HIGHLIGHTS AUS DEM REPORT

Transkript

1 HIGHLIGHTS AUS DEM REPORT HIGHLIGHTS AUS DEM REPORT Verkaufsflächenwachstum hält in 2016 weiter an Lebensmittel- und Drogeriemärkte steigern durchschnittliche Filialgrößen Vermietungsmarkt zeigt sich weitgehend unbeeindruckt vom Online-Handel ROSSMANN, REWE und dm am expansionsstärksten im 1. Halbjahr 2017 Fachmärkte und Fachmarktzentren bleiben größte Retail-Assetklasse Hohe Transaktionsvolumen untermauern die Attraktivität des Einzelhandelsinvestmentmarktes Ausgeprägter Produktmangel sorgt für weiteren Druck auf die Spitzenrenditen Leipzig und Dresden langfristige Top-Aufsteiger im Retail-Investment-Scoring Handel sieht laut HAHN-Befragung erneut beste Frequenzentwicklung bei Fachmarktzentren Core-Immobilien bleiben in Investorenbefragung unangefochtener Liebling der Anleger

2 4 Retail Real estate RepoRt germany inhaltsverzeichnis Vorwort 6 01 Metatrends im deutschen einzelhandel Deutsche Wirtschaft weiterhin auf Wachstumskurs Stetige Wachstumskurse im Einzelhandel 14 exkurs: MarktPlatz oder MuseuM? - antworten auf VerÄnderte 20 konsumansprüche 02 aktuelle entwicklungen wichtiger einzelhandelsbranchen Höhere Ausgaben für Lebensmittel und Drogerieartikel Non-Food-Einzelhandel mit positiver Umsatzentwicklung 43 exkurs: digitalisierung im handel und der immobilienwirtschaft - 52 startups Mit innovativen geschäftsmodellen 03 der einzelhandelsinvestmentmarkt in deutschland Der gewerbliche Immobilienmarkt ist weiterhin im Fokus der Investoren Exzellente Rahmenbedingungen in Deutschland verschärfen den Produktmangel auf 61 dem Einzelhandelsimmobilienmarkt 3.3 Fachmärkte und Fachmarktzentren sind stärkste Retail-Assetklasse Inländische Investoren dominieren den deutschen Markt Anhaltende Renditekompression durch Nachfrageüberhang 76

3 INHALTSVERZEICHNIS 5 exkurs: langfristige entwicklung der eigentümerstruktur 80 bei FachMÄrkten und FachMarktzentren 04 das retail-investment-scoring Metropolen und Regionalzentren gewinnen an Attraktivität Die Aufsteiger in der langfristigen Betrachtung Top-Städte und Hidden Champions der einzelhandelsvermietungsmarkt Anzahl der Mietvertragsabschlüsse auf hohem Niveau Deutscher Einzelhandelsmarkt ist gefragtes Expansionsziel internationaler 107 Handelsunternehmen 5.3 Nahversorgungs- und Discountkonzepte dominieren bei Neuanmietungen ergebnisse der hahn-expertenbefragung Expansionsvorhaben und Zukunftsperspektiven der Einzelhändler Investitionsabsichten von Handelsimmobilieninvestoren 124 glossar 134 impressum 138

