Ermittlung Grundanteil bei Vermietung und Verpachtung ab auch gemäß Grundstückswert-Verordnung zulässig Ergänzende Infos des BMF

Transkript

1 58 IMMOBILIEN Ermittlung Grundanteil bei Vermietung und Verpachtung ab auch gemäß Grundstückswert-Verordnung zulässig Ergänzende Infos des BMF 16 Abs 1 Z 8 lit d und 124b Z 284 EStG, Grundanteilverordnung (GrundanteilV) 2016, BGBl II 2016/99 von , BMF-Info vom zum StRefG 2015/2016, BMF /0142-VI/6/2016; BMF-Info vom , BMF /0207-IV/6/2017, Rz 6447 EStR idf Wartungserlass 2017 (Entwurf), Grundstückswertverordnung, GrWV, BGBl II 442/2015 von Der Grundanteil bei bebauten Grundstücken im außerbetrieblichen Bereich kann ab ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses mit 40 % angesetzt werden, 16 Abs 1 Z 8 lit d EStG. Das gilt nicht, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen bzw ein anderslautender Nachweis erbracht wird. Zusätzlich sieht 16 EStG eine Verordnungsermächtigung vor, deren Ergebnis die Grundanteilverordnung (GrundanteilV) 2016 ist. In dieser Verordnung werden pauschale Aufteilungsverhältnisse normiert, wenn kein anderslautender Nachweis, zb durch ein Gutachten eines Sachverständigen, erfolgt. Das Bundesministerium für Finanzen hat in zwei Informationen (BMF-Info vom zum StRefG 2015/2016 und BMF-Info vom ) ausgeführt, dass ein anderslautender Nachweis auch aufgrund der Grundstückswertverordnung erfolgen kann, GrWV, BGBl II 442/2015. In den Einkommensteuer-Richtlinien idf Wartungserlass 2017 (Entwurf) wird ebenfalls die Nachweiserbringung mittels Grundstückswert-Verordnung angeführt, siehe Rz 6447 EStR, jedoch wird erstmals eine Deckelung des Grundanteils mit mindestens 20 % erwähnt. Die Ermittlung des Grundanteils bei bebauten Grundstücken gilt nicht nur für ab angeschaffte Gebäude, sondern auch für zum bereits vermietete Gebäude. Das Aufteilungsverhältnis zwischen Grund/Gebäude ist ebenfalls idr anzupassen. Wurde vor 2016 ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses von Grund und Gebäude eine pauschale Aufteilung nach der bisherigen Verwaltungspraxis vorgenommen (Aufteilung 20:80), dann sind die Anschaffungskosten des Grundstücks und die fortgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes mit Wirkung ab entsprechend anzupassen. Übergangsvorschrift gem 124b Z 284 EStG (Details dazu siehe Arbeitsbuch Herbst 2016, S 7 ff). Nachfolgend wird erläutert, wie die Bestimmungen des Einkommensteuergesetzes und der Grundanteilverordnung anzuwenden sind. Außerdem wird dargestellt, welche Rechtsauffassung das BMF in diesem Zusammenhang vertritt. Abschließend wird anhand einiger Praxisbeispiele gezeigt, wie sehr die Aufteilungsverhältnisse nach der Grundanteilverordnung und der Grundstückswert-Verordnung auseinanderklaffen können.

