Willi Alda, Joachim Hirschner. Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft

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1 Willi Alda, Joachim Hirschner Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft

2 Leitfaden des Baubetriebs und der Bauwirtschaft Herausgegeben von: Univ.-Prof. Dr.-Ing. Fritz Berner Univ.-Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer Der Leitfaden des Baubetriebs und der Bauwirtschaft will die in Praxis, Lehre und Forschung als Querschnittsfunktionen angelegten Felder von der Verfahrenstechnik über die Kalkulation bis hin zum Vertrags- und Projektmanagement in einheitlich konzipierten und inhaltlich zusammenhängenden Darstellungen erschließen. Die Reihe möchte alle an der Planung, dem Bau und dem Betrieb von baulichen Anlagen Beteiligten, vom Studierenden über den Planer bis hin zum Bauleiter ansprechen. Auch der konstruierende Ingenieur, der schon im Entwurf über das anzuwendende Bauverfahren und damit auch über die Wirtschaftlichkeit und die Risiken bestimmt, soll in dieser Buchreihe praxisorientierte und methodisch abgesicherte Arbeitshilfen finden.

3 Willi Alda, Joachim Hirschner Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft Grundlagen für die Praxis 2., vollständig aktualisierte und erweiterte Auflage 2007

4 Bibliografische Information der Deutschen Bibliothek Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über < abrufbar. Prof. Dr.-Ing. Willi Alda ist Lehrbeauftragter am Institut für Baubetriebslehre an der Universität Stuttgart, Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors (FRICS), Beiratsvorsitzender der International Property Databank (IPD) Wiesbaden, Trustee of the Urban Land Institute (ULI Europe), Kurator der Stiftung Die lebendige Stadt und Aufsichtsratsvorsitzender der Alta Fides AG, Leipzig. Dr.-Ing. Joachim Hirschner arbeitet als wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut für Baubetriebslehre der Universität Stuttgart und ist gleichzeitig Vorstand der Stiftung Immobilie. Neben seiner Tätigkeit als Koordinator und Organisator des Studienganges Immobilientechnik und Immobilienwirtschaft hat er über das Thema Technisches Controlling bei der Projektentwicklung an der Universität Stuttgart promoviert. Internet: 1. Auflage , vollst. akt. u. erw. Auflage Juni 2007 Alle Rechte vorbehalten. B.G. Teubner Verlag / GWV Fachverlage GmbH, Wiesbaden 2007 Lektorat: Dipl.-Ing. Ralf Harms / Sabine Koch Der B.G. Teubner Verlag ist ein Unternehmen von Springer Science+Business Media. Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich ge schützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Ur heber rechts gesetzes ist ohne Zustimmung des Verlags unzuläs sig und straf bar. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzun - gen, Mikro ver filmungen und die Ein speiche rung und Verarbeitung in elek tro nischen Sys temen. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Umschlaggestaltung: Ulrike Weigel, Druck und buchbinderische Verarbeitung: Strauss Offsetdruck, Mörlenbach Gedruckt auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier. Printed in Germany ISBN

5 Vorwort der Herausgeber Um Projektentwicklung erfolgreich zu betreiben, müssen die hierfür verantwortlichen Personen neben einem umfangreichen theoretischen Wissen auf vorhandene Erkenntnisse aus der Praxis zurückgreifen können. Dieses Wissen wird den Studierenden im grundständigen Studiengang Immobilientechnik und Immobilienwirtschaft an der Universität Stuttgart vermittelt. Im Rahmen des Themenblocks Immobilienplanung und -entwicklung hält Herr Professor Dr. Alda eine Vorlesung mit dem Thema: Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft. Diese Vorlesung hat den Grundstein für das vorliegende Werk gelegt. Den Studierenden der Immobilientechnik und -wirtschaft als auch Studierenden des Bauingenieurwesens, der Architektur und vieler fachfremder Zuhörer wird hiermit neben dem theoretischen ein praktisches Wissen zur Immobilienprojektentwicklung anschaulich dargelegt. Dieses Lehrbuch soll den Studierenden nicht nur in der Vorlesung begleiten, sondern auch im späteren Berufsleben als hilfreiches Nachschlagewerk dienen. Dem Lehrbuch ist auch mit der 2. Auflage nicht nur an der Universität Stuttgart eine gebührende Verbreitung zu wünschen. Stuttgart / Berlin, April 2007 Prof. Dr.-Ing. Fritz Berner Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer

