Inhaltsverzeichnis 5. I Einführung in die kaufmännische Buchführung 13

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1 5 I Einführung in die kaufmännische Buchführung Wesen und Aufgaben der Buchführung Einordnung der Buchführung in das betriebliche Rechnungswesen Funktionen der Finanzbuchhaltung Gesetzliche Grundlagen der Buchführung Ordnungsmäßigkeit der Buchführung Inventur, Inventar und Bilanz als Ausgangspunkt der Buchführung Inventur und Inventurverfahren Inventar Vom Inventar zur Bilanz Wertveränderungen der Bilanz Aufgaben Buchen in Bestandskonten Die Auflösung der Bilanz in Bestandskonten Die Führung von Bestandskonten Der Abschluss der Bestandskonten Aufgaben Der Buchungssatz Die Technik der Buchungssatzbildung Aufgaben Buchen in Erfolgskonten Aufwendungen und Erträge Erfolgskonten als Unterkonten des Kapitalkontos Bildung, Führung und Abschluss von Erfolgskonten Aufgaben Vom Eröffnungsbilanzkonto zum Schlussbilanzkonto Konteneröffnungen Kontenabschlüsse Aufgaben Buchungen des Warenverkehrs Das Wareneinkaufskonto Das Warenverkaufskonto Aufgaben Umsatzsteuer Die Grundzüge der Umsatzsteuer Steuerbare Umsätze Bemessungsgrundlage Buchung der Umsatzsteuer Buchungen der Umsatzsteuer beim Einkauf Buchung der Umsatzsteuer beim Verkauf Ermittlung von Zahllast bzw. Vorsteuerüberhang und deren Bilanzierung 69

2 6 j Preisnachlässe und Umsatzsteuer Sofortiger Preisnachlass Nachträgliche Preisnachlässe Skonti bei Kauf von Vermögensgegenständen 71 I Skonti bei Kauf erfolgswirksamer Leistungen Skonti bei Verkauf Aufgaben Organisation der Buchführung Kontenrahmen und Kontenplan in der Wohnungswirtschaft Belegorganisation Die Bücher der Buchführung Aufgaben 83 II Buchung wohnungswirtschaftlicher Geschäftsprozesse Mietenbuchhaltung 87 II. 1.1 Kaution 87 II.l.2 Miethöhe 87 II. 1.3 Buchungen im Zusammenhang mit der Miete Sollstellung der Miete Rückständige Mieten Einwandfreie Forderungen Uneinbringliche Forderungen Zahlungseingang auf abgeschriebene Forderungen 97 II Mieterguthaben 98 II Mietausfälle Mietminderung Leerstand Mieterbelastung Zuschüsse Erträge aus Verpachtung 104 II.1.4 Aufgaben Buchung von Hausbewirtschaftungskosten Buchungen bei der Erfassung von Betriebskosten Erfassung von Instandhaltungskosten Instandhaltungs-und Instandsetzungsmaßnahmen Konten zur Erfassung von Instandhaltungskosten Buchung der Kosten laufender Instandhaltungsmaßnahmen Bestandsintensive und aufwandsnahe Erfassung von Vorratsveränderungen Kostenübernahme durch die Versicherung Modernisierungskosten Modernisierungskosten als nachträglicher Herstellungsaufwand Modernisierungskosten als Erhaltungsaufwand Zusammentreffen von Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwendungen Die buchmäßige Erfassung der Modernisierungskosten Bauabzugsteuer Verwaltungskosten (Sachaufwand) Kostenvorschüsse Abschluss der Vorgänge im laufenden Geschäftsjahr Abschluss der Vorgänge im Folgejahr Mietausfallwagnis Aufgaben 134

