Geschäftsbericht 2018

Transkript

1 Geschäftsbericht 2018 Swiss GAAP FER Allgemeine Baugenossenschaft Zürich

2 Inhalt 3 Jahresbericht 5 Bilanz 6 Erfolgsrechnung 7 Geldflussrechnung 8 Eigenkapitalnachweis 9 Sachanlagespiegel 10 Anhang zur Jahresrechnung 20 Revisionsbericht Allgemeine Baugenossenschaft Zürich ABZ Gertrudstrasse Zürich Unternehmens-Identifikationsnummer (UID) CHE

3 Allgemeiner Geschäftsverlauf Die ABZ kann auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2018 mit stabilem Ergebnis zurückblicken. Anzahl Vollzeitstellen Per Stichtag 31. Dezember 2018 beschäftigt die ABZ 85 Mitarbeitende und 8 Lernende mit insgesamt 8240 Stellenprozenten. Risikobeurteilung Geschäftsleitung und Vorstand überprüfen die wesentlichen Risiken periodisch und treffen notwendige Massnahmen. Die Risiken werden schriftlich dokumentiert und durch den Gesamtvorstand beurteilt und überwacht. Aktuell bestehen keine wesentlichen Risiken. Internes Kontrollsystem (IKS) Die im Kontrollplan des IKS festgelegten Prozesse werden detailliert überprüft. Dabei kann bestätigt werden, dass die Prozesse gut dokumentiert und nachvollziehbar sind. Es werden keine wesentlichen Schwachstellen identifiziert. Vermietungslage Bei den Wohnungen hat die ABZ, bedingt durch den Erstbezug der neu erstellten Siedlungen und die dadurch ausgelösten internen Wohnungswechsel, einen erhöhten Leerstand zu verzeichnen. Im Jahresverlauf wird dieser zunehmend reduziert. Der Leerstand bei Garagen- und Parkplätzen sowie bei Nebenräumen bewegt sich auf dem Niveau der Vorjahre. Bauprojekte, Ersatzneubauten, Sanierungen Die Ersatzneubauten Entlisberg 2 und Toblerstrasse (zweite Etappe) sowie die erste Etappe der neuen Siedlung Glattpark sind bezogen. Die Arbeiten im Glattpark (zweite Etappe) laufen auf Hochtouren. Der Heimatschutz hatte vor einiger Zeit gegen die Inventarentlassung der Siedlung Kanzlei rekurriert. Nachdem nun das Obergericht die Inventarentlassung in einem eindeutigen Entscheid stützt, verzichtet der Heimatschutz auf einen Weiterzug. Die ABZ beginnt umgehend mit der Erarbeitung des Gestaltungsplans. Unerwartete Asbestvorkommen und deren Beseitigung verzögern und erschweren die Sanierung der Gebäudehülle der Siedlung Kilchberg. Mittlerweile sind die Arbeiten abgeschlossen. Die sanfte Sanierung der Siedlung Ottostrasse wird planmässig durchgeführt und abgeschlossen. Die Projekte auf dem Koch- und auf dem Hardturm-Areal, bei denen die ABZ mitbeteiligt ist, müssen sich im Berichtsjahr einer Volksabstimmung unterziehen. Beide Abstimmungen werden gewonnen. Für die ABZ neu ist, dass durch die politischen Entscheidungsprozesse Kosten entstehen. Das Total von rund CHF für beide Projekte wird vollumfänglich der Jahresrechnung belastet. Zukunftsaussichten Zum Jahresende 2018 verstärken sich die Auswirkungen von Faktoren, die viel Unsicherheit stiften. Dazu gehören etwa der Budgetstreit in den USA, die Möglichkeit eines ungeregelten Austritts von Grossbritannien aus der EU und das nach wie vor unbestimmte künftige Verhältnis der Schweiz mit der EU. In der Folge brechen die Aktienkurse an den wichtigsten Handelsplätzen markant markant ein. In den USA sind die Leitzinsen seit 2015 bereits neunmal erhöht worden. Letztmals hat die US-Notenbank das Zinsband Mitte Dezember 2018 um 0,25 Prozent erhöht. Für 2019 erwarten Experten eine Verlangsamung dieser Zinsanpassungen. Für Europa ist anzunehmen, dass bis Mitte 2019 der «Nullzins» im Vordergrund steht und eine Zinserhöhung frühestens im Herbst 2019 umgesetzt wird. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat an ihrer letzten Sitzung 2018 keine Veränderung ihrer Geldpolitik beschlossen. Sie bleibt unverändert expansiv, somit verharrt auch der Zins auf Sichteinlagen bei der SNB im negativen Bereich. Für die ABZ bedeutet dies, dass sie sich nach wie vor zu sehr guten Konditionen refinanzieren kann. Der Finanzierungsbedarf für 2019 ist durch den operativen Cashflow und durch die bestehenden Kreditrahmenverträge gesichert. Die SNB äussert sich schon länger kritisch zum Hypothekarund Immobilienmarkt der Schweiz. Die Ungleichgewichte bleiben bestehen, und sowohl die Kreditvolumen als auch die Preise für Häuser und Wohnungen sind in den letzten Quartalen weiter angestiegen. Die zunehmenden Leerstände bei den Wohnrenditeliegenschaften könnten zu einer deutlicheren Korrektur bei den Preisen führen. Dessen ungeachtet bleibt die Nachfrage nach günstigem Wohnraum an den Standorten der ABZ-Siedlungen hoch und wir erwarten keine negativen Auswirkungen. Aussergewöhnliche Ereignisse Die Auflösung des eigenen IT-Rechenzentrums an der Gertrudstrasse und der Bezug der Informatikdienstleistungen als Service eines externen Anbieters sind erfolgreich umgesetzt. Technologisch ermöglicht dies unter anderem die erfolgreiche Lancierung der ABZ-Wink-App. 3

