Agenda. Porträt. Jahresbericht. Portfolio. Finanzielle Berichterstattung. Anlageprodukte. Generalversammlung. Zusammenfassung

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1 Bilanzpräsentation 20. Juni 2006

2 Agenda Porträt Jahresbericht Portfolio Finanzielle Berichterstattung Anlageprodukte Generalversammlung Zusammenfassung 2

3 Verwaltungsrat Züblin Immobilien Holding AG Andrew N. Walker, Präsident Pierre N. Rossier, Vizepräsident Gerold Bührer Dr. Heinz Hackl Dr. Markus Wesnitzer (neu) Züblin Immobilien AG Pierre N. Rossier, Präsident Bruno Schefer Peter Bodmer (neu) 3

4 Verwaltungsrat Dr. Markus Wesnitzer VR ZIHAG ab Vorstand ICN / Schickedanz Gruppe Dr. oec. Peter E. Bodmer VR ZIM ab Konzernleitung Implenia Gruppe lic. oec. publ., MBA 4

5 Geschäftsleitung Geschäftsleitung Bruno Schefer, CEO Dr. Barbara Stuber, COO seit Thomas Kaul, CFO George Aase, CFO ab

6 Geschäftsleitung Dr. Barbara Stuber COO seit Leiterin Real Estate Consulting KPMG Dr. rer. pol. / MBA George Aase CFO ab Director Corp.Finance / Head IR LEICA Certified Public Accountant (CPA) 6

7 Schaffung hoher und nachhaltiger Wertschöpfung für die Investoren

8 Geschäftsliegenschaften mit Ertragspotenzial Logistik/Gewerbe Büro Einzelhandel 8

9 Einzigartigkeit: Europäische Wirtschaftsregionen Benelux Frankreich 9 Deutschland Schweiz

10 Ausnützen der europäischen Immobilienmarktzyklen Moskau Verlangsamtes Wachstum Beschleunigstes Wachstum Beschleunigter Rückgang Verlangsamter Rückgang London WestEnd Frankfurt Paris, Hamburg, Zürich Luxemburg, Brüssel Amsterdam Düsseldorf 10

11 Asset Light Strategie mit eigenständigen Ländergesellschaften Züblin Immobilien Holding AG Dritte 100% 100% xx% 100% 68.4% Schweiz Deutschland Benelux Frankreich 31.6% Steuereffiziente REIT-Struktur falls möglich Steuereffiziente REIT-Struktur (SIIC) 11

12 Aufbau eigenes Asset Management Züblin Immobilien Holding AG Züblin Immobilien AG European City Estates NV Züblin Immobilien Ltd., Jersey EurCE EurCE EurCE EurCE Immobilière Immobilière Immobilien Immobilière SAS SA AG France SAS Holding Personelle Verstärkung Objekte Objektge- Objektge- Objektge- Objektge- Objektgesellschaftesellschaftesellschaftesellschaftesellschaft Schweiz Niederlande Belgien Luxemburg Deutschland Frankreich Asset Management Insourcing der Kernkompetenz Property Management Weiterhin extern Ausnahme: Zürich 12

13 Finanzielle Zielgrössen Cash flow Ziel: 7,5% Eigenkapitalrendite Wachstum Ausbau des Portfolios auf CHF 2 Mrd. Finanzierung Ziel: 35% Eigenkapital und 65% Fremdkapital 13

14 Jahresbericht Highlights des Geschäftsjahres 14

15 Transaktion Frankreich Rückkauf Minderheitsanteile Joint Venture im Juli 2002 mit Deutscher Bank Put und Call-Option für 49%-Anteil zu fixem Preis Wert Minderheitsanteil am Kaufpreis und Kosten CHF 20 Mio. CHF 12 Mio. Gewinn CHF 8 Mio. 15

16 Transaktion Frankreich Börsengang Züblin Immobiliere France SA Zusätzliche Finanzierung durch Publikumsaktionäre REIT-Status ab keine Ertragssteuer bei Gesellschaft Verbesserte Akquisitionsmöglichkeiten, da Steuervorteile für Verkäufer 16

17 Einfachere und flexiblere Finanzierungsstruktur des Schweizer Portfolios Einzelhypothek Einzelhypothek Immobilienportfolio Schweiz Syndikatsfinanzierung CHF 360 Mio. UBS Einzelhypothek SWAPS 10 Banken 21 Einzelhypotheken 17

18 Ergebnisse der letzten vier Jahre CHF Mio Gewinn Verlust 2002/ / / /

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20 Portfolio Überblick Aktuelle Entwicklungen 20

21 Europäisch diversifiziertes Portfolio % 13 Marktwert in CHF Mio Schweiz 511 Deutschland 523 Benelux 394 Frankreich 204 Total Durchschnittlicher Marktwert pro Objekt: CHF 19 Mio. Mehrheit der Objekte zwischen CHF 10 Mio. und CHF 30 Mio. Ein Objekt grösser als CHF 100 Mio.. 21

