BVI magazin. Der Wert der Schönheit. Wechsel in der BVI-Geschäftsführung. Studie der TU Chemnitz belegt: Ästhetik beeinflusst Preis von Immobilien

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1 Jahrgang BVI magazin Die Zeitschrift des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. Der Wert der Schönheit Studie der TU Chemnitz belegt: Ästhetik beeinflusst Preis von Immobilien Seite 4 Wechsel in der BVI-Geschäftsführung Sandra Bohrisch ab 1. November im Amt Seite 8 So viel mehr Wert.

2 Die goldrichtige Entscheidung: Heizungsmodernisierung. Zukunftssichere Heizsysteme für fast jede Anforderung: Von Gas-Geräten über Wärmepumpen bis zu solaren Großanlagen für bis zu 300 Wohneinheiten. Informationen unter: Telefon(01806) * Wärme fürs Leben *Festnetzpreis 0,09 /min, höchstens 0,42 /min aus Mobilfunknetzen Ist Immobilienverwaltung Ihr Thema? Gut, unseres ebenfalls. Das Service-Angebot des Marktführers im Bereich Wohnungswirtschaft basiert auf hochwertigen tech nischen Lösungen, einem online-basierten Portal zur Finanzierungsanfrage innerhalb von 24 Stunden sowie einer ganzen Reihe kompetenter und zentraler Services, die Ihnen das Leben in der Fremd bestands verwaltung leichter machen. Ergänzt um attraktive Anlagemöglichkeiten: Die Profilösung zum wirklich günstigen Preis. Alles aus einer Hand. Kompetent, konsequent und komplett. Viele unserer Spezialisten sind selbst Mieter. Wir wissen also, was Mieter glücklich macht. Anzeigen

3 Editorial Beschlossene Sache Die Mietpreisbremse zieht ab 2015 an Liebe Leserinnen und Leser, nach monatelangen Beratungen haben sich die Koalitionsfraktionen von SPD und CDU/CSU auf die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip im Maklerrecht geeinigt. Das entsprechende Gesetz soll in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten, sofern der Bundestag es in seiner jetzigen Form verabschiedet. Mieten dürfen dann in ausgewiesenen Gegenden die ortsübliche Vergleichsmiete nur noch um höchstens zehn Prozent übersteigen. Ausgenommen sind Wohnungen nach umfangreicher Modernisierung sowie Neubauten. Den Makler bezahlt in Zukunft nicht mehr automatisch der Mieter, sondern derjenige, der ihn beauftragt hat. Mit einer so gearteten Ausgestaltung des Mietrechts überlässt die Bundesregierung die Verantwortung über die Neuvertragsmietenregelung weitgehend den Ländern und Kommunen. Diese legen nämlich fest, welche Gebiete einen angespannten Wohnungsmarkt verzeichnen und bestimmen so, in welchen Gegenden die Mietpreisbremse überhaupt gelten soll. Bis einschließlich 2020 können die Länder entsprechende Rechtsverordnungen erlassen, die bis zum Ablauf der festgelegten Frist, also maximal fünf Jahre, wirksam sind. Die Mietpreisbremse kann somit bis 2025 gelten. Die exakte Definition eines angespannten Wohnungsmarkts und damit die praktische Umsetzung der Mietrechtsreform sind nach wie vor problematisch. Daraus wird eine nicht unerhebliche Rechtsunsicherheit für Mieter und Vermieter resultieren. Die zu erwartenden Effekte sind geringere Investitionen und eine schleichende Verschlechterung der durchschnittlichen Wohnungsqualität. Hinzu kommt, dass aller Voraussicht nach viele Vermieter vor Inkrafttreten des Gesetzes noch die Mieten an die Vergleichsmiete anpassen werden und in Zukunft mehr Mietverträge mit Staffelmieten oder indexierten Mieten, die automatisch mit der Inflationsrate steigen, abschließen werden. Starke Eingriffe in den Markt, wie diese Mietrechtsreform ihn darstellt, werden wie zu erwarten Ausweichreaktionen nach sich ziehen, die der eigentlichen Absicht des Erfinders entgegen wirken. Inhalt 4 Schwerpunktthema 4 Studie der TU Chemnitz belegt Zusammenhang zwischen Wert und Schönheit von Immobilien 6 BVI-Veranstaltungen 6 Glücksfall 13. Potsdamer Verwaltertag erfolgreiche Kooperation von BFW und BVI 7 Neuer Landesbeauftragter Eugen Trugenberger Gastgeber der Stuttgarter Verwaltertage 8 Sandra