Klassifikation und Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien Erforderliche Anhang-Angaben

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1 Inhaltsverzeichnis 1. Ziele des Standards im Überblick Definitionen Anwendungsbereich Negativabgrenzung Wesentliche Inhalte Beispiel Ziele des Standards im Überblick Klassifikation und Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien Erforderliche Anhang-Angaben 2. Definitionen Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien o Immobilien (Grundstücke oder Gebäude), die o zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder o zum Zweck der Wertsteigerung gehalten werden Buchwert Anschaffungs- oder Herstellungskosten./. kumulierte Abschreibungen (planmäßig und außerplanmäßig) = Buchwert (= fortgeführte Anschaffungs- oder Herstellungskosten) Beizulegender Zeitwert (Fair Value) o Betrag, zu dem ein Vermögenswert zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Dritten getauscht werden könnte. 3. Anwendungsbereich IAS 40 gilt für alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Ausnahmen bilden Immobilien, die zum Verkauf bestimmt sind (IAS 2), die für Dritte hergestellt werden (IAS 11) und die vom Eigentümer selbst genutzt werden (IAS 16). 4. Negativabgrenzung Keine Anwendung von IAS 40 auf: Immobilien, die zum Verkauf bestimmt sind (IAS 2) Immobilien, die für Dritte hergestellt werden (IAS 11) Immobilien, die vom Eigentümer selbst genutzt werden (IAS 16) 1/5

2 5. Wesentliche Inhalte Klassifikation von Immobilien Befindet sich die Immobilie in der Entwicklungs- bzw. Herstellungsphase? Wird die Immobilie mit Verkaufsabsicht im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten? künftiger Verwendungszweck? IAS 2 Finanzinvestition Veräußerung im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit Fertigungsauftrag von Dritten IAS 16 IAS 2 IAS 11 Handels es sich um eine vom Eigentümer selbst genutzte Immobilie? IAS 16 Die Immobilie wird als Finanzinvestition gehalten IAS 40 Quelle: Pellens/Fülbier/Gassen/Sellhorn, Internationale Rechnungslegung, 7. Aufl., S Erstbewertung Berechnungsschema Anschaffungs- und Herstellungskosten ( AK/HK ) Anschaffungskosten ( AK ) (wenn Immobilien erworben wurden) Anschaffungspreis( Kaufpreis) + Anschaffungsnebenkosten ( z. B. Notargebühren, Grunderwerbsteuern, Transportkosten, soweit direkt zurechenbar) - Anschaffungspreisminderungen (Rabatte, Boni, Skonti) + Finanzierungsaufwendungen, sofern qualifizierter Vermögenswert* gem. IAS 23 erworben wird = Anschaffungskosten Herstellungskosten ( HK ) (wenn Immobilien selbst erstellt wurden) Einzelkosten (dem einzelnen Produkt unmittelbar zuzurechnen, z. B. Fertigungslöhne) + fixe Produktionsgemeinkosten (z. B. Miete für Werkhalle, Abschreibungen auf Produktionsmaschine) + variable Produktionsgemeinkosten (z. B. Materialgemeinkosten für Logistik und Lagerhaltung) = Herstellungskosten Nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen: Anlaufkosten (es sei denn, sie sind notwendig, um die als Finanzinvestition gehaltene Immobilie in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen) Anfängliche Betriebsverluste( Verluste, die bis zum Erreichen der geplanten Belegungsquote entstehen) Ungewöhnlich hohe Materialabfälle oder Personalkosten *Ein qualifizierter Vermögenswert ist ein Vermögenswert, für den ein beträchtlicher Zeitraum erforderlich ist, um ihn in seinen beabsichtigten gebrauchs- oder verkaufsfähigen Zustand zu versetzen. 2/5

