Stadt Dietikon. Mehrwertausgleich. Richtlinie für städtebauliche Verträge

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1 Stadt Dietikon Mehrwertausgleich Richtlinie für städtebauliche Verträge

2 Abkürzungsverzeichnis RPG RPV PBG BZO MEG agf AZ LOI Bundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz) Raumplanungsverordnung (Bund) Planungs- und Baugesetz (Kanton Zürich) Bau- und Zonenordnung (Stadt Dietikon) Mehrwertausgleichsgesetz (Kanton Zürich, Stand: Vorlage des Regierungsrates an den Kantonsrat) anrechenbare Geschossfläche Ausnützungsziffer Letter of Intent

3 Inhaltsverzeichnis 1. Zweck der Richtlinie Der gesetzgeberische Prozess Rahmenbedingungen und Ziele Gesetzliche Rahmenbedingungen Ziele der Stadt Dietikon Planungsbedingte Mehrwerte Entstehung der Mehrwerte Berechnung der Mehrwerte Höhe des Mehrwertausgleichs Verwendung der Mittel Umsetzung des Mehrwertausgleichs Städtebauliche Verträge Finanzielle Abgabe bei Um- und Aufzonungen Umsetzungsschritte Grundlagen

4 1. Zweck der Richtlinie Der gesetzgeberische Prozess zum Thema Mehrwertausgleich ist noch im Gange (vgl. Ziff. 2). Es ist das Ziel der Stadt Dietikon, dass planerische Verfahren, die vor der endgültigen Festsetzung der rechtlichen Normen aufgegleist werden, nach einheitlichen Richtlinien behandelt werden. Diese Notwendigkeit ergibt sich aus den verschiedenen bereits laufenden Innenentwicklungsvorhaben privater Grundeigentümerschaften in Gebieten, welche sich aus Sicht der Stadt für die Siedlungserneuerung und Siedlungsverdichtung eignen. Dazu sei auf die entsprechende Richtlinie des Stadtrates vom 8. Dezember 2014 sowie auf das Leitbild Stadtboulevard vom 4. Juli 2016 verwiesen. Die vorliegende Richtlinie soll den Rahmen für den Mehrwertausgleich abstecken bis die neue Gesetzgebung in Kraft tritt. Dann wird sie - soweit Bedarf besteht - überarbeitet. Es werden aufgrund von nutzungsplanerischen Massnahmen entstehende Vorteile im Sinne von Art. 5 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) durch vertragliche Regelungen im gegenseitigen Einverständnis ausgeglichen. 2. Der gesetzgeberische Prozess Am 3. März 2013 wurde die Teilrevision des RPG durch die Mehrheit der Schweizer Stimmberechtigten angenommen. Damit ist der Mehrwertausgleich im Zusammenhang mit raumplanerischen Massnahmen für die ganze Schweiz festgelegt worden. Die Anpassungen traten am 1. Mai 2014 in Kraft. Die Kantone haben fünf Jahre - bis zum 30. April Zeit, in ihren Planungs- und Baugesetzen einen angemessenen Ausgleich von Planungsvor- und Nachteilen zu regeln. Der massgebliche Artikel 5 Abs. 1 im RPG lautete wie folgt: Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen. Der Regierungsrat des Kantons Zürich hat am 25. Mai 2016 einen Entwurf für ein Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) zur Vernehmlassung verabschiedet. Am 7. Februar 2018 unterbreitete er dem Kanton eine Gesetzesvorlage zur Beratung und Festsetzung. Mit dem Erlass des Gesetzes wird im Jahr 2019 gerechnet. Gestützt darauf wird der Regierungsrat eine Verordnung ausarbeiten. Nach Rechtskraft des kantonalen Mehrwertausgleichsgesetzes müssen die Gemeinden ihre Bauund Zonenordnung (BZO) an das neue Gesetz anpassen. 3. Rahmenbedingungen und Ziele 3.1 Gesetzliche Rahmenbedingungen Kantonaler Mehrwertausgleich Die folgenden Ausführungen betreffen den kommunalen Mehrwertausgleich. Der kantonale Mehrwertausgleich wird erst relevant, wenn das kantonale Gesetz in Kraft tritt. Beim kantonalen Mehrwertausgleich handelt es sich immer um die Leistung von Geldzahlungen an einen Fonds des Kantons. Bei Einzonungen beträgt die Abgabe 20 % des Mehrwerts bei Auf- und Umzonungen 5 % des Mehrwerts. Die Gelder des kantonalen Fonds werden für die Entschädigung der Gemeinden bei Aus- 2

