H a l b j a h r e s b e r i c h t N o v e m b e r

Transkript

1 H a l b j a h r e s b e r i c h t 2 0. N o v e m b e r

2 Agenda Marktsituation Fokussierte Investitionsstrategie Wichtigste Ereignisse 3,55% Wandelanleihe Finanzielle Berichterstattung a.o. GV vom Ausblick

3 Zusammenfassung Marktsituation: beeinflusst durch weltweite Finanzkrise Fokussierte Investitionsstrategie Operativer Cash-Gewinn: + 25 % Verkäufe mit Gewinn: CHF10 Mio. Leerstand: 9,4 % Markwert: negative Veränderung CHF 100 Mio. Stabile Finanzierungstruktur 3/41

4 Marktsituation Europäischer Immobiliensektor Europäische Trasaktionsvolumen Immobilienuhr Discount / Prämie zu NAV

5 Europäischer Immobiliensektor Preis in EUR (April entspricht 100) Deutschland Frankreich Schweiz 20 April 2008 November 2008 England Züblin 5/41 Quelle:

6 Europäische Transaktionsvolumen 1 in Mia. EUR 300 Nationale Direktinvestitionen Internatationale Direktinvestitionen Geschäftsliegenschaften per 25. August /41 Quelle: JLL

7 Immobilienuhr per Jones Lang LaSalle 2008 Amsterdam Zürich Düsseldorf Madrid Paris Brüssel Frankfurt London Hamburg Berlin Übertreibung Verlangsamtes Wachstum Beschleunigtes Wachstum Expansion Korrektur Beschleunigter Rückgang Verlangsamter Rückgang Erholung 7/41 Quelle: JLL, Immobilienuhr

8 Discount / Prämie zu NAV im Europäischen Immobilienmarkt NAV premium (%) 0 (20) (40) 8/41 (60) Europe UK AllCap Continental Europe Quelle: UBS Research 2008

9 Fokussierte Investitionsstrategie Konzentration auf 1 Nutzungssegment Core+ Definition Konzentration auf 3 Länder

10 Konzentration auf 1 Nutzungssegment Bisher: Diversifikation Büro Retail Logistik Mehrere Standortqualitäten 10/41 Neu: Core + Büro Liegenschaften Wertschöpfung durch Renovation Förderung der Nachhaltigkeit Green Portfolio

11 Core + - Definition Investitionskriterien Definition Gebäudeart IRR Risiko Leverage Lage Mieter Qualität der Immobilie Haltedauer Core+ 8%-12% Klein / mittel 40% 60% Stadtzentrum, A bis B A / AA / AAA gut / sehr gut / potential für Renovation mittelfristig / langfristig 11/41

12 Konzentration auf 3 Länder und 9 Städte Schweiz Zürich Genf Deutschland Hamburg Düsseldorf Dortmund Köln Frankreich Paris Lyon Marseille 33% 33% 33% Planung Schweiz Deutschland Frankreich 12/41

13 Wichtigste Ereignisse Verkäufe Kauf Entwicklung Leerstandsquote Langfristige Mietvertragssicherung Rationale vs. Irrationale Bewertungen 13

14 Verkäufe mit Gewinn von CHF 10.0 Mio. Schweiz Tramonthalle Winterthur Bern Pully Niederlande De Meern mit 100 % Leerstand 14/41

15 Kauf Holbeinstrasse, Zürich Holbeinstrasse, Zürich Umbauprojekt Zentrale Lage 6000 m2 Bürofläche Minergiegebäude Modernster Ausbaustandart Bezugsbereit /41

16 Entwicklung Leerstandsquote Region Leerstandsquote Leerstandsquote Leerstandsquote Schweiz Deutschland Benelux Frankreich Total 4,3% 14,6% 16,6% 1,8% 9,4% 3,7% 15,6% 16,8% 1,8% 9,4% 4,9% 18,3% 18,9% 0,0% 11,7% 16/41

17 Langfristige Mietvertragssicherung in Mio CHF * unbefristet 08/09 09/10 10/11 11/12 12/13 13/14 14/15 15/16 16/17+ Quelle: JLL * währungs- und transaktionsbereinigt 17/41