Bohrisch wird neue BVI-Geschäftsführerin, Ingo Hackforth übernimmt Vorsitz im LV BBMVP 8 Mess- und Eichgesetz wird 2015 erneuert 9 Geburtstage, Termine, Neumitglieder 10 Politik & Aktuelles 10 Peter Patt kommentiert: Extremismus hat in WEGs nichts zu suchen 11 Management & Führung 11 Unternehmensnachfolge Thorsten Woldenga erläutert den Service des BVI 12 Potenziale entdecken: Wie die Analyse von Chancen und Schwächen das Unternehmen stärkt 13 Wirtschaft & Recht 13 OLG München: Keine Wiedereinführung der Veräußerungsbeschränkung durch Beschluss 14 BGH: Auch siegreicher Wohnungseigentümer muss sich an Prozesskosten beteiligen 15 LG Karlsruhe: Sonnensegel auf Dachterrasse ist nachteilige bauliche Veränderung 16 Dienstleistungen 16 Versicherungsmakler Caninenberg & Schouten engagiert sich für das BVI-Management-Training 17 Die sichere Alternative zur Barkaution: Die Mietkautionsbürgschaft von kautionsfrei.de Thomas Meier Präsident des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. 18 ASTRA unterstützt Verwalter bei der Umstellung auf digitalen TV-Satellitenempfang 19 Technik & Bauen 19 BVI-Fördermitglied LiftConsulting stellt webbasierte Aufzugsverwaltung AVEWA vor 20 Legionellenbefall in Trinkwasserleitungen: OBJEKTuS erläutert Ursachen, Maßnahmen und Prävention Thomas Meier, Pfeuffer Immobilienverwaltung & Management GmbH 22 Hersteller & Dienstleister 22 Impressum

4 Schwerpunktthema Abb. 1: Typisches homogenes Wohnquartier in deutschen Städten Abb. 2: Variationen der Ausgangslage Schönheit und Wert von Wohnimmobilien Ergebnisse einer Befragung der TU Chemnitz im Großraum München Städteplaner, Kapitalanleger, aber auch Eigennutzer stellen sich die Frage, welche Wohnquartiere als schön empfunden werden, und inwiefern Schönheit einen absatzfördernden und damit werterhöhenden Faktor darstellt. Dass Schönheit wertsteigernd sein kann, ist unumstritten. Häufig wird aber vermutet, dass sie auf rein subjektiven Empfindungen beruhe. Wäre dies der Fall, könnte man keine allgemeinen Regeln für den Städtebau ableiten. Die andere Sichtweise geht dahin, Schönheit als definierbare Eigenschaft eines Gebäudes anzusehen, die für die große Masse an Nutzern Wert hat. Welche der beiden Sichtweisen ist richtig? Diese Frage drängt sich gerade heute auf, da ein anhaltender Bauboom zu großen Veränderungen in Wohnsiedlungen führt. Die Wahrnehmung und Bewertung von Schönheit bei Immobilien war Ziel einer wissenschaftlichen Forschungsstudie, die an der TU Chemnitz erstellt wurde. Um zu überprüfen, ob Schönheit individuell wahrgenommen wird oder ob es einen allgemeinen Konsens über sie gibt, wurden demographische und psychographische Daten abgefragt und mit Schönheitsurteilen verglichen. Zusätzlich wurde, um die Urteile abzusichern, nicht nur das Schönheitsempfinden erhoben. Es wurde vielmehr auch gefragt, ob die Menschen in ein Wohnquartier als Mieter einziehen und welchen finanziellen Beitrag sie leisten würden. Letztlich standen also für jede bauliche Situation drei Äußerungen der Probanden zur Verfügung, welche die ästhetische Beurteilung (Schönheitsurteil), die faktische Beurteilung (Einzugsbereitschaft) und die geldliche Beurteilung (Zahlungsbereitschaft) der Bausituation beleuchteten. Diese Dreigliederung wurde gewählt, um die in der Bauwirtschaft oft belächelte ästhetische Beurteilung mit den harten betriebswirtschaftlichen Urteilen hinsichtlich Einzugs- und Zahlungsbereitschaft abzugleichen. Im Ergebnis zeigte sich eine sehr hohe Korrelation zwischen den drei Urteilsarten: Was Menschen als weniger schön empfinden, führt zu einer geringeren Zahlungs- und Einzugsbereitschaft. Aufbau der Befragung: Die Ausgangslage Wie war die Befragung aufgebaut? Abb.1 zeigt ein typisches deutsches Wohnquartier, so wie es in vielen Groß- und Mittelstädten vorkommt. Es handelt sich um eine dreigeschossige Häuserzeile bestehend aus Altbauten im klassischen Stil, die zu einem