5 zonungen und für Massnahmen der Raumplanung von Kanton und regionalen Planungsverbänden und Gemeinden nach Art. 3 Abs. 2 Bst. a-d und Abs. 3 Bst. a bis und e RPG verwendet. Die zitierten Artikel lauten im Wortlaut: Art. 3 Planungsgrundsätze 2 Die Landschaft ist zu schonen. Insbesondere sollen: a. 1 der Landwirtschaft genügende Flächen geeigneten Kulturlandes, insbesondere Fruchtfolgeflächen, erhalten bleiben; b. Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Landschaft einordnen; c. See- und Flussufer freigehalten und öffentlicher Zugang und Begehung erleichtert werden; d. naturnahe Landschaften und Erholungsräume erhalten bleiben; e. die Wälder ihre Funktionen erfüllen können. 3 Die Siedlungen sind nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Insbesondere sollen: a bis. 3 Massnahmen getroffen werden zur besseren Nutzung der brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfläche; e. Siedlungen viele Grünflächen und Bäume enthalten. Kommunaler Mehrwertausgleich Erhebt die Gemeinde Ausgleichszahlungen im Zusammenhang mit Planungsvorteilen bei Ein- oder Umzonungen fliessen diese in einen kommunalen Fonds. Diese Mittel werden für kommunale Planungsmassnahmen gemäss Artikel 3 Abs. 3 des RPG verwendet. Dort steht explizit: Art. 3 Planungsgrundsätze 3 Die Siedlungen sind nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Insbesondere sollen: a. 2 Wohn- und Arbeitsgebiete einander zweckmässig zugeordnet sein und schwergewichtig an Orten geplant werden, die auch mit dem öffentlichen Verkehr angemessen erschlossen sind; a bis. 3 Massnahmen getroffen werden zur besseren Nutzung der brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfläche; b. Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen wie Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst verschont werden; c. Rad- und Fusswege erhalten und geschaffen werden; d. günstige Voraussetzungen für die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen sichergestellt sein; e. Siedlungen viele Grünflächen und Bäume enthalten. Die Gemeinden können aber statt der monetären Abgabe mit den von einem Planungsmehrwert profitierenden Grundeigentümern städtebauliche Verträge abschliessen und darin die für den Mehrwertausgleich notwendigen Massnahmen regeln. Gemäss der Gesetzesvorlage des Regierungsrates zum MEG regeln städtebauliche Verträge Rechte und Pflichten von Bauherrschaft und Gemeinwesen im Zusammenhang mit der Verwirklichung eines Bauvorhabens. Es werden mögliche Inhalte der städtebaulichen Verträge aufgezeigt (vgl. MEG 20 Abs. 2): 3

6 2 Gegenstand der Verträge können insbesondere sein: a. die Beteiligung der Bauherrschaft an der Infrastruktur, insbesondere an der Förderung des öffentlichen Verkehrs und der Zugänglichkeit der Haltestellen, b. die Beteiligung der Bauherrschaft an der Gestaltung des öffentlichen Raums, insbesondere an der Erstellung und Gestaltung von Parks, Plätzen, Grünanlagen und Erholungseinrichtungen und anderen öffentlich zugänglichen Freiräumen, c. die Beteiligung der Bauherrschaft an öffentlichen Einrichtungen von kommunaler Bedeutung für Soziales, Gesundheit und Bildung, d. der Abtausch oder die Abtretung von Grundstücken oder Grundstücksteilen, die Einräumung von Bau- oder Nutzungsrechten für Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse, e. die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum, f. die Frist zur Überbauung, g. das Kaufrecht zugunsten des Gemeinwesens im Fall der Nichtüberbauung, h. die Verpflichtung zur Etappierung des Bauvorhabens. Bezüglich der Verwendungszwecke von Beiträgen des Mehrwertausgleichs weisen städtebauliche Verträge gegenüber der monetären Abgabe ein breiteres Einsatzspektrum auf. 3.2 Ziele der Stadt Dietikon Im Zusammenhang mit dem Mehrwertausgleich verfolgt die Stadt Dietikon folgende Zielsetzung: 1. Der anfallende Mehrwertausgleich soll soweit zweckmässig und möglich im entsprechenden Planungsvorhaben oder in der unmittelbaren Umgebung investiert werden. 2. Die Entrichtung einer monetären Abgabe soll nur zur Anwendung kommen, wenn die Gelder nicht im Planungsvorhaben bzw. in der Umgebung oder gleichzeitig investiert werden können. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Beitrag für den Bau von öffentlichen Infrastrukturen geleistet werden soll. 3. Die Details des Mehrwertausgleichs werden in einem städtebaulichen Vertrag mit der Grundeigentümerschaft geregelt. 4