4 6 Retail Real estate RepoRt germany Vorwort Das Umfeld für Einzelhandelsimmobilieninvestments bleibt günstig: Die deutsche Wirtschaft befindet sich seit vielen Jahren auf einem stabilen Wachstumspfad; die Konsumstimmung und Anschaffungsneigung der Verbraucher profitieren von einem guten Arbeitsmarktumfeld sowie steigenden Löh nen. Es überrascht deshalb keineswegs, dass die deutschen Einzelhändler ihre Umsätze sowohl stationär als auch im Online-Geschäft steigern konnten und zudem mehrheitlich optimistisch in die Zukunft blicken. Für nationale und internationale Immobilieninvestoren sind deutsche Einzelhandelsimmobilien bei diesen Eckdaten eine gefragte Assetklasse, die in Verbindung mit den vielen infrage kommenden re gionalen Investmentzentren eine große Anziehungskraft auf sie ausübt. Das Transaktionsvolumen ist hoch, und die Kaufneigung scheint ungebrochen. Doch unter der Oberfläche eines boomenden Marktes gibt es durchaus gegensätzliche Trends zu beobachten. Der stationäre Non-Food-Sektor beispielsweise sieht sich bei einzelnen Branchen einem starken Wettbewerb mit E-Commerce-Anbietern ausgesetzt. Zudem wandelt sich das Einkaufsverhalten der Deut schen äußerst dynamisch, sodass immobiliensei tig nicht jeder Objekttyp, jeder Betreiber und jede Lage automatisch den langfristigen Investmenterfolg verspricht. Mit dieser nunmehr 12. Ausgabe des HAHN Retail Real Estate Reports wollen wir Ihnen einmal mehr ein hochaktuelles Marktbarometer und Nachschlagewerk an die Hand geben, das Ihnen einen frischen Einblick in das Geschehen im deutschen Einzelhandel, die Entwicklung der Branchen, die erfolgreichsten Marktteilnehmer und Handelsformate gibt. Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien wird gleichfalls einer genauen Untersuchung unterzogen: Welche Investoren bestimmen den Markt mit welchen Anlagepräferenzen, und welche Regionen sind die Märkte der Zukunft? Eines vorweg: Der Optimismus der Anleger ist groß, doch macht sich weiterhin keine Sorglosigkeit breit.

5 VORWORT 7 Der HAHN Retail Real Estate Report 2017/2018 ist auch in diesem Jahr in Zusammenarbeit mit unseren Partnern GfK GeoMarketing und CBRE entstanden. In den ersten Kapiteln beschreibt die GfK die Entwicklung der Konjunktur und des Konsums in Deutschland. Danach erfolgt eine differenzierte Betrachtung der einzelnen Handelsbranchen und ihrer Standortentwicklung. In einem Exkurs beleuchtet die GfK die sich wandelnden Kundenansprüche und zeigt Wege auf, wie Betreiber diesen mit der geeigneten Positionierung und einem stimmigen Immobilienkonzept begegnen können. Außerdem widmen wir uns in einem gesonderten Kapitel den zu beobachtenden Ausprägungen der Digitalisierung im stationären Einzelhandel sowie in der Immobilienwirtschaft und geben Ihnen einen Überblick über junge Startups mit technologischen Innovationen. CBRE beschäftigt sich wieder intensiv mit dem deutschen Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien in 2016 und In einem Exkurs wird der Betrachtungshorizont diesmal sogar erweitert, um zu untersuchen, welche Investoren und Zielobjekte den Markt seit 2010 am meisten geprägt haben. Darüber hinaus dürfen eine Betrachtung des Vermietungsmarkts sowie das Investmentranking der deutschen Städte und Regionen nicht fehlen. Abgerundet wird der Markteindruck durch die Expertenbefragungen der Hahn Gruppe, in denen die Einzelhändler und Immobilieninvestoren zu ihren Einschätzungen und Strategien befragt werden. Wir wünschen Ihnen viele neue Erkenntnisse und ein gutes Gelingen bei Ihren Aktivitäten in diesem Marktsegment! Michael Hahn Vorstandsvorsitzender Thomas Kuhlmann Mitglied des Vorstands HaHn-immobilien-Beteiligungs ag

6 8 Retail Real estate RepoRt germany

7 METATRENDS IM DEUTSCHEN EINZELHANDEL 9 METATRENDS IM DEUTSCHEN EINZELHANDEL Deutsche Wirtschaft ist weiterhin auf Wachstumskurs 466,6 mrd. euro Einzelhandelsumsatz in 2016 Konsumstimmung und Anschaffungsneigung liegen auf hohem Niveau Gesamter Euroraum mit überwiegend erfreulicher Wirtschaftsentwicklung Leicht abgeflachte Wachstumskurve der deutschen Einzelhandelsumsätze 0,8pRozent Wachstum im stationären Einzelhandel in 2016 Verkaufsflächenwachstum hält in 2016 weiter an euro/m² BRUtto durchschnittliche Flächenproduktivität in 2016

