pro Aktie in CHF Liquiditätswirksamer operativer Erfolg Erfolg der Aktionäre EPRA NAV pro Aktie NAV pro Aktie Börsenkurs Nennwertrückzahlung Jahresmietertrag EPRA Mietertragsrendite, netto 4,4% 5,2% 5,5% Durchschnittlicher Zinssatz 4,0% 4,4% 4,4% Leerstandsquote (monetär) 1 17,1% 10,5% 9,5% 1 Ohne Obige Kennzahlen sind entweder direkt aus der konsolidierten Erfolgsrechnung oder Bilanz ersichtlich oder können anhand der Begriffsdefinitionen auf den n 68 bis 70 und der EPRA Performance Messung auf den n 57 bis 61 nachvollzogen werden.

6 Fakten Mieteinnahmen CHF 23 Mio. ( 20%). Gewinn von CHF 10 Mio. aus Verkauf von acht Immobilien im Gesamtwert von CHF 242 Mio. Leerstandsquote auf 17,1% gestiegen gegenüber 10,5% aufgrund der Integration einer fertig gestellten Renovationsimmobilie in Paris ( Imagine ). Bewertungen strategisches mit CHF 1,3 Mio. positiv, nicht strategisches negativ mit CHF 15,7 Mio. Investition von CHF 38 Mio. in strategisches. in Paris und Bern im Plan. Finanzielles Operatives Resultat gemäss Plan. Gesamtverlust von CHF 15 Mio. gegenüber Verlust von CHF 22 Mio. im Vorjahr. Zinsabsicherungsgeschäfte über CHF 4 Mio. erfolgswirksam ausgebucht. LTV von 65,7% auf 63,7% verbessert. EPRA Eigenkapitalquote verbessert von 29,1% auf 32,4%, EPRA NAV bei CHF 4.14 (CHF 4.57).

7 Bedeutende Aktionäre 5 Der Züblin Immobilien Holding AG sind folgende Aktionäre bekannt, die einen meldepflichtigen Grenzwert überschreiten: Anzahl Aktien im Handelsregister eingetragen per 30. September 2013: Offenlegung gemäss SESTA Bruin I, S.à.r.I., Luxemburg 1 12,16% 12,16% am Forum European Realty Income L.P., Cayman 1 7,68% 7,68% am Total 19,84% 19,84% am Lamesa Holding SA, Panama 2 16,18% 15,86% am SUVA, Luzern 8,22% 7,13% a Barron Investments Limited, Guernsey 6,78% 7,29% am Diese Aktionäre bilden eine Gruppe, die insgesamt 19,84% der Aktien hält. Es bestehen keine Aktionärsbindungsverträge. Die Gesellschaften sind durch Andrew N. Walker im Verwaltungsrat vertreten. 2 Die Gesellschaft ist durch Vladislav Osipov im Verwaltungsrat vertreten.

8 6 Pierre N. Rossier, Präsident des Verwaltungsrats, und Bruno Schefer, Chief Executive Officer Brief an unsere Aktionäre Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre Sehr geehrte Damen und Herren Die Züblin Immobilien Holding AG hat das erste Halbjahr 2013/2014 mit einem Verlust von CHF 15,0 Mio. abgeschlossen (2012/2013: CHF 22 Mio.). Zur Finanzierung zukünftiger Verpflichtungen hat der Verwaltungsrat den Verkauf von strategischen Liegenschaften beschlossen. Wie bereits im letzten Jahr steht die Entwicklung der auch dieses Jahr im Zeichen der Umbauarbeiten in Paris und Bern und der Desinvestition von strategischen und nicht strategischen Liegenschaften. Dadurch verringerte sich der Mietertrag im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2013/2014 u0% auf CHF 23 Mio. Das liquiditätswirksame operative Ergebnis fiel erwartungsgemäss mit einem Verlust von CHF 1,2 Mio. aus. Dazu tragen die Immobilien in Renovation mit einem negativen Einfluss von CHF 6,7 Mio. bei, während die vermieteten Immobilien einen positiven operativen Beitrag von CHF 5,5 Mio. leisteten.

9 7 Acht Verkäufe getätigt CHF 38 Mio. in strategisches investiert Wertveränderungen negativ beeinflusst durch Konkursfall Praktiker Zinsabsicherungsgeschäfte erfolgswirksam ausgebucht Im Berichtszeitraum konnten acht Immobilien für insgesamt CHF 242 Mio. verkauft werden. In der Schweiz profitierte Züblin von den guten Marktbedingungen. So konnte die neu renovierte Liegenschaft in Zollikofen zusammen mit zwei Zürcher Liegenschaften mit einem Gewinn von CHF 7,3 Mio. verkauft werden. In Frankreich konnte die Immobilie in Lyon ebenfalls mit einem Gewinn von CHF 3,5 Mio. veräussert werden, was insgesamt einem Gewinn von 5,2% gegenüber der letzten Bewertung vom 31. März 2013 entspricht. Bei den vier weiteren Verkäufen handelt es sich um nicht strategische Immobilien in den Niederlanden und in Deutschland. Mit Ausnahme einer Immobilie in Deutschland entsprachen die Verkaufspreise dieser Liegenschaften den im Abschluss per 31. März 2013 bilanzierten Marktwerten. Gesamthaft resultierte aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften ein Gewinn von CHF 10 Mio., wobei für die Schweizer Liegenschaften ein zusätzlicher Steueraufwand von CHF 2,5 Mio. anfiel. Während des ersten Halbjahres hat die CHF 38 Mio. in strategische Immobilien investiert, davon mehrheitlich in die in Paris und Bern. Die Renovationsarbeiten kommen wie geplant voran. Imagine in Paris ist praktisch fertig gestellt, Bern wird gegen Ende Jahr bezugsbereit sein, während Newtime und Chaganne in Paris per Ende dieses Geschäftsjahres beendigt sein werden. Die Wertveränderungen fielen insgesamt mit CHF 14 Mio. negativ aus, gegenüber einem ebenfalls negativen Resultat im letzten Jahr von CHF 24 Mio. Während die Werte in der Schweiz und Frankreich leicht zunahmen, musste insbesondere auf zwei Immobilien in Deutschland nach dem Konkursfall von Praktiker eine starke Wertkorrektur von CHF 9 Mio. vorgenommen werden. Eine Nachvermietung ist an beiden Standorten anspruchsvoll. Der Gesamtwert des s von Züblin betrug am Stichtag CHF 849 Mio. (CHF Mio. per ). Das nicht strategische mit einem Bestand von CHF 104 Mio. entspricht somit nur noch einem Anteil von 12% gegenüber 14% am 31. März Aufgrund der Verkäufe mussten beim Interest Swap (Zinsabsicherungsgeschäfte) weitere Anpassungen vorgenommen werden. So wurden die bisher im Eigenkapital erfassten Bewertungsdifferenzen von CHF 4 Mio. erfolgswirksam ausgebucht. Cashund eigenkapitalmässig hat dies keinen Einfluss, da die Zinsabsicherungsgeschäfte bis zu deren Ablauf weitergeführt werden und die negative Bewertung bereits bisher im Eigenkapital berücksichtigt war.