4 Kostenvergleich ABZ-Kostenvergleich zu Branchen-Durchschnittzahlen, wobei die ABZ als mit Abstand grösste Baugenossenschaft nicht absolut vergleichbar ist * WBG Schweiz 2016 Anzahl Wohnungen Durchschnittswert Mietzinseinnahmen pro Wohnung Mietzinseinnahmen Total CHF pro Wohnung Instandhaltungskosten Instandhaltungskosten CHF pro Wohnung in % der Mietzinseinnahmen 27,3 % 21,32 % Fremdkapitalzinsen Fremdkapitalzinsen 1) CHF pro Wohnung in % der Mietzinseinnahmen 21,6 % 19,33 % Cashflow Cashflow CHF pro Wohnung in % der Mietzinseinnahmen 38,1 % 43,38 % Verschuldungsgrad 3) 56,09 % 64,34 % (Hypotheken/Darlehen/Anleihen in % Anlagekosten) in % Gebäudeversicherungswert 45,47 % 51,14 % in % Gebäudeversicherungswert (inkl. Darlehenskasse) 65,41 % 58,96 % Eigenfinanzierungsgrad 3,59 % 3,67 % (Eigenkapital in % der Bilanzsumme netto) *) Wohnbaugenossenschaften Schweiz 1) abzüglich Finanzertrag 4

5 Bilanz Aktiven Anhang Flüssige Mittel Forderungen aus Lieferungen und Leistungen B Übrige kurzfristige Forderungen B Aktive Rechnungsabgrenzung B Umlaufvermögen Immobile Sachanlagen B Mobile Sachanlagen B Finanzanlagen B Anlagevermögen Total Aktiven Passiven Anhang Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Dritte Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten B Passive Rechnungsabgrenzungen B Kurzfristige Verbindlichkeiten Langfristige Finanzverbindlichkeiten B Rückstellungen B Langfristige Verbindlichkeiten Fremdkapital Anteilkapital B Nicht einbezahltes Anteilkapital Gewinnreserven Jahresverlust Eigenkapital Total Passiven

