Der Immobilien Verwalter

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1 A u s g a b e 5 16 S e p t e m b e r Der Immobilien Verwalter Verbandsübergreifend Das Original seit 1995 Immobilienverwaltungen bilden häufiger aus Mehr Wohnraum durch Dachausbauten Die außerordentliche Versammlung Richtig schätzen Die Wohnungseigentümerversammlung 5/16 September Jahrgang 22 ISSN E 9308

2 Effizienz auf ganzer Linie Im Leistungsbereich von 1,5 kw bis 120 MW Beispiele aus dem Komplettangebot: Brennwerttechnik Wärmepumpen Holzheizsysteme Kraft-Wärme-Kopplung Großkessel Solar-/Photovoltaiksysteme Viessmann Deutschland GmbH Allendorf (Eder) Tel Effizienz ist die wichtigste Energie-Ressource. Viessmann bietet individuelle Lösungen mit effizienten Heizsystemen für alle Energieträger und Anwendungsbereiche. Sie sind so effizient, dass die energie- und klimapolitischen Ziele für 2050 bereits heute für jeden erreichbar sind. Das leben wir vor. Mit unserem strategischen Nachhaltigkeitsprojekt Effizienz Plus am Standort Allendorf (Eder). Weitere Informationen erhalten Sie auf unserer Homepage: Heizsysteme Industriesysteme Kühlsysteme

3 Editorial Nicht zu früh freuen Laut Statistischem Bundesamt ist im ersten Halbjahr 2016 in Deutschland die Zahl der Baugenehmigungen um 30,4 Prozent gestiegen. Von Januar bis Juni 2016 sei der Bau von insgesamt Wohnungen genehmigt worden. Eine höhere Zahl hat es zuletzt im ersten Halbjahr im Jahr 2000 gegeben ( ). Die Zahl der genehmigten Wohnungen steigt seit geraumer Zeit, das ist ein positiver Trend. Dennoch dürfen die Zuwächse über eines nicht hinwegtäuschen: Die Zahl der Baugenehmigungen reicht immer noch nicht aus, um den Bedarf von jährlich neuen Wohnungen gerade in den wachsenden Ballungsräumen zu decken. Auch Axel Gedaschko, Präsident des GdW, meint: Genehmigt ist noch lange nicht gebaut. Bislang bleibt die Zahl der dann tatsächlich auch fertiggestellten Wohnungen deutlich hinter den Erwartungen zurück. Mit dem erhofften Wohnungsbau-Boom hat das bis jetzt nichts zu tun. Die Steigerung bei den Genehmigungen basiert zudem auf extrem niedrigen Ausgangszahlen. Sie ist daher leider nur relativ gesehen stark. In absoluten Zahlen bleiben wir leider weit entfernt von den Zielwerten. Hinzu kommt, dass mehr als ein Viertel des Zuwachses durch die starke Steigerung bei den Genehmigungen von Wohnheimen unter anderem für Flüchtlingsunterkünfte resultiert. Diese tragen aber nicht zu einer dauerhaften Entlastung auf den regulären Wohnungsmärkten bei. Im ersten Halbjahr 2016 wurde in Deutschland der Bau von rund Wohnungen genehmigt. Das waren 30,4 Prozent oder knapp Wohnungen mehr als im Vorjahreszeitraum. Damit setzte sich das 2009 begonnene Wachstum bei den Baugenehmigungen fort. Im Geschosswohnungsbau wurden im ersten Halbjahr 2016 rund Wohnungen genehmigt, im Ein- und Zweifamilienhausbau rund Wohnungen. Ohne Berücksichtigung der Wohnungen in Wohnheimen stiegen die Baugenehmigungen in neuen Wohngebäuden nur um 22,5 Prozent. Die Meinung des GdW vertrete auch ich: Die Politik muss vom Erkenntnismodus nun endlich in den Entscheidungsmodus umschalten. Dies richtet sich insbesondere an die vielen Stadträte. Denn eines fehlt ganz besonders: bezahlbares Bauland. Mit einer immer weiter steigenden Auflagenflut und fehlenden Anreizen für den Wohnungsbau sorgt die Politik zudem dafür, dass die Dynamik beim Wohnungsbau schon wieder deutlich abebbt. Hohe Baukosten, steigende Grunderwerbsteuern und hohe energetische Anforderungen in Kombination mit Diskussionen um die Verbreiterung des Mietspiegels und ein Absenken der Modernisierungsumlage führen dazu, dass die Neubautätigkeit nicht ausreichend an Fahrt aufnehmen kann. Zudem wächst der Bauüberhang. Das heißt immer weniger Wohnungen werden zügig fertiggestellt die meisten da- von auch noch im hochpreisigen Segment. Grund für die mangelnden Fertigstellungen sind auch zunehmende Streitigkeiten im Planungsprozess, die den Neubau verzögern. Konkret müssten in Deutschland bis zum Jahr 2020 jährlich rund Mietwohnungen mehr als im letzten Jahr gebaut werden, davon Sozialwohnungen und Einheiten im bezahlbaren Wohnungssegment. Was der Wohnungsbau dringender denn je braucht, sind wirksame Anreize. Es müssen mehr Bauflächen zur Verfügung gestellt und durch die Kommunen verstärkt nach Konzeptqualität vergeben werden. Neben einem Stopp der Preisspirale insbesondere bei der Grunderwerbsteuer ist zudem eine Erhöhung der linearen Abschreibung für Abnutzung von 2 auf mindestens 3 Prozent notwendig. Sollte sich hier nicht zügig etwas ändern, werden die Neubauzahlen trotz des vermeintlichen Anstiegs bei Weitem nicht an das heranreichen, was eigentlich gebraucht wird. Mit herzlichen Grüßen aus Stuttgart Ihr Jörg Bleyhl Chefredakteur Der ImmobilienVerwalter 5/2016 3