7 4. Planungsbedingte Mehrwerte 4.1 Entstehung der Mehrwerte Unter planungsbedingtem Mehrwert wird die Steigerung des Verkehrswerts einer oder mehrerer Liegenschaften als Folge einer nutzungsplanerischen Massnahme verstanden. Gemäss dem Mehrwertausgleichsgesetz wird ein Teil dieses Mehrwerts ausgeglichen. Es bleibt immer ein massgeblicher Mehrwert für die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer. Ausgleich von Planungsbedingten Mehrwerten Planungsbedingter Mehrwert Bauen nach Grundordnung Projekt A Projekt B Projekt C Projekt D Projekt E Quelle: Hochbaudepartement Stadt Zürich (überarbeitet) 4.2 Berechnung der Mehrwerte Gestehungskosten des Planungsmehrwertes - städtebauliche Studien/Wettbewerbe für das Gesamtareal - Abbruchkosten Gestehungskosten des Planungsmehrwertes Ausgleichssatz abhängig von der Höhe des Mehrwerts Landwert mit Mehrwertprojekt Bodenmehrwert Mehrwertausgleich Landwert Projekt nach Regelbauweise Landwert mit Mehrwertprojekt bereinigt Quelle: Hochbaudepartement Stadt Zürich (überarbeitet) 5

8 Das Modell zur Berechnung der planungsbedingten Mehrwerte basiert auf der über dreissig jährigen Praxis der Stadt Basel. Es wird aber an die Datengrundlagen und die Bewertungspraxis der Stadt Dietikon angepasst. Der Ausgleich planungsbedingter Mehrwerte berechnet sich aufgrund der Differenz des Landwerts mit und ohne zusätzliche bzw. höherwertige Nutzung. Erzeugt eine planerische Massnahme einen Mehrwert unter Fr. 30'000.00, so ist kein Mehrwertausgleich geschuldet. Damit soll vermieden werden, dass ein Missverhältnis zwischen Mehrwert und Erhebungsaufwand entsteht. 4.3 Höhe des Mehrwertausgleichs Die Höhe des Ausgleichs richtet sich dabei nach dem Mass des Mehrwerts. In der Regel gelten folgende Ansätze: Mehrwert: 10 % abgeltungsfrei > 10 % - 20 % Abgeltung von min. 10 % des Mehrwerts > 20 % - 30 % Abgeltung von min. 20 % des Mehrwerts > 30 % - 40 % Abgeltung von min. 30 % des Mehrwerts > 40 % - 50 % Abgeltung von min. 40 % des Mehrwerts > 50 % Abgeltung von min. 50 % des Mehrwerts 4.4 Verwendung der Mittel Als Ausgleich stehen namentlich folgende Massnahmen im Fokus: Erstellung von öffentlichen Freiräumen, Realisierung eines überdurchschnittlichen Qualitäts-und Ausstattungsstandards bei öffentlich zugänglichen Freiräumen, Erstellung von öffentlichen Infrastrukturobjekten oder Beteiligung an deren Kosten. Dazu gehören beispielsweise Infrastrukturen in den Bereichen Bildung, Soziales, Gesundheit, Erholung oder öffentlicher Verkehr, Realisierung von preisgünstigem Wohnungsbau und/oder speziellen Wohnformen, Einräumung von öffentlichen Wegrechten, Bau- oder Nutzungsrechten und/oder Landabtretungen für Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse, Erstellung von Quartierinfrastrukturen, Kosten zur Erreichung höherer Energiestandards, welche über die Anforderungen der Regelbauweise hinaus gehen, Zweckgebundene monetäre Abgeltung. Die Aufzählung beinhaltet keine Prioritätenfolge und ist nicht abschliessend. 6