3 Erstbewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erfolgt zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten (IAS 40.20) Kaufpreis + direkt zurechenbare Kosten (z. B. Makler- u. Vermittlungsgebühren, Steuerzahlungen) + sonstige Transaktionskosten./. Anschaffungspreisminderungen = Anschaffungskosten Hinweis: Sofern die Zahlung für eine Immobilie die übliche Zahlungsfrist überschreitet, entspricht der Barwert des Kaufpreises den Anschaffungskosten. Dabei entstehende Finanzierungskosten sind keine Anschaffungskosten (IAS 40.24). Materialeinzelkosten + Fertigungseinzelkosten + Sondereinzelkosten der Fertigung + Materialgemeinkosten + Fertigungsgemeinkosten + Abschreibungen des AV + Allgemeine Verwaltungskosten + Sonstige Kosten (Steuern, FK-Kosten) = Herstellungskosten Hinweis: Für Vertriebskosten besteht ein Aktivierungsverbot. Pflicht Pflicht, sofern herstellungsbezogen Folgebewertung Wahlrecht zur Folgebewertung des gesamten Immobilienbestands Anschaffung-/Herstellungskosten- Modell Fair-Value-Bewertung Planmäßige Abschreibung über die voraussichtliche Nutzungsdauer Fair Value-Bewertung, falls der Fair Value verlässlich ermittelt werden kann Jährliche Überprüfung der Nutzungsdauer, Abschreibungsmethode und Restwertannahme Keine explizite Regelung zur Häufigkeit der Fair Value-Bestimmung Impairment-Test gemäß IAS 36 und ggf. außerplanmäßige Abschreibung, wenn Hinweise auf eine Wertminderung vorliegen Veränderungen des Fair Values sind erfolgswirksam zu erfassen Es besteht ein Stetigkeitsgebot hinsichtlich der Wahlrechtsausübung 3/5

4 Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts IAS 40 schreibt keine Bewertungsreihenfolge vor 1. Schritt: Verlässliche Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts anhand unabhängige Gutachten aktueller Marktpreise für vergleichbare Immobilien Wenn nicht möglich 2. Schritt: Verlässliche Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts anhand zusätzlicher Informationsquellen, wie z. B. Ableitung aus vergangenen Transaktionen, angepasst an aktuelle Verhältnisse DFC Verfahren* ( Barwert künftiger Zahlungen) Wenn nicht möglich Beizulegender Zeitwert nicht verlässlich ermittelbar Neuzugang Folgebewertung nach dem Anschaffungskostenmodell Altbestand Folgebewertung weiterhin zum beizulegenden Zeitwert * Discounted Cash-Flow (DCF) (dt. abgezinster Zahlungsstrom) beschreibt Verfahren zur Wertermittlung, insbesondere zur Unternehmensbewertung und zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien. Es baut dabei auf dem finanzmathematischen Konzept der Abzinsung (eng.: discounting) von Zahlungsströmen (eng. cash flow) zur Ermittlung des Kapitalwerts auf. 4/5

5 6. Beispiel Sachverhalt Die IFRS-AG erwirbt 2010 ein Gebäude i. S. d. IAS 40. Die Anschaffungskosten betragen 2 Mio. ; die Nutzungsdauer beträgt 10 hre. Der Marktwert des Gebäudes (beizulegender Zeitwert) entwickelt sich wie folgt: 2010 = 2 Mio. ; 2011 = 2,1 Mio. Frage Mit welchen Wert ist das Gebäude nach der AK/HK-Methode bzw. der Fair Value Methode zum Bilanzstichtag 2010 und 2011 in der Bilanz auszuweisen? Lösung (AK/HK-Methode) Bewertung erfolgt zu fortgeführten AK/HK Ermittlung Abschreibungsbetrag: AK 2,0 Mio. / Nutzungsdauer 10 hre (= 0,2 Mio. Abschreibung p. a.) Buchwert Anschaffungskosten 2,0 Mio../. Planm. Abschreibung 0,2 Mio. = Buchwert ,8 Mio. Buchwert Buchwert Vorjahr 1,8 Mio../. Planm. Abschreibung 0,2 Mio. = Buchwert ,6 Mio. Lösung (Fair Value-Methode) Bewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert (fair value) am Bilanzstichtag Buchwert = 2,0 Mio. Kein Ergebniseffekt, da fair value am Bilanzstichtag den Anschaffungskosten entspricht. Buchwert = 2,1 Mio. Erfolgswirksame Zuschreibung um 0,1 Mio.. (Die Zuschreibung erfolgt erfolgswirksam, da der aktuelle Marktwert den Buchwert übersteigt) 5/5