4 Inhalt Politik Recht Schwerpunkt Dämmung Gebäudetechnik 5 Immobilienverwaltungen bilden häufiger aus 6 Mehr Wohnraum durch Dachausbauten 6 Impressum 8 Verwalterwissen zur aktuellen Rechtsprechung 12 Die Wohnungseigentümerversammlung 16 Wärmedämmziegel mit Sichtziegelschale kombiniert 20 Sieben Richtige 22 Energieeinsparung trifft Behaglichkeit 25 Vom Bauernhof auf die Baustelle 26 Richtig schätzen 28 Der beste Weg: Funkferninspektion 30 Barrierefrei und komfortabel wohnen 31 Aktiv-innovativ gegen Algen und Pilze Titelbild Unter anderem wegen seines energetischen Konzepts wurde das im Bau befindliche neue Empfangsund Bürogebäude auf dem Sto-Firmengelände in Stühlingen bereits mit dem DGNB-Vorzertifikat in Gold ausgezeichnet. Mehr dazu auf den Seiten 20 und 21 BILDQUELLE: MARTIN BAITINGER, BÖBLINGEN FÜR STO Schwerpunkt Smart Home Messen und Termine Management Zahlen, Daten, Fakten 32 Der flexible Allrounder 37 Wecker war gestern 38 Probewohnen im Smart Home 40 Der Wettlauf um das vernetzte Zuhause 42 Gut gerüstet für die Zukunft der Branche 43 Baka-Preis für Produktinnovation 44 Award für spannende Projekte 45 Tipp des Monats 46 Vorschriften stets im Blick 48 Die außerordentliche Versammlung 50 Statistiken und Grafiken 4 Der ImmobilienVerwalter 5/2016