homogenen Ensemble kombiniert wurden. Diese Häuserzeile wurde in der Umfrage variiert, indem drei Neubauten ein Bau im klassischen Stil und zwei Bauten im avantgardistischen Stil sowie drei Bestandsbauten aus der Nachkriegszeit ein Gebäude aus den 60er Jahren im klassischen Stil sowie zwei Betongebäude aus den 70er Jahren im Austausch gegen die ursprünglichen Häuser nachträglich eingefügt wurden (Beispiele dafür in Abb. 2). Die Probanden hatten nun die Aufgabe, ihre ästhetischen und ökonomischen Urteile durch einen Vergleich der Ursprungsvariante mit jeweils einer modifizierten Variante zum Ausdruck zu bringen. Ergebnisse der Untersuchung Welche Ergebnisse wurden erzielt? Die Ergebnisse der Befragung hinsichtlich der Schönheitsurteile finden sich in Abb. 3. Zu erkennen ist die ästhetische Beurteilung der variierten Situationen relativ zur Ursprungssituation. Negative Werte bedeuten eine ästhetische Verschlechterung. Die Abszisse gibt die prozentuale Veränderung der mittleren Schönheitsurteile wieder. Es finden sich ausschließlich negative Werte. Dies zeigt, dass die Probanden die Änderungen an der Häuserzeile als wenig schön empfinden. Sowohl die Einfügung von Neubauten in aktuellen, d. h. eher modischen Stilen, als auch die Einfügung von Nachkriegsbauten bedeutet jeweils eine negative Veränderung für das Schönheitsempfinden der Betrachter. Die Bewertungsrange der Schönheitsurteile umfasst eine von 1 (sehr schön) bis 5 (überhaupt nicht schön) reichende Skala. Ein 0,5-Schritt entspricht demzufolge einer zehnprozentigen Änderung des Schönheitsempfindens. Neubauten im klassischen Stil. Durch den modernen Neubau im klassischen Stil wird die Schönheit der Häuserzeile um 20,0 Prozent gemindert. Noch höher fällt der durch die Einfügung avantgardistischer Neubauten verursachte ästhetische Schaden aus: Während mit dem organisch Seite 4 BVI-Magazin

5 Fotos: Schönheitsbeurteilung von Einfügungen in homogene Häuserzeilen 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% Neubau klass. Stil -20% Neubau organisch -34% Neubau skulptural -39% 60er -31% 70er Beton -45% 70er orange -48% Quelle: Universitätsverlag der Technischen Universität Chemnitz Schwerpunktthema einem Ort durch Gewohnheit erzeugt wird: Frisch Zugezogene kommen zu gleichen Urteilen wie Alteingesessene. Angehörige der Baubranche sind etwas glücklicher mit jedweder Situation. Allerdings sind bei ihnen die Abweichungen zum Rest eher gering und statistisch nicht signifikant. Abb. 3: Bewertung der Bausituation relativ zur Ursprungsversion Abb.1 gestalteten Mehrfamilienhaus ein optisches Minus in Höhe von 34,4 Prozent einhergeht, beträgt der Vergleichswert für das skulptural gestaltete Gebäude sogar minus 39 Prozent. Nachkriegsgebäude. Das Gebäude aus den 60er Jahren mit Fassade in Fliesenoptik bedeutet eine ästhetische Beeinträchtigung um 31 Prozent. Noch stärker ist dieser Negativeffekt bei Bauten aus den 70er Jahren: Das Gebäude mit Betonfassade mindert die Schönheit des Ensembles um 44 Prozent, das Apartmenthaus mit orangefarbener Fassade sogar um 48 Prozent. Sämtliche der oben genannten Beeinträchtigungen sind statistisch hoch signifikant auf dem 0,001 Prozent-Niveau. Die Varianz der Antworten ist gering. Über 95 Prozent der Probanden äußern das gleiche ästhetische Empfinden einer Ablehnung der veränderten Bausituationen. Es lassen sich folgende wichtige Schlussfolgerungen ziehen: Die Störung eines einheitlichen Bauensembles durch ein abweichendes Gebäude ist ein negativer Wert, der von einer überwältigenden Mehrheit gleichgerichtet wahrgenommen wird. Abweichende Gebäude wirken umso weniger störend, je unscheinbarer und unauffälliger sie sind. Wenn abweichende Gebäude in der Höhe herausragen, was in deutschen Kommunen praktisch täglich neu vorkommt, wirkt dies sehr negativ. Modische Gebäude unterliegen besonders der Gefahr, nach einiger Zeit negativ wahrgenommen zu werden. Generell gilt