22 Fokus auf Geschäftsimmobilien % Jahresmietertrag in CHF Mio. Büro 71,8 Gewerbe/Logistik 13,6 Einzelhandel 26,5 Total 111,9 Grösster Mieter (Roche): 10,3% des Jahresmietertrags 5 grösste Mieter: 28,2% des Jahresmietertrags Keine Industrieliegenschaften / Wohnungen / Hotels Keine Entwicklungsprojekte 22

23 Ausgewogener Mietvertragsablauf CHF Mio Mieteinnahmen Unbefr. 2008/ / /

24 Leerstand leicht erhöht Region Schweiz Deutschland Benelux Frankreich Total Leerstandsquote ,4% 21,7% 20,8% 0,0% 14,4% 1 Leerstandsquote ,9% 20,8% 15,3% 0,0% 12,8% 1 Ohne jene zwei Objekte pro Region, welche die höchsten Leerstände haben, beträgt die Leerstandsquote 10.4%. 35 Objekte voll vermietet 60% der Objekte mit Leerstandsquote unter 5% Einzelhandels-Portfolio Deutschland mit tiefer Leerstandsquote (3%) Einzelne Objekte (Büro Deutschland/Benelux) mit hoher Leerstandsquote 24

25 Ziel erreicht Hardturmstrasse 76, Zürich m 2 Büro- / Lagerfläche Leerstand : 14,5% Leerstand : 0,0% Aktives Management Enge Mieterbetreuung Längerfristig vollvermietet Steigerung Marktwert 25

26 Auf gutem Weg Albert Einstein-Ring 17-21, Hamburg m 2 Büro- / Lagerfläche Leerstand : 48,4% Leerstand : 17,4% Erhebliche Investitionen Aktives Marketing - Marktbelebung Grossanmietung steigert Image Zunahme Marktwert 26

27 Eine Herausforderung Maxstrasse, Berlin Bürohaus m 2 Leerstand: 100% Baubewilligtes Umnutzungsprojekt Betreiber vorhanden Verkaufsanstrengungen aktivieren Marktbelebung 27

28 Einige bedeutende Neuvermietungen Vor dem Lauch, Stuttgart 900 m 2 : Alpine Rückgang Leerstandsquote: von 23% auf 4,7% Wandsbeker Zollstrasse 11-19, Hamburg: m 2, Agentur für Arbeit Rückgang Leerstandsquote von 41% auf 24,5% 28

29 Einige bedeutende Neuvermietungen Zekeringstraat 39-43, Amsterdam, 600 m 2 : Fugro Rückgang Leerstandsquote: von 64,1% auf 54,4% Ave Hermann Debroux, Brüssel, 55 PP: Puilaetco Private Bankers Rückgang Leerstandsquote: von 67,9% auf 57,9% 29

30 Unsere Sicht des Marktes Schweiz: deutliche Belebung der Nachfrage nach Mietflächen Deutschland: Stabilisierung der Büromieten Konsumentenstimmung belebt Einzelhandel Benelux: Holland bleibt ein schwacher Markt Brüssel Nachfrage und Angebot steigen Paris: starker Markt mit geringen Leerständen 30

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32 Finanzielle Berichterstattung Bilanz Finanzierung Erfolgsrechnung 32

33 Stabiles Bilanzbild in Mio. CHF Anlage-Immobilien Anlage-Immobilien zum Verkauf Übrige Aktiven Total Aktiven Eigenkapital Fremdkapital Total Passiven

34 Stabile Marktwerte In Mio. CHF CH D NL/B/L F Total Positive Marktwertanpassungen Negative Marktwertanpassungen Veränderung Verkaufspreisabschlag Veränderung Bilanzwerte In % vom Bilanzwert ,2% 34

35 Neustrukturierung der Finanzierung des Schweizer Portfolios Bisher 21 objektbezogene Hypotheken von 10 Banken Neu Konsortialfinanzierung bedingt hypothekarisch gesichert Vorteile Mehr Flexibilität, weniger Administration, tiefere Marge Nachteil Vorfälligkeitsentschädigung CHF 3,8 Mio. 35

36 Konsortialfinanzierung über CHF 360 Mio. Darlehen bis zu CHF 360 Mio., aktuell CHF 320 Mio. UBS (Arranger), Helaba, CS, SKB, Migrosbank, ZKB Zinsmarge zukünftig von der Beleihungshöhe (loan-to-value) abhängig Laufzeit 7 Jahre Bedingt hypothekarisch gesichert 36

37 Durchschnittszinsen in der Schweiz um 0.8% gesenkt Abschluss neue Swaps von CHF 245 Mio. Verlängerung Zinsbindung von 3,0 auf 5,7 Jahre Reduktion des Durchschnittszinses von 4,26% auf 3,45% 37

38 Durchschnittszinsen in Frankreich um 1.66% tiefer Aktuelle Finanzierung bis Juli 2007 zu 5,86% Abschluss Forward Swap zu 3,22% (ohne Marge) im August 05 Finanzierungskosten werden ab 2007 von 5,86% auf ca. 4,2% sinken 38