3 Betriebskostenabrechnung in der Finanzbuchhaltung Erfassung der Betriebskosten im laufenden Geschäftsjahr (00) Ermittlung und Bilanzierung der umlagefähigen Betriebskosten Ermittlung der umlagefähigen Betriebskosten zum Bilanzstichtag des Jahres (00) Bilanzierung der (15) Noch nicht abgerechneten Betriebskosten im Jahr (00) Abrechnung der Betriebskosten des Jahres (00) im Tahr (01) Aufgaben Lohn- und Gehaltsabrechnung Überblick über die Personalkosten Buchungen von Lohn und Gehalt Die Gehaltsabrechnung Ermittlung des Auszahlbetrags Grundsatzbuchungen bei der Lohn-und Gehaltsabrechnung Sonderfälle bei der Lohn-und Gehaltsabrechnung Vorschüsse Sachleistungen Freiwillige soziale Abgaben Vermögenswirksame Leistungen (VWL) Aufgaben Buchung von Steuern im Wohnungsunternehmen Betriebssteuern Personensteuern Steuern als durchlaufende Posten (Durchlaufsteuern) Aktivierungspflichtige Steuern Steuernachzahlungen und Steuererstattungen Besonderheiten der Umsatzsteuer in der Wohnungswirtschaft Steuerbare, steuerfreie und steuerpflichtige Umsätze Steuerfreiheit auf Grundstücksumsätze Errichtung von Bauten und deren Nutzung Umsätze aus Vermietung und Verpachtung von Grundstücken Vertragsarten aus der Sicht des Umsatzsteuerrechts Ausschluss von der Steuerfreiheit Aufgaben Finanzierungsmittel des Wohnungsunternehmens Die Konten zur Erfassung von Finanzierungsmitteln Kontokorrentkredit Buchung von Dauerfinanzierungsmitteln Buchung der Auszahlung (Valutierung) von Darlehen Rückführung des Darlehens nach einem Tilgungsplan Avalkredit Aufgaben Erwerb, Bebauung und Verkauf von Grundstücken des Anlagevermögens Grundzüge des Erwerbsprozesses Kontenmäßige Erfassung erworbener Grundstücke Wirtschaftlicher Eigentumsübergang Wertansatz erworbener Grundstücke Buchmäßige Behandlung des Grundstückserwerbs Erwerb unbebauter Grundstücke des Anlagevermögens Erwerb bebauter Grundstücke des Anlagevermögens Bewirtschaftung unbebauter Grundstücke des Anlagevermögens Verkauf von Grundstücken des Anlagevermögens 197

4 Die Bebauung von Grundstücken des Anlagevermögens Kontenklasse 7 Instrument der Nebenbuchhaltung Darstellung der Bautätigkeit in der Kontengruppe (70) Bauvorbereitungsmaßnahmen Bautätigkeit Baubeginn Bauprozess Bilanzstichtag Bauen über die Kontengruppe (06) Aufgaben 216 II.8 Erwerb, Bebauung und Verkauf von Grundstücken des Umlaufvermögens Grundstückserwerb Bewirtschaftung unbebauter Grundstücke des Umlaufvermögens Verkauf von Grundstücken des Umlaufvermögens Verkauf unbebauter Grundstücke des Umlaufvermögens Verkauf bebauter Grundstücke des Umlaufvermögens Buchungen beim Ausgleich der Kaufpreisforderungen Bebauung unbebauter Grundstücke des Umlaufvermögens Darstellung der Bautätigkeit in der Kontengruppe (71) Bauvorbereitung Bautätigkeit Baubeginn Bauprozess Bilanzstichtag Bauen über die Kontengruppe (81) Aufgaben 236 III Jahresabschluss 239 III.l Grundfragen der Jahresabschlusserstellung Wesen und Aufgaben des Jahresabschlusses Bestandteile des Jahresabschlusses Bilanz Gewinn-und Verlustrechnung 241 III Anhang 243 III Lagebericht Erstellung des Jahresabschlusses von Kapitalgesellschaften 245 III Aufstellungsfristen 245 III Prüfungspflicht 245 III Feststellung 246 III Publizitätsp flicht 247 III Größenklassen bei Kapitalgesellschaften Wechselwirkung von handels- und steuerrechtlichem Jahresabschluss Handelsrechtlicher Jahresabschluss Steuerrechtlicher Jahresabschluss 249 III Maßgeblichkeit des handelsrechtlichen Abschlusses für den steuerrechtlichen Abschluss Bilanzierungsgrundsätze Bewertungsgrundsätze 251