aber, dass unabhängig davon, in welchem Stil gebaut wird, ein Neubau, der ein bestehendes Ensemble zerreißt, als hässlich wahrgenommen wird und die gesamte bauliche Situation schädigt. Schönheitsurteile und Persönlichkeitsmerkmale Wer urteilt wie über Schönheit? Es wurden in der Befragung Persönlichkeitsmerkmale abgefragt, die nun mit den Schönheitsurteilen verglichen werden. Dabei zeigt sich: Schönheitsurteile werden über alle gesellschaftlichen Gruppen hinweg fast völlig identisch ausgesprochen. Die Menschen beurteilen unabhängig von ihrer persönlichen Situation die bauliche Ästhetik erstaunlich einheitlich. Schönheit ist also nichts rein Subjektives. Man muss davon ausgehen, dass die Menschen mit relativ identischen Empfindungen durch ihre Städte gehen und die gleichen Häuser als schön oder hässlich oder belanglos empfinden. Die im Bausektor weit verbreitete These, dass Schönheitsempfinden etwas Individuelles sei und die Bauwirtschaft darauf nicht eingehen könne, weil es keine Mehrheitsmeinung gebe, muss zurückgewiesen werden. Im Einzelnen soll auf folgende Aspekte hingewiesen werden: Mit einem Durchschnittswert von 3,73 beurteilen Frauen die präsentierten wohnbaulichen Situationen etwas schöner als Männer (Wert von 3,83). Jüngere Personen zeigen kein anderes ästhetisches Empfinden als ältere. Personen mit einem niedrigeren Bildungsgrad fällen ein leicht positiveres Schönheitsurteil als die Vergleichsgruppe mit höherem Bildungsgrad. Bezieher niedrigerer Einkommen haben kein anderes Schönheitsempfinden als Bezieher höherer Einkommen. Schönheitsempfinden ist auch kein Gefühl, das durch langjährige Anwesenheit an Die Ergebnisse der Untersuchung können insofern die These bestätigen, dass Schönheit kaum im Auge des Betrachters liegt bzw. individuell wahrgenommen wird, sondern vornehmlich im Objekt begründet ist. Das bedeutet, es ist möglich, Siedlungen und Stadtteile zu bauen, die von der überwiegenden Mehrheit als schön und zufriedenstellend empfunden werden. Handlungsempfehlungen für Architekten, Bauträger und Stadtplaner Aus den Resultaten dieser Untersuchung ergeben sich folgende Handlungsempfehlungen für Architekten, Bauträger und Stadtplaner: Städte sollten den Mut haben, Gestaltungssatzungen zu erlassen. Es gibt objektive Schönheit, und die Menschen fühlen sich wohler und haben eine höhere Zahlungsbereitschaft. Die Sanierung eines verwahrlosten Altbaus führt zu einem besseren ästhetischen Resultat als dessen Abriss und Errichtung eines Neubaus. Losgelöst von der aktuell dominierenden Debatte um Energieeffizienz sollte der Erhalt der innerstädtischen Altbau- Gebäudesubstanz daher als ästhetischer Wert an sich in den Fokus rücken und z. B. durch Zurückhaltung beim Ausweisen von Neubaugebieten gefördert werden. Avantgardistische Neubauten insbesondere aber in den 70er Jahren erbaute Nachkriegsgebäude werden als deutlich weniger attraktiv wahrgenommen als der klassische Altbau. Eine modische Gestaltung erweist sich im Langfristtrend somit als nicht wertstabil. Vor dem Hintergrund einer absehbaren Verschlechterung der Optik im Zeitablauf sollten avantgardistische Bauten daher nur zurückhaltend, in keinem Fall aber in noch bestehenden homogenen Ensembles, genehmigt werden. Dr. Nicole Küster Prof. Dr. Friedrich Thießen BVI-Magazin Seite 5

6 BVI-Veranstaltungen Wie war das noch mal mit den negativen und den nichtigen Beschlüssen? Rechtsanwalt Dr. Andreas Ott hatte auch in der Pause noch einige Fragen zu beantworten. 