OTC-X RESEARCH by. Welinvest AG UNTERNEHMENS- ANALYSE. Zusammenfassung

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1 UNTERNEHMENS- ANALYSE Welinvest AG Zusammenfassung - Die traditionsreiche Basler Investmentgesellschaft Welinvest verwaltete zum Ende des Geschäftsjahres 2017/2018 (30. Juni 2018) ein Vermögen von knapp 247 Mio. CHF (inklusive knapp 60 Mio. CHF Fremdkapital). - Investitionsschwerpunkt sind mit einem Anteil von 66% am Portfolio Wohnimmobilien in der Region Basel. Zum Geschäftsjahresende hielt die Gesellschaft zudem 21,7% in Liquidität, 9,6% in Aktien und 2,6% in Edelmetallen /18 war für Welinvest ein «Erntejahr». Die Gesellschaft realisierte Kursgewinne im Aktienportfolio auf den stillen Reserven (7.6 Mio. CHF) und einen ausserordentlichen Gewinn durch einen Liegenschaftenverkauf (6.9 Mio. CHF). - Das Jahresergebnis kletterte um über 90% auf 16.7 Mio. CHF (419 CHF/Aktie) und liess eine Erhöhung der Dividende auf 350 CHF/Aktie zu. - Welinvest diskontiert die Erträge in der Verkehrswertbestimmung mit konservativen 5%. In einer Simulation der Verkehrswerte ergibt sich nach Dividendenausschüttung ein Wert zwischen CHF (5%) und CHF (3.75%). - Bei Kursen um CHF sehen wir die Aktie in der Nähe ihres fairen Wertes gehandelt. Eine deutliche Unterbewertung der Welinvest-Aktie ist nicht mehr erkennbar. Wir gehen davon aus, dass die Gesellschaft auch für das laufende Jahr 2018/2019 erneut eine attraktive Dividende an ihre Anteilseigner bezahlen wird. Mittel- bis längerfristig bleiben die Perspektiven für die Welinvest AG intakt. Bei überschaubaren Risiken erwirtschaftet die Gesellschaft attraktive Renditen für ihre Aktionäre. Anleger sollten sich jedoch unbedingt mit der Anlagephilosophie der Hauptaktionärsfamilie von Finck sowie der Verwaltung identifizieren. Unternehmenszahlen GJ-Ende zum 30. Juni (in Mio. CHF) Quelle: Geschäftsberichte 2015/ / / / /16 Gruppenergebnis Bilanzsumme Bilanz Eigenkapital Aktiva (Verkehrswert) Verkehrswert Eigenkapital Verkehrswert Eigenkapital in CHF/Aktie* EK-Quote zu Buchwert 63.0% 62.4% 62.5% EK-Quote zu Verkehrswert 75.9% 76.6% 76.3% FK-Quote zu Buchwert 37.0% 37.6% 37.5% FK-Quote zu Verkehrswert 24.1% 23.4% 23.7% Datum: Branche: Beteiligungsgesellschaften Autor: Thorsten Grimm Zern & Partner GmbH Aktie (Namen à 50 CHF) Valoren: Kurs bez. ( ): CHF Anzahl Aktien: Marktkapitalisierung: Mio. CHF Grösste Aktionäre: Familie von Finck, sonst breit gestreut, überwiegend lokales Aktionariat (475 Aktionäre) Kennzahlen je Titel (in CHF) 2017/ /17 Aktienkurs aktuell / Reingewinn Ausgew. Buchwert Dividende/Ausschüttung KGV KBV Div.-Rendite in % Kursentwicklung Höchst / Tiefst 1 Jahr / Performance 1 Jahr -5.0% Performance 3 Jahre 20.0% Termine November 2019 Links & Leitung VRP: Gerhard Ammann CEO: Thomas Flückiger Generalversammlung OTC-X Research, Welinvest AG, Seite 1

