Finanzierung von zwei Büroneubauten zur Eigennutzung und zur Vermietung inkl. Gestaltung neuer Gesellschaftsstrukturen

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Bettina Huber
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1 Finanzierung von zwei Büroneubauten zur Eigennutzung und zur Vermietung inkl. Gestaltung neuer Gesellschaftsstrukturen Kunde: Bauinvestor 1

2 1. Ausgangssituation und Aufgabenstellung (1/2) Kunde wird seit 1995 bei Investments erfolgreich durch die P.A. GmbH begleitet Geplanter Neubau dreier Bürohäuser an einem bedeutenden Bürostandort im Ruhrgebiet Komplexe Rahmenbedingungen Wegfall eines Ankermieters während der Finanzierungsphase Kombination aus eigener Nutzung und Fremdvermietung Die unterschiedlichen Interessenslagen der fünf beteiligten Personen machen das Vorhaben vielschichtig Die P.A. GmbH berät die Parteien sowohl jeweils getrennt als auch gemeinsam Eine Partei möchte das dritte Gebäude teilweise selber nutzen Zur Risikominimierung wird die Trennung von Immobilien- und Betriebsvermögen angestrebt Neugründung einer Besitzgesellschaft ist empfehlenswert 2

3 1. Ausgangssituation und Aufgabenstellung (2/2) Individuelle Wünsche des Kunden Finanzierung in Höhe von ca. 7 Mio. Euro Eingesetztes Eigenkapital unter 10% Optimale Finanzierungsstruktur aus Nachfolge- und Steuergesichtspunkten Komplette und kompetente Begleitung von der Planung bis zur Realisierung Honorierung der P.A. GmbH durch die Kunden, damit auch die verschiedenen Hausbanken der Kunden in die Ausschreibung eingebunden werden können 3

4 2. Aufbereitung der Unterlagen (1/2) P.A. GmbH als bevollmächtigter Vertreter Einholung der benötigten Dokumente von verschiedenen Ansprechpartnern Steuerberater und Rechtsanwälte Hausverwaltung, Bauamt, Handelsregister etc. Prüfung der Dokumente hinsichtlich Kongruenz sowie Berücksichtigung wiederholter Planänderungen Lagepläne und Grundstücksflächen Mieterliste und Mietflächenaufstellungen Vermögensaufstellungen Ausräumen von Unklarheiten, um professionelles Bild zu verstärken Aufbau einer effektiven Argumentationskette Trennung des Risikos durch Neugründung einer Besitzgesellschaft pro Eigentümer Darstellung der guten Bonität der Kunden Hervorragender Ruf der P.A. GmbH auf Seiten der Finanzierungspartner wertet Geschäftsidee zusätzlich auf 4

5 2. Aufbereitung der Unterlagen (2/2) Erstellung eines professionell aufbereiteten Dokumentensatzes für den Außenauftritt Vorlagenreife Aufbereitung der Unterlagen in der Sprache der Finanzierungspartner Präzise Darstellung des Sachverhalts Passende Argumentationskette Alle Informationen aus einer Hand mit einem einzelnen kompetenten Ansprechpartner: P.A. GmbH Hochwertige Darstellung Verstärken des seriösen Eindrucks unseres Kunden gegenüber den Kreditgebern Unser Kunde wurde entlastet und konnte sich auf sein operatives Geschäft konzentrieren 5

6 3. Herantreten an mögliche Finanzierungspartner Organisation einer professionellen Ausschreibung für geeignete Finanzierungspartner So wurde Exklusivität und entsprechende Begehrlichkeit bei möglichen Finanzierungspartnern geweckt Gleichzeitig wurde ernstzunehmender Wettbewerb um optimale Konditionen generiert Ergebnis der Finanzierungsausschreibung 11 Finanzierungspartner haben an der Ausschreibung teilgenommen 6 Finanzierungspartner haben den Sachverhalt in die Prüfung genommen 4 Angebote konnten dem Kunden letztlich vorgelegt werden 6

7 4. Verhandlung und Durchsetzen der Kundeninteressen Finanzierung mit geringem Eigenkapital konnte realisiert werden Finanzierung trotz einer Vorvermietung unter 50% Das dritte Haus wird aufgrund des Ausfalls des Ankermieters im laufenden Finanzierungsverfahren vorerst nicht gebaut. Die Darlehenszusage konnte dennoch in ursprünglicher Höhe durchgesetzt werden, um den Baubeginn mit neuem Ankermieter schnell realisieren zu können Rundumbetreuung und Ausverhandeln optimaler Konstruktion und Kondition Vorfinanzierung des Grundstückankaufs aus KK-Linie vor Unterzeichnung der Darlehensverträge Kombinierte Zinsstruktur (Euribor plus langfristiges Darlehen) Nachfinanzierungsvorbehalt (Kunde erhält falls benötigt zusätzliche Mittel) Vertragserfüllungsbürgschaft Reduzierung der Höchstbetragsbürgschaft in jeweiliger Tilgungshöhe Beschränkung der vollstreckbaren Grundschulden Enge Zweckerklärung 7

8 5. Gesellschaftsrechtliche Gestaltung Betriebsform als Mieter und Eigentümer zugleich erfordert besondere gesellschaftsrechtliche Konstellation Beratung der jeweiligen Parteien hinsichtlich optimaler Gesellschaftsform Gestaltung der jeweiligen Gesellschaftsverträge: 2x GmbH & Co. KG zuzüglich jeweiliger Verwaltungs-GmbH Berücksichtigung der jeweiligen familiären Situation im Gesellschaftsrecht z.b. Ausschluss familienfremder Erben etc. Eine GmbH & Co. KG mit Beherrschungsvertrag Eine GmbH & Co. KG mit Gleichberechtigung Beratung der jeweiligen Parteien hinsichtlich Nachfolgeregelungen im Erbfall 8

9 6. Laufende Begleitung mindestens bis zur Auszahlung Erfüllung der Auszahlungsvoraussetzungen Beratung bei Treuhandabwicklung Begleitung der Grundschuldabwicklung Durchführung der Neueintragung Durch die Fachkompetenz und das starke Netzwerk der P.A. GmbH konnte eine für die Bedürfnisse des Kunden maßgeschneiderte Finanzierung bei einem geeigneten Finanzierungspartner zu optimalen Konditionen realisiert werden 9

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