13. Potsdamer Verwaltertag am Mitglieder wählen neuen Landesbeauftragten Die ista Deutschland GmbH ist einer der Marktführer für die verbrauchsgerechte Erfassung und Abrechnung von Energie, Wasser und Hausnebenkosten und Hauptsponsor der BVI-Veranstaltung in Potsdam. Die brandenburgische Landeshauptstadt hat nicht nur erstklassige Immobilien, sondern seit nunmehr dreizehn Jahren mit dem Potsdamer Verwaltertag auch ein herausragendes Branchenereignis zu bieten. Rund 200 Immobilienverwalter kamen am 1. September zum fachlichen Update in das Kongresszentrum am Templiner See. Die Zahl 13 muss nicht unbedingt Unglück bringen. Dies bewies der diesjährige 13. Potsdamer Verwaltertag, der für Seminarteilnehmer, Referenten und Fachaussteller erneut zu einer erfolgreichen Veranstaltung wurde. Im Anschluss an die Begrüßung durch Michael Bachmann, Landesbeauftragter des BVI-LV Berlin-Brandenburg/Mecklenburg-Vorpommern, und Hiltrud Sprungala, Geschäftsführerin des kooperierenden Verbandes BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e. V., ging es in medias res mit einem interessanten Fachprogramm. Den Anfang machte Dr. Oliver Elzer, Richter am Kammergericht in Berlin, mit einem Vortrag zum Stimmrecht bei Eigentümerversammlungen. Elzer empfahl, schon vor Versammlungsbeginn die Stimmrechtsverteilung zu analysieren und bei jedem Beschluss erneut zu prüfen, ob die Versammlung beschlussfähig ist. den Teilnehmern des Potsdamer Verwaltertages als Referent bis dato noch unbekannt war: Dr. Bernhard von Kiedrowski legte dar, worauf Verwalter bei der Auftragserteilung bei baulichen Instandhaltungsmaßnahmen achten müssen. Welche Pflichten den Verwalter treffen, wenn Beschlüsse der Eigentümerversammlung angefochten werden, erörterte Cathrin Fuhrländer, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aus Hennef. Unabdingbar sind hierbei die korrekte Führung der Beschlusssammlung und die Beachtung der Anfechtungsfristen. Beschlüsse waren auch das Thema des Vortrags von Rechtsanwalt Dr. Andreas Ott. Er analysierte die Unterschiede zwischen nichtigen Beschlüssen, die wegen ihrer gravierenden Mängel von Anfang an nicht wirksam sind und Negativbeschlüssen, die sich aus der Ablehnung des Beschlussantrags ergeben. gab Dr. Olaf Riecke, Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese, einen Überblick über die aktuelle WEG- und Mietrechtsprechung. Es gibt neue Entscheidungen zu Schönheitsreparaturen, unwirksamen Preisgleitklauseln in Energieversorgungsverträgen und dem Datenschutz bei Personalausweisdaten von Mietbewerbern. Im Anschluss an das Seminar wählten die Mitglieder des BVI-Landesverbandes Ingo Hackforth von der STRABAG Residential Property Services GmbH zum neuen Landesbeauftragten für Berlin, Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern. Er folgt Michael Bachmann, der vom Amt auf eigenen Wunsch zurückgetreten ist. Hackforth wird ab 2015 dann auch die Geschicke des Potsdamer Verwaltertages leiten. Cornelia Freiheit Mietvertragsklauseln und Eigentümerbeschlüsse Ein mietrechtliches Thema behandelte im Anschluss Frank Weißenborn, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin. Er erläuterte die Unterschiede zwischen formularvertraglichen und individualvertraglichen Klauseln im Mietvertrag und wies darauf hin, dass diese weder überraschend noch intransparent sein dürfen. Dann ergriff ein Rechtsanwalt aus Berlin das Wort, der Seminarleitfaden und höhere Rechtsprechung Mit Ralf Prokoph, dem Niederlassungsleiter der ista Deutschland GmbH in Potsdam, kam nicht nur ein gern gesehener Referent, sondern auch ein Vertreter des Hauptsponsors des Potsdamer Verwaltertages zu Wort. In einem auflockernden Vortrag gab er den Anwesenden einen Leitfaden an die Hand, der sie zu Seminarprofis machen könnte. In einem letzten Referat des Veranstaltungstages Das Kongresshotel am Templiner See bot nun schon zum 13. Mal die Kulisse für den Potsdamer Verwaltertag. Seite 6 BVI-Magazin

