Bilanzpräsentation 10. Juni 2005

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1 Bilanzpräsentation 10. Juni 2005 Agenda Porträt Jahresbericht Corporate Governance Finanzielle Berichterstattung Anlageprodukte Generalversammlung Zusammenfassung 2

2 Schaffung hoher Wertschöpfung für die Investoren Geschäftsliegenschaften mit Ertragspotenzial Logistik Einzelhandel Büro

3 Einzigartigkeit: Europäische Wirtschaftsregionen Unternehmensporträt Anlageprodukte Aktie 3,55% Wandelanleihe ,25% Pflichtwandelanleihe Portfolio 86 Immobilien, 6 Länder, Marktwert CHF 1,6 Milliarden 6

4 Unternehmensporträt Finanzierung 30% Eigenkapital und 70% Fremdkapital Gewinnverwendung Ausschüttung von bis zu 50% des operativen Gewinns Eigenkapitalrendite Ziel: 7,5% aus Vermietungsgeschäft 7 Ausnützen der europäischen Immobilienmarktzyklen Erholung Expansion Korrektur Käufe Verkäufe Käufe 8

5 Jahresbericht Highlights des Geschäftsjahres Kauf Immobilienmanagement Verkauf Entwicklung Portfolio 9 Highlights des Geschäftsjahres Kauf des deutschen Einzelhandelsportfolios CHF 300 Mio. Verkauf 3 Immobilien mit Gewinn CHF 32% über Einkauf Operatives Resultat CHF 30 Mio., 8,3% EK-Rendite Erhöhung Ausschüttung CHF 0.40 auf 0.45 Verlauf der Aktie + 15% Rendite Anpassung latente Steuern CHF 19 Mio. Belastung EK 10

6 September 2004 Deutschland Attraktives Einzelhandels-Portfolio Kaufpreis CHF 300 Mio. Mietertrag CHF 25 Mio. Mietgarantie für Leerstand bei Übernahme Bruttorendite: 8,3% Nettorendite: 7,4% Stabile Cash Flows durch langfristige Mietverträge und renommierte Mieter Verbessertes Risiko-Rendite-Profil 11 Konzentration der neuen Objekte auf Nord- und Westdeutschland Bundesland Baden-Württemberg Bayern Hessen Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland Pfalz Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Total EUR Mio. * 0,9 0,9 0,4 2,7 7,8 0,2 0,8 2,4 16,1 % *Mieteinnahmen pro Jahr 12

7 Optimaler Mietvertragsablauf EUR Mio Mieteinnahmen 40% der Verträge länger als 10 Jahre fix Unbefr Verbesserte Diversifikation des Portfolios Jahresmieterträge % 14 7 % 23 Büro Logistik Einzelhandel : CHF 94 Mio : CHF 113 Mio. 14

8 Schweiz Einkaufszentrum 99, Wettingen m 2 leerstehende Retail-Fläche, Schliessung ABM, Auszug Waro/Coop Architektonische Anpassung an die lokale Städteplanung Neues Erscheinungsbild Neuer Name 99 Fachmärkte der Migros, Mietvertragsdauer bis Schweiz Logistikzentrum, Zürich 2002 Ausfall Mietvertrag, Leerstandsrisiko 2003 Asyl Organisation der Stadt Zürich, m 2, Mietdauer 15 Jahre 2004 Schweizerische Post, m 2, Mietdauer 15 Jahre Hohe Rendite Steigerung des Marktwertes 16

9 Leerstand leicht erhöht Land Leerstandsquote Leerstandsquote Leerstandsquote Schweiz Deutschland Niederlande Belgien/Lux. Frankreich Total 4,9% 20,8% 14,2% 20,1% 0,0% 12,8% 5,5% 29,7% 12,5% 9,1% 0,0% 12,0% 9,5% 20,2% 18,1% 14,0% 0,0% 13,3% 17 Projektmanagement für 9 Objekte Objekt % Massnahmen Berlin, Maxstrasse 2-4 Stuttgart, Mittlerer Pfad 2-4 und 9 Rüsselsheim, Eisenstrasse 2-4 Amsterdam, Zekeringstraat Amsterdam, Paasheuvelweg 26 Rotterdam, Schiekade 34 Brüssel, Debroux Luxemburg, Rue de Neudorf ,8 46,7 22,8 63,5 58,1 73,9 67,8 Mietgarantie Verkauf Neuvermietung / Verkauf Nachmieter wird gesucht Aktive Vermietung Erneuerungsbedarf Nutzungsänderung Modernisierung Erstvermietung Leerstand zu Marktmiete 18

