F r a g e n u n d A n t w o r t e n z u

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1 F r a g e n u n d A n t w o r t e n z u Abgeschlossenheitsbescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) Magistrat der Landeshauptstadt Wiesbaden -Untere Bauaufsichtsbehörde-

2 - 2 - Inhaltsverzeichnis Was ist unter einer Abgeschlossenheitsbescheinigung zu verstehen? S. 3 Was ist die gesetzliche Grundlage? S. 3 Wann brauche ich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung? S. 3 Wer kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen? S. 3 Wo kann ich die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen? S. 3 Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht? S. 4 Was für Unterlagen werden zur Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt? S. 4 Wie komme ich an das Antragsformular? S. 5 Wie oft muss ich die geforderten Unterlagen einreichen? S. 5 Welche Pläne sind Aufteilungspläne? S. 5 Auf was ist bei den einzureichenden Unterlagen besonders zu achten? S. 5 Wann ist eine Wohn- bzw. Nutzungseinheit abgeschlossen? S. 6 Wann ist ein Stellplatz abgeschlossen? S. 6 Was prüft die Bauaufsichtsbehörde bei den eingereichten Unterlagen? S. 7 Was wird alles von der Abgeschlossenheitsbescheinigung umfasst? S. 7 Was, wenn sich nach der Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung bauliche oder andere Änderungen ergeben? S. 7 Wie lange dauert die Bearbeitung eines Antrages auf Abgeschlossenheitsbescheinigung? S. 8 Was kostet die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung? S. 8 Wie wird die Wohn- und Nutzfläche berechnet? S. 8 Verliert eine Abgeschlossenheitsbescheinigung irgendwann ihre Gültigkeit? S. 9 Was sind die weiteren Schritte nach Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung? S. 9 /3

3 - 3 - Was ist unter einer Abgeschlossenheitsbescheinigung zu verstehen? Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Verwaltungsakt, sondern stellt als behördliche Wissenserklärung fest, dass die für die Bildung von Sondereigentum (Wohnungs- oder Teileigentum) vorgesehenen Wohnungen und sonstigen Räume baulich in sich abgeschlossen sind. Sie dient der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum wie z. B. der Umwandlung von Wohnungen eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird pro Grundstück ausgestellt und muss alle Gebäude auf einem Grundstück erfassen, d.h. alle Häuser, Garagen und abschließbaren baulichen Anlagen. Bei Abgeschlossenheitsbescheinigungen für ein Dauerwohnrecht bzw. ein Dauernutzungsrecht ist nur die entsprechende Einheit darzustellen. Was ist die gesetzliche Grundlage? Die gesetzliche Grundlage für die Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz WoEigG-) vom 15. März 1951 in der jeweils gültigen Fassung sowie die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß 7 Abs. 4 Nr. 2 und 32 Abs. 2 Nr. 2 WoEigG vom 19. März Wann benötige ich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung? Mittels einer Abgeschlossenheitsbescheinigung kann ein Notar die Teilungserklärung fertigen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Teilungserklärung bilden gemeinsam die Voraussetzung für die eigentumsrechtliche Teilung eines bebauten Grundstücks und der Bildung von Sonder- und Teileigentum an einem Grundstück, die beim Grundbuchamt vollzogen wird. Die Teilung dient dem Zweck der Veräußerung, Regelung für die späteren Erben oder Sicherung von Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsrecht. Wer kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen? Beantragen kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung jeder. Wichtig ist allerdings, dass der Antrag vom Eigentümer unterschrieben sein muss oder eine Vollmacht des Eigentümers beigefügt ist. Wo kann ich die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen? Der Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung ist bei der Bauaufsichtsbehörde der Landeshauptstadt Wiesbaden zu stellen. Dies kann entweder auf dem Postweg: Landeshauptstadt Wiesbaden Bauaufsichtsamt Gustav-Stresemann-Ring Wiesbaden oder durch persönliche Abgabe zu den Service- und Sprechzeiten Montag - Freitag von 9-12 Uhr und Mittwoch von 8-18 Uhr in Zimmer B 132 oder B 134 erfolgen. /4