10 8 Einfluss auf Kennzahlen Ausblick Die genannten Faktoren führten im ersten Halbjahr 2013/2014 zu einem Gesamtverlust von CHF 15 Mio. Der rechnerische NAV pro Aktie beträgt per 30. September 2013 CHF 3.55 (31. März 2013 CHF 3.59), während der EPRA NAV pro Aktie mit CHF 4.12 ausgewiesen wird (31. März 2013 CHF 4.57). Zum Börsenkurs von CHF 2.09 am 30. September 2013 berechnet, entspricht dies einem Abschlag auf dem inneren Wert von 41% (rechnerischer NAV), beziehungsweise 49% (EPRA NAV). Die Loan-to-Value-Ratio hat sich von 65,7% per 31. März 2013 auf 63,7% reduziert, während sich die Leerstandsquote ohne Berücksichtigung der von 10,5% auf 17,1% veränderte. Diese Steigerung ist vor allem auf die Fertigstellung der Umbauarbeiten der Immobilie Imagine in Paris zurückzuführen, die zurzeit erst zu 22% vermietet ist. Die derzeit herrschende wirtschaftliche Unsicherheit bleibt unverändert bestehen. Neben den Verkäufen von nicht strategischen Immobilien liegt der Fokus von Züblin in der Neuvermietung der Immobilien in Paris und in Bern. Pierre N. Rossier Präsident des Verwaltungsrats Bruno Schefer Chief Executive Officer

11 Renovationsprojekt Schweiz 9 Liegenschaft: 3018 Bern Morgenstrasse 136 Projektname: Arco West Umfang der Renovation: Zusätzliche Mietfläche im Attikageschoss Zwei neue Treppenhäuser mit Glaslift im Innenbereich Neue Fenster an allen Fassaden, Ersatz Lamellenstoren Erneuerung der Fassade erfüllt Minergie-Vorgaben Baukosten: CHF 16 Mio. Mieterausbau/Umzugskosten: CHF 2 Mio. Start der Arbeiten: Januar 2012 Ende der Arbeiten: November 2013 Mieter: Vermietung Attikageschoss an die Axa Winterthur AG, Beauftragung eines weiteren Vermarkters Status der Renovation: Gebäudeumbau abgeschlossen Umgebungsarbeiten in Endphase

12 Frankreich 10 Liegenschaft: Neuilly-sur-Seine, Paris, 52 Boulevard du Parc Projektname: Newtime Umfang der Renovation: Kompletter Umbau in energieeffizientes Gebäude (Zertifikate BREAM excellent, HQE, BBC) Flächenerweiterung von 20% Nutzung des Wassers aus der Seine für Heizung/Kühlung des Gebäudes Doppelfassade Start der Arbeiten: März 2012 Ende der Arbeiten: März 2014 Baukosten: EUR 58 Mio. Marketing/Mieterausbau: EUR 5 Mio. Mieter: aktive Vermarktung mit 3 grossen Maklern Status der Renovation: Arbeiten starteten wie geplant im März 2012 Abbruch und Beseitung von Asbest sind abgeschlossen Neue Fassaden erstellt 75% der gesamten Renovationsarbeiten sind abgeschlossen

13 11 Liegenschaft: Neuilly-sur-Seine, Paris, Boulevard du Parc Projektname: Imagine Umfang der Renovation: Komplette Renovation von 75% der Nutzfläche Beseitigung von Asbest Ersatz aller technischen Installationen durch neue Einbau einer neuen Innenfassade Neue Sicherheits- und Feuerschutzausrüstung Zertifikate HQE BBC Beginn der Arbeiten: April 2012 Ende der Arbeiten: Juni 2013 Baukosten: EUR 18 Mio. Marketing/Umzugskosten/Mieterausbau: EUR 2 Mio. Mieter: TMC Regie, Cisac, Grassroots (bestehende), erster neuer Mieter (Promethean) Status der Renovation: 100% der Arbeiten sind abgeschlossen

14 12 Liegenschaft: Gennevilliers, Paris, 1 Promenade de la Bonnette Projektname: Chaganne Umfang der Renovation: Komplette Renovation der Innenräume Komplette Neugestaltung der Umgebung und Renovation der Fassade Ausbau der Eingangshalle 50% des Personalbestandes in temporäre Büros ausgelagert Start der Arbeiten: Dezember 2012 Ende der Arbeiten: März 2014 Baukosten: EUR 9 Mio. Temporäre Umzugskosten: EUR 4,5 Mio. Mieter: Europ Assistance Status der Renovation: 80% der Arbeiten sind abgeschlossen

15 Kommentar zum 14 Gesamtportfolio 15 Nicht strategisches 17 Schweiz 18 Frankreich 19 Deutschland 20 Niederlande 22 Zukunftsorientiert denken und handeln Innovationen nutzen.