6 Erfolgsrechnung Anhang Nettoerlöse aus Lieferungen und Leistungen (Liegenschaftenertrag) E Übrige betriebliche Erträge E Betriebsertrag Liegenschaftenaufwand E Bruttoergebnis nach Liegenschaftenaufwand Personalaufwand E Bruttoergebnis nach Personalaufwand Übriger betrieblicher Aufwand E Abschreibungen auf Sachanlagen E Betriebsergebnis (EBIT) Finanzaufwand E Finanzertrag Ordentliches Ergebnis Ausserordentliches Ergebnis Anhang Jahresverlust vor Ertragssteuern Ertragssteuern E Jahresverlust

7 Geldflussrechnung Jahresverlust Gewinn aus Abbruch Erikastrasse Gewinn aus Verkauf mobile Sachanlagen 0 1 Abschreibungen auf immobile Sachanlagen Abschreibungen auf mobile Sachanlagen Einlagen Erneuerungsfonds Auflösung diverse Rückstellungen Abnahme Rückstellung latente Steuern Cashflow vor Veränderung Nettoumlaufvermögen Veränderung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 6 65 Veränderung übrige kurzfristige Forderungen Veränderung Aktive Rechnungsabgrenzungen Veränderung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Dritte Veränderung übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Veränderung Passive Rechnungsabgrenzungen Geldfluss aus Betriebstätigkeit Immobile Sachanlagen Mobile Sachanlagen Finanzanlagen Geldfluss aus Investitionstätigkeit Veränderung Depositen Veränderung Darlehen/Hypotheken/Bankkredite Veränderung Subventionsdarlehen Kanton Zürich Veränderung Anteilkapital Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit Veränderung der flüssigen Mittel Veränderung Fonds flüssige Mittel Anfangsbestand der flüssigen Mittel per 1. Januar Veränderung Endbestand der flüssigen Mittel per 31. Dezember

8 Eigenkapitalnachweis Anteilkapital Nicht einbezahltes Anteilkapital Gewinnreserven Total Eigenkapital per nach Swiss GAAP FER Veränderung Anteilkapital Jahresverlust Eigenkapital per nach Swiss GAAP FER Eigenkapital per nach Swiss GAAP FER Veränderung Anteilkapital Jahresverlust Eigenkapital per nach Swiss GAAP FER

9 Sachanlagespiegel Nettobuchwerte Anschaffungswerte Grundstücke und Gebäude Photovoltaikanlagen Mobile Sachanlagen Total Stand Zugänge Abgänge Stand Kummulierte Abschreibungen Stand Planmässige Abschreibungen Abgänge Stand Nettobuchwerte Anschaffungswerte Grundstücke und Gebäude Photovoltaikanlagen Mobile Sachanlagen Total Stand Zugänge Abgänge Stand Kummulierte Abschreibungen Stand Planmässige Abschreibungen Abgänge Stand Nettobuchwerte