5 Zeitliche Abgrenzung von Aufwendungen und Erträgen Sonstige Forderungen und sonstige Verbindlichkeiten Sonstige Forderungen Sonstige Verbindlichkeiten Aktive und passive Rechnungsabgrenzungsposten Aktive Rechnungsabgrenzungsposten Passive Rechnungsabgrenzungsposten Rückstellungen Bildung von Rückstellungen Auflösung von Rückstellungen Zusammenfassung Aufgaben Bewertung des Anlagevermögens Zugangsbewertung von Gütern des Anlagevermögens Anschaffungskosten als Wertansatz erworbener Anlagegüter Herstellungskosten als Wertansatz selbst geschaffener Anlagegüter Abschreibung auf bewegliche Wirtschaftsgüter Wesenszüge der Abschreibung Planmäßig und außerplanmäßige Abschreibung Methoden planmäßiger Abschreibung auf bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) Lineare Abschreibung auf bewegliche Wirtschaftsgüter Degressive Abschreibung auf bewegliche Wirtschaftsgüter Leistungsabschreibung Gebäudeabschreibung Abgrenzung unbebauter und bebauter Grundstücke Unselbstständige und selbstständige Gebäudeteile Bemessungsgrundlage der Abschreibungsbeträge Lineare Gebäudeabschreibung Degressive Gebäudeabschreibung Gebäudeabschreibung nach nachträglichen Herstellungskosten Planmäßige Gebäudeabschreibung nach außerplanmäßiger Abschreibung Aufgaben Bewertung des Umlaufvermögens Vorratsbewertung Durchschnittsmethode Verbrauchsfolgebewertungen Bewertung von Forderungen Direkte Abschreibung uneinbringlicher Forderungen Einzelwertberichtigung zweifelhafter Forderungen (EWB) Bildung der Einzelwertberichtigung im Berichtsjahr (00) Buchungen bei Auflösungen im Folgejahr (01) Anpassung der Einzelwertberichtigung in Folgejahren Pauschalwertberichtigung von Forderungen (PWB) Bildung einer Pauschalwertberichtigung im Berichtsjahr (00) Abschluss der Konten zum Bilanzstichtag (00) Anpassung von Pauschalwertberichtigungen im Folgejahr (01) Ermittlung von Wertansätzen bei Pauschalwertberichtigungen Aufgaben 309

6 j 10 I III.5 Eigenkapitalausweis im Jahresabschluss von Kapitalgesellschaften Eigenkapitalpositionen von Kapitalgesellschaften Inhaltliche Bestimmung der Rücklagen Kapitalrücklagen (32) Gewinnrücklagen (33) Buchungen bei der Bildung von Rücklagen Abschluss des GuV-Kontos und Bilanzierung vor Ergebnisverwendung Abschluss des GuV-Kontos und Bilanzierung nach teilweiser Ergebnisverwendung Buchungen bei der Auflösung von Rücklagen Aufgaben 324 IV Jahresabschlussanalyse 326 IV.l Analyse und Vergleich von Kennzahlen 326 IV.1.1 Der innerbetriebliche Vergleich 326 IV.l.2 Der zwischenbetriebliche Vergleich 327 IV.2 Bilanzanalyse 329 IV.2.1 Aufbereitung der Bilanz 329 IV.2.2 Analyse der Bilanz (Bilanzkritik) 331 IV Vermögensstrukturanalyse (Konstitution) 331 IV Kapitalstrukturanalyse (Finanzierung) 331 IV Kennzahlen der Anlagendeckung (Investierung) 332 IV Kennzahlen der Liquiditätsanalyse 334 IV Umschlagskennzahlen 336 IV Bewegungsbilanz 337 IV.3 Analyse der Erfolgsrechnung 339 IV.3.1 Ergebnisquellenanalyse nach Maßgabe des 275 HGB 340 IV.3.2 Liquiditätswirksame und liquiditätsneutrale Erfolgsvorgänge IV Einzahlungen, Einnahmen und Erträge 346 IV Auszahlungen, Ausgaben und Aufwendungen 347 IV Cashflow-Rechnungen 348 IV Direkte Ermitdung des Cashflows 349 IV Indirekte Ermittlung des Cashflows 350 IV Kapitalflussrechnung 352 IV Cashflow-Kennzahlen 354 IV Kennzahlen der Before..."-Familie 356 IV. 3.3 Rentabilitätskennzahlen 358 IV Eigenkapitalrentabilität (REK) 358 IV Gesamtkapitalrentabilität (RGK) 359 IV Umsatzrentabilität/Umsatzverdienstrate (Ru) 359 IV Return on Investment (ROI) 360 IV.4 Kennzahlen des wohnungswirtschaftlichen Betriebsvergleichs 361 IV.4.1 Analyse der Vermietungssituation 361 IV Mieteinnahmen eine Begriffsvielfalt 361 IV Kennzahlen zur Analyse der Vermietungssituadon 362 IV.4.2 Kennzahlen zur Entwicklung der Bewirtschaftungskosten 364 IV.4.3 Kennzahlen zur Finanzierung und Kapitaldienstbelastung 368 IV.4.4 Aufgaben 370