4 - 4 - Für tel. Rückfragen stehen wir Ihnen gerne unter Tel. (0611) und zur Verfügung. Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht? Sondereigentum ist echtes Eigentum bzw. Alleineigentum des Wohnungseigentümers. Das heißt also, alles was ihm alleine gehört. Dazu zählen: - Wohnungen (als Wohnungseigentum bezeichnet). Hierzu gehören im Allgemeinen die Räume der Wohnung (einschließlich Bodenbeläge, Einbaumöbel, nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung und die Sanitärinstallationen). - Nicht zu Wohnzwecken dienende und in sich abgeschlossene Räume soweit sie nicht für den gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer gedacht sind. Dies können Kellerräume, Büroräume, Lagerräume, Praxisräume, etc. sein (als Teileigentum bezeichnet) - Garagenstellplätze. Zum Gemeinschaftseigentum zählt die Grundstücksfläche, die tragenden Teile des Gebäudes, Dach und Fenster etc. und Anlagen und Einrichtungen die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (Treppenhäuser, Aufzüge, Fahrradräume, Heizraum, Hausanschlussraum, Hausflure, Waschräume, etc.). Mit Sondernutzungsrecht belegte Flächen oder Gebäudebestandteile sind gemeinschaftliches Eigentum. Hier wird allerdings im Grundbuch ein alleiniges Nutzungsrecht eines Eigentümers eingeräumt. Sondernutzungsrechte können an Gartenflächen, Stellplätzen und Abstellräumen außerhalb der Wohnung eingeräumt werden. Welche Unterlagen werden für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt? - das Antragsformular der Landeshauptstadt Wiesbaden, - eine Wohn- und Nutzflächenberechnung, - einen Auszug aus der Liegenschaftskarte (erhältlich beim Amt für Bodenmanagement Limburg, Außenstelle beim Bauaufsichtsamt, Mi h, 13:30-15:30 h bzw. auch bei einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur.), - einen Grundriss jeder vorhandenen Etage von Keller bis Spitzboden, - mindestens einen Schnitt des Gebäudes, - alle Ansichten des Gebäudes (Sind keine gezeichneten Ansichten vorhanden, können auch Farbfotos vorgelegt werden. Die ganze Gebäudeseite muss zu erkennen sein und es muss Platz für den Stempel der Bauaufsicht vorhanden sein.). Wie komme ich an das Antragsformular? Das Antragsformular erhalten Sie in unseren Diensträumen: Bauaufsichtsamt Gustav-Stresemann-Ring Wiesbaden zweiter Riegel (B) in den Zimmern B132 oder B 134 im 1. OG oder im Internet unter oder kann per Mail unter baurechtliche-pruefverfahren@wiesbaden.de angefordert werden. /5

5 - 5 - Wie oft sind die geforderten Unterlagen einzureichen? Das Antragsformular ist 1-fach, alle übrigen Unterlagen müssen 2-fach eingereicht werden. Hiervon bleibt ein Exemplar bei der Bauaufsicht und wird in der Bauakte abgehängt. Die zweite Ausfertigung wird dem Antragsteller zusammen mit der ausgestellten Abgeschlossenheitsbescheinigung zugesandt. Besteht beim Antragsteller Interesse an mehr als nur einer Ausfertigung, so werden für eine geringe Gebühr (s. unten) Mehrausfertigungen ausgestellt. Eine entsprechende Anzahl der Unterlagen ist der Bauaufsicht vorzulegen. Welche Pläne sind Aufteilungspläne? Wie es das Wort so schön sagt, sind alle Pläne