10 Anhang zur Jahresrechnung per 31. Dezember 2018 (in ) 1. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Die Jahresrechnung 2018 wurde in Übereinstimmung mit den Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER erstellt und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage. Die dargestellte Währung ist Schweizer Franken (CHF). 1.1 Bewertungsgrundsätze Die Bewertungsgrundsätze orientieren sich grundsätzlich an historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Bewertungsgrundlage. Es gilt der Grundsatz der Einzelbewertung von Aktiven und Passiven. Die wichtigsten Bilanzierungsund Bewertungsgrundsätze sind nachstehend aufgeführt. 1.2 Flüssige Mittel Die flüssigen Mittel umfassen Kassenbestände, Post- und Bankguthaben. Diese sind zu Nominalwerten bewertet. 1.3 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie die übrigen kurzfristigen Forderungen werden zu Nominalwerten ausgewiesen, abzüglich betriebswirtschaftlich notwendigen individuellen Einzelwertberichtigungen. Auf dem Restbestand werden pauschale Wertberichtigungen von 5 % vorgenommen. 1.4 Finanzanlagen Die Finanzanlagen enthalten Wertschriften, langfristige Darlehen an Dritte. Die Bilanzierung erfolgt zum Nominalwert bzw. zum tieferen inneren Wert (Wertschriften). 1.5 Sachanlagen Die Bewertung der Sachanlagen erfolgt zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich den betriebswirtschaftlich notwendigen Abschreibungen und dauerhaften Wertminderungen. Die Abschreibungen erfolgen linear über die wirtschaftliche Nutzungsdauer. Die Bewertung der Liegenschaften erfolgt als Gruppe auf der Stufe der Siedlung. Die einzelnen Gebäude einer Siedlung werden aufgrund ihrer Gleichartigkeit als Bewertungseinheit zusammengefasst. Immobile Sachanlagen Gebäude Gebäude auf Land im Baurecht Grundstücke Photovoltaikanlagen Baukonti Mobile Sachanlagen 100 Jahre 100 Jahre bzw. gemäss Baurechtsvertrag keine Abschreibung 20 Jahre keine Abschreibung 3 8 Jahre Anlagegüter unter 1000 CHF werden grundsätzlich nicht aktiviert. 1.6 Sachanlagen in Bau (Baukonti) Gebäude, welche sich am Bilanzstichtag noch in Bau befinden, werden zu aufgelaufenen Baukosten unter Berücksichtigung verlustfreier Bewertung bilanziert. Unter dieser Position werden zudem Planungskosten für Bau- und Umbauprojekte sowie die aufgelaufenen Kosten für noch nicht abgeschlossene werterhaltende bzw. wertvermehrende Grossrenovationen bilanziert. 1.7 Aktivierte Eigenleistungen Eigenleistungen werden nur aktiviert wenn sie klar identifizierbar und die Kosten zuverlässig bestimmbar sind und dadurch der Nutzwert nachhaltig erhöht wird. 1.8 Verbindlichkeiten (kurz- und langfristiges Fremdkapital) Die Verbindlichkeiten werden zum Nominalwert bilanziert. 10

