Leitfaden des Baubetriebs und der Bauwirtschaft. Herausgegeben von F. Berner, Stuttgart, Deutschland B. Kochendörfer, Berlin, Deutschland

Transkript

1 Leitfaden des Baubetriebs und der Bauwirtschaft Herausgegeben von F. Berner, Stuttgart, Deutschland B. Kochendörfer, Berlin, Deutschland

2 Der Leitfaden des Baubetriebs und der Bauwirtschaft will die in Praxis, Lehre und Forschung als Querschnitts-Funktionen angelegten Felder von der Verfahrenstechnik über die Kalkulation bis hin zum Vertrags- und Projektmanagement in einheitlich konzipierten und inhaltlich zusammenhängenden Darstellungen erschließen. Die Reihe möchte alle an der Planung, dem Bau und dem Betrieb von baulichen Anlagen Beteiligten, vom Studierenden über den Planer bis hin zum Bauleiter ansprechen. Auch der konstruierende Ingenieur, der schon im Entwurf über das anzuwendende Bauverfahren und damit auch über die Wirtschaftlichkeit und die Risiken bestimmt, soll in dieser Buchreihe praxisorientierte und methodisch abgesicherte Arbeitshilfen finden. Herausgegeben von Fritz Berner Bernd Kochendörfer

3 Willi Alda Joachim Hirschner Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft Grundlagen für die Praxis 5., aktualisierte und erweiterte Auflage

4 Willi Alda Institut für Baubetriebslehre Universtiät Stuttgart, Deutschland Joachim Hirschner Stuttgart, Deutschland ISBN DOI / ISBN (ebook) Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar. Springer Vieweg Springer Fachmedien Wiesbaden 2005, 2007, 2009, 2011, 2014 Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung, die nicht ausdrücklich vom Urheberrechtsgesetz zugelassen ist, bedarf der vorherigen Zustimmung des Verlags. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Lektorat: Karina Danulat, Annette Prenzer Gedruckt auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier Springer Vieweg ist eine Marke von Springer DE. Springer DE ist Teil der Fachverlagsgruppe Springer Science+Business Media.

5 Vorwort der Herausgeber Um Projektentwicklung erfolgreich zu betreiben, müssen die hierfür verantwortlichen Personen neben einem umfangreichen theoretischen Wissen auf vorhandene Erkenntnisse aus der Praxis zurückgreifen können. Dieses Wissen wird den Studierenden im grundständigen Studiengang Immobilientechnik und Immobilienwirtschaft an der Universität Stuttgart vermittelt. Im Rahmen des Themenblocks Immobilienfinanzierung und -investment des Masterstudienganges hält Herr Professor Dr. Alda eine Vorlesung mit dem Thema: Immobilieninvestment. Diese Vorlesung ist aus der ursprünglichen Vorlesung Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft im Diplomstudiengang hervorgegangen und war Grundstein für das vorliegende Werk. Den Studierenden der Immobilientechnik und -wirtschaft wie auch den Studierenden des Bauingenieurwesens, der Architektur und vieler fachfremder Interessierter wird hiermit neben dem theoretischen ein praktisches Wissen zur Immobilienprojektentwicklung anschaulich und in kompakter Form dargelegt. Die steigenden Ansprüche an Projektentwickler, insbesondere bedingt durch das verstärkte Ziel einer ganzheitlichen Entwicklung von nachhaltigen Immobilien, zeigen sich auch durch die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitszertifizierungen von Immobilien. Mit der vorliegenden fünften Auflage wird dieser Aspekt weiter vertieft und ein kurzer Einblick in die für Deutschland wesentlichen Immobilienzertifizierungssysteme DGNB und LEED gegeben. Dem starken internationalen Charakter des Projektentwicklungsgeschäftes wird mit einem kurzen Deutsch-Englisch Glossar Rechnung getragen. Durch die Mitarbeit von Fr. Dr. Reichelt, spezialisierte Juristin für den Bau- und Immobilienbereich, wird den Rand- und Rahmenbedingungen von Projektentwicklungen Rechnung getragen. Die Erweiterungen wurden bewusst begrenzt, so dass das Werk seine Kompaktheit nicht verliert. Somit begleitet dieses Buch Studierende optimal in der Vorlesung. Des Weiteren dient es auch im späteren Berufsleben als hilfreiches Nachschlagewerk. Dem Lehrbuch ist mit der nun bereits fünften Auflage weiterhin eine gebührende Verbreitung zu wünschen. Stuttgart / Berlin, April 2014 Prof. Dr.-Ing. Fritz Berner Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer

6 Vorwort der Verfasser zur fünften Auflage Ein zügiger Abverkauf der vierten Auflage, gepaart mit zahlreichen positiven Resonanzen und einer weiten Verbreitung des Buchs an zahlreichen Universitäten und Hochschulen als kompaktes Lehrkompendium hat eine komplette Überarbeitung und Erweiterung insbesondere in den Themengebieten Nachhaltiges Bauen und Vertragsfragen erforderlich gemacht. Trotz einer Erweiterung des Inhaltes in qualitativer und quantitativer Hinsicht, bewahrt auch die fünfte Auflage ihre Kompaktheit. Insbesondere die kompakte Darstellung des umfangreichen Themenkomplexes Projektentwicklung mit all seinen Facetten und Anknüpfungspunkten zu anderen Fachdisziplinen erleichert Studierenden, Praktikern und allen Interessierten einen schnellen Einstieg in das Themenfeld und ermöglicht ein schnelles und gezieltes Nachschlagen. Bei der Aktualisierung der rechtlichen und der steuerlichen Aspekte wurden wir wieder intensiv von Frau Dr. Reichelt begleitet, die seit der dritten Auflage die Fortschreibung der Abschnitte 5.2 und 6.1 bis 6.7 übernommen hat. Die Verfasser hoffen, dass auch die fünfte Auflage bei den Lesern weiterhin zu vielen positiven Resonanzen führen wird und somit zu einem weiter verbesserten Verständnis für die wesentlichen Aufgaben der Projektentwicklung beitragen. Stuttgart, April 2014 Prof. Dr.-Ing. Willi Alda Dr.-Ing. Joachim Hirschner

7 Autorenverzeichnis Prof. Dr. Willi Alda ist Honorarprofessor am Institut für Baubetriebslehre der Universität Stuttgart, Fellow oft he Royal Institution of Chartered Surveyors (FRICS), Mitglied der Initiative Corporate Governance (ICG), Generalbevollmächtigter der Health & Hospitality Group (HHG) Berlin, Mitglied des Verwaltungsrates der Helvetie Financial Services (HFS) Wollerau/Schweiz, Mitglied des Beirates der Asset Profiler Hamburg, Mitglied des Urban Land Institutes (ULI), Mitglied des Kuratoriums der Stiftung Lebendige Stadt Hamburg, Kurator der Höpfner-Stiftung Köln und Kurator der Stiftung Immobilie Stuttgart. Dr. Joachim Hirschner ist Geschäftsführender Gesellschafter der IWTI GmbH Institut für wirtschaftliches und technisches Immobilienmanagement. Akkreditierter DGNB-Auditor und LEED AP, Lehrbeauftragter am Institut für Baubetriebslehre der Universität Stuttgart und an der Hochschule für Technik (HFT) Stuttgart und Dozent an der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft Stuttgart, sowie Vorstandsvorsitzender der Stiftung Immobilie, Stuttgart. Dr. Juliane Reichelt, Partnerin der Sozietät GSK Stockmann + Kollegen in Stuttgart. Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht. Mitglied der Deutschen Gesellschaft für Baurecht e.v. und der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen AnwaltVerein. Tätigkeitsschwerpunkte: Immobilienrecht, insbesondere Projektentwicklungen, Immobilientransaktionen, privates Bau- und Architektenrecht, gewerbliches Miet- und Pachtrecht. juliane.reichelt@gsk.de

