Bau- und Justizdepartement GER 4/2006. Überprüfung von Gestaltungsplänen in der Ortsplanungsrevision

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1 Bau- und Justizdepartement GER 4/2006 Bauwesen 4 / 2006 Überprüfung von Gestaltungsplänen in der Ortsplanungsrevision - Sämtliche Nutzungspläne einer Gemeinde sind in einer Totalrevision der Ortsplanung Gegenstand der Überprüfung (E. 2.4.). - Ein Baugesuch darf einem Gestaltungsplan nicht in wesentlichen Punkten widersprechen (E. 2.5.). - Bestehende Gestaltungspläne können in der Ortsplanungsrevision nur mitgenehmigt werden und somit weiter gelten, wenn sie nicht zu stark von der nach dem Zonenplan geltenden Grundnutzung abweichen (E. 2.6.). 1. Feststellungen 1.1. Am 22. Juni 2005 reichte die R. GmbH bei der Baukommission O. ein Baugesuch für den Abbruch der Gebäude Nrn. 11, 15, 17 und 19 und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit unterirdischer Autoeinstellhalle auf den Grundstücken GB O. Nrn. 1127, 1128 und 1129 an der N.-Strasse ein Während der Publikation wurden gegen das Baugesuch 4 von jeweils mehreren Personen unterzeichnete Einsprachen erhoben, welche die Baukommission am 31. Oktober 2005 grösstenteils abwies, soweit sie darauf eintrat. Gleichzeitig erteilte sie die Baubewilligung unter diversen Auflagen und Bedingungen Mit Beschwerden vom 11. und 14. November 2005 fochten S. und R. die Verfügung der Vorinstanz vom 31. Oktober 2005 beim Bau- und Justizdepartement an. Die Beschwerdeführer stellten die übereinstimmenden Rechtsbegehren, es sei die Verfügung der Baukommission O. vom 31. Oktober 2005 aufzuheben und die Baubewilligung nicht zu erteilen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen In ihrer Vernehmlassung vom 26. April 2006 beantragte die Vorinstanz, die Beschwerden seien abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Bauherrschaft verzichtete auf eine Vernehmlassung. 1

2 GER 4/2006 Bau- und Justizdepartement 1.5. Am 9. Juni 2006 führte das Bau- und Justizdepartement einen Augenschein mit Parteibefragung durch. In der Folge wurden von der Bauherrschaft und der Vorinstanz ergänzende Akten (AZ-Berechnung sowie Unterlagen zur Ortsplanungsrevision 2002) einverlangt. Von der Möglichkeit zur Stellungnahme zu diesen Eingaben machten die Beschwerdeführer mit ihrem Schreiben vom 18. August 2006 Gebrauch. 2. Erwägungen 2.1. Das Bau- und Justizdepartement ist gemäss 2 Abs. 3 der Kantonalen Bauverordnung (KBV) zur Behandlung der Beschwerden zuständig. Die Beschwerdeführer sind als Anwohner und als Adressaten der angefochtenen Verfügung von dieser im Sinne von 12 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an deren Änderung oder Aufhebung. Sie sind deshalb zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf ihre frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden ist somit einzutreten Im rechtskräftigen Zonenplan von O. (genehmigt mit RRB Nr vom 18. November 1985) sind die Bauparzellen der Wohnzone W2 zugewiesen. Gemäss der laufenden Ortsplanungsrevision sollen diese Grundstücke weiterhin der gleichen Zone angehören ( Bauzonenplan Zentrum, öffentlich aufgelegen vom 2. September bis 1. Oktober 2002). In diesem Gebiet gingen in der Ortplanungsrevision keine Einsprachen ein, und es ist auch nicht von Änderungen in nachfolgenden Teilauflagen betroffen. Dieser Planung kommt die gesetzliche Vorwirkung gemäss 15 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) zu, wonach von der Auflage bis zum rechtskräftigen Entscheid über den Plan keine baulichen Massnahmen mehr vorgenommen werden dürfen, welche die Ausführung des Planes behindern könnten. Die Bauparzellen liegen überdies innerhalb des Perimeters des Speziellen Teilbebauungsplans N.-Strasse Nord (genehmigt mit RRB Nr. 525 vom 2. Februar 1971). Der Perimeter dieses Planes umfasst ebenfalls die südlich anschliessenden Grundstücke GB Nrn und 1126, welche nach dem geltenden und auch dem künftigen Zonenplan in der Mischzone M3 liegen und längst gemäss Teilbebauungsplan überbaut sind. Auf diesen Teilbebauungsplan aus dem Jahr 1971 findet sich im Zonenplan von 1985 nicht der geringste Hinweis, hingegen wird der Plan im Bauzonenplan Zentrum von 2002 unter dem Orientierungsinhalt als Rechtsgültiger Nutzungsplan Nr. 94 mit der Bezeichnung N.-Strasse 1-17 Nord aufgeführt Die Beschwerdeführer sind im Wesentlichen der Auffassung, dass der Spezielle Teilbebauungsplan N.-Strasse Nord aus dem Jahr 1971 nicht mehr gelte. Er sei von der Ortsplanungsrevision 1985 abgelöst und aufgehoben worden. Zudem weiche der Teilbebauungsplan zu stark von der Grundnutzung gemäss Zonenplan ab, v.a. hinsichtlich der Ausnützungsziffer. Darüber hinaus entspreche das vorliegende Baugesuch dem Teilbebauungsplan ohnehin nicht. 2