10 Verkauf von 3 Liegenschaften Gewinn im Vergleich zu Anschaffungskosten Einstandskosten Verkaufserlös inkl. Kosten Nettogewinn in Mio. CHF 44,2 58,3 14,1 32% IFRS Gewinn im Geschäftsjahr Marktwert Verkaufserlös inkl. Kosten Nettogewinn in Mio. CHF 56,8 58,3 1,5 2,6% 19 Portfolio auf CHF 1,6 Mrd. ausgebaut CHF Mio Marktwert / / /

11 Europäisch diversifiziertes Portfolio % in CHF Mio Schweiz 511 Deutschland 526 Niederlande 316 Belgien/Luxemburg 69 Frankreich 185 Total Durchschnittliche Objektgrösse: CHF 19 Mio. Nur ein Objekt über CHF 100 Mio. (Paris 51%) 21 Corporate Governance Neue Aktionäre 22

12 Veränderung im Aktionariat Publikum 55,7% Westblaak 29,3% Lamesa/Renova 12,8% Eigene Aktien 0,8% VR + GL 1,4% Total 100% Forum Partners pm* * Wandelrechte auf 12% des gegenwärtig ausstehenden AK 23 Finanzielle Berichterstattung Zahlen Anpassung der latenten Steuern Verbuchung Wandelanleihe 24

13 Operatives Resultat um 10% gesteigert in Mio. CHF Mietertrag Gewinn Verkauf Immobilien Kosten Finanzaufwand Operatives Resultat 2004/ ,5 1,5-22,5-58,1 29,4 2003/ ,1 0,8-20,5-46,8 26,6 25 Kostenrelation verbessert in Mio. CHF Mietertrag Liegenschaftenaufwand Unterhalt + Reparaturen Verwaltungsaufwand Total Kosten in % vom Mietertrag 04/05 108,5 8,8 2,5 11,1 22,4 20,6 03/04 93,1 8,9 2,6 9,0 20,5 22,0% 26

14 Finanzaufwand in Mio. CHF Durchschnittlicher Hypothekarbestand Hypothekarzinsen in % Allgemeiner Zinsaufwand Zinsaufwand Wandelanleihe Aufwand Pflichtwandelanleihe Zinsertrag und Währungen Nettofinanzaufwand 04/05 986,5 46,6 4,7% 7,0 4,8-1,6-0,7 56,1 03/04 892,2 43,0 4,8% 1,0 4,8-0,8 48,0 27 Reduktion der Marktwerte vor allem in Deutschland In Mio. CHF CH D NL B/L F Total Positive Marktwertanpassungen Negative Marktwertanpassungen Veränderung Verkaufspreisabschlag Veränderung Bilanzwerte In % vom Bilanzwert ,3% 28

15 Gewinn von CHF 5,3 Mio. in Mio. CHF Operatives Resultat Veränderung Marktwert Immobilien Ergebnis assoziierte Gesellschaft Steuern Minderheitsanteil und Verschiedenes Konzernergebnis 2004/ ,4-17,7 0-4,2-1,6 5,3 2003/ ,6-26,2-8,0-0,5-5,9-14,0 29 Bilanzbild durch Wachstum geprägt in Mio. CHF Anlage-Immobilien Übrige Aktiven Total Aktiven Eigenkapital Minderheitsanteile Total Fremdkapital Total Passiven

16 Eigenkapitalquote in Mio. CHF Eigenkapital und Minderheitsanteile Total Bilanzsumme Eigenkapitalquote Eigenkapitalquote inkl. 100% Wandlung Loan to Value Ratio Anlage-Immobilien Hypotheken und Wandelanleihen Loan to Value Ratio 04/ ,9% 31,3% % 03/ ,6% 31,5% % 31 Veränderung NAV in CHF NAV zu Beginn der Periode Anpassung latente Steuern Nennwertrückzahlung Konzernergebnis Verkauf eigene Aktien Andere Veränderungen NAV am Ende der Periode Verwässerter NAV* 2004/ *Berechnung Geschäftsbericht Seite 78 32