11 1.9 Depositenkasse Die Genossenschaft führt eine Depositenkasse. Mit der Depositenkasse soll eine möglichst günstige Fremdfinanzierung der ABZ erreicht werden. Im Weiteren sollen die Genossenschafter/innen und Kontoinhaber/innen von einem Zinsvorteil profitieren können. Die Depositenkasse wird unter den langfristigen Finanzverbindlichkeiten bilanziert, da die Gelder faktisch mittel- bis langfristig zur Verfügung stehen. Beträge bis CHF pro Kalendermonat können ohne Kündigung ausbezahlt werden. Beträge über CHF benötigen eine schriftliche Kündigung und eine Kündigungsfrist von drei Monaten, wobei in jedem Fall eine Minimaleinlagefrist von 6 Monaten beachtet werden muss Finanzverbindlichkeiten Die innerhalb von zwölf Monaten fälligen Amortisationsraten von Hypotheken und Darlehen werden als kurzfristige Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen. Im Folgejahr auslaufende Hypotheken werden weiterhin als langfristig bilanziert, soweit ihre Verlängerung beabsichtigt und wahrscheinlich ist Rückstellungen Rückstellungen werden bilanziert, wenn eine rechtliche oder faktische Verpflichtung besteht, welche auf einem Ereignis in der Vergangenheit begründet ist. Die Rückstellungen wurden nach objektiven sowie betriebswirtschaftlichen Grundsätzen gebildet und bewertet, den Risiken wurden ausreichend Rechnung getragen Latente Ertragssteuern Die Abgrenzung der latenten Ertragssteuern basiert auf einer bilanzorientierten Sichtweise und berücksichtigt grundsätzlich alle zukünftigen ertragssteuerlichen Auswirkungen auf den Differenzen zwischen FER-Werten und den handelsrechtlich bzw. steuerrechtlich massgebenden Buchwerten. Die Berechnung erfolgt mit dem für die Genossenschaft massgebenden Steuersatz von 21,2 % (vor Steuern) Erneuerungsfonds Gemäss dem Reglement über das Rechnungswesen der von der Stadt Zürich unterstützten Wohnbauträger (Art. 14) ist jährlich 1 % des Gebäudeversicherungswertes in einen Erneuerungsfonds einzulegen. Sobald der Bestand des Erneuerungsfonds den steuerbefreiten Betrag von 15 % des Gebäudeversicherungswertes erreicht hat, kann auf weitere Einlagen verzichtet werden. Dem Erneuerungsfonds werden nur die Kosten für werterhaltende Erneuerungen belastet. Die laufenden Kosten für Unterhalt und Reparaturen sind aus der Erfolgsrechnung zu decken Anteilkapital Das Anteilkapital besteht aus der Summe der gezeichneten Anteile. Der Nennwert eines Anteilscheines beträgt 500 CHF. Die Anzahl der Pflichtanteile richtet sich nach dem Finanzierungsbedarf für die gemieteten Räumlichkeiten und gilt als maximale Einlage. Ausscheidende Mitglieder haben Anspruch auf Rückzahlung der von ihnen einbezahlten Genossenschaftsanteile zum Nennwert. Die Genossenschaft ist berechtigt, Ansprüche beziehungsweise Forderungen gegenüber einem Mitglied mit dessen Anteilen zu verrechnen Nettoerlös / Ertragsrealisation Der Nettoerlös beinhaltet mehrheitlich Erträge aus der Vermietung der Liegenschaften. Die Mietzinserträge werden mittels monatlicher Sollstellung der Mieten periodengerecht erfasst. Übrige Erträge werden in der Periode erfasst in welcher die Leistung erbracht wurde Derivative Finanzinstrumente Zur Absicherung von Zinssatzrisiken werden Zinssatz-Swaps eingesetzt. Diese dienen der Absicherung künftiger Cashflows und werden daher nicht bilanziert sondern im Anhang offengelegt Pesonalvorsorge Die berufliche Vorsorge erfolgt durch die Pensionskasse der Stadt Zürich. Der Deckungsgrad der Vorsorgeeinrichtung beträgt per %. Die Erfolgsrechnung enthält die in einer Periode geschuldeten Beiträge an den Vorsorgeträger. Das Total der bezahlten Vorsorgebeiträge beträgt 772 TCHF (Vorjahr: 718 TCHF). Die Aktivierung eines wirtschaftlichen Nutzens erfolgt erst dann, wenn dieser für den künftigen Vorsorgeaufwand der Genossenschaft verwendet wird. Eine wirtschaftliche Verpflichtung wird passiviert, wenn die Voraussetzungen für die Bildung einer Rückstellung erfüllt sind. 11

12 2. Weitere Angaben zur Jahresrechnung Nicht bilanzierte Leasingverpflichtungen davon fällig im Folgejahr davon später fällig Gesamtbetrag der zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten verwendeten Aktiven Immobile Sachanlagen (Liegenschaften) zum Buchwert Bestehende Schuldbriefe davon belastet mit Hypotheken/Darlehen Brandversicherungswerte der Sachanlagen Immobile Sachanlagen (Liegenschaften) Mobile Sachanlagen Verbindlichkeiten gegenüber Vorsorgeeinrichtungen Eventualverbindlichkeiten Per Bilanzstichtag bestanden keine wesentlichen Eventualverbindlichkeiten 2.6 Transaktionen mit nahestehenden Personen und Gesellschaften Als nahe stehende Personen gelten der Vorstand und die Geschäftsleitungsmitglieder sowie deren nahestehende Angehörige und von den vorgenannten Personen kontrollierte Organisationen. Es haben keine Transaktionen, welche offengelegt werden müssen, stattgefunden. 2.7 Gesamtentschädigung Vorstandsmitglieder davon Entschädigung Präsident (Personalaufwand) davon Entschädigung für Bauprojekte Honorar der Revisionsstelle Revisionsdienstleistungen Andere Dienstleistungen Erläuterungen zur ausserordentlichen, einmaligen oder periodenfremden Positionen der Erfolgsrechnung Der periodenfremde Ertrag von 378 TCH beinhaltet die Anpassung der Rückstellung Wasser an die aktuellen Werte. Der einmalige Ertrag von 483 TCHF im Jahr 2017 setzt sich zusammen aus dem buchmässigen Gewinn aus dem Abbruch der Liegenschaft an der Erikastrasse von 482 TCHF und dem Gewinn aus dem Verkauf eines Fahrzeuges von 1 TCHF. 12