5 Politik Start des Ausbildungsjahrs Immobilienverwaltungen bilden häufiger aus Rund 32 Prozent der im Branchenbarometer befragten Verwaltungen bildeten im Jahr 2015 neue Fachkräfte aus. PIXABAY Der Fachkräftemangel schlägt sich auch in der Immobilienverwalterbranche nieder. Laut aktuellem Branchenbarometer des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) erwarten 80 Prozent der befragten Immobilienverwaltungen einen Fachkräftemangel. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Oftmals fehlt den Bewerbern die notwendige Qualifikation, oder es finden sich zu wenig Aspiranten für offene Stellen. Immer mehr Unternehmen investieren daher in die Ausbildung beschäftigten 32 Prozent der befragten Unternehmen Auszubildende. Damit liegt die Verwalterbranche über dem bundesweiten Schnitt. Die Suche nach gut qualifiziertem Fachpersonal ist eine der größten Herausforderungen für unsere Branche, erläutert Martin Kaßler, Geschäftsführer des DDIV. Die Immobilienverwalterpraxis wird immer komplexer, und das Tempo zieht weiterhin an. WEG-Verwalter beispielsweise müssen nicht nur betriebswirtschaftliches Wissen, sondern auch technische und rechtliche Grundkenntnisse mitbringen. Neue oder novellierte Gesetze erweitern das Aufgabenspektrum zusätzlich, ergänzt Kaßler. So beklagen 83 Prozent der befragten Unternehmen, dass Bewerber nicht ausreichend ausgebildet und qualifiziert sind. Große Unternehmen, die mehr als 3000 Wohneinheiten verwalten, geben außerdem an, dass sich nicht genügend Bewerber auf Stellenausschreibungen melden obwohl rund 51 Prozent der großen Verwaltungen Fachpersonal suchen. Zahl der Ausbildungsbetriebe steigt Der sich abzeichnende Fachkräftemangel erhöht die Bedeutung der Ausbildungsbetriebe. Rund 32 Prozent der im Branchenbarometer befragten Verwaltungen bildeten im Jahr 2015 neue Fachkräfte aus. Bei kleinen Unternehmen, mit 400 bis 999 Wohneinheiten, verdoppelte sich die Zahl der Ausbildungsbetriebe von 11 auf knapp 24 Prozent. Die Verwalterbranche liegt damit über dem bundesweiten Schnitt von 20,7 Prozent. Das verdeutlicht: Eine Ausbildung in der Immobilienverwaltung wird für Schulabsolventen immer attraktiver, berichtet Kaßler weiter. Gefragt ist vor allem der Beruf der Immobilienkauffrau beziehungsweise des Immobilienkaufmanns. Durchschnittlich 91 Prozent der im vierten DDIV-Branchenbarometer befragten Unternehmen bilden in diesem Beruf aus. Der Spitzenverband der Deutschen Immobilienverwalter lädt auch in diesem Jahr wieder zum Deutschen Verwaltertag nach Berlin. Am 15. und 16. September 2016 trifft sich das Who s who der Branche im Berliner Hotel Intercontinental. Im Zentrum der Debatte steht in diesem Jahr die Frage: Brauchen wir eine Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes? Abgerundet wird der Fachkongress wieder von abwechslungsreichen und praxisnahen Fachforen. Für Auszubildende ist die Teilnahme am Fachprogramm kostenfrei. Der ImmobilienVerwalter 5/2016 5