17 Mittelfristige Zinsfestschreibung in Mio. CHF Zinsfestschreibung mit Swaps 1-12 Monate bis 2 Jahre bis 3 Jahre bis 4 Jahre bis 5 Jahre über 5 Jahre Total Duration Durchschnittlicher Zinssatz ,7 Jahre 4,78% 12% 10% 22% 11% 17% 28% 100% 33 Anpassung latente Steuern per Neuinterpretation von IAS 12 im Rahmen der europaweiten Einführung von IFRS 1. Berechnungsbasis neu Bruttomarktwert 2. Umklassifizierung der latenten Steuern bei Einzelobjektgesellschaften 34

18 Wichtigste Begriffe Latente Steuer Steuer auf Differenz Marktwert zu Buchwert Marktwert brutto Marktwert netto Transaktionskosten wie z.b. Handänderungskosten beim Verkauf Einzelobjektgesellschaft Immobiliengesellschaft Unterschiedliche Behandlung 35 Neue Berechnung für latente Steuern: Brutto/Netto Bilanz Aktiven Passiven Bisher Marktwert brutto Latente Steuern auf Marktwert netto Neu Marktwert brutto Latente Steuern auf Marktwert brutto Effekt Belastung EK mit CHF 19 Mio. per

19 Umklassifizierung latente Steuern Bilanz Aktiven Passiven Bisher Marktwert brutto Latente Steuern EOG Latente Steuern IG Neu Marktwert brutto - Verkaufspreisabschlag EOG Bilanzwert Latente Steuern IG Effekt EOG: Einzelobjektgesellschaft IG: Immobiliengesellschaft Reduktion latente Steuern CHF 45 Mio. per Reduktion Marktwert CHF 45 Mio. per Eigenkapital-Einfluss 0 37 Einfluss der Anpassungen latente Steuern auf Eigenkapital und NAV in Mio. CHF / in CHF Anpassung Eigenkapital Anpassung Erfolgsrechnung 2003/2004 Währungsumrechung Total Reduktion Eigenkapital NAV pro Aktie Reduktion NAV NAV pro Aktie ,3 0,2-1,1-19, Siehe Geschäftsbericht Seite 68 38

20 Verbuchung 6,25% Pflichtwandelanleihe in Mio. CHF Emission Bilanz FK: Barwert Couponszahlungen bis 2009 FK: Bar-Bonus EK 19,1 4,7 44,4 68,2-1,4-2,0 17,7 2,7 44,4 Erfolgsrechnung Couponszahlung Veränderung Barwert Couponszahlungen Veränderung Bar-Bonus Total Aufwand 1,7-1,4-2,0-1,7 39 Anlageprodukte Aktie und Wandelanleihen 40

21 Performance Züblin-Wertpapiere 04/05 03/04 02/03 01/02 Aktie 14,8% 24,3% -17,3% 15,6% 3,55% CB ,9% 13,9% -3,3% 6,25% MCS ,0% 41 Generalversammlung GV-Traktanden 42

22 Neu- und Ersatzwahl VR VR-Mitglieder Gerold Bührer Dr. Heinz Hackl Andrew Nicholas Walker unabhängig Vertreter Lamesa Holding Vertreter Forum Partners Amtsdauer Statutenänderungen 1. Umwandlung Inhaberaktien in Namenaktien 2. Festlegung Limite Traktandierungsbegehren 3. Einzelwahl des Verwaltungsrats 4. Erneuerung genehmigtes Kapital 44

23 Nennwertrückzahlung auf CHF 0.45 erhöht Aktueller Nennwert je Aktie CHF 9.20 Nennwertrückzahlung an Aktionäre CHF 0.45 Neuer Nennwert je Aktie CHF 8.75 Auszahlung voraussichtlich am 12. September Zusammenfassung Rückblick Ausblick 46

24 Highlights der letzten 12 Monate Kauf von 23 Einzelhandelsliegenschaften in Deutschland, Wert: EUR 200 Mio. Erfolgreiche Platzierung Pflichtwandelanleihe CHF 70 Mio. Steigerung operatives Resultat 47 Ausblick: Züblin Investment mit Potenzial Ausbau des Portfolios Reduktion Leerstände Gutes Investitionsklima zum Verkauf ausnützen Steigerung des Konzerngewinns 48