16 14 Kommentar zum Der Wert des Gesamtportfolios hat von CHF Mio. auf CHF 849 Mio. abgenommen. Das entspricht einer Reduktion von CHF 216 Mio. Investitionen von CHF 38 Mio. stehen Verkäufe von CHF 242 Mio., negative Marktwertveränderungen von CHF 14 Mio. und positive Fremdwährungseinflüsse von CHF 2 Mio. gegenüber. In der Berichtsperiode wurden acht Liegenschaften verkauft, drei davon in der Schweiz, eine in Frankreich und je zwei in Deutschland und in den Niederlanden. Damit hat sich der Anteil der Logistikimmobilien im Verhältnis zum Gesamtportfolio von 3% auf 2% verringert. Der Anteil Einzelhandelsliegenschaften verringerte sich von 6% auf 5%. Dagegen ist der Anteil Büroimmobilien von 91% per 31. März 2013 auf 93% per 30. September 2013 gestiegen. In der Berichtsperiode 2013 konnte der Anteil des nicht strategischen s am Gesamtportfolio von 14% auf 12% reduziert werden. Zurzeit werden noch drei Immobilien teilweise oder gesamthaft renoviert. In der Schweiz betrifft dies die Liegenschaft in Bern; in Frankreich zwei Liegenschaften in Paris. Das Ende der Arbeiten in Bern ist für November 2013 vorgesehen. Die Fertigstellung der zwei französischen Liegenschaften in Paris, Chaganne und Newtime ist für das Frühjahr 2014 geplant. Erfolgreich wurde die Liegenschaft Imagine in Paris umgebaut. Der Jahresmietertrag per 30. September 2013 beläuft sich auf CHF 40,4 Mio. Die Leerstandsquote hat sich während der Berichtsperiode von 10,5% auf 17,1% erhöht. Diese Erhöhung ist hauptsächlich auf die Re-Integration des fertig gestellten Renovationsobjekts Imagine, Paris, welches zurzeit erst zu 22% vermietet ist, zurückzuführen. Die verbleibenden Renovationsobjekte sind in dieser Kennzahl noch nicht enthalten.

17 Gesamtportfolio 15 CHF/EUR in Mio. Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total Marktwert CHF EUR % Anzahl Liegenschaften Jahresmietertrag* CHF EUR Leerstandsquote* % Büro m² Einzelhandel m² Gewerbe/Logistik m² Übrige Flächen m² Total Nutzfläche m² * ohne nach Märkten in % nach Anlagekategorien in % Niederlande 7 Schweiz 22 Gewerbe/Logistik 2 Einzelhandel 5 Büro 93 Frankreich 47 Deutschland 24

18 16 Leerstandsquote Region Gesamt per Gesamt per strategisch per strategisch per nicht strategisch per nicht strategisch per Schweiz * 2,3% 7,1% 2,3% 7,1% 0,0% 0,0% Frankreich * 29,4% 0,0% 29,4% 0,0% 0,0% 0,0% Deutschland 13,7% 15,3% 17,7% 19,3% 5,9% 8,5% Niederlande 19,6% 17,3% 0,0% 0,0% 19,6% 17,3% Total 17,1% 10,5% 18,7% 9,0% 13,7% 13,7% * ohne Grösste Mieter Mieter Branche Mietanteil in % des Jahresmietertrags Faurecia, Paris-Nanterre Automobilzulieferer 7,4% Baker & McKenzie, Zürich Anwaltskanzlei 7,3% Europ Assistance, Paris-Gennevilliers Versicherung 5,7% Vos Logistics Nederland B.V., Oss Logistik 4,9% Ville de Marseille, Marseille Regierung 4,9% Total 30,2% Mietvertragsanalyse in CHF Mio unbefristet 12/13 13/14 14/15 15/16 16/17 17/18 18/19 19/20 20/21+ Istmiete: basierend auf den effektiven Mieteinnahmen der auslaufenden Mietverträge. Marktmiete: basierend auf der Annahme, dass die auslaufenden Verträge zu den im heutigen Zeitpunkt geltenden Marktmieten verlängert oder erneuert werden.

19 Nicht strategisches 17 Im Geschäftsbericht per 31. März 2013 hat Züblin das noch verbleibende, zum Verkauf stehende nicht strategische separat ausgewiesen und detailliert umschrieben. Der Markt in den Niederlanden hat sich für B und C Liegenschaften weiter verschlechtert, da mehrere s zum Verkauf anstehen, während die Nachfrage in Deutschland von Core Immobilien langsam auch auf Value add Immobilien mit höheren Renditen übergeht. Marktwert per Verkäufe Marktwertveränderung inkl. Capex Marktwert per Anzahl in Tausend EUR Anzahl in Tausend EUR in Tausend EUR Anzahl in Tausend EUR Deutschland Niederlande Total Verkäufe Marktwertveränderung Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahrs 2013/2014 konnten vier weitere Immobilien verkauft werden. In Deutschland waren dies die Liegenschaften Korschenbroich und Langenfeld, in den Niederlanden eine von zwei Liegenschaften in Diemen und die Logistikimmobilie in Veendam. Dabei wurden drei zum Marktpreis vom 31. März 2013 und eine mit EUR unter dem Marktpreis verkauft werden. Für eine weitere Immobilie in Deutschland (Arnsberg) konnte der Verkauf per Ende Oktober nach dem Stichtag vollzogen werden. Zurzeit laufen verschiedene Verkaufsverhandlungen in beiden Ländern. Züblin ist zuversichtlich, dass auch im zweiten Halbjahr eine grössere Anzahl der nicht strategischen Immobilien verkauft werden kann. In der Berichtsperiode mussten die Marktwerte der nicht strategischen Immobilien um weitere EUR 12.5 Mio. korrigiert werden. Dazu hat mehrheitlich der Ausfall des Mieters Praktiker in Deutschland beigetragen. Dieser Mieter war in zwei Liegenschaften zu 100 % Mieter und hat Insolvenz angemeldet. Er wird die Liegenschaften im November verlassen. Ein Nachmietung ist aufgrund der Nutzungsbeschränkung sehr schwierig und mit neuen Investitionen verbunden, ohne Mehrwert zu kreieren. Als Folge davon mussten die beiden Immobilien in Jettingen und Neumünster mit EUR 7 Mio. wertkorrigiert werden. Die restlichen Wertveränderungen entsprechen einer weiteren Korrektur von 5 % des entsprechenden werts per 31. März 2013.