8 10 Retail Real estate RepoRt germany DEUTSCHE WIRTSCHAFT WEITERHIN AUF WACHSTUMSKURS Die deutsche Wirtschaft hat 2016 ihren Wachstumskurs der letzten Jahre beibehalten. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr um 1,9 Prozent und konnte damit den stärksten Anstieg seit 2011 verzeichnen. Als Wachstumstreiber sind erneut die privaten Konsumausgaben hervorzuheben, die 2016 den preisbereinigten Vorjahreswert um 2,1 Prozent überstiegen s. grafik 01. Aber auch die staatlichen Konsumausgaben, die unter anderem durch die Zuwanderung um 4,0 Prozent zunahmen, trugen zur Belebung der deutschen Volkswirtschaft bei. Daneben haben Investitionen, insbesondere für Wohnbauten, aber auch für Ausrüstung (v. a. Maschinen, Geräte, Fahrzeuge) die Wirtschaft angetrieben. Erbracht wurde die Wirtschaftsleistung von rund 43,5 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland eine Rekordbeschäftigung, die noch einmal 1 Prozent über dem Vorjahreswert lag. 01. entwicklung der konjunktur in deutschland und europa Veränderung gegenüber Vorjahr in Prozent 2015* 2016* 2017** 2018** BIP (real) Euroraum 2,0 1,8 2,1 1,7 BIP (real) Deutschland 1,7 1,9 1,8 2,0 VPI (Verbraucherpreisindex) Euroraum 0,0 0,2 1,8 1,5 VPI (Verbraucherpreisindex) Deutschland 0,3 0,5 1,7 1,6 Private Konsumausgaben (real) Euroraum 1,8 2,1 1,6 1,6 Private Konsumausgaben (real) Deutschland 2,0 2,1 1,2 1,6 Arbeitslosenquote Deutschland 6,4 6,1 5,7 5,5 * revidierte werte gegenüber dem retail real estate report 2016/17 ** Prognose Quelle: gfk, ifo konjunkturprognose 2017/2018, stand Juni 2017

9 METATRENDS IM DEUTSCHEN EINZELHANDEL 11 Für 2017 wird mit einer Fortsetzung des stabilen BIP-Wachstums gerechnet und ein reales Plus von 1,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr erwartet. Gestützt wurde dies im ersten Quartal des laufenden Jahres durch Investitionen in Ausrüstungen und ins Baugewerbe. Letztere wurden durch das insgesamt milde Wetter sowie die anhaltend hohen Investitionen in Wohngebäude begünstigt. Getragen von der guten Arbeitsmarktsituation konnten auch die privaten Konsumausgaben in den ersten Monaten des Jahres 2017 erwartungsgemäß erneut zulegen. Dieser Trend dürfte sich im weiteren Jahresverlauf fortsetzen. Einen Beitrag dazu leistet z. B. die Erhöhung der gesetzlichen Altersrenten zur Jahresmitte. Insgesamt wird 2017 mit einer Zunahme des realen privaten Konsums um 1,2 Prozent gerechnet. Die im Vergleich zum Jahr 2016 niedrigere Steigerungsrate geht laut ifo Institut unter anderem auf eine geringere Zahl von Arbeitstagen zurück, da einige Feiertage im vergangenen Jahr auf einen Werktag fielen. Auch die Konsumstimmung der deutschen Verbraucher zeigte sich im ersten Halbjahr des laufenden Jahres laut GfK-Konsumklimaindex weiterhin im Aufwind, sodass sich der Index im Juni 2017 auf 10,4 belief. Kurzfristig schlugen sich zu Jahresbeginn allerdings die Verunsicherung vieler Konsumenten über die Politik des neuen US-Präsidenten und die beginnenden Brexit-Verhandlungen in einem kurzzeitigen Rückgang des Konjunkturindikators nieder. Zur Jahresmitte gin gen die Verbraucher wieder davon aus, dass der deutsche Konjunkturmotor dank niedriger Ölpreise und einer expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank seinen Schwung behält. In diesem Zuge und vor dem Hintergrund der weiterhin steigenden Beschäftigtenzahlen legte auch die Einkommenserwartung von März bis Juni deutlich zu. Während sich zu Jahresbeginn vor allem die gestiegenen Energiepreise noch dämpfend auf den Indikator auswirkten, kletterte der Wert im Juni 2017 auf ein neues Hoch (Indikator von 60) seit der deutschen Wiedervereinigung. Die Anschaffungsneigung spiegelt ebenfalls die gute Konsumstimmung im Land wider. Sie ist zur Jahreshälfte 2017 erneut um 2,4 Zähler gestiegen. Eine nur geringe Furcht vor Jobverlust sorgt für Planungssicherheit bei den deutschen Verbrauchern und steigert die Bereitschaft, auch größere Anschaffungen zu tätigen. Mit Blick auf das niedrige Zinsniveau stellt das Sparen zudem keine attraktive Alternative zum Konsum dar. Die europäische Wirtschaft zeigte sich 2016 trotz politischer Unwägbarkeiten ebenfalls robust, sodass das preisbereinigte BIP im Euroraum ein Wachstum von 1,8 Prozent verzeichnete. Der private Konsum erwies sich erneut als wichtige Stütze für die europäische Wirtschaft und konnte ein Plus von 2,1 Prozent (real) im Euroraum erzielen. Nach einer Nullinflation im Jahr 2015 zog das Preisniveau in 2016 mit 0,2 Prozent nur langsam wieder an. Für 2017 stehen die Zeichen im Euroraum weiter auf Wachstum: Für das Bruttoinlandsprodukt wird ein preisbereinigtes Plus von 2,1 Prozent erwartet. Aufgrund steigender Verbraucherpreise (Prognose 2017: 1,8 Prozent) wird jedoch mit einem etwas verhalteneren Anstieg des preisbereinigten privaten Konsums als in den Vorjahren gerechnet (2017: 1,6 Prozent). Wachsende Beschäftigtenzahlen und verbesserte Arbeitsmarktbedingungen werden in vielen Mitgliedsstaaten aber gleichzeitig entscheidend zur Kauflaune der Verbraucher und Stärkung der europäischen Wirtschaft beitragen.