7 BVI-Veranstaltungen Viel Zeit für Pausengespräche blieb beim enggestrickten Fachprogramm nicht. Stuttgarter Verwaltertage vom Trugenberger übernimmt Leitung der Veranstaltung Debüt gelungen der neue Landesbeauftragte für Baden-Württemberg, Eugen Trugenberger, führte gekonnt durch die Veranstaltung. Die Stuttgarter Verwaltertage stehen seit Jahren für qualifizierte Fachvorträge zu aktuellen Themen aus dem Wohnungseigentums- und Mietrecht. Erstmalig wurden sie vom neuen Landesbeauftragten des BVI-Landesverbandes Baden-Württemberg, Eugen Trugenberger, geleitet, der mehr als 70 Immobilienverwalter im DORMERO Hotel in Stuttgart begrüßen konnte. BVI-Präsident Thomas Meier freute sich in seinen Grußworten an die Teilnehmer der diesjährigen Stuttgarter Verwaltertage besonders darüber, gleich ein ganzes Team vorstellen zu können, das nun den Landesverband Baden-Württemberg leitet. Neben dem neuen Landesbeauftragten Eugen Trugenberger war auch seine Stellvertreterin Andrea Mühlberger vor Ort. Trugenberger führte souverän durch seine erste Veranstaltung im neuen Amt und nutzte die Gelegenheit, noch engere Kontakte zu den Kollegen aus der Region zu knüpfen. Das Tagungsprogramm bot viele topaktuelle Themen aus dem WEG- und Mietrecht. Angefangen mit den vertraglichen und gesetzlichen Vorgaben zum Forderungsmanagement, in die Dr. Oliver Elzer, Richter am Kammergericht Berlin, einführte. Die Forderungen können sich aus dem Wirtschaftsplan, der Abrechnung und Sonderumlagen ergeben und sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich geltend gemacht werden. Betriebskostenabrechnung und der Auswahl von Mietbewerbern. Einem Spezialthema, mit dem Verwalter dennoch häufig konfrontiert sind, widmete sich Rechtsanwalt André Leist aus Dresden. In seinem Referat zur Verwaltung kleiner Wohnungseigentümergemeinschaften stellte er die Besonderheiten bezüglich der Verwalterbestellung und der formellen Aspekte der Eigentümerversammlung heraus. Balkonsanierung und Wärmedämmung Das Seminarprogramm wies einen deutlichen Bezug zur Verwalterpraxis auf. So widmete sich Friedrich Dammann von der WestWood Kunststofftechnik GmbH den zehn wichtigsten Fragen zur Balkonsanierung; Alexander Haas, Immobilienverwalter aus Stuttgart, referierte zur Digitalisierung der Arbeitswelt des Verwalters; Jörg Hofmann, Ingenieur aus Fellbach, stellte die Vorteile und Risiken des Wärmedämmverbundsystems vor und Niko Polzin von der Objektus GmbH erläuterte, wie der Einbau von Rauchwarnmeldern funktioniert. Rechtliche Grundlagen für WEG-Kredite und Rauchwarnmelder Die Abwicklung einer Kreditaufnahme im Namen der WEG könnte beispielsweise Anlass für eine Sondervergütung sein. Auf welchen rechtlichen Grundlagen diese seit dem BGH-Urteil V ZR 251/11 vom fußt, arbeitete Rechtsanwältin Cathrin Fuhrländer heraus. Matthias von Hauff von der BfW Bank für Wohnungswirtschaft zeigte im Anschluss auf, wie einfach die Beantragung des Kredites laufen kann. Auf speziellen Wunsch der Teilnehmer der diesjährigen Stuttgarter Verwaltertage ging Dr. Olaf Riecke, Richter am Amtsgericht in Hamburg-Blankenese in seinem Referat zur aktuellen WEG-Rechtsprechung noch einmal auf das BGH-Urteil V ZR 238/11 vom zum Einbau von Rauchwarnmeldern ein. Er wies darauf hin, dass der Verwalter die Wohnungseigentümer über die Rechtslage im jeweiligen Bundesland rechtzeitig informieren und ihnen die Möglichkeit zur Beschlussfassung eröffnen muss. Cornelia Freiheit Sonderfall kleine WEG Mit Markus Kilb kam ein ausgesprochener Spezialist des Mietrechts zu Wort. Der Rechtsanwalt aus Stuttgart sprach unter anderem zur Mietkaution, der Mietbürgschaft, der Ebenso nah an der Praxis bewegte sich Martin Metzger, Verwalter aus Rosenheim, mit seinen Vorträgen zur Haftungsvermeidung bei Verkehrssicherungspflichten und der Sondervergütung des Verwalters. BVI-Magazin Seite 7