2 Unternehmensprofil Die Wurzeln der heute als Welinvest AG firmierenden Basler Traditionsgesellschaft reichen zurück bis ins 19. Jahrhundert. Das Jahr 1883 markiert die Geburtsstunde der Actienbrauerei Basel als Rechtsvorgängerin der heutigen Welinvest AG und damit das eigentliche Gründungsjahr der Gesellschaft wurde der strategische Grundsatzentscheid getroffen, die Bierproduktion mit der bestehenden Kundschaft zu verkaufen und sich fortan auf die Verwaltung des eigenen, umfangreichen Liegenschaftsbestandes sowie weiterer Industriebeteiligungen zu konzentrieren. In dieser Zeit wurde auch der Name der Gesellschaft geändert: Aus der zwischenzeitlich auch noch als Anker Brauerei AG firmierenden ehemaligen Actienbrauerei Basel wurde die Welinvest AG, die an die Namen zweier Verwaltungsräte angelehnt war. Der Kunstname Welinvest stand dabei für Werenfels-Lindenmeyer-Investment AG. Um die Jahrtausendwende wurden die Rudolf Immobilien AG und die Basler Handels-Gesellschaft AG übernommen und in die Welinvest AG integriert. Mit diesen Übernahmen wuchs der Streubesitz der Gesellschaft deutlich an. Die Welinvest AG wurde zu einer breit abgestützten Beteiligungsgesellschaft umgebaut und gehört mittlerweile mehrheitlich zum Einflussbereich der deutschschweizerischen Industriellenfamilie von Finck (u.a. Mövenpick AG, Von Roll AG). Heute verwaltet und bewirtschaftet die Gesellschaft ihr umfangreiches Liegenschaftsportfolio Schwerpunkt Wohnungen in Basel-Stadt sowie im Kanton Basel-Landschaft (Arlesheim, Oberwil, Münchenstein) und investiert daneben in Aktien und Edelmetalle. Unter dem Dach der Welinvest Holding AG gibt es mehrere operativ tätige Tochtergesellschaften, die wie die Welinvest Immobilien AG die eigenen Immobilien bewirtschaften oder wie die Welinvest Romac AG und deren Tochter Welinvest Finanz AG Finanzanlagen tätigen. Das verwaltete Vermögen zum Ende des Geschäftsjahres 2017/2018 (30. Juni 2018) belief sich auf knapp 247 Mio. CHF (inklusive knapp 60 Mio. CHF Fremdkapital). «Welinvest verwaltet und bewirtschaftet ihr umfangreiches Liegenschaftsportfolio und investiert in Aktien sowie Edelmetalle.» Geschäftsverlauf Überblick und Asset Allocation Aus Sicht der Welinvest AG handelte es sich bei dem zum 30. Juni 2018 beendeten Geschäftsjahr 2017/2018 um ein Erntejahr. Das gute Vorjahresergebnis konnte dank Sondereffekten nochmals gesteigert werden. Aufgrund einer zunehmend negativen Einschätzung der Kapitalmarktperspektiven nicht nur im Aktienbereich realisierte die Gesellschaft 2017/2018 in grösseren Umfang aufgelaufene stille Reserven auf Aktienanlagen. Von den zehn grössten Aktienpositionen per 30. Juni 2017 wurden im Geschäftsjahr 2017/2018 sieben Positionen mit Gewinn verkauft, drei wurden behalten und vier neue Positionen aufgebaut. Realisierte Kursgewinne trugen mit 7.6 Mio. CHF massgeblich zum Erfolg der Finanzanlagen im Umfang von 10.4 Mio. CHF (Vj. 7.0 Mio. CHF) bei. Weitere 2.5 Mio. CHF steuerten Erträge aus Finanzanlagen bei (Vj. 2.7 Mio. CHF). Dagegen waren Erträge aus dem Edelmetallhandel mit knapp 0.3 Mio. CHF nur noch von untergeordneter Bedeutung. «Das gute Vorjahresergebnis konnte dank Sondereffekten nochmals gesteigert werden.» OTC-X Research, Welinvest AG, Seite 2

3 Der deutlich gesteigerte Beitrag der Finanzanlagen sowie ein ausserordentlicher Gewinn von 6.9 Mio. CHF (nach Grundstückgewinnsteuer) legten bei einem aufgrund ausserordentlicher Unterhaltsaufwendungen und Wertberichtigungen auf Finanzanlagen/Edelmetalle um 1.3 Mio. CHF auf 6.6 Mio. CHF erhöhten Betriebsaufwand die Basis für ein um über 90% auf 16.7 Mio. CHF erhöhtes Jahresergebnis, entsprechend 419 CHF/Aktie. Auf dieser Grundlage hat die Generalversammlung vom 19. November 2018 einer nochmaligen Dividendenerhöhung um 50 CHF auf 350 CHF zugestimmt. Die erhöhte Dividende ist zwischenzeitlich aus