10 12 Retail Real estate RepoRt germany Die Konsumstimmung in den europäischen Ländern stieg im Januar 2017 auf 19,9 Indexpunkte ein Höchststand seit Januar Das zweite Quartal 2017 schloss mit 19,1 Zählern ab. Auch die Entwicklung der Konjunktur- und Einkommenserwartung der Europäer spiegelt die positive Grundstimmung bei Europas Verbrauchern in der ersten Jahreshälfte 2017 wider. Während die Konjunkturerwartung Ende Juni bei 11,1 Zählern stand (plus 9,2 Zähler gegenüber März 2017), konnte die Einkommenserwartung im zweiten Quartal mit einem Plus von 3,9 auf 14,5 Zähler abschließen s. grafik 02. Dabei stellt sich die Situation in den einzelnen europäischen Staaten durchaus unterschiedlich dar. Neben landesspezifischen Aspekten wirken sich auch europaweit bedeutsame Themen wie die Brexit-Verhandlungen oder der Krieg in Syrien unterschiedlich stark auf die Verbraucherstimmung in den Ländern aus. Während in Großbritannien die Verunsicherung über die wirtschaftlichen Folgen des Brexits in der ersten Jahreshälfte 2017 deutlich auf die Konsumstimmung der Briten schlug, zeichnete sich in Frankreich in den ersten Monaten des Jahres eine wachsende Verunsicherung der Verbraucher über den Ausgang der Prä si dentschafts- und Parlamentswahlen ab. Doch der Wahlsieg von Macron sorgte für eine deutliche Auf hel lung der Konsumentenstimmung, sodass alle GfK-Indikatoren im zweiten Quartal 2017 deutliche An stie ge erzielten. Das Vertrauen der Franzosen in die fran zösische Wirtschaftskraft stieg, und die Konjunk tur erwartung erreichte mit 49,1 Zählern gar den höchs ten Stand seit Beginn der Erhebung im Jahr Im Gegensatz zu den italienischen Verbrauchern, die weiterhin eher pessimistisch gestimmt sind, weshalb die Konjunkturerwartung zum Ende des zweiten Quartals auf den niedrigsten Wert aller teilnehmenden EU-Länder abrutschte, herrscht unter den spanischen Konsumenten eine positive Grundstimmung. Auch der Optimismus der Portugiesen ist ungebrochen. Sowohl bei der Konjunktur- als auch bei der Einkommenserwartung (39,4 Zähler bzw. 29,5 Zähler) wurden Ende Juni 2017 neue Höchststände verzeichnet.