18 Rationale vs. Irrationale Bewertungen Finanzkrise löst praktischen Finanzierungstop und starken Anstieg der Finanzierungskosten aus Einbruch der Immobilien - Transaktionen Schwierigkeit der Bewerter Marktwerte zu finden Fragwürdigkeit der Bewertungsmethode in dieser Ausnahmesituation Folgen für Züblin: Frankreich als grösster Transaktionsmarkt mit 10% am stärksten betroffen Niederlande und Deutschland mit 3.6% betroffen Schweiz Neutral 18/41

19 3,55% Wandelanleihe

20 Erfolgreiche Abwicklung der 3.55% Wandelanleihe Anfänglich ausstehende Anleihen Wandelungen bis Wandelungen vom Total ausstehende Aktien per Total ausstehende 3.55% Wandelanleihen Wandelungen vom neue Aktien Total ausstehende Aktien nach letzter Wandelung am Verbleibende Anleihen zum Rückkauf am /41 in CHF Anleihen gewandelte Anzahl Aktien

21 Aktionärsstruktur in % Aktien(unverwässert) Publikum 57,37% Westblaak Ventures BV 18,72% Bruin I, S.à.r.l. 6,24% Forum European Realty 3,50% Lamesa Holding SA 12,02% SUVA 2,15% Total 100,0% Wandelanleihen Forum European Realty 6,36% SUVA 4,72% Basis: im HR eingetragene Aktien 21/41

22 Finanzielle Berichterstattung

23 Kennzahlen CHF in Mio Erfolgsrechnung Mietertrag EBITDA ohne Gewinn aus Verkäufen Konzernergebnis Operativer Cash flow pro Aktie Operative Eigenkapitalrendite (annualisiert) Verwässertes Ergebnis pro Aktie in CHF Bilanz Anlageliegenschaften Eigenkapital Verwässertes Eigenkapital pro Aktie in CHF Eigenkapitalquote nach Wandlung LTV 66,5 50,4-74,9 0,40 10,6% -1, ,3 631,1 CHF ,1% 62,9% 61,3 43,9 32,7 0,34 10,0% 0, ,9 709,9 CHF ,8% 60,4% 23/41

24 EBITDA steigt um 15%, Bewertungsanpassungen belasten Resultat CHF in Mio in % Mietertrag Ergebnis Verkauf Anlageliegenschaften Veränderung Marktwerte Betriebsaufwand In % des Mietertrages EBIT vor Sonderposten Kosten Vor-REIT Status in Deutschland Finanzaufwand Steuern Konzernergebnis Minderheiten Züblin 66,5 10,0-100,3-16,0 24,1% -39,8 0,0-34,8-0,3-74,9-26,2-48,7 61,3 14,7 15,4-17,4 28,4% 74,0-7,4-29,3-4,7 32,7 11,1 21,6 +8% -32% n.m. -8% -154% -100% +19% -94% n.m. n.m. n.m. EBITDA ohne Gewinn aus Verkäufen In % des Mietertrages 50,4 75,9% 43,9 71,6% +15% 24/41

25 Marktwertanpassung 5,2% CHF in Mio. CH D NL/B F Total Positive Marktwertanpassung Negative Marktwertanpassung Total In % des Portfolio 0 0% -21-3,6% -12-3,6% ,4% ,2% 25/41

26 Betriebskosten um 8% reduziert In Mio. CHF Unterhalt und Reparaturen Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Total Betriebsaufwand 26/41

27 Analyse des Finanzaufwandes CHF in Mio Hypothekarzinsen Zinsaufwand und andere Finanzkosten Zinsaufwand 3,55% Wandelanleihe 02/08 Zinsaufwand Pflichtwandelanleihen CH/F Bar-Bonus 6,25% Pflichtwandelanleihe 29,3 2,9 0,5 0,3 2,9 27,5 2,9 1,2 0,3 1,6 Zinsertrag Währungsdifferenzen -1,2 0,1-2,7-1,5 Total Nettofinanzaufwand Durchschnittlicher Hypothekenbestand Durchschnittlicher Zinssatz, inkl. Swaps 34, ,0 4.50% 29, ,8 4.45% 27/41