6 Vorwort der Verfasser zur zweiten Auflage Die erste Auflage war überraschend schnell vergriffen. Somit wurde diese Chance genutzt, um neben zahlreichen Aktualisierungen auch einige Ergänzungen, die von zahlreichen Leserinnen und Lesern gewünscht wurden, mit aufzunehmen. Trotzdem soll das vorliegende Buch seine bisherige Kompaktheit auch zukünftig nicht verlieren. Gerade diese kompakte Darstellung erleichert es Studierenden, Praktikern und allen Interessierten einen schnellen Einstieg in das komplexe Themengebiet der Projektentwicklung oder eignet sich als gezieltes Nachschlagewerk. Die Verfasser hoffen, dass auch die zweite Auflage bei allen Interessierten weiterhin auf ein positives Echos stoßen wird und zu einem größeren Verständnis der Projektentwicklungsaufgaben führt. Ein besonderer Dank gilt Herrn David Heiduck und Herrn Sebastian Lange, wissenschaftliche Hilfskräfte am Institut für Baubetriebslehre der Universität Stuttgart für die tatkräftige Hilfe bei Erstellung und Überarbeitung von Abbildungen. Stuttgart, April 2007 Prof. Dr.-Ing. Willi Alda Dr.-Ing. Joachim Hirschner

7 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis XIII XV Abkürzungsverzeichnis XVII 1 Grundsätzliches zur Projektentwicklung Einordnung der Immobilienbetriebslehre Bedeutung der Immobilienwirtschaft Überblick über die Immobilienwirtschaft Der Projektentwicklungsprozess Definition des Begriffs der Projektentwicklung Ablauf und Aufgabenfelder der Projektentwicklung Nachhaltigkeit von Immobilienprojektentwicklungen Beteiligte des Projektentwicklungsprozesses Modelle zur Erklärung von Projektentwicklungsprozessen Merkmale der Projektentwicklung als Marktgeschehen Corporate Real Estate Management (CREM) Public Private Partnership (PPP) 22 2 Grundstücks- und Immobilienbewertung Sachwertverfahren Ertragswertverfahren Vergleichswertverfahren Weitere Wertermittlungsverfahren Barwertverfahren Residualwertmethode Beispielaufgaben zur Wertermittlung Beispielaufgabe Beispielaufgabe Beispielaufgabe Beispielaufgabe Beispielaufgabe Bedarfsgerechte Projektentwicklung Timing Standort 51

8 X Checkliste Makrolage Checkliste Mikrolage Checkliste Grundstück Nutzflächenstruktur Qualität Nutzflächenqualität (Raumökonomie) Qualität der Bautechnik und der Kommunikationstechnik Qualität des Mietvertrages Quantität und Entwicklungspotential Fungibilität (Drittverwendungsmöglichkeit) Wirtschaftlichkeit Kosten und Termine Einstiegsrendite und Wertentwicklung (Rentabilität) Development Rechnung 75 4 Wesentliche Formen der Projektentwicklung Mietergenutzte Investorenprojekte Neubauprojekt Bestandsentwicklungsprojekt / Revitalisierung Eigengenutzte Projekte Projektrisiken 91 5 Kapitalbeschaffung (Finanzierung), Steuer Kapitalbeschaffung Grundsätzliches und Definitionen Finanzierung Steuer Grundlagen Steuerliche Grundtypen von Immobilieninvestitionen Immobilienbesteuerung Förderung von Immobilieninvestitionen Wichtige Bestandteile der Projektentwicklung Grundstückskaufvertrag / Kaufvertrag Planungsvertrag Projektsteuerungsvertrag Bauvertrag Projektentwicklungsvertrag 108

9 XI 6.6 Mietvertrag Mietgegenstand Mietzeit Mietzins Änderung des Mietzinses Nebenkosten Instandhaltung Bauliche Veränderungen Wirksamkeit der Vertragsbedingungen (Formvorschriften) Sonstige Vertragsarten Machbarkeitsstudie / Feasibility Study Begriffdefinition Feasibility Study Feasibility Study im Projektentwicklungsprozess Marktanalyse Standortanalyse Nutzungskonzeptanalyse Wettbewerbsanalyse Risikoanalyse Wirtschaftlichkeits- und Renditeanalyse Zusammenfassung Feasibility Study Umfang Facility Management Glossar Anhang 129 Tabellenwerk Vervielfältiger, Tabelle A I 130 Tabellenwerk Vervielfältiger, Tabelle A II 131 Tabellenwerk Vervielfältiger, Tabelle B I 132 Tabellenwerk Vervielfältiger, Tabelle B II 133 Checkliste von Objektunterlagen Literaturverzeichnis 137 Weitere Literatur Stichwortverzeichnis 143