8 Inhaltsverzeichnis Vorwort der Herausgeber 1 Vorwort der Verfasser zur fünften Auflage 3 Autorenverzeichnis 4 Inhaltsverzeichnis 5 Abbildungsverzeichnis 9 Tabellenverzeichnis 11 Abkürzungsverzeichnis 13 1 Grundsätzliches zur Projektentwicklung Einordnung der Immobilienbetriebslehre Bedeutung der Immobilienwirtschaft Überblick über die Immobilienwirtschaft Der Projektentwicklungsprozess Definition des Begriffs der Projektentwicklung Ablauf und Aufgabenfelder der Projektentwicklung Nachhaltigkeit von Immobilienprojektentwicklungen Dimensionen der Nachhaltigkeit Bewertung der Nachhaltigkeit Zertifizierungssysteme Deutsches Gütesiegel für Nachhaltiges Bauen DGNB Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen BNB Beteiligte des Projektentwicklungsprozesses Modelle zur Erklärung von Projektentwicklungs-prozessen Merkmale der Projektentwicklung als Marktgeschehen Corporate Real Estate Management (CREM) Public Private Partnership (PPP) Öffentlich Private Partnerschaften (ÖPP) 44 2 Grundstücks- und Immobilienbewertung Sachwertverfahren Ertragswertverfahren Vergleichswertverfahren Weitere Wertermittlungsverfahren Barwertverfahren Residualwertmethode 56

9 6 Inhaltsverzeichnis 2.5 Beispielaufgaben zur Wertermittlung Beispielaufgabe Beispielaufgabe Beispielaufgabe Beispielaufgabe Beispielaufgabe Beispielaufgabe Beispielaufgabe Bedarfsgerechte Projektentwicklung Timing Standort Checkliste Makrolage Checkliste Mikrolage Checkliste Grundstück Nutzflächenstruktur Qualität Nutzflächenqualität (Raumökonomie) Qualität der Bautechnik und der Kommunikationstechnik Qualität des Mietvertrages Quantität und Entwicklungspotential Fungibilität (Drittverwendungsmöglichkeit) Wirtschaftlichkeit Kosten und Termine Einstiegsrendite und Wertentwicklung (Rentabilität) Development Rechnung Aufbau einer Development Rechnung Beispiel einer Development Rechnung Erfolgkontrolle einer Development Rechnung Wesentliche Formen der Projektentwicklung Mietergenutzte Investorenprojekte Neubauprojekt Bestandsentwicklungsprojekt / Revitalisierung Eigengenutzte Projekte Projektrisiken 126

10 Inhaltsverzeichnis 7 5 Kapitalbeschaffung (Finanzierung), Steuer Kapitalbeschaffung Grundsätzliches und Definitionen Finanzierung Steuer Grundlagen Steuerliche Grundtypen von Immobilieninvestitionen Immobilienbesteuerung Förderung von Immobilieninvestitionen Wichtige Bestandteile der Projektentwicklung Machbarkeitsstudie / Feasibility Study Begriffdefinition Feasibility Study Feasibility Study im Projektentwicklungsprozess Marktanalyse Standortanalyse Nutzungskonzeptanalyse Wettbewerbsanalyse Risikoanalyse Wirtschaftlichkeits- und Renditeanalyse Zusammenfassung Feasibility Study Umfang Grundstückskaufvertrag Grundstückskauf, Ankaufs- und Vorkaufsrecht Typischer Inhalt eines Grundstückkaufvertrages Gesetzliche Formerfordernisse Projektentwicklungsvertrag Leistungsbild des Projektentwicklers Exkurs: Thema Nachhaltigkeit Rechtsnatur eines Projektentwicklungsvertrages Typischer Inhalt eines Projektentwicklungsvertrages Baumodelle und Unternehmereinsatzformen Begriffe und Abgrenzungen Speziell: Generalunternehmervergabe Sonderform: GMP-Vertrag Verträge über Architekten- und Ingenieurleistungen Typischer Inhalt eines Planervertrages Leistungen und Honorar des Planers 155