13 Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Nach dem Bilanzstichtag und bis zur Verabschiedung der Jahresrechnung durch den Vorstand am 6. Februar 2019 sind keine wesentlichen Ereignisse eingetreten, welche die Aussagefähigkeit der Jahresrechnung beeinträchtigen könnten bzw. an dieser Stelle offengelegt werden müssten Derivative Finanzinstrumente Zinssatz-SWAP SWAP Kontraktwert SWAP Wiederbeschaffungswert Verpflichtungen aus langfristigen Baurechtsverträgen (Jahreszinsen) Liegenschaften Laufzeit bis Lommisweg Vogelsang Rütihof Allmend Horgen Wolfswinkel Total

14 3. Erläuterungen zu einzelnen Positionen der Bilanz B 1 B 2 B 3 B 4 B 5 B Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Gegenüber Genossenschaftern Delkredere Total Übrige kurzfristige Forderungen Gegenüber Dritten Sonstige kurzfristige Forderungen Total Aktive Rechnungsabgrenzung Zinsen Diverse Aufwendungen und Erträge Heiz- und Warmwasserkosten Total Immobile Sachanlagen Gebäude und Grundstücke Amortisationskonto Gebäude Gebäude auf Land im Baurecht Heimfallkonto Gebäude Photovoltaikanlagen Amortisationskonto Photovoltaikanlagen Baukonti Total Mobile Sachanlagen Total mobile Sachanlagen Abschreibungen auf mobile Sachanlagen Total Finanzanlagen Anteile Baugenossenschaft mehr als wohnen Genossenschaft Dreieck Habitat 8000 AG Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft Bau- und Wohngenossenschaft Kraftwerk Genossenenschaft Kalkbreite Wohnbaugenossenschaft MCS Diverse kleine Genossenschaften Darlehen Darlehen Wohnbaugenossenschaft MCS Darlehen Stifung Domicil Darlehen MEG Allmend Darlehen Café du Bonheur GmbH Total

15 B 7 B 8 B Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Verrechnungssteuer Depositenkonti Übrige Verbindlichkeiten Total Passive Rechnungsabgrenzung Vorausbezahlte Mieten Bankzinsen Wassergebühren Diverse Abgrenzungen Akontozahlungen Heiz- und Nebenkosten Kurzfrisige Rückstellungen für Ferien und Überzeit Total Langfristige Finanzverbindlichkeiten Depositen Darlehen und Hypotheken Anleihen EGW Total Fälligkeit langfristige Finanzverbindlichkeiten ohne Depositen Fällig innerhalb 1 5 Jahre Fällig nach 5 Jahren Total

16 B 10 Rückstellungen Diverse Rückstellungen Latente Ertragssteuern Erneuerungsfonds Total Buchwert Bildung Verwendung Auflösung Rückbuchung Buchwert Buchwert Bildung Verwendung Auflösung Rückbuchung Buchwert B Anteilkapital Anzahl Mitglieder per Abnahme/Zunahme Anzahl Mitglieder per Pflichtanteilkapital per Abnahme/Zunahme Pflichtanteilkapital per Freiwilliges Anteilkapital per Abnahme/Zunahme Freiwilliges Anteilkapital per Total Pflichtanteil- und Anteilkapital per

