Ich vermiete meine Wohnung praktische Tipps?

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1 Bild: Ridofranz/iStock Ich vermiete meine Wohnung praktische Tipps?

2 Referentin Tanja Moser Hochbauzeichnerin Immobilienvermarkterin mit FA

3 Themenfelder 1) Kündigung Modalitäten 2) Vorbereitung zur Wiedervermietung 3) Vermarktung Mietersuche 4) Auswahl Mieterschaft Abschluss Mietvertrag 5) Wohnungsübergabe 6) Chancen und Risiken der Wiedervermietung

4 1) Kündigung Modalitäten Gültigkeit und Frist der Kündigung prüfen Art der Kündigung bestimmt Empfangsbestätigung an die Mieterschaft schicken a. Formvorschrift Kündigung schriftlich (Art. 266l OR) b. Haben alle Vertragsparteien unterzeichnet c. Handelt es sich um eine Familienwohnung (Art. 266m OR) d. Kündigungsfristen eingehalten (gem. Mietvertrag)

5 1) Kündigung Modalitäten Gültigkeit und Frist der Kündigung prüfen Art der Kündigung bestimmt Empfangsbestätigung an die Mieterschaft schicken Fall A: Terminliche Kündigung (Kündigung gemäss Fristen MV) Fall B: Ausserterminliche Kündigung (frühzeitiger Auszug)

6 1) Kündigung Modalitäten Fall A: Terminliche Kündigung Eigentümerschaft ist für die Vermietung verantwortlich Mietvertragsmodalitäten können nach Bedarf angepasst werden Auswahl der neuen Mietpartei obliegt der Eigentümerschaft

7 1 ) Kündigung Modalitäten Fall B: Ausserterminliche Kündigung Mieterschaft haftet bis zum Zeitpunkt der terminlichen Kündigung Mietvertragsmodalitäten müssen übernommen werden die neue Mieterschaft tritt in das bestehende Mietverhältnis ein Mieterschaft ist verantwortlich für die Mietersuche nach Gesetz reicht ein/e zahlungsfähige/r und zumutbare/r Mieter/in

8 1) Kündigung Modalitäten Vorschlag zum Vorgehen Fall B: Ausserterminliche Kündigung Frühzeitig Gespräch mit der Mieterschaft führen Zusammenarbeit in der Wiedervermietung anstreben Zustand der Wohnung prüfen - steht Sanierung bevor? Je nach Situation Entlass prüfen. Gibt Freiheit zu neuer Mietvertragsgestaltung und Sanierungsmassnahmen. Schadenminderungspflicht Vermieterschaft

9 1 ) Kündigung Modalitäten Gültigkeit und Frist der Kündigung prüfen Art der Kündigung bestimmt Empfangsbestätigung an die Mieterschaft schicken a. Angaben zum gekündigten Objekt b. Art der Kündigung (terminlich oder ausserterminlich) c. Zeitpunkt der Kündigung d. Haftung für Mietzins bei ausserterminlicher Kündigung e. Wer ist für die Vermietung zuständig

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11 Themenfelder 1) Kündigung Modalitäten 2) Vorbereitung zur Wiedervermietung 3) Vermarktung Mietersuche 4) Auswahl Mieterschaft Abschluss Mietvertrag 5) Wohnungsübergabe 6) Chancen und Risiken der Wiedervermietung

12 2 ) Vorbereitung zur Wiedervermietung Besichtigung der Wohnung / Zustand prüfen Fotomaterial der Wohnung organisieren Achtung bei Verwendung von aktuellen Fotos, Erlaubnis der Mieterschaft einholen Sanierung notwendig? Besichtigung mit Fachperson, Planung der Massnahmen < Termin für die Wiedervermietung festlegen Mietzins überprüfen < Konditionen für die Vermietung festlegen Termin für Wohnungsrücknahme mit Mieterschaft vereinbaren Allenfalls Fachperson für die Wohnungsrücknahme organisieren

13 2 ) Vorbereitung zur Wiedervermietung Frühzeitig mit Mieterschaft klären: a. Reinigung von geölten / gewachsten Parkettböden b. Reinigung von Teppichböden (Sprühextraktionsverfahren) c. Umgang mit Dübel- und Schraubenlöcher d. Rückbau von selbst gemalten Wänden e. Bei Sanierung: was muss die Mieterschaft reinigen? Checkliste «Wohnungsübergabe». Kann als Vorlage beim Hausverein bezogen werden.