11 8 Inhaltsverzeichnis 6.6 Projektsteuerungsvertrag Typischer Inhalt eines Projektsteuerungsvertrages Vertragsgestaltung Bauvertrag Typischer Inhalt eines Bauvertrages Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen VOB Mietvertrag Typischer Inhalt eines Gewerberaummietvertrages Wichtige vertragliche Regelungen Mietsache Mietbeginn und Mietdauer, Kündigung Mietzins Nebenkosten und Nachhaltigkeit Erhaltung der Mietsache und bauliche Veränderungen Formvorschriften Mietsicherheit Mietdienstbarkeit Facility Management Bestandteile des Facility Managements Facility Management-Vertrag im Überblick Glossar: Deutsch-Englisch Anhang 177 Tabellenwerk Vervielfältiger, Tabelle A I 178 Tabellenwerk Vervielfältiger, Tabelle A II 179 Tabellenwerk Vervielfältiger, Tabelle B I 180 Tabellenwerk Vervielfältiger, Tabelle B II 181 Checkliste von Objektunterlagen Literaturverzeichnis 185 Weitere Literatur Stichwortverzeichnis 19

12 Abbildungsverzeichnis Abb. 1-1 Betriebswirtschaftslehre Immobilienbetriebslehre 17 Abb. 1-2 Die Immobilie als Produktionsfaktor 18 Abb. 1-3 Umfang und Abgrenzung der Immobilienwirtschaft 20 Abb. 1-4 Immobilienarten und Immobiliennutzer 21 Abb. 1-5 Formen der Kapitalanlage in Immobilien 21 Abb. 1-6 Projektentwicklung im Lebenszyklus einer Immobilie 23 Abb. 1-7 Phasendeterminierte Sichtweise der Aufgabenfelder der Projektentwicklung 24 Abb. 1-8 Bausteine der Projektentwicklung 25 Abb. 1-9 Prozessorientierung der Projektentwicklung 27 Abb Phasenmodell der Projektentwicklung 28 Abb Nachhaltigkeitsdimensionen der Projektentwicklung 31 Abb Ablauf DGNB-Zertifizierung 36 Abb Beteiligte des Projektentwicklungsprozesses 39 Abb Einfaches Gleichgewichtsmodell für den Immobilienmarkt 40 Abb Büroflächenmarkt Berlin 1989, 1991 und Abb Die vier Säulen des CREM 44 Abb. 2-1 Wertermittlungsverfahren 51 Abb. 3-1 Entwicklung der Nettoanfangsrenditen in Frankfurt, London und Hongkong 79 Abb. 3-2 Entwicklung der Büromieten in Frankfurt, London und Hongkong 80 Abb. 3-3 Phasen des Immobilienzyklus 81 Abb. 3-4 Erwartungen an den Immobilienzyklus 81 Abb. 3-5 Verlauf Arbeitslosigkeit / Spitzenmieten in Frankfurt 82 Abb. 3-6 Wertzuwachs in der 1a-Lage in Prozent (kumulativ), Durchschnitt für 158 Städte Westdeutschlands 86 Abb. 3-7 Köln Wertzuwachs in der 1a-Lage in Prozent (kumulativ) 87 Abb. 3-8 Bürospitzenmieten in London (City) und Den Haag 87 Abb. 3-9 Entwicklung der Büro-Spitzenmieten in Leipzig, Frankfurt a. M. und München 88 Abb Zoning Methode 92 Abb Reduktion der Fläche pro Einzelarbeitsplatz (Standardbüro) bei IBM 93 Abb Zur Qualität von Mietverträgen, Mietanpassung (Prinzip) 95