6 Messen und Termine Chillventa: 11. bis 13. Oktober 2016, Nürnberg Award für spannende Projekte Die Chillventa ist international die größte Fachmesse für die Kältetechnik mit den Segmenten Klima, Lüftung und Wärmepumpen. Auch für 2016 stehen die Zeichen wieder auf Erfolg. Die Veranstalter rechnen bereits heute mit einem Flächen- und Ausstellerplus. Die Chillventa ist weit mehr als eine Messe, denn hier werden Projekte angestoßen, Trends gesetzt und innovative Produkte dem Markt präsentiert. Hier trifft sich auch die Community, hier kommen die Experten aus aller Welt zusammen: Chillventa Connecting Experts. So lag es für die Messe Nürnberg nahe, sich mit einem starken Partner, dem Bauverlag, zusammenzutun und den Chillventa Award ins Leben zu rufen. Mit diesem Preis werden in den vier Kategorien Gewerbekälte, Großkälte, Klimatechnik und Wärmepumpen besondere und beispielhafte Experten-Team-Projekte prämiert. Wir freuen uns sehr, dass wir dieses Jahr erstmals den Chillventa Award ausloben werden, so Christoph Brauneis, Chefredakteur KKA, TAB und Jury-Mitglied. Auf der Chillventa treffen sich Experten aus aller Welt und entwickeln gemeinsam Projekte und stellen diese aufs Gleis. Es lag für uns deshalb auf der Hand, einen hochwertigen Wettbewerb auszuschreiben, um die besten, spannendsten und innovativsten Projekte in vier Kategorien zu bewerten und mit dem Chillventa Award zu prämieren, so Brauneis weiter. Auf der Chillventa 2016 dreht sich alles um Klima, Lüftung und Wärmepumpen. Experten-Teamleistung wird prämiert Der Chillventa Award zeichnet Experten- Teams (Planer, Anlagenbauer, Auftraggeber/Betreiber) aus, die durch eine beispielhafte und über technische Standards hinausgehende Zusammenarbeit ein Projekt realisiert haben, das in Bezug auf Funktionalität, Energieverbrauch und technische Innovationen überzeugt. Bei der Bewertung wird die Jury getreu dem Motto der Chillventa Connecting Experts das Zusammenspiel der am Projekt Beteiligten von der Aufgabenstellung über die Planung, den Anlagenbau bis hin zum Betrieb der Anlage in besonderer Weise berücksichtigen. An dem zur Prämierung eingereichten Projekt muss die durch eine partnerschaftliche Planung erreichte Qualität nachvollziehbar und ablesbar sein. Der Chillventa Award wird in den vier Kategorien Gewerbekälte, Großkälte, Klimatechnik und Wärmepumpen verliehen. In jeder Kategorie werden die Projektbeteiligten im Rahmen der Chillventa am 11. Oktober 2016 ausgezeichnet. NÜRNBERGMESSE Neues Layout, neue Inhalte - für PC, Tablet & Smartphone optimiert Das Portal für die Immobilienwirtschaft 44 Der ImmobilienVerwalter 5/2016

7 Zahlen, Daten, Fakten Auf dieser Seite stellt Ihnen Der Immobilienverwalter einige Zahlen, Daten und Fakten aus der Branche bereit. So erhalten Sie regelmäßig in Statistiken und Tabellen einen Überblick der für Immobilienverwalter relevanten Entwicklungen sowie den IMX Angebotsindex für Immobilien in Deutschland. 50 Der ImmobilienVerwalter 5/2016

8 Damit wird Verwalten einfacher! Der Immobilien Verwalter Verbandsübergreifend Das Original seit 1995 Viele Gründe sprechen dafür: l verbandsübergreifend l vielseitige Berichterstattung l aktuelle Rechtsprechung kompetent analysiert Ja, ich möchte Der ImmobilienVerwalter abonnieren. Hiermit bestelle ich ab sofort 6 Ausgaben jährlich, einschließlich Versand und MwSt. in Deutschland. Versand ins Ausland auf Anfrage. Kündigungsfrist 1 Monat zum Ende des Kalenderjahres. Wir gewähren Schülern/Studierenden/Auszubildenden und Lehrenden einen Rabatt von 50 Prozent auf den Abo-Preis. o Print-Abo zum Preis von 60, o Digital-Abo (PDF per ) zum Preis von 18, o Kombi Print/Digital-Abo (PDF per ) zum Preis von 65, o reduzierter Abo-Preis (Nachweis bitte beifügen) Meine Anschrift: Name, Vorname Branche IROCHKA/FOTOLIA.DE Mehr Nachhaltigkeit im Bauwesen Abrechnung von Betriebskosten Bewusst heizen, Kosten sparen Pflichttermin der mittelständischen Immobilienwirtschaft Gewünschter Zahlungsweg (bitte ankreuzen): o bequem und bargeldlos durch jährlichen Bankeinzug: IBAN BIC (optional) Geldinstitut o gegen Rechnung 3/16 Mai Jahrgang 22 ISSN E 9308 Widerrufsgarantie: Mir ist bekannt, dass diese Vereinbarung innerhalb einer Woche widerrufen werden kann. Zur Wahrung der Frist genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs an die Verlags-Marketing Stuttgart GmbH, Postfach , Stuttgart. " Straße, Hausnummer Ich bestätige dies mit meiner 2. Unterschrift. PLZ, Ort Datum Unterschrift 2. Unterschrift Bitte einsenden an: Verlags-Marketing Stuttgart GmbH Postfach , Stuttgart Jetzt QR-Code scannen und bequem online unter bestellen.

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