14 Themenfelder 1) Kündigung Modalitäten 2) Vorbereitung zur Wiedervermietung 3) Vermarktung Mietersuche 4) Auswahl Mieterschaft Abschluss Mietvertrag 5) Wohnungsübergabe 6) Chancen und Risiken der Wiedervermietung

15 3 ) Vermarktung Mietersuche Kernfragen aus Optik AnbieterIn der Wohnung a. Was vermiete ich für eine Wohnung / Liegenschaft? b. Wen suchen wir wer passt zur bestehenden Mieterschaft? c. Welche Zielgruppe sucht diese Art von Wohnung? d. Wie erreiche ich diese betreffende Personengruppe?

16 3) Vermarktung Mietersuche Kriterien zur Beurteilung der Wohnung a. Zustand / Ausbaustandard b. Funktionalität der Räume c. Architektur / Bauweise d. Bewohnerstruktur e. Mietzins f. Standort / Infrastruktur der Gemeinde

17 3) Vermarktung Mietersuche Insertion: Beispiele von möglichen Massnahmen zur Mietersuche a. Flyer / Anschlag im Haus b. Plakatanschrift am Haus / Balkon c. Online-Inserat Immobilienplattformen d. Nutzen von sozialen Medien (Facebook und Co.) e. Printinserat in regionalen Zeitschriften / Anzeiger f. Gratisinserate Coop, Migros, Dorfläden.

18 3) Vermarktung Mietersuche Relevantes zum Inserat: a. Anschauliches und gutes Fotomaterial b. Ansprechender Text c. Wesentlichen Wohnungsmerkmalen d. Grundrissplan

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21 3) Vermarktung Mietersuche Besichtigung a. Sammeltermine oder individuell? b. Frühzeitig mit Mieterschaft Termine festlegen c. Wer zeigt die Wohnung? d. Organisatorisches: Anschrift Wohnung, Schuhüberzieher, Ordnung e. Privatsphäre Mieterschaft schützen (Persönliches / Diebstahl) f. Anmeldeformular für Mietinteressenten bereit halten g. Gut vorbereitet sein (Infos zu Nebenkosten, Internet, Nachbarschaft, Schulen )

22 Themenfelder 1) Kündigung Modalitäten 2) Vorbereitung zur Wiedervermietung 3) Vermarktung Mietersuche 4) Auswahl Mieterschaft Abschluss Mietvertrag 5) Wohnungsübergabe 6) Chancen und Risiken der Wiedervermietung

23 4) Auswahl Mieterschaft Abschluss Mietvertrag Kriterien bei der Mieterauswahl a. Wer passt zur bestehenden Mieterstruktur b. Persönlicher Eindruck c. Bonität und Referenzen prüfen d. Achtung: Datenschutzgesetz Referenzen dürfen nur mit Einwilligung der Mietinteressenten eingeholt werden Wichtig: zeitnahe Auswahl und Vergabeentscheid

24 4) Auswahl Mieterschaft Abschluss Mietvertrag Mietvertrag a. Mietvertrag korrekt erfassen (Mietzins, Nebenräume etc.) b. Kontrolle der Nebenkostenpunkte c. Sicherheitsleistung (Mietzinskaution) verlangen d. Erfassen von besonderen Bestimmungen wie beispielsweise die Pflege von geöltem Parkett e. Hausordnung f. Haustierhaltung Wichtig: Vereinbarungen schriftlich festhalten

25 Praktisches Info Tool : mietrecht.ch

26 4) Auswahl Mieterschaft Abschluss Mietvertrag Last but not least a. Datum Wohnungsübergabe vereinbaren b. Namenschilder bestellen (oder Mieterschaft in Auftrag geben) c. Umzugsmeldung Strom- / Gaslieferant d. Nach Bedarf Fachperson für Wohnungsübergabe organisieren e. Mietkautionskonto eröffnen f. Hauswart und allenfalls Bewohner über den Wechsel informieren

27 Themenfelder 1) Kündigung Modalitäten 2) Vorbereitung zur Wiedervermietung 3) Vermarktung Mietersuche 4) Auswahl Mieterschaft Abschluss Mietvertrag 5) Wohnungsübergabe 6) Chancen und Risiken der Wiedervermietung