11 58 RETAIL REAL ESTATE REPORT GERMANY

12 DER EINZELHANDELSINVESTMENTMARKT IN DEUTSCHLAND 59 DER EINZELHANDELS- INVESTMENTMARKT IN DEUTSCHLAND Hohe Transaktionsvolumen untermauern die anhaltende Attraktivität des deutschen Einzelhandelsinvestmentmarktes 12,8MRD. EURO Investmentvolumen bei Einzelhandelsimmobilien in 2016 Prosperierende Alternativstandorte stehen im Investorenfokus Fachmärkte und Fachmarktzentren bleiben stärkste Anlageklasse Ausgeprägter Produktmangel sorgt für weiteren Druck auf die Spitzenrenditen 41,1PROZENT Anteil der Fachmärkte/Fachmarktzentren am Gesamtvolumen in 2016 Inländische Investoren dominieren den Markt 4,0PROZENT Spitzenrendite für Shopping-Center an A-Standorten Ende 2016

13 60 RETAIL REAL ESTATE REPORT GERMANY DER GEWERBLICHE IMMOBILIENMARKT IST WEITERHIN IM FOKUS DER INVESTOREN Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien verzeichnet derzeit die höchsten Volumina seit dem Investmentboom 2006/2007. Im Jahr 2016 wurde mit 52,5 Mrd. Euro nahezu ebenso viel investiert wie im Vorjahr, als geprägt durch milliardenschwere Immobilientransaktionen infolge von Unternehmensübernahmen mit 55,2 Mrd. Euro ein neues zyklisches Hoch erreicht wurde. Allein im vierten Quartal 2016 wurden hierzulande 19,8 Mrd. Euro investiert, und nur das begrenzte Angebot an Core-Immobilien verhinderte ein noch höheres Transaktionsvolumen. So konnte das Angebot an marktfähigen Immobilien die anhaltend hohe Nachfrage aus dem In- und Ausland bei Weitem nicht entsprechend bedienen. Das ungebrochen hohe Interesse am und das große Vertrauen in den Immobilienstandort Deutschland stützt sich auf die soliden ökonomischen Fundamentaldaten mit einer überaus robusten Verfassung der deutschen Wirtschaft, sehr guten Arbeitsmarktdaten, einem soliden Beschäftigungsaufbau in den Unternehmen und steigenden Haushaltseinkommen. Mit gut 47 Prozent entfiel der Großteil des Transaktionsvolumens des Jahres 2016 auf Büroimmobilien, gestützt unter anderem durch mehrere Großtransaktionen sowohl von Einzel- als auch von Portfolios mit 100 Mio. Euro und mehr. Einzelhandels-Assets behaupteten mit einem Anteil von 24 Prozent den zweiten Platz. Auf den weiteren Plätzen folgten Hotels mit einem Anteil von 10 Prozent sowie Lager- und Logistikimmobilien mit 9 Prozent, die nicht zuletzt vom zunehmenden E-Commerce und der damit in Verbindung stehenden Handelslogistik profitieren. Die gute Marktentwicklung setzte sich fort: Auch im ersten Halbjahr 2017 erreichte der deutsche Gewerbeinvestmentmarkt ein Rekordniveau. Mit einem Investmentvolumen von 25,8 Mrd. Euro wurden 45 Prozent mehr investiert als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Neben großvolumigen Transaktionen im Bürobereich war es eine Vielzahl an Paketverkäufen im Handels- und Logistiksegment, die eindrücklich zeigten, dass die nationalen wie internationalen Investoren großes Vertrauen in den Standort Deutschland setzten. Dabei zeigte sich auch, dass, aufgrund der guten Wachstumsperspektiven hierzulande, die Investoren eher dazu bereit sind, ihre Risikoneigung zu erhöhen, um so dem gestiegenen Renditedruck zumindest etwas zu entgehen. Dementsprechend weichen speziell institutionelle Investoren zunehmend auf Investitionsstandorte außerhalb der Topstandorte aus und widmen sich auch vermehrt alternativen Immobilien-Assetklassen. Mit knapp 6,3 Mrd. Euro entfielen wie im Jahr 2016 anteilig 24 Prozent aller Investments am gewerblichen Investmentmarkt Deutschlands auf Handelsobjekte, die damit nach Büroimmobilien die gefragteste Assetklasse auf dem hiesigen Immobilieninvestmentmarkt darstellen.