2 IMMOBILIEN Ermittlung des Grundanteils bei bebauten Grundstücken 16 Abs 1 Z 8 lit d EStG Aufteilungsverhältnis Grund bzw Gebäude mit 40 % bzw 60 % Grundanteilverordnung (GrundanteilV) 2016, BGBl II 2016/99 Aufteilungsverhältnis Grund bzw Gebäude in Abhängigkeit von Größe der Gemeinde ( Einwohner), Anzahl der Wohn- bzw Geschäftseinheiten (10 Einheiten) und durchschnittlichem Baulandpreis ( 400,- je m 2 ) Konstellationen von 20:80, 30:70 und 40:60 Die pauschale Aufteilung kommt nicht zum Tragen, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen Es sind die tatsächlichen Verhältnisse für die Aufteilung zugrunde zulegen, wenn eine offenkundige erhebliche Abweichung vorliegt. Das ist der Fall, wenn die Abweichung zumindest 50 % beträgt, sa Arbeitsbuch Herbst oder der Nachweis einer anderslautenden Aufteilung erfolgt Dieser erfolgt beispielsweise durch Gutachten eines Sachverständigen oder Glaubhaftmachung nach den Verhältnissen zwischen Grund und Gebäude nach der Grundstückswertverordnung, GrWV, BGBl II 442/2015. Siehe dazu zwei Informationen des BMF: BMF-Info vom zum StRefG 2015/2016 und BMF-Info vom Ableitung des Wertverhältnisses von Grund und Gebäude aufgrund der Grundstückswertverordnung GrWV, BGBl II 442/2015 Bei der Grundstückswertverordnung handelt es sich um eine Verordnung, die nicht zum Einkommensteuergesetz, sondern zum Grunderwerbsteuergesetz ergangen ist. In der Grundstückswertverordnung gibt es 3 Methoden zur Ermittlung des Grundstückswertes; die gängigste Methode ist das sog Pauschalwertmodell. Dabei wird der Grundwert vom sog Bodenwert abgeleitet. Das BMF hat in seinen Informationen vom Mai 2016 sowie vom Juli 2017 die Glaubhaftmachung der Wertverhältnisse aufgrund der Grundstückswertverordnung dezidiert festgeschrieben. In den Einkommensteuer-Richtlinien idf Wartungserlass 2017 (Entwurf) wird ebenfalls die Nachweiserbringung mittels Grundstückswertverordnung angeführt, siehe Rz 6447 EStR, jedoch erstmals (!) mit dem Hinweis, sofern eine solche Glaubhaftmachung aufgrund der Erfahrungen aus der Praxis plausibel erscheint. Ein auf diese Weise ermittelter Anteil des Grund und Bodens von weniger als 20 % des Gesamtkaufpreises erscheint jedenfalls nicht plausibel. Diese Auffassung des BMF wird vom Fachsenat für Steuerrecht heftig kritisiert, weil es sehr wohl Fälle gibt, in denen ein Grundanteil von weniger als 20 % plausibel ist, zb eine starke und hochwertige Bebauung auf kleinen und niedrigpreisigen Grundstücken, insbesondere bei Neubauten auf kleineren Grundstücken mit großen Nutzflächen für Geschäfts- und Bürogebäuden bzw. Wohnraum, wie beispielsweise bei den Türmen entlang der Donau bei Wien das BMF seine Auffassung auch rückwirkend auf den beziehen will.

3 60 IMMOBILIEN 2. Exkurs: Stichtag für den Nachweis der Wertverhältnisse zwischen Grund und Gebäude bei bereits zum vermieteten Gebäuden Es kommen zwei Stichtage in Frage: Stichtag : das ist jener Stichtag, mit dem die Gesetzesänderung in Kraft getreten ist, oder der Stichtag, an dem das bebaute Grundstück erworben bzw in Betrieb genommen wurde, demnach ein rückwirkendes Gutachten. In der Literatur wird der Stichtag, der sich auf die Anschaffung/Inbetriebnahme bezieht, als richtiger angesehen, vgl Bodis/Prodinger in SWK 6/2017. Allerdings ergeben sich dadurch in der Praxis nicht unerhebliche Bewertungsprobleme. Die Ansicht des BMF findet sich in einer Info vom sowie in Rz 6447 EStR idf Wartungserlass 2017 (Entwurf): Die Aufteilung auf Grund und Gebäude gemäß der Grundstückswertverordnung kann auch für bereits vor dem vermietete Gebäude herangezogen werden. Es bestehen keine Bedenken, als Stichtag den heranzuziehen und keine Rückbeziehung auf den Anschaffungszeitpunkt vorzunehmen. Keine Aussage wird bei Nachweis durch ein Sachverständigengutachten gemacht: Daher bleibt offen, ob sich ein Sachverständigengutachten auf den Anschaffungszeitpunkt beziehen muss bzw kann, oder ob hier ebenfalls vereinfachend der Stichtag heranzuziehen ist. 3. Praxisbeispiele Beispiel 1: Eigentumswohnung in 1050 Wien, Kettenbrückengasse Aufteilung Grund/Gebäude bis inkl im Verhältnis 20:80 Ab 2016 neues Aufteilungsverhältnis gemäß Grundanteil-VO: 30:70 Dafür notwendige Information: Bodenwert. Diesen erhält man durch elektronische Anfrage mittels FinanzOnline: Anträge - Sonstige Anträge - Bescheidkopie des Einheitswertes/Bodenwertabfrage Dann Berechnung auf Homepage des BMF: Berechnungsprogramm Grundstückswertrechner Berechnungsergebnis siehe beiliegend. Grundstückswert gesamt , % Gebäudewert ,00 Grundwert ,24 23,7 % Grundanteil 20 % 30 % 23,7 %