20 Schweiz per Liegenschaft Nr. Ort, Strasse 1 Baden, Rütistrasse 3/3a 2 Egg, Gewerbestrasse 12/12a 3 Zürich, Hardturmstrasse 76 4 Zürich, Holbeinstrasse 22/30 Gebäude Zertifikate Züblin EMS Erwerbsdatum Baujahr/ Renovationsjahr M / M / Jahresmietertrag CHF 1000 Diskontierungssatz (real) % Grundstücksfläche Büro Einzelhandel Gewerbe/ Logistik Übrige Flächen Total Nutzfläche Leerstand Eigentumsverhältnis (CHF) % Leerstand Leerstand ( ) % Anzahl Parkplätze 930 7,6 4, , ,0 4, , ,0 3, , ,0 3, ,0 45 Total Region Zürich , ,8 185 Total Schweiz , ,8 185 Renovationsprojekt 5 Bern, Morgenstrasse 136 M in Planung , Alleineigentum Stockwerkeigentum Baurecht M DGNB HQE BREEAM Minergie Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen Haute qualité environnementale BRE environmental assessment method Energie-Monitoring-Systems (EMS) vorhanden Energie-Monitoring-Systems (EMS) in Planung

21 Frankreich per Liegenschaft Nr. Ort, Strasse 6 Neuilly-sur-Seine, Paris, Boulevard du Parc Imagine 7 Gennevilliers, Paris, 1 pr. de la Bonnette Chaganne 8 Nanterres, Paris, 6-16 Rue Hennape Gebäude Zertifikate BBC in Planung Züblin EMS Erwerbsdatum Baujahr/ Renovationsjahr / 2013 Jahresmietertrag CHF 1000 Leerstand Eigentumsverhältnis (CHF) % Diskontierungssatz (real) % Grundstücksfläche Büro Einzelhandel Gewerbe/ Logistik Übrige Flächen Total Nutzfläche Leerstand Leerstand ( ) % Anzahl Parkplätze ,0 6, , ,0 6, , ,0 6, ,0 296 Total Region Paris , ,0 726 Region Marseille 9 Marseille, rue Roger Salengro ,0 6, ,0 67 Total Frankreich , , Neuilly-sur-Seine, Paris, 52 Boulevard du Parc Newtime 11 Neuilly-sur-Seine,Paris, Boulevard du Parc Jatte 2 Breeam, HQE, BBC in Planung / ,0 5, , ,0 5, ,0 149 Alleineigentum Stockwerkeigentum Baurecht M BBC HQE BREEAM Minergie Bâtiment de basse consommation Haute qualité environnementale BRE environmental assessment method Energie-Monitoring-Systems (EMS) vorhanden Energie-Monitoring-Systems (EMS) in Planung

22 Deutschland per Liegenschaft Nr. Büro Ort, Strasse 12 Hamburg, A.-Einstein-Ring Hamburg, Nagelsweg 37, Hamburg, Wandsbeker Zollstr Gebäude Zertifikate Züblin EMS Erwerbsdatum Baujahr/ Renovationsjahr Jahresmietertrag CHF 1000 Leerstand Eigentumsverhältnis (CHF) % Diskontierungssatz (real) % Grundstücksfläche Büro Einzelhandel Gewerbe/ Logistik Übrige Flächen Total Nutzfläche Leerstand Leerstand ( ) % ,2 6, , ,8 5, , Anzahl Parkplätze ,5 5, ,2 100 Total Region Hamburg , , Düsseldorf, Rossstrasse Dortmund, Hansastrasse Witten, Marktstrasse DGNB ,5 5, , ,2 5, , ,6 6, ,7 Total Region Düsseldorf , , Stuttgart, Vor dem Lauch Stuttgart, Mittlerer Pfad Stuttgart, Mittlerer Pfad ,3 6, , ,9 7, , ,2 6, ,0 121 Total Region Stuttgart , , Wiesbaden, Kreuzberger Ring München-Germering, Streiflacher Strasse ,5 5, , ,7 6, ,3 70 Total übrige Regionen , ,5 168 Total Büro , , Alleineigentum Stockwerkeigentum Baurecht M DGNB HQE BREEAM Minergie Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen Haute qualité environnementale BRE environmental assessment method Energie-Monitoring-Systems (EMS) vorhanden Energie-Monitoring-Systems (EMS) in Planung

23 21 Liegenschaft Nr. Ort, Strasse Einzelhandel 23 Arnsberg, Zum Schützenhof 1 24 Dortmund-Aplerbeck, Eggensteinerstr Marl, Marler Stern Neuwied-Niederbieber, Neuer Weg 53 Gebäude Zertifikate Züblin EMS Erwerbsdatum Baujahr/ Renovationsjahr Jahres- Leerstand Eigentumsverhältnis mietertrag CHF 1000 (CHF) % Diskontierungssatz (real) % Grundstücksfläche Büro Einzelhandel Gewerbe/ Logistik Übrige Flächen Total Nutzfläche Leerstand Leerstand ( ) % ,6 6, , ,0 6, , ,3 7, , ,0 6, ,0 59 Total Region Düsseldorf , ,5 432 Anzahl Parkplätze Total Region Stuttgart 27 Jettingen, Heilbergstrasse ,0 7, , Wilhelmshaven, Mühlenweg Wiesbaden, Hagenauer Str. 23, 23 a-c 30 Neumünster, Haart Lübeck, Schwartauer Allee Halle, Am Treff ,9 6, , ,0 6, , ,0 7, , ,9 6, , ,0 6, ,0 42 Total übrige Regionen , ,7 594 Total Einzelhandel (nicht strategisch) , , Total Deutschland , , Alleineigentum Stockwerkeigentum Baurecht