7 V Kosten- und Leistungsrechnung in der Wohnungswirtschaft 373 V.l Grundlagen der Kosten- und Leistungsrechnung 373 V.l.l Kosten- und Leistungsrechnung im betrieblichen Rechnungswesen 373 V.l.2 Kostenrechnung als Element der Kosten- und Leistungsrechnung 375 V.I.3 Stufen und Systeme der Kostenrechnung 376 V.I.4 Aufgaben der Kostenrechnung 379 V.I.5 Aufgaben 381 V.2 Abgrenzungsrechnung 382 V.2.1 Betriebliche und neutrale Erfolgsvorgänge 382 V Abgrenzung von Erträgen und Leistungen 383 V Abgrenzung von Aufwendungen und Kosten 385 V Betriebsergebnis und neutrales Ergebnis 387 V Ergebnistabelle als Instrument der Abgrenzungsrechnung 388 V Aufgaben 392 V.3 Grund-, Anders- und Zusatzkosten 395 V.3.1 Kalkulatorische Abschreibungen 396 V.3.2 Kalkulatorische Zinsen 397 V.3.3 Kalkulatorischer Unternehmerlohn 399 V.3.4 Kalkulatorische Wagnisse 400 V.3.5 Aufgaben 402 V.4 Die Kostenartenrechnung 403 V.4.1 Aufgaben der Kostenartenrechnung 403 V.4.2 Gliederung der Kostenarten 403 V Kostengliederung nach Art der verbrauchten Produktionsfaktoren 398 V Kostengliederung nach Herkunft der Produktionsfaktoren 406 V Kostengliederung nach Zurechenbarkeit zu Bezugsgrößen 407 V Kostengliederung entsprechend des Beschäftigungsgrades 407 V.4.3 Der Kostenartenplan 409 V.4.4 Kostensenkungspotenziale 411 V.4.5 Aufgaben 413 V.5 Die Kostenstellenrechnung 414 V.5.1 Aufgaben der Kostenstellenrechnung 414 V.5.2 Die Kostenstellenbildung in Unternehmen der Wohnungswirtschaft 415 V Prinzipien der Kostenstellenbildung 415 V Der Kostenstellenplan 419 V.5.3 Der Betriebsabrechnungsbogen als Instrument der Kostenrechnung 421 V Der einfache Betriebsabrechnungsbogen 423 V Arbeitsschritte zur Erstellung eines einfachen Betriebsabrechnungsbogens 423 V Analyse der Gemeinkostenstruktur 425 V Der erweiterte Betriebsabrechnungsbogen 427 V Erstellung des erweiterten Betriebsabrechnungsbogens 427 V.5.4 Aufgaben 432 V.6 Die Kostenträgerrechnung 435 V.6.1 Aufgaben der Kostenträgerrechnung 435 V.6.2 Verfahren der Kostenträgerrechnung 437 V Die Divisionskalkulation 439

8 V Äquivalenzziffernkalkulation 440 V Zuschlagskalkulation 444 V Zuschlagskalkulation bei der Erstellung von Dienstleistungen V Zuschlagskalkulation bei der Produktion materieller Güter 447 V.6.3 Aufgaben 453 V.7 Die Deckungsbeitragsrechnung 455 V.7.1 Die Unterteilung der Gesamtkosten in ihre fixen und variablen Elemente 455 V Fixkosten und Fixkostendegression 455 V Variable Kosten 456 V Selbstkostenkalkulation mit fixen und variablen Kosten 456 V.7.2 Grundzüge der Deckungsbeitragsrechnung 458 V Deckungsbeitragsrechnung als Stückrechnung 459 V Deckungsbeitragsrechnung als Periodenrechnung 460 V Periodenrechnung mit nur einer Leistungsart 460 V Periodenrechnung mit mehreren Leistungsarten 463 V.7.3 Die mehrstufige Deckungsbeitragsrechnung 465 V.7.4 Aufgaben 468 Literaturverzeichnis 471 Stichwortverzeichnis 473