Aufteilungspläne, die etwas nach dem WoEigG aufteilen (Grundrisse, Ansichten und Schnitte). Ein Auszug aus der Liegenschaftskarte ist zwar den Unterlagen beizufügen, um zu erkennen, welche Gebäude sich auf dem Grundstück befinden, sie ist allerdings kein Aufteilungsplan und daher kein Bestandteil der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ein Freiflächenplan, mit dem Grundstücksteile zugeordnet werden sollen, kann den Unterlagen beigefügt werden. Da die Aufteilung des Grundstückes allerdings Inhalt der Teilungserklärung und nicht der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist, handelt es sich hierbei ebenfalls um keinen Aufteilungsplan und daher auch keinen Bestandteil der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Auf was ist bei den einzureichenden Unterlagen besonders zu achten? - Die Pläne (Aufteilungspläne) müssen den Maßstab 1:100 haben. - Auf den Plänen muss der Maßstab, sowie die Angaben zum Grundstück wie Gemarkung, Flur, Flurstück, Straße und Hausnummer stehen. - In jedem Raum einer Wohn- bzw. einer Nutzungseinheit muss die Nummer der entsprechenden Einheit stehen. - Die Nummer der jeweiligen Einheit darf nicht handschriftlich eingetragen werden. Entweder ist die Nummer maschinell einzutragen oder die Pläne sind nach einer handschriftlichen Eintragung zu kopieren bevor sie der Bauaufsicht vorgelegt werden. - Heizungsräume und Hausanschlussräume sowie der Weg von jeder Einheit zu diesen Räumen muss immer Gemeinschaftseigentum sein. - Endet der Aufzug in einer Wohnung (z.b. bei einer Penthousewohnung), so muss sich beim Ausgang aus dem Aufzug eine abschließbare Tür befinden oder es muss ein Schließsystem für diese Wohnung im Aufzug vorhanden sein. Im Falle des Schließsystems ist ein Nachweis der Aufzugsfirma oder eine schriftliche Erklärung des Eigentümers über das Vorhandensein des Schließsystems dem Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen. - Alle zu demselben Sondereigentum gehörenden Räume sind mit der gleichen Nummer zu versehen. Auch dann, wenn die Räume getrennt voneinander im Gebäude liegen wie z.b. die Wohnung im 2. Obergeschoss und der Abstellraum im Kellergeschoss. - Ist ein Spitzboden vorhanden und dieser ist nur aus der Wohnung begehbar, so muss der Spitzboden der Wohnung über die er zu erreichen ist zugeordnet werden, d.h. er muss die gleiche Nummer tragen. Ist der Spitzboden aus dem Treppenhaus über eine Luke zu erreichen, so kann dieser nur zu Sondereigentum werden, wenn ein Nachweis über die Verschließbarkeit der Luke erbracht wird (ein einfaches Vorhängeschloss genügt nicht). /6

6 Balkone und Dachterrassen, die nur aus der Wohnung zu erreichen sind, müssen als Sondereigentum der Wohnung zugeordnet werden und somit die gleiche Nummer tragen. Terrassen die auch vom Grundstück aus zu erreichen sind, können nur dann der Wohnung als Sondereigentum zugeordnet werden, wenn sie über eine eindeutige bauliche Abgrenzung verfügen. Ist diese nicht vorhanden, bleibt sie Gemeinschaftseigentum, kann jedoch per Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung der Wohnung zugeordnet werden. Wann ist eine Wohn- bzw. Nutzungseinheit abgeschlossen? Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie baulich, tatsächlich, räumlich und funktionell vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist (z.b. durch Wände und Decken) und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, einem Treppenhaus oder einem Vorraum hat. Ist eine Wohn- bzw. Nutzungseinheit nur über eine andere Einheit zu erreichen, so ist diese nicht in sich abgeschlossen. Zu abgeschlossenen Wohnungen können zusätzliche Räume außerhalb des Wohnungsabschlusses gehören. Diese müssen im Aufteilungsplan allerdings mit der gleichen Nummer wie die Wohnungen bezeichnet sein und ebenfalls verschließbar sein. Bei nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, das sind sonstige Räume, die sich im Unterschied zu den Wohnungen aus ihrer Zweckbestimmung ergeben wie z. B. gewerbliche Räume, Praxisräume, Abstellräume, Garagen, etc., gelten diese Erfordernisse sinngemäß. Wann ist ein Stellplatz abgeschlossen? Ein ebenerdiger Stellplatz ist -wie auch ein Stellplatz in einem Carport- nie abgeschlossen und kann daher nie zum Sondereigentum werden. Ein Stellplatz in einer Doppelgarage mit nebeneinander liegenden Stellplätzen ist dann abgeschlossen, wenn zwischen den beiden Stellplätzen eine Wand oder eine eindeutige und dauerhafte Markierung vorhanden ist. Ein Stellplatz in einem Doppel- oder Mehrfachparker mit Parklift ist einzeln nie abgeschlossen. Die Stellplätze eines Parklifts sind nur gemeinsam als eine Einheit abgeschlossen, da nur die ganze Mechanik eine abgeschlossene Einheit bildet. Ein Stellplatz im Parkhaus bzw. in einer Tiefgarage ist dann abgeschlossen, wenn auf dem Boden eine eindeutige und dauerhafte Markierung vorhanden ist. Dies gilt auch für einen Stellplatz auf der obersten Etage eines Parkhauses (auf dem Dach). Ein Stellplatz in einer Einzelgarage ist immer abgeschlossen. Was prüft die Bauaufsichtsbehörde an den eingereichten Unterlagen? Zu dem Prüfungsumfang der Bauaufsicht gehört hauptsächlich die Prüfung der Abgeschlossenheit (Erklärung s. oben) der zu bescheinigenden Wohneinheiten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume und Stellplätze. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung kann zudem nur erteilt werden, wenn für das Gebäude eine Baugenehmigung nach 54 i.v.m. den der Hessischen Bauordnung (HBO) vorliegt oder eine Genehmigungsfreistellung nach 56 HBO erfolgt ist /7

7 - 7 - bzw. für das Bauvorhaben Genehmigungsfreiheit nach 55 HBO i.v.m. der Anlage 2 zur HBO besteht. Werden bei den aufzuteilenden Gebäuden bzw. Räumlichkeiten baurechtswidrige Zustände festgestellt, werden diese im Rahmen der allgemeinen baurechtlichen Aufgabenwahrnehmung verfolgt. Auf die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung hat dies keinen Einfluss. Zuletzt erfolgt bei Wohnungen eine Prüfung, ob die Voraussetzungen einer Wohnung nach 43 HBO vorliegen. So muss eine Wohnung z.b. über eine Toilette und eine Dusche oder eine Badewanne sowie eine Küche oder Kochgelegenheit verfügen, die innerhalb der Wohnung liegen. Was wird alles von der Abgeschlossenheitsbescheinigung umfasst? Die Abgeschlossenheitsbescheinigung umfasst: - die von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellte Bescheinigung, die eine Aussage trifft, welche Einheiten mit welchen Nummern als abgeschlossen bescheinigt werden und wie viele Aufteilungspläne zu der Bescheinigung gehören - die Aufteilungspläne. Die Aufteilungspläne bilden zusammen mit der Bescheinigung eine Einheit. Die Verbindung wird durch einen grünen Stempel auf den Plänen hergestellt, welcher sich auf die Bescheinigung bezieht. Hierdurch wird eine Verbindung mittels Schnur und Siegel entbehrlich. Was ist wenn sich nach der Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung bauliche oder sonstige Änderungen ergeben? Werden bauliche Änderungen vorgenommen oder ändert sich die Aufteilung von Einheiten bzw. die Zuordnung von Räumen, so kann die bereits erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung durch einen Nachtrag zur Abgeschlossenheitsbescheinigung ergänzt werden. Für den Nachtrag kann das Antragsformular der Landeshauptstadt Wiesbaden (s. oben) verwendet werden. Dem Antrag sind alle Grundrisse, Ansichten