den Kursen abgeflossen. Die historisch gewachsene Struktur der Gesellschaft mit ihrer starken Immobilien-Lastigkeit (anteilig 66% vom Verkehrswert, vor Fremdkapital) blieb im Kern bestehen. Die Aktienquote hat sich aufgrund der getätigten Verkäufe (Gewinnrealisationen) von 14.4% auf rund 9.6% ermässigt. Der Verkauf der Liegenschaft Ormalingerweg 1-7 führte zu einem Rückgang der Immobilienquote von knapp 71% auf 66%. Dagegen erhöhte sich die Liquidität (vor Dividendenzahlung von 14 Mio. CHF) zum Geschäftsjahresende am 30. Juni 2018 auf 53.5 Mio. CHF oder 21.7% (Vj. 12.3%). «Die Dividende wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr um 50 CHF auf 350 CHF erhöht.» «Die Immobilienquote wurde im Portfolio zugunsten einer höheren Liquidität gesenkt.» Abb 1: Portfolio zum (Verkehrswerte) * Kapitalisierung auf Basis des erwarteten Bruttoertrags zu 5% (neu ab GJ 2014/2015) Die Entwicklung und Aufteilung des Welinvest-Portfolios nach Anlageklassen stellte sich in den zurückliegenden Jahren in absoluten Grössen wie folgt dar: Tab 1: Verkehrswerte Quelle: Geschäftsbericht 2017/2018, ergänzt um eigene Berechnungen (alle Angaben in Millionen CHF). OTC-X Research, Welinvest AG, Seite 3

4 Wertschriftenvermögen Grosse Positionen im Wertschriftenvermögen mit über 2 Mio. CHF Anlagevolumen waren zum 30. Juni 2018 Basler KB PS (CH), Energiedienst (CH), Helvetia Holding (CH), Nestlé (CH), Panalpina Welttransport (CH), Swiss Re (CH), Allianz (D) und Daimler (D). Im Aktienportfolio fällt auf, dass die Welinvest AG bei den Aktienanlagen zum Stichtag schwergewichtig in der Schweiz und teilweise auch in Deutschland investiert gewesen ist, andere europäische Aktienmärkte hingegen keine Rolle mehr spielen. Wir interpretieren diese (teilweise) Umschichtung in der Aktienallokation auch als ein Signal einer veränderten Markt- und Risikobeurteilung. Edelmetalle Machten Edelmetalle zum Ende des Geschäftsjahres 2015/2016 noch rund 5% und Ende 2010/2011 sogar noch knapp 8% des Welinvest-Portfolios aus, so ist der Anteil der Edelmetalle am Gesamtvermögen per Ende Juni 2018 auf nur noch etwa 2.6% gesunken. In Gesamtrelationen waren Edelmetalle in der Welinvest-Allokation zuletzt nur noch von untergeordneter Bedeutung, doch kann sich dies erfahrungsgemäss in der Zukunft auch wieder ändern. «Der Anteil der Edelmetalle am Gesamtvermögen ist auf etwa 2.6% gesunken.» Aktionariat Die Verhältnisse im Aktionariat waren 2017/2018 stabil. Ankeraktionär mit einer Beteiligung in nicht bekannter Höhe bleibt die deutsch-schweizerische Industriellenfamilie von Finck (u.a. Mövenpick AG, Von Roll AG). Daneben ist das Aktienkapital im Publikum breit gestreut. Die Anzahl der Aktionäre zeigte sich nach dem starken Anstieg im Vorjahr 2016/2017 (+28% auf 462 Aktionäre) zuletzt weitgehend konstant (30. Juni 2018: 475 Aktionäre). Viele Aktionäre dürften dabei einen persönlichen Bezug zur Wirtschaftsregion Basel haben. Bewertung Welinvest diskontiert die Erträge in der Verkehrswertbestimmung mit konservativen 5%. Indikativ ergibt sich in unserer Modell-Rechnung unter Einrechnung des Dividendenabgangs im November 2018 (-14 Mio. CHF) je nach gewähltem Diskontierungszins, einer simulierten 0%-Kursperformance auf die Aktienbestände seit dem 30. Juni 2018 sowie anteiliger Mietzinseinnahmen auf Basis budgetierter Einnahmen nach dem Verkauf Ormalingerweg 1-7 (Budget 2018/2019; 8.2 Mio. CHF) und Verwaltungsaufwendungen (Basis 2017/2018) für jeweils 6 Monate bis zum 31. Dezember 2018 ein Innerer Wert in der Bandbreite zwischen ca CHF (5%) und CHF (3.75%). Die zuletzt bezahlten Marktpreise von CHF bewegen sich innerhalb dieser Spanne. «Die Simulation des Verkehrswerts ergibt einen Wert zwischen CHF und CHF.» OTC-X Research, Welinvest AG, Seite 4