17 4. Erläuterungen zu einzelnen Positionen der Erfolgsrechnung E 1 E Nettoerlöse aus Lieferungen und Leistungen Nettomieten Baurechtszins Mietzinsertrag bei Vollvermietung Leerstand Mietzinsverluste Veränderung Rückstellung für Forderungsverluste Total Nettoerlöse aus Lieferungen und Leistungen (Liegenschaftenertrag) Übrige betriebliche Erträge Heizkostenpauschale Erträge aus Photovoltaikanlagen Übrige Erträge Total E 3 Liegenschaftenaufwand Baurechtszins Betriebsaufwand Liegenschaften Unterhalt/Reparaturen Liegenschaften Energie- und Entsorgungsaufwand Einlage in Erneuerungsfonds Total Betriebsaufwand Liegenschaften Fahrzeugaufwand Gebäudeversicherung Raumaufwand Stützpunkte Telefon/EDV Büroaufwand Stützpunkte Sonstiger Betriebsaufwand Nebenkosten zulasten der ABZ Total Energie- und Entsorgungsaufwand Strom Gas 3 11 Kehricht Wasser/Abwasser Abfuhr/Entsorgung Total

18 E Personalaufwand Gehälter hauptamtlicher Mitarbeitender Gehälter nebenamtlicher Mitarbeitender Gehälter Sozialversicherungen Zusatzrente für Pensionierte Veränderung Rückstellungen Ferien/Überzeit Fremdpersonal Entschädigungen an Mitarbeitende Weiterbildungen Personalsuche Übriger Personalaufwand Übriger Personalaufwand Total E 5 Übriger betrieblicher Aufwand 5.1 Übriger Betriebsaufwand Verwaltungsaufwand Kapitalsteuern Total Übriger Betriebsaufwand WBG (Zeitschrift «Wohnen» und Beiträge) Siko- und Mitgliederbeiträge Ausgaben Vorstand/Kommissionen ABZforum Führungen/Besichtigungen/Marketing Total Verwaltungsaufwand Entschädigung Vorstand Beratungshonorare Revisionsstelle Büroaufwand Informatikaufwand Fahrzeugaufwand Raumaufwand Geschäftsstelle Sachversicherungen 9 10 Spenden, Vergabungen und Beiträge Generalversammlung und Jahresbericht Sonstiger Verwaltungsaufwand Total

19 E 6 E 7 E Abschreibungen auf Positionen des Anlagevermögens Abschreibungen auf immobile Sachanlagen Abschreibungen auf mobile Sachanlagen Total Finanzaufwand Hypothekarzinsen Zinsen Subventionsdarlehen 0 1 Zinsen Anleihen Zinsen Depositen Post- und Bankgebühren Total Ertragssteuern Laufende Ertragssteuern 38 0 Veränderung latente Steuern Total

20 Tel Fax BDO AG Schiffbaustrasse Zürich BERICHT DER REVISIONSSTELLE An die Generalversammlung der Allgemeinen Baugenossenschaft Zürich (ABZ), Zürich Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung Als Revisionsstelle haben wir die beiliegende Jahresrechnung der Allgemeinen Baugenossenschaft Zürich (ABZ) bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung, Geldflussrechnung, Eigenkapitalnachweis und Anhang für das am 31. Dezember 2018 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung der Verwaltung Die Verwaltung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den Swiss GAAP FER und den gesetzlichen Vorschriften verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist die Verwaltung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der Revisionsstelle Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung vermittelt die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2018 abgeschlossene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER und entspricht dem schweizerischen Gesetz und den Statuten. Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen. Zürich, 6. März 2019 BDO AG Andreas Blattmann Zugelassener Revisionsexperte Monica González del Campo Leitende Revisorin Zugelassene Revisionsexpertin 20