4 IMMOBILIEN 61 Beispiel 2: Eigentumswohnung in 1130 Wien, Dontgasse Aufteilung Grund/Gebäude bis inkl. 2015: Verhältnis 20:80 Ab 2016 neues Aufteilungsverhältnis gemäß Grundanteil-VO: 40:60 Grundstückswert gesamt , % Gebäudewert ,38 Grundwert ,20 34,9 % Grundanteil 20 % 40 % 34,9 % Beispiel 3: Einfamilienhaus in 3430 Tulln Aufteilung Grund/Gebäude bis inkl. 2015: Verhältnis 20:80 Ab 2016 neues Aufteilungsverhältnis gemäß Grundanteil-VO: 20:80 Grundstückswert gesamt , % Gebäudewert ,73 Grundwert ,07 36,1 % Grundanteil 20 % 20 % 36,1 % Beispiel 4: Zinshaus in 1180 Wien, Schulgasse Aufteilung Grund/Gebäude bis inkl. 2015: Verhältnis 20:80 Ab 2016 neues Aufteilungsverhältnis gemäß Grundanteil-VO: 30:70 Grundstückswert gesamt , % Gebäudewert ,00 Grundwert ,86 22,0 % Grundanteil 20 % 30 % 22 % Zusammenfassung Wie anhand der Beispiele erkennbar ist, kann je nach Sachverhalt der Grundanteil, der nach der Grundanteilverordnung oder nach der Grundstückswertverordnung ermittelt wird, günstiger sein. Es empfiehlt sich daher, die Berechnung nach der Grundstückswertverordnung vorzunehmen und den Günstigkeitsvergleich anzustellen. Der Ansicht der Finanzverwaltung, wonach ein Grundanteil von weniger als 20 % generell nicht plausibel wäre, kann nicht gefolgt werden.

5 62 IMMOBILIEN Grundstückswert-Berechnung Berechnung des Grundstückswertes ( 4 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz) auf Grundlage des Pauschalwertmodells gemäß 2 Grundstückswertverordnung (GrWV) Grundstücks-Daten Katastralgemeinde (KGNr), Stadtteil / Gemeinde / Bundesland Margarethen (1008) / Wien / Wien Bezirksgericht Innere Stadt Wien Entstehung der Steuerschuld 2016 Einlagezahl Bezeichnung / Erfassungsnummer / AbgabenkontoNr. Kettenbrückengasse Hochrechnungsfaktor (Vorgegebener Wert laut Anlage zur Grundstückswertverordnung) 2,5 Baukostenfaktor (Vorgegebener Wert lt. 2 Abs. 3 Z 2 der Grundstückswertverordnung) 1470 Grundstückswert berechnen für Berechnungsmethode für Gebäudewert Grundstück und Gebäude Nutzfläche Grundwert Grundwert-Allgemein Grundfläche (m 2 ) 687 Bodenwert ( je m 2 ) 109,01 Anteilsverhältnis bei Wohnungseigentum 58/1893 Ergebnis Grundwert Grundwert (in ) ,24 Gebäudewert Gebäudewert-Allgemein Gebäudetyp Wohngebäude Errichtung Gebäude (Jahr) 1987 Land- und Forstwirtschaft Kürzung übersteigender Wohnungswert Sanierungsmaßnahmen innerhalb der letzten 20 Jahre vor Erwerbszeitpunkt Erneuerung Außenverputz mit Erhöhung Wärmeschutzes Erstmaliger Einbau oder Austausch Heizungsanlagen Erstmaliger Einbau oder Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser- oder Heizungsinstallationen Erstmaliger Einbau oder Austausch von Badezimmern Austausch von mindestens 75% der Fenster 11:19:18]

6 IMMOBILIEN 63 BMF - Grundstückswert-Berechnung Gebäude-Nutzfläche Nutzfläche Gebäude (m 2 ) 58 Nutzfläche Keller, Garage, Abstellplatz pauschal (m 2 ) Nutzfläche Keller, wenn weniger als 35% nutzbar (m 2 ) Nutzfläche einfachste Bauten (m 2 ) Ergebnis Gebäudewert Gebäudewert (in ) ,00 Ergebnis Grundstückswert-Berechnung Grundstückswert gesamt (in ) ,24 Übertragener Anteil 1/1 Grundstückswert anteilig (in ) ,24 Ich bestätige die Vollständigkeit und Richtigkeit der Daten, die der Berechnung des Grundstückswertes zu Grunde liegen. Wird eine Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer im Wege eines Parteienvertreters vorgenommen weiß ich, dass unrichtige oder unvollständige Angaben dazu führen, dass meine Verpflichtung zur Einreichung einer Abgabenerklärung mit den richtigen Angaben - im Wege eines Parteienvertreters - aufrecht bleibt (siehe 10 Abs. 3 GrEStG). Datum, Name und Unterschrift der/des Steuerpflichtigen Drucken Fenster schließen 11:19:18]