5 Tab 2: Simulation Verkehrswerte Quelle: schweizeraktien.net Aussichten und Fazit Bei Kursen um CHF sehen wir die Aktie in der Nähe ihres fairen Wertes gehandelt. Eine deutliche Unterbewertung der Welinvest-Aktie ist heute anders als noch vor einigen Jahren nicht mehr erkennbar. Im Vergleich zu einer Diskontierung der Bruttoerträge mit (hohen) 5% notiert die Welinvest-Aktie schon seit längerer Zeit mit einer Prämie, was bedeutet, dass der Markt implizit längst tiefere Diskontierungszinse als 5% in der Liegenschaftsbewertung zubilligt. Der Kurs der Welinvest-Aktie reflektiert heute zumindest zu einem guten Teil das aktuelle Tiefzinsumfeld und damit implizit verbundene Aufwertungen auf den Liegenschaftsbeständen in einer Verkehrswertbetrachtung. Welinvest selbst schreibt im Geschäftsbericht 2017/2018 von einem überhitzten bzw. überteuerten Immobilienmarkt, weil das Anlagekapital dort noch positive Renditen erzielt und die Risiken einer Wende negiert. Auch spricht Welinvest von Zwangsreserven im Liegenschaftsportefeuille, verursacht von den zinsbedingt hohen Marktpreisen. Dies ist ein Aspekt, über den es sich lohnt nachzudenken. Eine zumindest in der Schweiz heute nicht erkennbare Zinswende, die in den USA bereits begonnen hat, hätte entsprechende (negative) Auswirkungen auf die Bewertungen, wobei die von Welinvest gewählte konservative Diskontierung mit 5% hier als ein zusätzlicher Risikopuffer wirkt. Der Abschluss 2017/2018 war positiv überlagert von den vorteilhaften Gewinnrealisationen bei den verkauften Aktienpositionen sowie einem ausserordentlichen Gewinn in einer Grössenordnung von fast 7 Mio. CHF aus dem Liegenschaftsverkauf Ormalingerweg 1-7. Ohne weitere Immobilienverkäufe im laufenden Geschäftsjahr dürfte es aufgrund des schwierigen Umfelds an den Aktienmärkten bei einem gleichzeitig verkleinerten Aktienportfolio in diesem Jahr kaum möglich sein, ergebnisseitig an das sehr gute Vorjahresresultat anzuknüpfen. Welinvest spricht mit Blick auf das «Ohne weitere Immobilienverkäufe im laufenden Geschäftsjahr dürfte es aufgrund des schwierigen Umfelds an den Aktienmärkten kaum möglich sein, an das sehr gute Vorjahresresultat anzuknüpfen.» OTC-X Research, Welinvest AG, Seite 5

6 durch Gewinnrealisationen im Geschäftsjahr 2017/2018 verkleinerte Aktienportfolio von einem gesenkten Risikopotenzial bei gleichzeitig reduzierten Gewinnchancen. Die Welinvest-Philosophie gewichtet Sicherheit in der Kapitalanlage dabei höher als das Eingehen zusätzlicher Risiken auch auf Kosten der Ertragssteigerung (Geschäftsbericht 2017/2018, S. 6). «Die Welinvest-Philosophie gewichtet Sicherheit in der Kapitalanlage höher als das Eingehen zusätzlicher Risiken.» Realistischerweise dürfte der Jahreserfolg in diesem Geschäftsjahr ohne den Einfluss etwaiger Sondereffekte aus weiteren Liegenschaftsverkäufen deshalb (bedeutend) tiefer ausfallen als 2017/2018. Beim jetzigen Kurs- und Zinsniveau dürften die Aktienkursrisiken