3 Bau- und Justizdepartement GER 4/2006 Demgegenüber vertreten die Vorinstanz und gemäss mündlichen Äusserungen anlässlich des Augenscheins auch die Beschwerdegegnerin die Meinung, der Plan von 1971 gelte nach wie vor und sei immer noch rechtund zweckmässig. Zudem entspreche das Baugesuch diesem Teilbebauungsplan Es stellt sich zunächst die Frage, ob der spezielle Nutzungsplan von 1971 heute noch Gültigkeit hat. Dies ist sehr zweifelhaft. Zwar wurde dieser Plan in der Ortsplanungsrevision 1985 wie bereits ausgeführt gar nicht erwähnt und somit auch nicht ausdrücklich aufgehoben. Sämtliche in einer Gemeinde gültigen Nutzungspläne sind indessen anlässlich einer Totalrevision der Ortsplanung Gegenstand der Revision, der Planauflage (nicht nur orientierend) und somit inhaltlich zu prüfen und allenfalls mitzugenehmigen. Dies wiederum darf nur geschehen, wenn die bestehenden Pläne nicht zu stark von der nach neuem Zonenplan geltenden (wenn auch zum Teil bloss bestätigten) Grundnutzung abweichen. Wie noch zu zeigen sein wird, scheint hier eine solche übermässige Abweichung vorzuliegen. Die Frage nach der Gültigkeit des Teilbebauungsplans 1971 kann indessen aus den nachfolgenden Gründen offen bleiben Das umstrittene Bauvorhaben widerspricht nämlich dem Speziellen Teilbebauungsplan N.-Strasse Nord ohnehin in wesentlichen Punkten. So sollen im Untergeschoss gemäss Baugesuch nur 11 - und zudem anders angeordnete - statt der im Nutzungsplan vorgeschriebenen 18 Parkplätze entstehen. Hierzu bestimmt Ziffer 5 der Sonderbauvorschriften (SBV): Die im Plan vorgesehene Anordnung der Verkehrsflächen ist verbindlich und die vorgeschriebenen Ausmasse sowie die Anzahl der Abstellplätze dürfen nicht unterschritten werden.... Sodann sind im Bereich der gesamten Flächen entlang des F.- und des Z.- Wegs, welche im Plan Erdgeschoss von 1971 für den öffentlichen Fahrund Fussgängerverkehr bestimmt sind, im Baugesuch private Grünflächen sowie der Spiel- und Gemeinschaftsplatz für die künftige Überbauung vorgesehen. Schliesslich entspricht auch das Attikageschoss des Baugesuchs jenem des Teilbebauungsplanes nicht, indem an der Südostfassade auf einer Länge von 4.44 m auf jeglichen Rücksprung verzichtet wird. Im Übrigen sind beide Attikageschosse keine solchen im Sinne von 17bis Abs. 3 KBV, sondern gewöhnliche, an die Geschosszahl und die Ausnützungsziffer anrechenbare Geschosse (Rücksprung von nur 2.40 m bei nur einer Längsfassade). Das Baugesuch der R. GmbH stimmt also mit dem Speziellen Teilbebauungsplan N.-Strasse Nord nicht überein. Die Abweichungen sind derart gravierend, dass auch eine Bewilligung unter zusätzlichen Auflagen und Bedingungen ausser Betracht fällt. Dass das Vorhaben andererseits nach der Grundnutzung sowieso nicht bewilligungsfähig wäre (hinsichtlich Geschosszahl, Ausnützungsziffer [AZ], etc.), ist unbestritten. Die Vorinstanz hat die Baubewilligung deshalb zu Unrecht erteilt. Die Verfügung 3