8 BVI-Verwalter Sandra Bohrisch wird BVI-Geschäftsführerin Der Vorstand des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. hat Sandra Bohrisch (39) als neue Geschäftsführerin des Verbandes zum bestellt. Sie folgt damit H. Michael Sparmann, der die Bundesgeschäftsstelle des BVI seit 16 Jahren leitet und zum ausscheiden wird. Unser Dank gilt schon jetzt H. Michael Sparmann für seinen persönlichen Einsatz und die engagierte Arbeit, so BVI-Präsident Thomas Meier. Sandra Bohrisch war nach ihrem Studium der Betriebswirtschaft zehn Jahre beratend für öffentliche Einrichtungen, mittelständische Unternehmen und Konzerne tätig. Danach übernahm sie die kaufmännische Leitung eines mittelständischen Berliner Unternehmensverbundes. Seit 2011 war Bohrisch als Geschäftsführerin für den Verbund tätig. BVI Sandra Bohrisch wird die Nachfolgerin des langjährigen BVI-Geschäftsführers Michael Sparmann. Neuer Landesbeauftragter LV Berlin-Brandenburg/ Mecklenburg- Vorpommern Seit dem verstärkt mit Ingo Hackforth von der STRABAG Residential Property Services GmbH ein neuer Landesbeauftragter die Arbeit des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. Die BVI-Mitglieder aus Berlin, Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern wählten auf einer Versammlung im Rahmen des diesjährigen Potsdamer Verwaltertages den Geschäftsführer aus Berlin einstimmig zum Leiter ihres Landesverbandes. Cornelia Freiheit Mess- und Eichgesetz erneuert Änderungen ab 2015 Am wird das neue Mess- und Eichgesetz in Kraft treten. Die andauernde Diskussion über das gesetzliche Messwesen wird damit zu Ende gebracht. Das Gesetz betrifft die Verwendung von Zählern für die Erfassung des Verbrauchs an Elektrizität, Gas, Wärme oder Wasser im geschäftlichen oder amtlichen Bereich. Es ist zu empfehlen, die Erfassung der Wasser- oder Wärmeverbräuche Messdiensten zu überlassen. Für den Fall, dass die Anzeige der Messwerte im Sinne des Mess- und Eichgesetzes ausbleibt, ist dann zumindest nicht die Fahrlässigkeit des Hauseigentümers bzw. Vermieters gegeben. Drei Punkte sind für den Vermieter oder Wohnungseigentümer besonders bedeutsam: Anzeigepflicht ( 32 Absatz 1) Wer neue oder erneuerte Messgeräte verwendet, hat diese der nach Landesrecht zuständigen Behörde spätestens sechs Wochen nach Inbetriebnahme anzuzeigen. Bußgeld ( 60 Absatz 1 Nr.18) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig entgegen 32 Absatz 1, Satz 1 eine Anzeige nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig erstattet. Die Ordnungswidrigkeit kann ( ) mit einer Geldbuße bis zu zwanzigtausend Euro geahndet werden. Betretensrechte, Mitwirkungs- und Duldungspflichten bei der Verwendungsüberwachung ( 56 Absatz 1) Soweit es zum Zweck der Verwendungsüberwachung erforderlich ist, sind die Behörden und ihre Beauftragten befugt, zu den üblichen Betriebs- oder Geschäftszeiten Grundstücke, Betriebs- oder Geschäftsräume zu betreten, in oder auf denen Messgeräte verwendet werden. Das Betreten von Wohnräumen ist zulässig, soweit dies zur Verhütung dringender Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung erforderlich ist. Quelle: Bundesministerium für Wirtschaft und Energie. Foto: yauhenka/fotolia Seite 8 BVI-Magazin

9 Termine 2014 Herzlichen Glückwunsch 30. BVI-Seminar LV Nord Offene Veranstaltung des BVI-Landesverbandes Nord im Novotel Hildesheim Beginn: , Ende: Deutscher BVI-Seminar Immobilien LV West Kongress Gemeinsame Offene Veranstaltung Veranstaltung des BVI-Landesverbandes e. V. und BFW West e. V. im MARITIM ATLANTIC proarte Congress Hotel Hotel Berlin Essen Beginn: , (12 Ende: Uhr), Ende: Jahreshauptversammlung: , Uhr BVI-Seminar LV Bayern 13. Offene Potsdamer Veranstaltung Verwaltertag des BVI-Landesverbandes Bayern Offene im MARITIM Veranstaltung Hotel Nürnberg des BVI-Landesverbandes Berlin/Brandenburg/Mecklenburg-Vorpommern Beginn: , Ende: im Kongresshotel Potsdam Frankfurter Verwaltertage Offene Veranstaltung des BVI-Landesverbandes Süd-West Stuttgarter im Fleming s Verwaltertage Conference Hotel Frankfurt Offene Beginn: Veranstaltung , Ende: des BVI-Landesverbandes Baden-Württemberg im Dormero Hotel Stuttgart Beginn: , Ende: Weitergehende Informationen: Etwaige Änderungen behalten wir uns vor! Nachfolger gesucht? zur runden 60 an H. J. Glawe, Haus- und Grundverwaltung H.