39 Zinsfestschreibung verlängert und Zinssatz gesenkt in Mio. CHF Zinsfestschreibung mit Swaps 1-12 Monate bis 2 Jahre bis 3 Jahre bis 4 Jahre bis 5 Jahre über 5 Jahre Total Duration Durchschnittlicher Zinssatz % 11% 11% 12% 6% 49% ,6 Jahre 4,56% % 10% 22% 11% 17% 28% ,7 Jahre 4,78% 39

40 Neustrukturierung Schweiz hat sich noch nicht ausgewirkt in Mio. CHF Durchschnittlicher Hypothekarbestand Hypothekarzinsen in % Allgemeiner Zinsaufwand Vorfälligkeitsentschädigungen Zinsaufwand Wandelanleihe Aufwand Pflichtwandelanleihe Zinsertrag und Währungen Nettofinanzaufwand 05/ ,0 50,6 4,7% 0,8 3,8 4,2-0,1-0,7 58,6 04/05 986,5 46,6 4,7% 7,0 4,8-1,6-0,7 56,1 40

41 Gewinn aus Kauf Minderheitsanteil von CHF 8,1 Mio. in CHF Mio. Minderheitsanteil Veränderung bis Minderheitsanteil Ausübungspreis Option Transaktionskosten Gewinn aus Kauf Minderheitsanteil Minderheitsanteil Kapitalerhöhung ZIF bei IPO Minderheitsanteil per Bilanz 18,4 1,5 19,9 0 22,3 ER 19,9-10,8-0,9 8,1 41

42 Eigenkapitalquote leicht erhöht in Mio. CHF Eigenkapital und Minderheitsanteile Total Bilanzsumme Eigenkapitalquote Eigenkapitalquote inkl. 100% Wandlung Loan to Value Ratio Anlage-Immobilien Hypotheken Loan to Value Ratio 05/ ,4% 31,5% % 04/ ,9% 31,3% % 42

43 NAV pro Aktie um 2% gesteigert in CHF NAV zu Beginn der Periode Konzerngewinn Nennwertrückzahlung Cash flow hedges Verwässerung Wandlungen Währungsumrechnung NAV am Ende der Periode Verwässerter NAV* 2005/ *Berechnung neu auf der Basis der geschätzten zukünftigen Wandelbedingungen (Geschäftsbericht Seite 80) 43

44 Operatives Resultat um 5% gesteigert in Mio. CHF Mietertrag Gewinn Verkauf Immobilien Gewinn aus Kauf Minderheitsanteil Kosten Finanzaufwand Operatives Resultat 2005/ ,2 0,0 8,1-26,1-57,3 33,9 2004/ ,5 1,5 0,0-22,5-58,1 29,4 44

45 Gewinn mehr als verdoppelt in Mio. CHF Operatives Resultat Veränderung Marktwert Immobilien Vorfälligkeitsentschädigung Steuern Wandelanleihen Konzernergebnis 2005/ ,9-3,4-3,8-5,9 2,5 23,3 2004/ ,4-18,3 0,0-4,2 2,0 8,9 45

46 Zusatzinformationen Neuer detaillierter Eigenkapitalnachweis 3,55% Wandelanleihe 02/08: CHF 22 Mio. gewandelt 46

47 Anlageprodukte Aktie und Wandelanleihen 47

48 Erhöhte Nennwertrückzahlung von CHF 0.50 pro Aktie CHF % Dividende/Nennwertrückzahlung Dividendenrendite per /01 01/02 02/03 03/04 04/05 05/06 48

49 Performance Züblin-Wertpapiere 05/06 04/05 03/04 Aktie 14,7% 14,8% 24,3% 3,55% CB ,4% 9,9% 13,9% 6,25% MCS ,6% 11,8% n.a. 49

50 Stabiles Aktionariat Publikum 59,4% Westblaak Ventures* 27,1% Lamesa/Renova 13,1% VR + GL 0,4% Total 100,0% Forum Partners pm** * JV Westblaak + Forum Partners ** Wandelrechte auf 14,34% des ausstehenden AK 50

51 Generalversammlung GV-Traktanden 51

52 Traktanden Bestätigungswahl Vizepräsident Pierre Rossier Neuwahl Verwaltungsrat Dr. Markus Wesnitzer Erhöhung genehmigtes und bedingtes Kapital Nennwertrückzahlung von CHF 0.50 Statutenänderung: aufgehobener Titeldruck Statutenänderung: Aufhebung Umwandlungsklausel 52

53 Nennwertrückzahlung auf CHF 0.50 erhöht Aktueller Nennwert je Aktie CHF 8.75 Nennwertrückzahlung an Aktionäre CHF 0.50 Neuer Nennwert je Aktie CHF 8.25 Auszahlung voraussichtlich am 22. September

54 Zusammenfassung Rückblick Ausblick 54

55 Highlights der letzten 12 Monate Verdopplung des Gewinns Börsengang Züblin Immobilière France SA Neustrukturierung Finanzierung Schweiz und Frankreich Neue strategische Ausrichtung: Asset Light und eigenes Asset Mgt. 55

56 Ausblick Positiver Einfluss durch wirtschaftliche Entwicklung Aufbau eigenes Asset Management in Deutschland und Niederlande Weitere REIT-Strukturen anstreben Ausbau des Portfolios 56