14 DER EINZELHANDELSINVESTMENTMARKT IN DEUTSCHLAND EXZELLENTE RAHMENBEDINGUNGEN IN DEUTSCHLAND VERSCHÄRFEN DEN PRODUKTMANGEL AUF DEM EINZELHANDELSIMMOBILIENMARKT Die makroökonomischen Grundlagen für den deutschen Einzelhandel sind weiterhin günstig und bilden die Rahmenbedingungen für die hohe Nachfrage von Kunden, Einzelhändlern und Investoren. Die herausragende Stellung des hiesigen Einzelhandelsmarktes in Europa spiegelt sich u. a. auch in der erneuten Top-Platzierung Deutschlands als attraktivster Zielmarkt für Immobilieninvestitionen bei europäischen Immobilieninvestoren (vgl. CBRE, EMEA Investor Intentions Survey 2017) oder der höchsten bisher registrierten Zahl an Neueintritten internationaler Handelskonzepte in den deutschen Markt wider. Entsprechend gehört der deutsche Einzelhandelsinvestmentmarkt bei institutionellen Investoren zu einem der wichtigsten Zielmärkte für Immobilienallokationen, der auch im vergangenen Jahr von einer enormen Nachfrage aus dem In- und Ausland geprägt war. Deutschlandweit wurden im Jahr 2016 insgesamt 12,8 Mrd. Euro in Handelsimmobilien investiert und damit eines der besten Ergebnisse seit Aufzeichnungsbeginn im Jahr 2005 erzielt s. grafik 24. Auch wenn das Ergebnis rund 30 Prozent unter dem Spitzenergebnis des Jahres 2015 von 18,1 Mrd. Euro lag, das maßgeblich durch die milliardenschwere Kaufhof-Übernahme durch die Hudson s Bay Company sowie die Übernahme der Corio-Shopping-Center durch den französischen Centerbetreiber Klépierre beeinflusst wurde, konnte der 10-jährige Durchschnitt von 10,2 Mrd. Euro deutlich übertroffen werden. Nach einem zögerlichen Beginn hat die Investitionsdynamik im Verlauf des Jahres 2016 deutlich zulegen können, wobei allein im starken Schlussquartal über 4,6 Mrd. Euro investiert wurden. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2017 setzte sich der Investmentboom auf dem Markt für Handelsimmobilien in Deutschland weiter fort. Gut 6,3 Mrd. Euro wurden in der ersten Jahreshälfte in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert. Im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum erhöhte sich das Einzelhandelsinvestmentvolumen trotz des knappen Angebots im Core-Segment um 44 Prozent und untermauerte somit die anhaltende Attraktivität dieser Anlageobjekte am deutschen Markt. So wurde im Zeitraum Januar bis Ende Juni 2017 das zweitbeste Ergebnis eines ersten Halbjahrs seit Aufzeichnungsbeginn auf dem deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt erreicht. Einzig im Jahr 2015 wurde ein höheres Halbjahresergebnis erzielt. Bezogen auf das Gesamtjahr 2016 wurden deutsche Handelsimmobilien für insgesamt 8 Mrd. Euro (62 Prozent) im Rahmen von Einzelkäufen erworben. Darin enthalten sind 13 großvolumige Transaktionen von jeweils mindestens 100 Mio. Euro, die sich auf 1,9 Mrd. Euro summieren. Dabei gab es im Jahresverlauf merkliche Veränderungen: Nachdem Einzeltransaktionen in den ersten drei Quartalen des Jahres 2016 klar dominierten, konnte die Portfolioquote im starken vierten Quartal deutlich zulegen. Zum Gesamtvolumen trug vor allem der Kauf eines Pakets von Cash&Carry-Märkten durch Aroundtown von Cerberus für 780 Mio. Euro bei. Diese Transak tion steht exemplarisch für das Engagement besonders ausländischer Investoren in Form von zum Teil großvolumigen Portfoliotransaktionen auf dem deutschen Markt für Handelsimmobilien.