9 5. Umsetzung des Mehrwertausgleichs 5.1 Städtebauliche Verträge Die Stadt Dietikon strebt in erster Linie den Abschluss von städtebaulichen Verträgen an. Darin wird die Höhe und Art des Ausgleichs mit den konkreten Massnahmen inklusive Zuständigkeiten und Fristen verbindlich festgehalten (vgl. Ziff. 3.1, S. 4). In den Verträgen können auch weitere Aspekte, welche nicht in den planungsrechtlichen Instrumenten Platz haben, geregelt werden. Die Verträge werden von den Grundeigentümern bzw. der Bauherrschaft und der Stadt unterschrieben. Die städtebaulichen Verträge bilden einen integralen Bestandteil der Planungsvorlage, welche folgende Elemente umfasst: Gestaltungsplan (Vorschriften, Situationsplan, erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV) städtebauliches Konzept bzw. Richtprojekt städtebaulicher Vertrag Städtebauliche Verträge sind zusammen mit der Planungsvorlage zu veröffentlichen und aufzulegen (vgl. 5 Abs. 3 PBG) und können wie Planungsmassnahmen angefochten werden. 5.2 Finanzielle Abgabe bei Um- und Aufzonungen Kantonaler Mehrwertausgleich Die Leistung einer finanziellen Abgabe von 5 % zuhanden des kantonalen Mehrwertausgleichsfonds wird nach der Inkraftsetzung des kantonalen Mehrwertausgleichsgesetzes fällig. Kommunaler Mehrwertausgleich Die Stadt Dietikon wird den Mehrwertausgleich in monetärer Form nur verlangen, wenn keine Möglichkeit besteht, einen Ausgleich durch die Bauherrschaft im Zusammenhang mit dem betreffenden Bauvorhaben zu finden. Dies kann auch der Fall sein, wenn die entsprechende Leistung in den Kompetenzbereich der Stadt fällt wie der Bau von Infrastrukturen in den Bereichen Bildung, Soziales oder die Verbesserung des öffentlichen Verkehrs. Der geleistete Mehrwertausgleich kann bei der Grundstücksgewinnssteuer in Abzug gebracht werden. 5.3 Umsetzungsschritte In einem ersten Schritte werden die Absichten der Grundeigentümerschaft, die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen sowie die Grundsätze zum Ausgleich der Planungsmehrwerte geklärt und unter der Federführung des Stadtplanungsamtes schriftlich festgehalten

10 Sobald sich das Vorhaben konkretisiert, vereinbaren die Grundeigentümer zusammen mit der Stadt die Entwicklungsabsichten der Bauherrschaft, das zur Anwendung kommende Verfahren, die vorgesehenen Ausgleichsprinzipien und das inhaltliche und zeitliche Vorgehen. Dies erfolgt in der Form eines LOI, welcher von der Baukommission und den Grundeigentümerinnen und -eigentümern unterzeichnet wird. Im Rahmen der planungsrechtlichen Instrumente - in der Regel dem Gestaltungsplan - wird der planungsbedingte Mehrwert ermittelt, die Höhe des Mehrwertausgleichs bestimmt und die Ausgleichsmassnahmen definiert. Weiter wird der Zeitpunkt der Fälligkeit festgehalten. Diese Aspekte finden Eingang in den städtebaulichen Vertrag, welcher von den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern sowie dem Stadtrat unterzeichnet wird. Dieser Vertrag ist integraler Bestandteil der Planungsvorlage und unterliegt der Vorprüfung durch die Baudirektion. Zusammen mit den planungsrechtlichen Dokumenten wird er zur Mitwirkung und Anhörung öffentlich aufgelegt. 5.4 Grundlagen Die Bauherrschaft hat für die Mehrwertausgleichsermittlung folgende Grundlagen einzureichen: Grundbuchauszüge der Parzellen mit Vormerkungen und Dienstbarkeiten im vollen Wortlaut, Detaillierte Pläne des Mehrwertprojekts (Geschosspläne, Nutzflächen, anrechenbare Geschossfläche, Gebäudevolumen, geschossweise Angaben zu den Nutzungen), Potenzialstudie zu einem Vergleichsprojekt entsprechend der Basisausnützung der Bauzone, Gestaltungsplan zum Mehrwertprojekt, Nachvollziehbare durch Fachperson belegte Gestehungskosten des Planungsmehrwerts. Im Rahmen von Sondernutzungsplanungen mit planungsbedingten Mehrwerten sind neben anderen folgende Grundlagen zu berücksichtigen: "Siedlungserneuerung und Siedlungsverdichtung" Richtlinie für die Erneuerung und die Verdichtung des Gebäudebestandes entlang dem Limmattalbahntrassee, Stand 4. Juli 2016 "Leitbild Stadtboulevard" Erläuterungsbericht, Stand 4. Juli 2016 "Hochhauskonzept" Erläuterungsbericht, Stand 4. Juli 2016 "Richtlinien Energetische Anforderungen bei Gestaltungsplanverfahren und Gebäudestandards für städtische Neu- und Umbauten" Stand, August 2014 Dietikon, 19. November 2018 NAMENS DES STADTRATES Roger Bachmann Stadtpräsident Dr. Karin Hauser Stadtschreiberin 8