10 Abbildungsverzeichnis Abb. 1-1 Betriebswirtschaftslehre Immobilienbetriebslehre 1 Abb. 1-2 Die Immobilie als Produktionsfaktor 2 Abb. 1-3 Umfang und Abgrenzung der Immobilienwirtschaft 4 Abb. 1-4 Immobilienarten und Immobiliennutzer 5 Abb. 1-5 Formen der Kapitalanlage in Immobilien 5 Abb. 1-6 Projektentwicklung im Lebenszyklus einer Immobilie 7 Abb. 1-7 Phasendeterminierte Sichtweise der Aufgabenfelder der Projektentwicklung 8 Abb. 1-8 Bausteine der Projektentwicklung 9 Abb. 1-9 Prozessorientierung der Projektentwicklung 11 Abb Phasenmodell der Projektentwicklung 12 Abb Nachhaltigkeitsdimensionen der Projektentwicklung 15 Abb Beteiligte des Projektentwicklungsprozesses 16 Abb Einfaches Gleichgewichtsmodell für den Immobilienmarkt 18 Abb Büroflächenmarkt Berlin 1989, 1991 und Abb Die vier Säulen des CREM 21 Abb. 2-1 Wertermittlungsverfahren 27 Abb. 3-1 Entwicklung der Nettoanfangsrenditen in Frankfurt, London und Hongkong 47 Abb. 3-2 Entwicklung der Büromieten in Frankfurt, London und Hongkong 48 Abb. 3-3 Phasen des Immobilienzyklus 49 Abb. 3-4 Erwartungen an den Immobilienzyklus 49 Abb. 3-5 Verlauf Arbeitslosigkeit / Spitzenmieten in Frankfurt 50 Abb. 3-6 Wertzuwachs in der 1a-Lage in Prozent (kumulativ), Durchschnitt für 158 Städte Westdeutschlands 54 Abb. 3-7 Düsseldorf Wertzuwachs in der 1a-Lage in Prozent (kumulativ) 54 Abb. 3-8 Bürospitzenmieten in London (City) und Den Haag 55 Abb. 3-9 Entwicklung der Büro-Spitzenmieten in Leipzig, Frankfurt a. M. und München 56 Abb Zoning Methode 60 Abb Reduktion der Fläche pro Einzelarbeitsplatz (Standardbüro) bei IBM 61 Abb Zur Qualität von Mietverträgen, Mietanpassung (Prinzip) 62 Abb Central London Office Market Balance 64

11 X IV Abb Büroneubauvolumen in Zentral-London 65 Abb Schematischer Verlauf von Kosten, Ertrag und Vermögenswert bei einer Projektentwicklung 71 Abb. 4-1 Alte Außenfassade vom LeCentorial Paris 90 Abb. 4-2 Interne und Externe Risiken der Projektentwicklung 92 Abb. 5-1 Systematik der Steuerarten 97 Abb. 6-1 Varianten Bauabwicklung (Projektrealisierungsphase) 106 Abb. 6-2 Ablaufschritte Feasibility Study 116 Abb. 6-3 Harte und weiche Faktoren der Standortanalyse 118 Abb. 6-4 Methoden der Investitionsrechnung 120 Abb. 6-5 Kosten- und Optimierungspotentialverläufe des Facility Managements bei der Projektentwicklung im weiteren Sinn 123

12 Tabellenverzeichnis Tab. 1-1 Bedeutung des Immobilienvermögens in Unternehmen 20 Tab /- Checkliste Kriterienkatalog 58 Tab. 3-2 Definitionen Rendite 68

13 Abkürzungsverzeichnis AGB Allgemeine Geschäftsbedingungen BauGB Baugesetzbuch BelG Beleihungsgrundsätze BewG Bewertungsgesetz BGB Bürgerliches Gesetzbuch BGBl. Bundesgesetzblatt BGF Brutto-Grundfläche Bio. Billionen BRI Brutto-Rauminhalt bzw. beziehungsweise CREM Corporate Real Estate Management DCF Discounted Cash Flow Method DDR Deutsche Demokratische Republik DIMAX Deutscher-Immobilien-Aktien-Index DIN Deutsche Industrie Norm EK Eigenkapital EStG. Einkommenssteuergesetz e. V. eingetragener Verein EZH Einzelhandel FK Fremdkapital FM Facility Management FörderGG Fördergebietsgesetz GBP British Pound GFZ Geschossflächenzahl gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung GK Gesamtkapital GMP Guaranteed Maximum Price GU Generalunternehmer GÜ Generalübernehmer HDE Hauptverband des Deutschen Einzelhandels HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

14 X VIII HypbankG Hypothekenbankgesetz i. e. S. im engeren Sinne i. d. R. in der Regel InvG Investmentgesetz i. w. S. im weiteren Sinne II. BV Zweite Berechnungsverordnung IRR Internal Rate of Return (interner Zinsfuß) KWG Kreditwesengesetz LAN Local Area Network MA Mitarbeiter Mio. Million Mon. Monat MwSt. Mehrwertsteuer Mrd. Milliarden NF Nettofläche ÖPNV Öffentlicher Personen Nahverkehr OFD Oberfinanzdirektion PFI Private Finance Initiative PPP Public Private Partnership REITs Real Estate Investment Trusts REN Real Estate Norm RICS Royal Institution of Chartered Surveyors SB Selbstbedienung Stck. Stück SVA Sachverständigenausschuss SWOT Strength, Weakness, Opportunities und Threats T Tausend TIAVSC The International Assets Valuation Standard Committee UStG. Umsatzsteuergesetz VOB Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen VOFI Vollständiger Finanzplan VOL Verdingungsordnung für Leistungen WertR Wertermittlungsrichtlinien WertV Wertermittlungsverordnung