15 62 RETAIL REAL ESTATE REPORT GERMANY Demgegenüber lag der Portfolioanteil in den ersten sechs Monaten des Jahres 2017 wesentlich höher. Infolge zahlreicher, großvolumiger Paketverkäufe belief sich die Portfolioquote am gesamten Transaktionsvolumen auf dem deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt auf 50 Prozent und hat sich damit gegenüber dem ersten Halbjahr 2016 mehr als verdoppelt. Beispielhaft kann hier auf das sogenannte Projekt T verwiesen werden, das mehrere Pakete mit insgesamt 90 Handelsobjekten neben Geschäftshäusern auch Shopping-Center, Kaufhäuser und Büros umfasst, die von Corestate an Universal-Investment für die Bayerische Versorgungskammer (BVK) übergingen, sowie das Sidewalk-Portfolio, ein Paket aus 20 deutschen Einzelhandelsimmobilien in 1A-Lagen in großen und mittelgroßen Städten sowie Fachmarkt- und Nahversorgungszentren, das AEW Europe von BMO Real Estate Partners erworben hat. Darüber hinaus trug auch die Übernahme der WCM Beteiligungs- und Grundbesitz-Aktiengesellschaft und deren Portfolio von insgesamt 57 Objekten, darunter 46 Handelsimmobilien, durch den Immobilieninvestor TLG zur hohen Portfolioquote im ersten Halbjahr 2017 bei. 24. entwicklung des transaktionsvolumens von einzelhandelsimmobilien Angaben in Mrd. Euro 5,7 4,7 4,6 3,7 4,1 4,1 3,6 3,8 3,5 2,6 1,4 1,9 2,0 2,3 2,2 2,3 1,5 1,7 1,6 2,1 2,0 1,9 2,6 2,9 2,8 2,7 2,1 1,6 1,4 2,7 Q1 Q2 Q3 Q4 2010: 7,8 Mrd. Q1 Q2 Q3 Q4 2011: 10,6 Mrd. Q1 Q2 Q3 Q4 2012: 8,8 Mrd. Q1 Q2 Q3 Q4 2013: 8,7 Mrd. Q1 Q2 Q3 Q4 2014: 9,2 Mrd. Q1 Q2 Q3 Q4 2015: 18,1 Mrd. Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2016: 2017: 12,8 Mrd. 6,3 Mrd. rundungsdifferenzen möglich Quelle: cbre Einzelhandelsinvestments Durchschnittliches Transaktionsvolumen Q bis Q2 2017: 2,7 Mrd. Euro

16 DER EINZELHANDELSINVESTMENTMARKT IN DEUTSCHLAND 63 Im Hinblick auf die räumliche Verteilung der Investitionen setzte sich die kontinuierliche Verschiebung der Anteile von den Top-5-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München zugunsten der Regionalzentren und B-Standorte auch 2016 weiter fort. Ausgehend von 35 Prozent im Jahr 2013 über 25 Prozent im Jahr 2014 und 19 Prozent im Jahr 2015 wurde 2016 ein Anteil von nur noch 17 Prozent oder 2,1 Mrd. Euro in den Investmentzentren allokiert s. grafik 25. Allerdings verlief das Investmentjahr in den fünf Metropolen sehr unterschiedlich. Während für Hamburg (plus 264 Prozent) und München (plus 106 Prozent) jeweils ein deutlicher Anstieg des in Einzelhandelsobjekte investierten Volumens registriert werden konnte, ging der Umsatz in den übrigen Top-Städten teils merklich zurück. Der deutlich überwiegende Teil von 86 Prozent oder 1,8 Mrd. Euro wurde im Rahmen von Einzeltransaktionen investiert, wobei insbesondere innerstädtische Geschäftshäuser erworben wurden, auf die mit einem Transaktionsvolumen von 1,1 Mrd. Eu ro ein Anteil von 50 Prozent entfiel. 25. entwicklung des transaktionsvolumens von einzelhandelsimmobilien nach standortlage Angaben in Prozent 25,0 33,0 25,7 35,0 24,5 18,8 16,7 8,9 75,0 67,0 74,3 65,0 75,5 81,2 83,3 91, Halbjahr 2017 Quelle: cbre Übriges Deutschland Top 5