24 Niederlande per Liegenschaft Nr. Büro Ort, Strasse 33 Amsterdam, Zekeringstraat Amsterdam, Zekeringstraat Amsterdam, Zekeringstraat Diemen, Diemerhof Erwerbsdatum Baujahr/ Renovationsjahr Jahresmietertrag CHF 1000 Leerstand (CHF) % Eigentumsverhältnis Diskontierungssatz (real) % Grundstücksfläche Büro Einzelhandel Gewerbe/ Logistik Übrige Flächen Total Leerstand Nutz- fläche Leerstand ( ) % ,3 15, , ,0 8, , ,2 10, , ,0 11, ,0 117 Total Region Amsterda , ,4 580 Anzahl Parkplätze 37 Dordrecht, Stationsweg 4 38 Rotterdam, Schiekade ,6 12, , ,8 10, ,6 47 Total Region Rotterdam , ,8 119 Alleineigentum Stockwerkeigentum Baurecht

25 23 Liegenschaft Nr. Ort, Strasse Erwerbsdatum Baujahr/ Renovationsjahr Jahresmietertrag CHF 1000 Leerstand (CHF) % Eigentumsverhältnis Diskontierungssatz % (real) Grundstücksfläche Büro Einzelhandel Gewerbe/ Logistik Übrige Flächen Total Leerstand Nutz- fläche 39 De Bilt, Utrechtseweg ,0 9, , Utrecht, Kaap Hoorndreef Leerstand ( ) % ,1 8, ,7 Total Region Utrecht 773 3, , Huizen, Huizermaatweg Zeist, Huis ter Heideweg ,4 16, , ,2 10, ,6 92 Total übrige Regionen , ,3 92 Anzahl Parkplätze Logistik Total Büro , , Oss, Waalkade ,0 10, ,0 Total Niederlande (nicht strategisch) , ,8 828 Alleineigentum Stockwerkeigentum Baurecht

26 Konsolidierte Erfolgsrechnung und Gesamtergebnisrechnung 25 Konsolidierte Bilanz 27 Konsolidierte Geldflussrechnung 29 Konsolidierter Eigenkapitalnachweis 31 Segmentinformationen Erfolgsrechnung und Bilanz 32 Segmentinformationen Immobilienkennzahlen 34 Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung 38 Anmerkungen 43 Bericht der Revisionsstelle 56 EPRA Performance Messung 57 Immobilien-Bewertungsbericht Wüest und Partner 62 In Qualität investieren für eine nachhaltige Zukunft.

27 Konsolidierte Erfolgsrechnung und Gesamtergebnisrechnung 25 Konsolidierte Erfolgsrechnung in Tausend CHF Anmerkungen bis reviewed bis reviewed Mietertrag Total Betriebsertrag Liegenschaftsaufwand Unterhalt und Reparaturen Netto Betriebsertrag Verwaltungsaufwand Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften strategisch Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften nicht strategisch Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften strategisch Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften nicht strategisch Total Marktwertveränderung Erfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT) Finanzaufwand Disqualifizierung Swaps aus Hedge-Accounting Finanzertrag Erfolg vor Ertragssteuern Ertragssteuern Erfolg davon: Anteile der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG Anteile ohne beherrschenden Einfluss Erfolg pro Aktie Verwässerter Erfolg pro Aktie Angepasste Werte aufgrund Restatement (siehe 2.4 im Anhang der konsolidierten Halbjahresrechnung). Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.

28 26 Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung in Tausend CHF Anmerkungen bis reviewed bis reviewed Erfolg Veränderung der Cash Flow Hedges Ertragssteuern aus Veränderung der Casfh Flow Hedges Veränderung Pensionskassenverpflichtung Währungsdifferenzen Sonstiges Gesamtergebnis Gesamtergebnis davon: - Anteile der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG Anteile ohne beherrschenden Einfluss Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.

29 Konsolidierte Bilanz 27 Aktiven in Tausend CHF Anlagevermögen Anmerkungen reviewed geprüft geprüft 1 Anlageliegenschaften strategisch Mobilien Latente Steuerguthaben Derivative Finanzinstrumente Sonstige langfristige Forderungen Total Anlagevermögen Umlaufvermögen Anlageliegenschaften strategisch zum Verkauf bestimmt Anlageliegenschaften nicht strategisch zum Verkauf bestimmt Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Forderungen aus Ertragssteuern Sonstige kurzfristige Forderungen Flüssige Mittel Total Umlaufvermögen Total Aktiven Angepasste Werte aufgrund Restatement (siehe 2.4 im Anhang der konsolidierten Halbjahresrechnung). Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.

30 Passiven in Tausend CHF Eigenkapital Anmerkungen reviewed geprüft geprüft 1 Aktienkapital Kapitalreserven Spezialreserve aus Kapitalherabsetzung Gewinnreserven Eigene Aktien Reserve für Cash Flow Hedges Währungsdifferenzen Eigenkapital der Aktionäre der Züblin Immobilen Holding AG Anteile ohne beherrschenden Einfluss Total Eigenkapital Fremdkapital Langfristige Hypotheken strategisch Anleihe Pflichtwandelanleihe Sonstige langfristige Verbindlichkeiten Latente Steuerverbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente Langfristiges Fremdkapital Hypotheken strategisch zum Verkauf bestimmt Hypotheken nicht strategisch zum Verkauf bestimmt Kurzfristige Hypotheken strategisch Pflichtwandelanleihe Derivative Finanzinstrumente Verbindlichkeiten aus Ertragssteuern Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten Kurzfristiges Fremdkapital Total Fremdkapital Total Passiven Angepasste Werte aufgrund Restatement (siehe 2.4 im Anhang der konsolidierten Halbjahresrechnung). 2 Verrechnung Verlustvortrag von CHF 244'470' gemäss GV-Beschluss vom 11. Juni 2013 (siehe auch konsolidierter Eigenkapitalnachweis auf 31). Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.