28 5) Wohnungsübergabe Pflichten des ausziehenden Mieters / der Mieterin Wohnungsübergabe / Protokoll a. Mietsache muss vollständig geräumt werden b. Mieträumlichkeiten reinigen und kleine Ausbesserungen vornehmen c. Gas- und Stromlieferungsverträge kündigen/abmelden d. Schlüsselrückgabe

29 5) Wohnungsübergabe Exkurs «kleine Ausbesserungen / kleiner Unterhalt» a. In letzter Zeit haben verschiedene Gerichte entschieden, zum kleinen Unterhalt gehörten nur Reparaturen, die handwerklich normal begabte Mieter selber ausführen können. Sobald Fachkenntnisse nötig sind, sei die Grenze des kleinen Unterhalts überschritten und der Vermieter müsse für die Reparatur aufkommen. Diese Praxis scheint sich inzwischen in der ganzen Schweiz immer mehr durchzusetzen. Früher ging man eher von der Faustregel aus, die Grenze des kleinen Unterhalts liege bei Reparaturkosten von 150 Franken.

30 5) Wohnungsübergabe Pflichten des ausziehenden Mieters / der Mieterin Wohnungsübergabe / Protokoll a. Das Protokoll dient als Zustands- bzw. Mängelprotokoll. Achtung: für ungerügte Mängel verliert die Vermieterschaft ihre Ansprüche gegenüber der ausziehenden Mieterschaft. b. Die Mieterschaft muss für Schäden aus einer übermässiger Nutzung aufkommen od. allenfalls für Rückbaukosten.

31 5) Wohnungsübergabe «Normale und übermässige Nutzung» a. «Normale Nutzung» Die Vermieterschaft hat sich verpflichtet die Wohnung zum Gebrauch zu überlassen. Der Gebrauch beinhaltet eine Benutzung bez. Abnutzung. Für diesen Gebrauch bezahlt die Mieterschaft den Mietzins. b. «Übermässige Nutzung» = Ermessensentscheid Dieser stützt sich auf objektive, sachliche Erwägungen nach allgemeiner Lebenserfahrung und auf vernünftiges Verhalten ab.

32 5) Wohnungsübergabe «Ausziehende Mieter unterschreiben Protokoll nicht» a. Mit der Unterzeichnung stimmen die Mieter zu, die erfassten Mängel welche zu seinen Lasten gehen, zu übernehmen. b. Unterzeichnen die Mieter nicht, muss sofort (2-3 Tagen) eine Mängelrüge an die Mieter erfolgen. c. Anforderungen an die Mängelrüge: Sie muss sofort erfolgen, die Mängel müssen konkret bezeichnet sein. Aus der Mitteilung der Vermieterschaft muss hervorgehen, dass sie die Mieter für die Mängel haftbar machen.

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34 5) Wohnungsübergabe «Soll ich eine Wohnungsübergabe selber durchführen?» a. Besitze ich genügend emotionale Distanz zu den ausziehenden Mietern? b. War das Mietverhältnis unbelastet? c. Ist mit grösseren Schäden zu rechnen? d. Besitze ich genügend Erfahrung um einen Ermessensentscheid zu treffen, ob ein Schaden übermässig ist? e. Wie kann ich mit schwierigen Verhandlungssituationen umgehen (Kommunikations- und Sozialkompetenz)?

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36 Themenfelder 1) Kündigung Modalitäten 2) Vorbereitung zur Wiedervermietung 3) Vermarktung Mietersuche 4) Auswahl Mieterschaft Abschluss Mietvertrag 5) Wohnungsübergabe 6) Chancen und Risiken der Wiedervermietung

37 6 ) Chancen und Risiken der Wiedervermietung Risiken a. Veränderungen in funktionierender Mieterstruktur b. Risiko unbekannte Mieterschaft (Zahlungsmoral allenfalls sehr fordernde Mieterschaft) c. Investitionen für Erneuerung (viele Wechsel, hohe Kosten!) d. Leerstand (je nach Markt erschwerte Mietersuche und Kosten durch nicht vermietete Wohnung)

38 6 ) Chancen und Risiken der Wiedervermietung Chancen a. Mietzinsüberprüfung / Anpassungen möglich b. Neue Mieterschaft / neue Mieterstruktur c. Entwicklung allgemeine Vermietungsstrategie? d. Erneuerung / Sanierung

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