nicht zuletzt aufgrund der attraktiven Ausschüttungen aber dennoch begrenzt sein. Wir gehen davon aus, dass die Gesellschaft auch für das laufende Jahr 2018/2019 erneut eine attraktive Dividende an ihre Anteilseigner bezahlen wird. In den Vorjahren hat Welinvest die Ausschüttungen unabhängig von der wirtschaftlichen Gewinnsituation zumindest konstant gehalten und teilweise auch aus der Substanz ausgeschüttet. Ob Dividendenkontinuität auch künftig beabsichtigt ist, bleibt abzuwarten. Etwaige Substanzausschüttungen in der Zukunft relativieren wiederum die optisch eindrückliche Dividendenrendite oberhalb von 7% auf Basis der letzten Ausschüttung von 350 CHF beim aktuellen Kursniveau. Mittel- bis längerfristig bleiben die Perspektiven für die Welinvest AG solange es zu keinem starken Zinsanstieg und Verwerfungen an den Immobilienmärkten kommt mit ihrem starken Standbein im Immobiliengeschäft intakt, und es gelten unsere Worte aus den Vorjahren: Bei überschaubaren Risiken erwirtschaftet die Gesellschaft attraktive Renditen für ihre Aktionäre. Welinvest ist und bleibt ein solider, attraktiver und verlässlicher Dividendenwert mit Schwerpunkt im lokalen Immobilienmarkt in der Region Basel. In ihrer heutigen Struktur ist die Gesellschaft in erster Linie eine Immobiliengesellschaft mit angehängten Finanzanlagen und weniger eine klassische Beteiligungsgesellschaft. Die Gesellschaft wird professionell und umsichtig bei gleichzeitiger Renditeorientierung geführt. Anleger, die sich an der Welinvest AG beteiligen wollen, sollten sich jedoch unbedingt mit der sicherheitsorientierten und auf Langfristigkeit ausgerichteten Anlagephilosophie der Hauptaktionärsfamilie von Finck sowie der Verwaltung identifizieren. Andernfalls dürften sie wenig Freude an der Aktie haben. «Welinvest ist und bleibt ein solider, attraktiver und verlässlicher Dividendenwert mit Schwerpunkt im lokalen Immobilienmarkt in der Region Basel.» OTC-X Research, Welinvest AG, Seite 6

7 Disclaimer Dieses Dokument dient ausschliesslich zur Information. Es wurde durch die Zern & Partner GmbH erstellt und ist zur Verteilung in der Schweiz bestimmt. Es darf im Ausland nur in Einklang mit den dort geltenden Rechtsvorschriften verteilt werden. Personen, die in Besitz dieser Infor mationen und Materialien gelangen, haben sich über die dort geltenden Rechtsvorschriften zu informieren und diese zu befolgen. Alle Informationen und Daten aus diesem Report stammen aus Quellen, welche die Zern & Partner GmbH für zuverlässig hält. Trotzdem kann keine Gewähr für deren Richtigkeit übernommen werden. Darüber hinaus können Informationen unvollständig sein. Dieses Dokument stellt weder ein Angebot noch eine Einladung zur Zeichnung oder zum Kauf irgendeines Wertpapiers dar, noch enthält dieses Dokument oder ir gendetwas darin die Grundlage für einen Vertrag oder eine Verpflichtung. Dieses Dokument wird Ihnen ausschliesslich zu Ihrer Information zur Verfügung gestellt und darf nicht reproduziert oder an andere Personen weiterverteilt werden. Eine Anlageentscheidung hinsichtlich irgendwelcher Wertpapiere des analysierten Emittenten darf nicht allein auf der Grundlage dieses Dokumentes erfolgen. In jedem Fall muss hierfür ein Verkaufsprospekt beigezogen werden, der vom Emittenten genehmigt und bei der zuständigen Aufsichtsbehörde hinterlegt ist. Die in diesem