13 10 Abbildungsverzeichnis Abb Central London Office Market Balance 96 Abb Büroneubauvolumen in Zentral-London 97 Abb Schematischer Verlauf von Kosten, Ertrag und Vermögenswert bei einer Projektentwicklung 103 Abb Flussdiagramm Development Rechnung 108 Abb Projektwertprognose vs. Objektwert 120 Abb. 4-1 Alte Außenfassade vom LeCentorial Paris 125 Abb. 4-2 Interne und Externe Risiken der Projektentwicklung 126 Abb. 5-1 Systematik der Steuerarten 133 Abb. 6-1 Ablaufschritte Feasibility Study 138 Abb. 6-2 Harte und weiche Faktoren der Standortanalyse 140 Abb. 6-3 Methoden der Investitionsrechnung 142 Abb. 6-4 Unternehmereinsatzformen 151 Abb. 6-5 Kosten- und Optimierungspotentialverläufe des Facility Managements bei der Projektentwicklung im weiteren Sinn 169 Abb. 6-6 FM-Verträge im Lebenszyklus einer Immobilie 171

14 Tabellenverzeichnis Tab. 1-1 Übersichtsauswahl weltweiter Zertifizierungssysteme 32 Tab. 1-2 Bedeutung des Immobilienvermögens in Unternehmen 43 Tab /- Checkliste Kriterienkatalog 90 Tab. 3-2 Definitionen Rendite 100

15 Abkürzungsverzeichnis AGB Allgemeine Geschäftsbedingungen BAFIN Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BauGB Baugesetzbuch BelG Beleihungsgrundsätze BetrKV Betriebskostenverordnung BewG Bewertungsgesetz BGB Bürgerliches Gesetzbuch BGBl. Bundesgesetzblatt BGF Brutto-Grundfläche Bio. Billionen BREEAM Building Research Establishment Environmental Assessment Method BRI Brutto-Rauminhalt Bzw. beziehungsweise CREM Corporate Real Estate Management DCF Discounted Cash Flow Method DGNB Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen DDR Deutsche Demokratische Republik DIMAX Deutscher-Immobilien-Aktien-Index DIN Deutsche Industrie Norm EK Eigenkapital EStG. Einkommenssteuergesetz e. V. eingetragener Verein EZH Einzelhandel FK Fremdkapital FM Facility Management FörderGG Fördergebietsgesetz GBP British Pound Gewo Gewerbeordnung GFZ Geschossflächenzahl Gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung GK Gesamtkapital

16 14 Abkürzungsverzeichnis GMP Guaranteed Maximum Price GU Generalunternehmer GÜ Generalübernehmer HDE Hauptverband des Deutschen Einzelhandels HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure HypbankG Hypothekenbankgesetz i. e. S. im engeren Sinne i. d. R. in der Regel ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung InvG Investmentgesetz i. w. S. im weiteren Sinne IRR Internal Rate of Return (interner Zinsfuß) KAGB Kapitalanlagegesetzbuch KWG Kreditwesengesetz LAN Local Area Network LEED Leadership in Energy an Envrionmental Design LEED-AP LEED Accredited Professional MA Mitarbeiter Mio. Million Mon. Monat MwSt. Mehrwertsteuer Mrd. Milliarden NF Nettofläche ÖPNV Öffentlicher Personen Nahverkehr OFD Oberfinanzdirektion PfandBG Pfandbriefgesetz PFI Private Finance Initiative PPP Public Private Partnership RBerG Rechtsberatungsgesetz REITs Real Estate Investment Trusts REN Real Estate Norm RDG Rechtsdienstleistungsgesetz RICS Royal Institution of Chartered Surveyors SB Selbstbedienung

17 Abkürzungsverzeichnis 15 Stck. SVA SWOT T TIAVSC USGBC UStG. VOB VOFI VOL WertR Stück Sachverständigenausschuss Strength, Weakness, Opportunities und Threats Tausend The International Assets Valuation Standard Committee US Green Building Council Umsatzsteuergesetz Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Vollständiger Finanzplan Verdingungsordnung für Leistungen Wertermittlungsrichtlinien