STRATEGIEN FÜR BEZAHLBARES WOHNEN IN DER STADT

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1 STRATEGIEN FÜR BEZAHLBARES WOHNEN IN DER STADT WELCHEN BEITRAG KANN DER NEUBAU ANGESICHTS NEUER WOHNUNGSKNAPPHEIT LEISTEN? Arnt von Bodelschwingh Prof. Dr. Götz von Rohr

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3 105,0 104,0 103,0 102,0 Die Bevölkerung sinkt aber die Zahl der Haushalte wächst noch um eine weitere Million an. 101,0 100,0 99,0 98,0 97,0 96,0 95, Bevölkerung Haushalte Bevölkerungs- und Haushaltsprognose Quelle: Raumordnungsprognose 2030 des BBSR - Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Bonn

4 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit 3 oder mehr Wohnungen Fertiggestellte Wohnungen, differenziert nach Gebäudegrößen Quelle: Statistisches Bundesamt 4

5 Baugenehmigungen Wohnungen, indiziert (2002=100) Genehmigte Wohnungen im Neubau, indiziert Quelle: Statistisches Bundesamt; Länderdaten Wohnraumförderung 5

6 Der Bestand an gebundenen Wohnungen ist seit 2000 um 1 Mio. gesunken und zu wenig neue Bindungen kommen hinzu Geförderte Wohneinheiten, indiziert (2002=100) Geförderte Wohnungen im Neubau, indiziert Quelle: Statistisches Bundesamt; Länderdaten Wohnraumförderung 6

7 50%! " Unter Anteil der Ausgaben für Wohnen, Energie und Wohnungsinstandhaltung in % des Haushaltseinkommens nach Einkommensgruppen 2003 und 2008 Quelle: Statistisches Bundesamt 7

8 Warum entstehen derzeit zu wenig bezahlbare Mietwohnungen?" Wichtige Investoren, die in der Vergangenheit für bezahlbaren Wohnraum gesorgt haben, sind kaum noch aktiv. Der technische und organisatorische Aufwand des Bauens ist sukzessive immer weiter gestiegen Bauen ist (zunehmend) teuer. Förderung ist derzeit eher unattraktiv. 8

9 " Die Investitionsbedingungen für bezahlbaren Wohnraum müssen verbessert werden." " Was können Bund, Länder und Gemeinden im Schulterschluss tun?" 9

10 Handlungsoptionen der Kommunen "" Höchste politische Priorität Hochrangige Koordination: Wohnungsbau muss Chefsache sein Aktive Preisdämpfung bei der Bereitstellung von Wohnbauland und Konzeptvergabe bei kommunalen Grundstücken Planungs- und Bauhemmnisse beseitigen Flankierend: Bestandspolitik" 10

11 Handlungsoptionen der Länder "" Förderprogramme verstetigen, vereinfachen, regionalisieren und auf das Wesentliche konzentrieren Mehr Zuschussförderung und längere Darlehenslaufzeiten" Auch durch Modernisierungsförderung neue Bindungen aufbauen 11

12 Handlungsoptionen des Bundes "" Fortschreibung und bedarfsgerechte Anhebung der Kompensationsmittel für die soziale Wohnraumförderung über 2014 hinaus Das Bauen und Bewirtschaften von Wohnungen wieder attraktiver machen. Steuerliche Anreize für Wohnungsneubau setzen: 4% lineare AfA Verteuerung des Bauens eindämmen v.a. Verschnaufpause bei der EnEV! 12

13 Zusätzlich brauchen wir: " Gezielte Wohnungsbauförderung in der Mitte " Im mittleren Marktsegment ist zusätzlich gezielt zu fördern, um - auch unten - wirksame Entlastung zu bewirken. 13

14 indirekte Markteffekte direkte Markteffekte Suchen nicht mehr im oberen Marktsegment 100 Wohnungen im mittleren Mietensegment werden von 100 Haushalten mit mittlerem Einkommen bezogen Sie machen eine teure Wohnung frei Die Haushalte suchen nicht mehr im mittleren und unteren Segment Sie machen eine preiswerte Wohnung frei (die z.b. nicht mehr ihren Ansprüchen genügt) Mittelbare Entlastung des mittleren / unteren Marktsegments Direkte Entlastung des unteren Marktsegments Sie machen gar keine Wohnung frei (z.b. neuer Haushalt, Zuziehende) 14

15 Daher: Förderung in der Mitte! " Ein ergänzender Förderweg Mittelsegment wird benötigt: für die Städte (angespannte urbane Wohnungsmärkte) für Neubau mit Mieten im mittleren Segment Entlastungseffekte speziell im unteren Marktsegment durch mittelbare Bindung auslösen: Fördern in der Mitte dafür Bindungen unten einhandeln! 15

16 Ergänzender Förderweg Mittelsegment " Ergänzender Förderweg Mittelsegment in der Wohnraumförderung der Länder Hier besonders effizienter Fördermitteleinsatz möglich Dafür: zusätzliche Kompensationsmittel als Beitrag des Bundes zweckgebunden 16

17 normaler Förderweg / soziale Wohnraumförderung " 6 Wohnungen im Neubau werden gefördert. Dieselben geförderten 6 Wohnungen im Neubau sind für eine bestimmte Zeitdauer gebunden. Neubau) Förderung) Bindung) 17

18 Förderung mit mittelbarer Bindung " 6 Wohnungen im Neubau werden gefördert. 8 Wohnungen sind gebunden Neubau) Bestand) (2 Wohnungen im Neubau + 6 Wohnungen im Bestand) Förderung) Bindung) 18

19 Studie" Strategien für bezahlbares Wohnen in der Stadt Welchen Beitrag kann der Neubau angesichts neuer Wohnungsknappheit leisten? Im Auftrag von: - BFW - Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.v. - BDB - Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel e.v. - DGfM - Deutsche Gesellschaft für Mauerwerksbau e.v. - DMB - Deutscher Mieterbund e.v. - GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. - IG BAU - Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt - ZDB - Zentralverband Deutsches Baugewerbe Die Studie entstand auf Grundlage zahlreicher intensiver Interviews mit Vertretern von Kommunen, Ländern, Wohnungsunternehmen und genossenschaften, Investoren, Mietervereinen, Verbänden und sozialen Trägern. " RegioKontext GmbH Kantstr Berlin Tel.: buero@regiokontext.de Bearbeitung: Arnt von Bodelschwingh Prof. Dr. Götz von Rohr Olaf Keßler 19