Dokument besprochenen Anlagen können für den einzelnen Anleger je nach dessen Anlagezielen und finanzieller Lage nicht geeignet sein. Anleger sollten vor der Erteilung eines Auftrages in jedem Fall mit ihrer Bank, ihrem Broker oder ihrem Anlage- oder Vermö gensberater Kontakt aufnehmen. Die Zern & Partner GmbH und der Autor dieser Studie unterstellen sich den «Richtlinien zur Sicherstellung der Unabhängigkeit der Finanzanalyse» (herausgegeben durch Swiss Banking). Der Autor dieser Studie hält persönlich oder über mit ihm verbundene Dritte keine Wertpapiere und Wertrechte des analysierten Emittenten sowie auch keine aus diesen abgeleitete Derivate. Der Autor ist mit dem untersuchten Unternehmen/Emittenten in keiner Weise verflochten, weder über wesentliche Forderungen, Mandate oder verwandtschaftliche Verhältnisse. Die Zern & Partner GmbH kann Wertpapiere, Wertrechte oder Derivate des beschriebenen Emittenten halten. Die Positionen werden bei Erstellung der Studie veröffentlicht (ohne Anzahl oder Wert). Während einer Sperrfrist von 30 Tagen vor und 30 Tagen nach Erstellung der Studie erfolgen keine Käufe oder Verkäufe in Wertpapieren oder Wertrechten des analysierten Emittenten sowie in daraus abgeleiteten Derivaten. Die Zern & Partner GmbH ist nicht verantwortlich für Konsequenzen, speziell für Verluste, welche durch die Verwendung oder die Unterlassung der Verwendung aus den in diesem Bericht enthaltenen Meinungen und Rückschlüssen resultieren oder resultieren werden. Die Zern & Partner GmbH ist ein unabhängiges Medienunternehmen, an dem die Berner Kantonalbank AG (nachfolgend BEKB genannt) keinerlei Beteiligungen hält. Die Analysen werden von den Mitarbeitenden unabhängig und ohne Einfluss der BEKB erstellt. Für den Inhalt ist einzig und allein die Zern & Partner GmbH verantwortlich. Der Wert der Anlage, auf den sich dieser Bericht bezieht, kann entweder direkt oder indirekt gegen die Interessen des Anlegers fallen oder steigen. Wenn eine Anlage in einer Währung oder basierend auf einer Währung getätigt wird, die sich von derjenigen Währung, auf die sich dieser Bericht bezieht, unterscheidet, können Wechselkursschwankungen einen nachteiligen Effekt auf den Wert, den Preis und den Erfolg der Anlage haben. Preise und Kursentwicklungen aus der Vergangenheit geben keine Hinweise auf die zukünftige Entwicklung der Anlage. Die Zern & Partner GmbH übernimmt keine Garantie dafür, dass der angedeutete erwartete Ertrag oder allfällig genannte Kursziele erreicht werden. Änderungen in den relevanten Annahmen, auf denen dieser Bericht basiert, können einen materiellen Einfluss auf die erwarteten Erträge haben. Der Erfolg aus Anlagen unterliegt Marktrisiken. Weder dieses Dokument noch eine Kopie davon darf in die Vereinigten Staaten von Amerika oder in deren Territorien oder Besitzungen gebracht, übertragen oder verteilt werden. Die Verteilung dieses Dokuments in Kanada, Japan oder anderen Gerichtsbarkeiten kann durch Gesetz beschränkt sein und Personen, in deren Besitz dieses Dokument gelangt, sollten sich über etwaige Beschränkungen informieren und diese einhalten. Jedes Versäumnis, diese Beschränkung zu beachten, kann eine Verletzung der US-amerikanischen, kanadischen oder japanischen Wertpapiergesetze oder der Gesetze einer anderen Gerichtsbarkeit darstellen. OTC-X Research, Welinvest AG, Seite 7