4 GER 4/2006 Bau- und Justizdepartement der Baukommission O. vom 31. Oktober 2005 ist deshalb unter Gutheissung der Beschwerden aufzuheben Die folgenden Überlegungen sind im Hinblick auf eine Überarbeitung des Projekts angezeigt. Nach der Grundnutzung gemäss dem bereits öffentlich aufgelegten Bauzonenplan Zentrum von 2002 sind auf den Bauparzellen Bauten mit maximal 2 Geschossen und einer AZ von maximal 0.6 zulässig (W2, 9 Zonenreglement [ZR]). Der Spezielle Teilbebauungsplan N.-Strasse Nord liesse demgegenüber ein viergeschossiges Gebäude zu (3 Geschosse plus ein nicht gemäss 17bis Abs. 3 KBV ausgestaltetes Attikageschoss). Bei der AZ- Berechnung ist von einer anrechenbaren Landfläche von ca. 945 m2 auszugehen. Von den Grundstücksflächen gemäss der Berechnung der R. GmbH vom 20. Juni 2006 von rund 1'290 m2 sind nämlich die im Teilbebauungsplan vorgeschriebenen öffentlichen Fahr- und Fussgängerverkehrsflächen entlang der N.-Strasse sowie des F.- und des Z.-Wegs von insgesamt etwa 345 m2 abzuziehen (Anhang III Ziff KBV). Die massgebende anrechenbare Bruttogeschossfläche im speziellen Nutzungsplan beträgt ungefähr 1'335 m2, da zu den 3 unteren Geschossflächen die ca. 247 m2 des Attikageschosses hinzugerechnet werden müssen. Somit ergibt sich für den Teilbebauungsplan eine AZ von etwa 1.4. Zwar dürfen Gestaltungspläne gemäss 45 Abs. 2 PBG im öffentlichen Interesse an einer guten Überbauung von der Grundnutzung abweichen. Diese Abweichung darf jedoch ein gewisses Mass nicht überschreiten. Eine Erhöhung der AZ um 20% und der Geschosszahl um 1 gilt als absolut oberste Grenze (vgl. SOG 2001, Nr. 22). Der Teilbebauungsplan von 1971 weicht somit zweifellos zu stark von der Grundnutzung ab. Wie oben bereits ausgeführt, müssen alle Nutzungspläne bei einer Totalrevision der Ortsplanung mitgenehmigt werden, um weiterhin Gültigkeit zu haben. Sie dürfen also nicht bloss Bestandteil des Orientierungsinhalts sein. Es ist deshalb damit zu rechnen, dass der Spezielle Teilbebauungsplan N.-Strasse Nord in der laufenden Ortsplanungsrevision aufgrund der zu grossen Abweichung von der Grundnutzung gemäss Bauzonenplan Zentrum nicht genehmigt werden kann und somit inskünftig keine Gültigkeit mehr haben wird (Kosten) (Verfügung vom 9. November 2006; dagegen erhobene Beschwerden wurden vom Verwaltungsgericht mit Urteil vom 19. März 2007 abgewiesen) 4

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