28 Portfoliowert infolge Veräusserungen und Bewertungen gesunken CHF in Mio. Ausgangswert Käufe / Verkäufe Investitionen Marktwertanpassungen Fremdwährungsdifferenzen Nettoveränderung des Bilanzwertes Bestand am Total /41

29 Durchschnittlicher Diskontsatz Schweiz 7.02% 7.18% Deutschland 8.07% 8.36% Frankreich 7.79% 8.50% Niederlande 7.20% 7.50% Total 7.63% 7.98% 9% 8% 7% 6% * transaktionsbereinigt 29/41

30 Portfolioüberblick per Nach Ländern Nach Nutzung 30/41

31 Finanzkennzahlen 70.00% 60.00% 70.00% 70% 50.00% 65.00% 65% 60.00% 60% 55.00% 55% 40.0% 40% 35.0% 35% 30.0% 30% 25.0% 25% LTV Verwässerte Eigenkapitalquote 50% 50.00% 20.0% 20% Aktuelle Ratios - Züblin Interest Coverage Ratio 1.80 x Mortgage Debt/EBITDA x Loan to Value 62.9% Covenant Ranges 1.15 x 1.50 x x x 70% - 75% 31/41

32 Solide Finanzierungsstruktur Zinsfestschreibung 1-12 Monate 1-5 Jahre > 5 Jahre Total in Mio. CHF Durchschnittliche Dauer Durchschnittliche Zinssätze, inkl. Swaps % 30% 61% ,3 Jahre 4,50% % 30% 60% ,6 Jahre 4,51% Vertragsfälligkeiten <1 Jahr 1-3 Jahre >3 Jahre Total CHF in Mio in % of Total 6% 17% 77% 100% 32/41

33 Entwicklung des NAV in CHF Verwässerter NAV per ,53 Halbjahresergebnis 2008/2009-0,81 Dividende -0,38 Derivative Finanzinstrumente +0,09 Währungsdifferenzen +0,04 Andere Einflüsse -0,03 Verwässertes NAV per ,44 33/41

34 Letzte Wandlung der 3.55% Wandelanleihe Verwässerter NAV per Voraussichtlich verwässerte Aktien Aktuell verwässerte Aktien nach Wandelung Verwässerter NAV nach Wandelung der 3,55% Wandelanleihe am Aktienkurs am Discount zu NAV % 34/41

35 Ausserordentliche Generalversammlung vom Einladung Nennwertreduktion durch Sachausschüttung Ersatzwahl

36 Einladung an die a.o. Generalversammlung Am 18. Dezember 2008 findet eine a.o. Generalversammlung mit folgenden Traktanden statt: Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion mit Sachausschüttung von Züblin Immobilière France SA (ZIF)-Aktien Ersatzwahl Verwaltungsrat 36/41

37 Nennwertreduktion durch Sachausschüttung Gründe : SIIC Gesetzegebung Bedingung max. Beteiligungsquote von 60% Somit Ausschüttung von 9% Zuteilung : Für 59 Züblin Aktien = 1 ZIF Aktie Wahlmöglichkeit : bis zu 50 ZIF Aktien Wahl zwischen Cash und Aktien Abwicklung: über Zürcher Kantonalbank 37/41

38 Ersatzwahl Herr Dr. Heinz Hackl hat aus persönlichen Gründen Rücktritt aus dem Verwaltungsrat gegeben. Als Ersatz wird ab Herr Christian Bubb zur Wahl vorgeschlagen. Personalia: Geboren 1943, von Winterthur, wohnhaft in Jona Dipl. Ing ETH Zürich 1971 Eintritt Zschokke Gruppe 1994 Übernahme operative Führung von Zschokke 2006 CEO Implenia (nach Fusion Zschokke/Batigroup) 2009 Ende Januar Übergabe operative Leitung an Nachfolger 38/41

39 Ausblick

40 Ausblick Rezession erwartet Stabiles operatives Ergebnis Leerstand: Weiter senken, Ziel unter 9 % Cash-Flow-Sicherung: Mietvertragsverlängerung Umsetzung Fokussierung: Beginn mit Devestitionen Fremdkapitalanteil vermindern 40/41

41 Züblin im Immobilienzyklus Aufbauphase Organisation und Portfolio Wertschöpfungsphase Fokussierte Investmentstrategie /41