11 Berechnungsbeispiel für den planungsbedingten Mehrwert Grundlagen Grundstück m2 15'000 Bauvorhaben: 90 % Wohnen, 10 % Verkauf/Gastronomie/Dienstleistung Zone W3 AZ % 65 Landwert Fr. 1'050 Mehrwertberechnung Arealfläche m2 AZ Fr./m2 agf Faktoren Landwert Fr. Landwert Basispotenzial 15' ' '750'000 Mehrausnützung 15' ' ) 12'890'769 Landwert Mehrwertprojekt, baureif 15' '640'769 Bodenmehrwert zu Basispotenzal 12'890'769 Gestehungskosten des Planungsmehrwerts (Abzüge) strategische Planung und Studienverfahren 350'000 Gestaltungsplan 80'000 Landmehrwert des Mehrwertprojekts vor Baureife 12'460'769 Mehrwertsatz (Mehrwert > 50% im Vergleich zur Basisausnützung) 50% 6'230'385 davon Beitrag an den kantonalen Mehrwertausgleichsfonds 5% 311'519 Verbleibender Mehrwert für Ausgleichsmassnahmen in der Stadt Dietikon 5'918'865 Bestandteile Mehrwertausgleich Energie m2 Fr./m2 Mehrkosten für Minergie P-Eco Standard 20' '025'000 Freiraum (öffentlich zugänglich) einfache Gestaltung 89 bes. gute Gestaltung 230 Mehrkosten bes. gute Gestaltung '064 Unterhalt öffentliche Bereiche zu 50%, Zeitraum 20 Jahre Flächen m '560 Bäume (Stück) '000 Brunnen (Stück) '000 Städtische Infrastruktur Doppel-Kindergarten Erstellungskosten Rohbau ' '000 Mieterausbau 320 1' '000 Jahresmiete exkl. NK, 18 Jahre mietfrei '382'400 Total Mehrwertausgleichsleistungen 2) 5'918'024 1) Mit zunehmender Ausnützung steigt der Landwert des Grundstücks, jedoch nicht linear zur Ausnützungszunahme. Bei höherer Ausnützug sinkt die die Ertragskraft pro m2 Nutzung. Dieser Effekt ist je nach Nutzung unterschiedlich. Dies wird ausgeglichen, indem die Mehrausnützung im Vergleich zum Basispotenzial differenziert angerechnet wird, zu 75 % beim Wohnen, zu 85 % bei Büro, Verkauf oder Gastronomie und beim produzierenden Gewerbe und Industrie zu 100 %. Im Beispiel wird ein Wohnanteil von 90 % und ein Anteil von 10 % Gewerbe angenommen (0.76=0.75* *0.1) 2) Mehrwertausgleichsleistungen sind in diesem Beispiel anhand der Themen Energie, Freiraum und städtische Infrastruktur erläutert. Wie in Punkt 4.4 dieser Richtlinie erläutert, sind auch andere Ausgleichsleistungen möglich. 9

12 10 Stadt Dietikon Stadtplanungsamt Bremgartnerstrasse Dietikon Tel