17 64 RETAIL REAL ESTATE REPORT GERMANY Noch einmal geringer fiel der Anteil der fünf Investmentzentren am Transaktionsvolumen in den ersten beiden Quartalen des Jahres 2017 aus. Mit rund 556 Mio. Euro wurden im ersten Halbjahr 9 Prozent des gesamten Einzelhandelstransaktionsvolumens in den deutschen Top-Standorten investiert, wobei allein Berlin mit einem Investmentvolumen von über 330 Mio. Euro zu rund 60 Prozent des gesamten Volumens der Investmentzentren beitrug. Erneut dominierten in den Metropolen Einzeltransaktionen das Marktgeschehen. Ein Großteil der Investitionen wurde in Fachmärkte und Fachmarktzentren allokiert, gefolgt von Shopping-Centern. Gerade Einkaufszentren in den Top-Städten sind nur sehr begrenzt am Markt verfügbar, werden diese Objekte doch zunehmend länger im Bestand gehalten. Auf der einen Seite ist es das begrenzte Angebot insbesondere im Core-Segment das die Investitionsmöglichkeiten in den Top-Standorten deutlich einschränkt. Auf der anderen Seite ist es das attraktivere Renditeniveau, das Investoren verstärkt auf andere Standorte, beispielsweise in attraktiven Regionalzentren und B-Standorte ausweichen lässt. Hier werden verstärkt Bestandsprodukte mit Wertsteigerungspotenzial nachgefragt. Insgesamt wurden im Jahr 2016 gut 10,6 Mrd. Euro oder anteilig 83 Pro zent außerhalb der Investmentzentren allokiert, wobei hier ein Großteil der Investments in Höhe von 4,6 Mrd. Eu ro auf die Gruppe der Lebensmittelmärkte, Fach- und Nahversorgungszentren entfiel, was einem Anteil von 43 Prozent entspricht. Auf Platz zwei standen Shopping-Center mit einem Investitionsvolumen von 3,7 Mrd. Euro oder anteilig 35 Prozent. Im ersten Halbjahr 2017 wurde mit 91 Prozent oder 5,7 Mrd. Euro ebenfalls ein Großteil des Transaktionsvolumens außerhalb der deutschen Top-Einzelhandelsmärkte investiert. Dabei zeigt sich, dass Regionalzentren wie Leipzig, Potsdam, Freiburg oder Dresden, aber auch B-Standorte wie Aachen, Fürth und Mühlheim (Ruhr) verstärkt Ziel für Investitionen im Rahmen teils großvolumiger Einzeltransaktionen sind. Exem plarisch können hier die Käufe des Forums City Mülheim, des Karstadt-Warenhauses in Potsdam oder auch des Carré Fürther Freiheit im zweiten Quartal 2017 genannt werden. Jenseits dieser Standorte wird der deutsche Einzelhandelsinvestmentmarkt hingegen durch Portfoliotransaktionen und hier insbesondere Pakete mit Lebensmittelmärkten wie Discounter, Super- und Verbrauchermärkte dominiert. Aufgrund der geringeren Konjunkturabhängigkeit stehen nahversorgungsrelevante Handelsimmobilien mit langlaufenden Mietverträgen und bonitätsstarken Mietern im Investorenfokus. Bei diesen Objekten fällt weniger der Makro-, als vielmehr der Mikrostand ort mit der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Umfeldsituation inklusive Standortlage und Wettbewerb sowie der relevanten Kaufkraft im Einzugsgebiet ins Gewicht. Insgesamt dominierten Investments in Fachmärkte und Fachmarktzentren das Marktgeschehen außerhalb der Top-5-Standorte mit 2,6 Mrd. Euro (46 Prozent), gefolgt von Shopping-Centern, in die knapp 1,5 Mrd. Euro (26 Prozent) investiert wurden. Aufgrund der geringen Investitionsmöglichkeiten im Core-Segment bei gleichzeitig reichlich vorhandenem Kapital erfordern die Anlagestrategien der Investoren inzwischen teils wesentlich höhere Kreativität sowie die Bereitschaft, sich mit Non-Core-Assets mit einem ausbalancierten Risiko-Ertrags-Verhältnis auseinanderzusetzen. Insbesondere die Revitalisierung großflächiger Handelsimmobilien wie Fachmarktzentren oder auch deren Aufwertung zu sogenannten hybriden Malls bieten hier entsprechende Möglichkeiten. Darüber hinaus sind es speziell Pakete von Standalone-Lebensmittelmärkten sowie lebensmittelgeankerte Objekte wie z. B. Fachmarkt- oder Nahversorgungszentren, die zunehmend in den Fokus der Investoren geraten.