31 Konsolidierte Geldflussrechnung 29 in Tausend CHF Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Anmerkungen bis reviewed bis reviewed Erfolg Anpassung für: - Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften Nettofinanzaufwand Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften Steueraufwand Abschreibung Sonstige nicht liquiditätswirksame Effekte 5 65 Geldfluss vor Veränderung Nettoumlaufvermögen Veränderung Nettoumlaufvermögen Bezahlte Ertragssteuern Erhaltene Ertragssteuern 58 4 Erhaltene Zinsen Total Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Geldfluss aus Investitionstätigkeit Investitionen in Anlageliegenschaften Devestitionen von Anlageliegenschaften Investitionen in Mobilien Veränderung sonstige langfristige Vermögenswerte Total Geldfluss aus Investitionstätigkeit Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.

32 30 in Tausend CHF Geldfluss aus Finanzierungstätigkeiten Anmerkungen bis reviewed bis reviewed Abnahme Anleihe Zunahme Hypotheken Abnahme Hypotheken Bezahlte Zinsen Kauf eigener Aktien Verkauf eigener Aktien Total Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit Währungsdifferenzen aus flüssigen Mitteln Veränderung flüssige Mittel Bestand am Anfang der Periode Bestand am Ende der Periode Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.

33 Konsolidierter Eigenkapitalnachweis 31 in Tausend CHF Aktienkapital Kaptialreserven Spezialreserve aus Kapitalherabsetzung Gewinnreserven Eigene Aktien Reserve für Cash Flow Hedges Währungsdifferenzen Eigenkapital der Aktionäre der ZIHAG Anteile ohne beherrschenden Einfluss Total Eigenkapital Bestand per Erfolg Sonstiges Gesamtergebnis Im Eigenkapital erfasstes Konzerngesamtergebnis Veränderung eigener Aktien Bestand per Erfolg Sonstiges Gesamtergebnis Im Eigenkapital erfasstes Konzerngesamtergebnis Veränderung eigener Aktien Bestand per Erfolg Sonstiges Gesamtergebnis Im Eigenkapital erfasstes Konzerngesamtergebnis Veränderung eigener Aktien Verrechnung Bilanzverlust Bestand per Verrechnung Verlustvortrag von CHF 244'470' gemäss GV-Beschluss vom 11. Juni Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.

34 Segmentinformationen Erfolgsrechnung 32 in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Holding Konsolidierung Total Schweiz Frankreich Deutschland 2 Niederlande Holding 1 Konsolidierung 2 Mietertrag Ertrag aus anderen Segmenten Total Betriebsertrag Liegenschaftsaufwand Unterhalt und Reparaturen Netto Betriebsertrag Total Verwaltungsaufwand Ergebnis aus Verkauf Anlageliegenschaften strategisch Anlageliegenschaften nicht strategisch Marktwertveränderung Anlageliegenschaften strategisch Anlageliegenschaften nicht strategisch Total Marktwertveränderung Erfolg vor Finanzaufw. und Ertragssteuern (EBIT) Nettofinanzaufwand Disqualifizierung Swaps aus Hedge-Accounting Erfolg vor Ertragssteuern Ertragssteuern Erfolg davon Anteile ohne beherrschenden Einfluss Nicht liquiditätswirksame Effekte im EBIT Das Segment Holding beinhaltet Züblin Immobilien Holding AG, Züblin Immobilien Management AG und Züblin Immobilière Belgium SA. 2 Konsolidierung der Intercompany Management Fees und Property Management Fees in der Erfolgsrechnung sowie von Intercompany-Darlehen und -Kontokorrenten in der Bilanz. 3 Angepasste Werte aufgrund Restatement (siehe 2.4 im Anhang der konsolidierten Halbjahresrechnung).

35 Segmentinformationen Bilanz 33 in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Anlageliegenschaften Niederlande Holding Konsolidierung Total Schweiz Frankreich Deutschland 2 Niederlande Holding 1 Konsolidierung 2 strategisch strategisch zum Verkauf bestimmt nicht strategisch zum Verkauf bestimmt Mobilien Sonstige Aktiven Total Aktiven Total Hypotheken strategisch Hypotheken strategisch zum Verkauf bestimmt Hypotheken nicht strategisch zum Verkauf bestimmt Sonstiges Fremdkapital Total Fremdkapital Das Segment Holding beinhaltet Züblin Immobilien Holding AG, Züblin Immobilien Management AG und Züblin Immobilière Belgium SA. 2 Konsolidierung der Intercompany Management Fees und Property Management Fees in der Erfolgsrechnung sowie von Intercompany-Darlehen und -Kontokorrenten in der Bilanz. 3 Angepasste Werte aufgrund Restatement (siehe 2.4 im Anhang der konsolidierten Halbjahresrechnung).

36 Segmentinformationen Immobilienkennzahlen 34 nach Ländern und Anlagekategorie in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total Jahresmietertrag Strategisch Büro Nicht strategisch Büro Einzelhandel Logistik Total nicht strategisch Total Jahresmietertrag Anlageliegenschaften Strategisch Büro Nicht strategisch Büro Einzelhandel Logistik Total nicht strategisch Total Anlageliegenschaften Die Anlageliegenschaften sind bei den Immobilienkennzahlen aufgrund der Hauptnutzung der Liegenschaft vollständig dieser Anlagekategorie zugewiesen und mit den n 18 bis 23 vergleichbar. Die Begriffsdefinitionen können auf den n 68 bis 70 eingesehen werden.