und Schnitte beizufügen, in denen sich etwas ändert. Alle übrigen werden nicht benötigt und werden im Falle der Vorlage ungestempelt zurückgegeben. Sofern sich die Größe von Wohn- bzw. Nutzungseinheiten ändert, ist auch eine korrigierte Wohn- bzw. Nutzflächenberechnung vorzulegen. Wie lange dauert die Bearbeitung eines Antrags auf Abgeschlossenheitsbescheinigung? Die Bearbeitung des Antrages dauert je nach Größe des Bauvorhabens bis zu zwei Wochen ab Eingang beim Sachbearbeiter, wenn die Unterlagen vollständig vorgelegt werden und einer Ausstellung der Bescheinigung nichts im Wege steht. Bei Neubauten kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung frühestens zeitgleich mit der Baugenehmigung erteilt werden. Was kostet die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung? Die Kosten für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung richten sich nach der Anzahl und der Größe der Wohn- bzw. der Nutzungseinheit als auch danach, ob es sich um die erstmalige Ausstellung der Bescheinigung oder um einen Nachtrag zur bestehenden Bescheinigung handelt. /8

8 - 8 - In der Verwaltungskostenordnung (VwKostO) und dem hierzu gehörenden Verwaltungskostenverzeichnis wird für die Verwaltungen ein Gebührenrahmen von 65,00-325,00 je Wohnungs- oder Teileigentum vorgegeben. Auf dieser Grundlage erhebt die Bauaufsicht der Landeshauptstadt Wiesbaden je Wohnungs- oder Teileigentum folgende Gebühren: Für die erstmalige Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Wohnungen bis 50m² Wohnfläche = 65,00 von 51m² bis 100m² Wohnfläche = 130,00 von 101m² bis 250m² Wohnfläche = 200,00 von 251m² bis 500m² Wohnfläche = 260,00 über 500m² Wohnfläche = 325,00 bei Nutzungseinheiten bis 100m² Nutzfläche = 65,00 von 101m² bis 200m² Nutzfläche = 100,00 von 201m² bis 500m² Nutzfläche = 130,00 von 501m² bis 1000m² Nutzfläche = 260,00 über 1000m² Nutzfläche = 325,00 Für einen Nachtrag zur bestehenden Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Wohnungen und Nutzungseinheiten wird eine Gebühr zwischen 65,00 und 325,00. Handelt es sich lediglich um kleine Änderungen innerhalb der Einheiten oder in der Aufteilung, so wird in den meisten Fällen eine Gebühr von 65,00 erhoben. Entstehen mit dem Nachtrag neue Einhei ten, so werden diese zusätzlich berechnet. Sind die Änderungen umfangreicher, so liegt es im Ermessen des Sachbearbeiters Gebühren bis 325,00 zu erheben. Für Mehrausfertigungen werden Gebühren ab 9,00, je nach Anzahl der Pläne, erhoben. Wie wird die Wohn- und Nutzfläche berechnet? Die Berechnung der Wohn- und Nutzflächen ergibt sich genauso wie im Baugenehmigungsverfahren aus der DIN 283. Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist jedoch nicht die Berechnung der Wohn- und Nutzflächen vorzulegen sondern lediglich die Addition der m² der einzelnen Räume zur jeweiligen Einheit. Verliert eine Abgeschlossenheitsbescheinigung irgendwann ihre Gültigkeit? Nein! Die von der Bauaufsicht ausgestellte Abgeschlossenheitsbescheinigung behält immer ihre Gültigkeit. Auch, wenn sie noch nicht dem Grundbuchamt zur Teilung vorgelegt wurde. Es ist allerdings darauf zu achten, dass die Aufteilungspläne zur Abgeschlossenheitsbescheinigung noch mit dem Bautenstand vor Ort übereinstimmen. Was sind die weiteren Schritte nach Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung? Der Grundstückseigentümer muss mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung zu einem Notar, der auf Grund dieser Bescheinigung die Teilungserklärung fertigt. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist dann zusammen mit dem Teilungsvertrag beim Grundbuchamt einzureichen, damit dort die Aufteilung erfolgen kann.