37 35 nach Ländern und Anlagekategorie in Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total Nutzfläche Strategisch Büro Nicht strategisch Büro Einzelhandel Logistik Total nicht strategisch Total Nutzfläche Leerstand Strategisch Büro Nicht strategisch Büro Einzelhandel Logistik Total nicht strategisch Total Leerstand Ohne Die Anlageliegenschaften sind bei den Immobilienkennzahlen aufgrund der Hauptnutzung der Liegenschaft vollständig dieser Anlagekategorie zugewiesen und mit den n 18 bis 23 vergleichbar. Die Begriffsdefinitionen können auf den n 68 bis 70 eingesehen werden.

38 Segmentinformationen Fälligkeitsübersicht der Mietverträge 36 strategisch strategisch Schweiz Frankreich Deutschland Total Schweiz Frankreich Deutschland Total unbefristet 4% 0% 8% 4% unbefristet 5% 0% 8% 4% 1 bis 12 Monate 3% 0% 11% 5% 1 bis 12 Monate 2% 0% 15% 5% 1 bis 2 Jahre 5% 0% 23% 11% 1 bis 2 Jahre 4% 4% 14% 7% 2 bis 3 Jahre 6% 0% 11% 6% 2 bis 3 Jahre 13% 4% 20% 12% 3 bis 4 Jahre 6% 0% 24% 12% 3 bis 4 Jahre 13% 2% 13% 9% 4 bis 5 Jahre 5% 21% 11% 13% 4 bis 5 Jahre 7% 14% 17% 13% 5 bis 6 Jahre 7% 9% 9% 8% 5 bis 6 Jahre 7% 10% 4% 7% 6 bis 7 Jahre 3% 0% 0% 1% 6 bis 7 Jahre 0% 1% 6% 2% 7 bis 8 Jahre 20% 10% 1% 9% 7 bis 8 Jahre 17% 5% 0% 8% mehr als 8 Jahre 41% 60% 2% 31% mehr als 8 Jahre 32% 60% 3% 33% Total 100% 100% 100% 100% Total 100% 100% 100% 100% EPRA Mietertragsrendite, brutto (ungeprüft) 4,4% 4,5% 6,4% 5,1% 4,4% 6,8% 6,3% 5,4% EPRA Mietertragsrendite, netto (ungeprüft) 3,9% 3,4% 5,3% 4,4% 4,0% 6,5% 5,8% 5,2% Die Begriffsdefinitionen können auf den n 68 bis 70 eingesehen werden.

39 37 nicht stragegisch nicht strategisch Deutschland Niederlande Total Deutschland Niederlande Total unbefristet 1% 0% 0% unbefristet 5% 0% 2% 1 bis 12 Monate 37% 11% 25% 1 bis 12 Monate 8% 10% 9% 1 bis 2 Jahre 7% 8% 7% 1 bis 2 Jahre 8% 25% 18% 2 bis 3 Jahre 14% 17% 16% 2 bis 3 Jahre 16% 8% 11% 3 bis 4 Jahre 20% 15% 17% 3 bis 4 Jahre 19% 12% 15% 4 bis 5 Jahre 5% 13% 9% 4 bis 5 Jahre 12% 12% 12% 5 bis 6 Jahre 4% 1% 2% 5 bis 6 Jahre 21% 7% 13% 6 bis 7 Jahre 0% 4% 2% 6 bis 7 Jahre 0% 3% 2% 7 bis 8 Jahre 5% 0% 3% 7 bis 8 Jahre 5% 0% 2% mehr als 8 Jahre 7% 31% 19% mehr als 8 Jahre 6% 23% 16% Total 100% 100% 100% Total 100% 100% 100% EPRA Mietertragsrendite, brutto (ungeprüft) 13,8% 11,3% 12,4% 10,1% 11,6% 10,9% EPRA Mietertragsrendite, netto (ungeprüft) 10,9% 7,1% 8,7% 6,4% 7,8% 7,1% Die Begriffsdefinitionen können auf den n 68 bis 70 eingesehen werden.

40 Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung Allgemeine Gesellschaftsinformationen 2. Wichtigste Grundsätze der Rechnungslegung Die Züblin Immobilien Holding AG ist mit ihren Tochtergesellschaften (zusammen ) auf das Management ihres europäischen Immobilienportfolios ausgerichtet. Ausser in der Schweiz ist sie in Frankreich, Deutschland und den Niederlanden tätig und beschäftigt per 30. September Mitarbeitende (31. März Mitarbeitende). Die Züblin Immobilien Holding AG ist eine schweizerische Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich (Claridenstrasse 20). Ihre Aktien werden am Hauptsegment der SIX Swiss Exchange gehandelt. 2.1 Grundlagen Die konsolidierte Halbjahresrechnung der wurde in Übereinstimmung mit IAS 34 Interim Financial Reporting erstellt. Sie entspricht der schweizerischen Gesetzgebung sowie Art. 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange. Die konsolidierte Halbjahresrechnung enthält nicht alle Informationen und Erläuterungen, die am Jahresende erforderlich sind, und sollte deshalb in Verbindung mit der konsolidierten Jahresrechnung der vom 31. März 2013 gelesen werden. Die vorliegende konsolidierte Halbjahresrechnung der per 30. September 2013 wurde am 13. November 2013 vom Verwaltungsrat genehmigt. 2.2 Änderungen der Rechnungslegungsgrundsätze Mit Ausnahme von Standards und Interpretationen, die im Berichtsjahr neu eingeführt wurden, sind der vorliegenden konsolidierten Halbjahresrechnung die Rechnungslegungs- und Bewertungsgrundsätze des vorigen Jahres zugrunde gelegt. Seit dem 1. April 2013 wurden die folgenden Standards und Interpretationen neu eingeführt. IFRS 7 (rev.): Offenlegung Saldierung finanzieller Vermögenswerte und Verbindlichkeiten IFRS 10: Konzernabschlüsse IFRS 11: Gemeinsame Vereinbarungen IFRS 12: Angaben zu Beteiligungen an anderen Unternehmungen IFRS 13: Bemessung des beizulegenden Zeitwerts IAS 1 (rev.): Darstellung des Abschlusses IAS 19 (rev.): Leistungen an Arbeitnehmer IAS 27 (rev.): Einzelabschlüsse IAS 28 (rev.): Anteile an assoziierten Unternehmen IFRIC 20: Abraumkosten in der Produktionsphase einer über Tagebau erschlossenen Mine Diverse: Annual improvement project Diese genannten Überarbeitungen, Anpassungen, Interpretationen und Verbesserungen haben keine bedeutenden Auswirkungen auf die konsolidierte Berichterstattung.

41 39 IFRS 13 legt einheitliche Richtlinien für die Ermittlung des Fair Value fest und ergänzt damit die bisher in IAS 40 integrierte Guidance zur Ermittlung von Fair Values für Renditeliegenschaften oder andere zum Fair Value bilanzierte Liegenschaften. Neben einer leicht veränderten Fair Value-Definition gelangt neu insbesondere das Konzept des Highest and Best Use zur Anwendung. Die Einführung von IFRS 13 per 1. April 2013 hat keine Auswirkungen auf den wert der Züblin per 30. September Die per 30. September 2013 zum Fair Value bilanzierten Anlageliegenschaften qualifizieren als Fair Value der Kategorie 3. In der Berichtsperiode gab es keine Anpassungen bei den Bewertungskriterien oder prozessen, und es fanden keine Umklassierungen innerhalb der Kategorien statt. Auch hinsichtlich der Bewertungskriterien und prozesse der Finanzinstrumente hatte IFRS 13 im Berichtsjahr keinen Einfluss. Die per 30. September 2013 vorhandenen derivativen Finanzinstrumente fallen wie per 31. März 2013 unverändert in die Fair Value Kategorie Zukünftige Änderungen der Rechnungslegungsgrundsätze Die folgenden neuen oder geänderten Standards und Interpretationen sind frühestens für Geschäftsjahre beginnend nach dem 1. April 2014 anzuwenden. IFRS 9: Finanzinstrumente ab IFRS 10 (rev.): Investmentgesellschaften ab IFRS 12 (rev.): Investmentgesellschaften ab IAS 27 (rev.): Investmentgesellschaften ab IAS 32 (rev.): Saldierung finanzieller Vermögenswerte und Verbindlichkeiten ab Keine dieser Änderungen bzw. Neuerungen wurden von der in der vorliegenden konsolidierten Halbjahresrechnung vorzeitig angewendet. Ohne systematische Analyse werden zum jetzigen Zeitpunkt keine nennenswerten Auswirkungen auf die Berichterstattung der erwartet.

42 Anpassung Kriterien Anlageliegenschaften zum Verkauf bestimmt Seit dem Abschluss 2012/2013 erfolgt der Ausweis der nicht strategischen Anlageliegenschaften als zum Verkauf bestimmt. Dazu wurde eines der drei bisherigen Kriterien, die kumulativ erfüllt sein müssen, damit eine Anlageliegenschaft als zum Verkauf bestimmt ausgewiesen wird, angepasst. Bis anhin war ein unterzeichneter Vorvertrag notwendig; neu braucht es die aktive Vermarktung und die Bereitschaft zum Verkauf dieser Anlageliegenschaften. Das Marktumfeld für die nicht strategischen Anlageliegenschaften hat sich weiter negativ entwickelt und wird auch in Zukunft herausfordernd bleiben. Zudem wären in naher Zukunft bedeutende Investitionen nötig, um Leerstände abbauen oder auslaufende Mietverträge verlängern zu können. Aufgrund der fehlenden Perspektive dieser nicht strategischen Anlageliegenschaften geht Züblin davon aus, dass die notwendigen Investitionen keinen Mehrwert generieren und reduziert diese auf ein Minimum. Aus diesen Gründen hält die Gesellschaft an ihrer Strategie fest und wird die nicht strategischen Anlageliegenschaften schnellstmöglich unter Wahrung der Aktionärsinteressen veräussern. Die Anpassung wurde rückwirkend auf den 1. April 2011 vorgenommen und hat einen Einfluss auf den Ausweis in der Bilanz, Erfolgsrechnung sowie in ausgewählten Informationen im Anhang. Die Anpassung hat keinen Einfluss auf den Erfolg. Die gemachten Anpassungen und deren Auswirkungen in der Erfolgsrechnung und im Anhang werden in der folgenden Tabelle aufgezeigt. Die Anpassungen und Auswirkungen der Vorperiode in der Bilanz können dem Geschäftsbericht 2012/2013 entnommen werden.

43 41 in Tausend CHF bis nach Anpassung Konsolidierte Erfolgsrechnung bis vor Anpassung Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften strategisch (neu) Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften nicht strategisch (neu) Positive Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften Negative Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften strategisch (neu) Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften nicht strategisch (neu)

44 42 3. Wesentliche Einschätzungen und Annahmen Die Erstellung der konsolidierten Halbjahresrechnung erfordert von der Gruppenleitung Einschätzungen und Annahmen. Diese Einschätzungen und Annahmen haben einen Einfluss auf den Ausweis und die Bewertung der Vermögenswerte, Verbindlichkeiten, Erträge und Aufwendungen, auf die Offenlegungen von Eventualverbindlichkeiten sowie auf andere Angaben in der konsolidierten Halbjahresrechnung. Die tatsächlichen Werte können von diesen Annahmen und Schätzungen abweichen. Für den Fall, dass die getroffenen Annahmen nachfolgend von den tatsächlichen Umständen abweichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen und Annahmen revidiert und im entsprechenden Geschäftsjahr in der konsolidierten Jahresrechnung erfasst. Wesentliche Einschätzungen und Annahmen sind für die hauptsächlich bei der Bewertung der Anlageliegenschaften sowie den Steuern notwendig. Die Ausführungen im konsolidierten Jahresabschluss sind unverändert gültig. 4. Konsolidierungskreis Im abgelaufenen Halbjahr hat sich der Konsolidierungskreis nicht verändert. 5. Umrechnungskurse in CHF Stichtagskurs Stichtagskurs Durchschnittskurs Durchschnittskurs bis bis EUR