-J. Glawe GmbH in Hannover an Dietmar Krohnfeld, Lindner Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG in München zur runden 50 an Norbert Müller, Meißner & Müller GmbH Immobilienverwaltung in Griesheim an Martina Schinke, IMMOBILIEN Schinke-Morsbach in Hennef zur runden 40 an Arne Chudziak, Hausverwaltung Thier GmbH in Münster an Stefan von Bargen, Immobilienverwaltung Stade in Stade Neue BVI-Mitglieder immopra hausverwaltung + immobilien Hannover, Ordentliches Mitglied IVS Carsten Vienken e. K Ahlen, Ordentliches Mitglied Ingo Hackforth Geschäftsführer Sie möchten die Betreuung Ihrer Kundinnen und Kunden auch künftig in erfahrene und vertrauenswürdige Hände geben? STRABAG Residential Property Services betreut seit 20 Jahren rund Wohn- und Gewerbeeinheiten im Auftrag von Wohnungseigentümergemeinschaften und Investoren. Mit mehr als 150 betreuten Wohnungseigentümergemeinschaften gehören wir zu den Marktführern für WEG-Verwaltung in Berlin. Wir sind deutschlandweit an der Übernahme von Verwaltungsunternehmen interessiert. BUWOG Immobilien Management GmbH (Nachfolger der BauBeCon Treuhand), Hannover, Ordentliches Mitglied Mehr Informationen unter: Mitglied-werden.htm ZU VERMIETEN Hans-Georg Kranz Geschäftsführer STRABAG Residential Property Services GmbH Heerstraße 24,14052 Berlin Tel Wenn Mietkaution, dann kautionsfrei.de BVI-Magazin Seite 9

10 Politik & Aktuelles Extremisten in unseren Wohnanlagen Der Verwalter in der Pflicht Über große Wohnanlagen freut sich der Verwalter, kann er seine sprungfixen Kosten dort doch gut refinanzieren. Den technischen und organisatorischen Anforderungen stellen wir uns daher gerne. Aber private Satellitenanlagen, (gezwungen) tolerante Zurückhaltung gegenüber Lebensgewohnheiten von Menschen aus anderen Kulturen, Verständnisdefizite bei arabischen und anderen Sprachen, aber auch Angst vor aggressivem Auftreten und symbolhafter Kleidung von Radikalen usw. entfremden Bewohner voneinander und auch von Dienstleistern in der Liegenschaft. Die Tür hinter sich zugezogen, entzieht man sich der Unsicherheit: My home is my castle. Verwalter sollten Extremisten in Wohnanlagen keine Chance geben, meint BVI-Vorstandsmitglied Peter Patt. Die Anonymität, die häufig in großen Anlagen herrscht, stellt eine offene Gemeinschaft vor neue Aufgaben: Wie schützt man sich vor Extremisten in der Nachbarschaft? Der Bundesinnenminister hat jüngst unser Beschämen zum Ausdruck gebracht, dass IS-Milizionäre auch von Deutschland aus operierten und ihr Unwesen vorbereiteten. Damit fällt der Fokus neben den rechtsradikalen und linksradikalen autonomen Gruppen jetzt auch auf islamistische und andere fundamentalreligiöse Extremismen. Was können wir Verwalter dagegen tun? Jüngst hat ein Sportbund folgenden Vorschlag für einen Gewerberaum-Mietvertrag gemacht: Der Mieter ist nicht berechtigt, die Mieträume zur Durchführung von Veranstaltungen zu nutzen, auf denen rechts-, links-, und anderweitig extremes, rassistisches, antisemitisches oder antidemokratisches Gedankengut dargestellt und/oder verbreitet wird, sei es vom Mieter selbst oder von Besuchern. Das heißt, dass insbesondere weder in Wort noch Schrift die Freiheit und Würde des Menschen verletzt wird, noch Symbole, die im Geiste verfassungsfeindlicher oder verfassungswidriger Organisationen stehen, verwendet oder verbreitet werden dürfen. Ein erster Schritt zur Bewusstmachung, wie sich Demokratie wehren kann und muss. Nichts ersetzt aber die Aufmerksamkeit der Objektbetreuer vor Ort und die Gespräche unter den Nachbarn. Ob Auffälligkeiten im Zahlungsverkehr oder im Wohnverhalten, ob Sondernutzungen in Kellerlagern oder Einkaufsverhalten, ob Kleidungssymbole oder unregelmäßiges Nutzungsverhalten angesichts der extremistischen Gewalttäter müssen wir Einschränkungen unserer Freiheit zulassen, um Sicherheit zu gewinnen und Gefahren, egal wo, abzuwehren. Unserer Branche kommt dabei eine besondere Aufgabe zu, denn wir operieren im Wohnumfeld der Menschen. Ihr Peter Patt Seite 10 BVI-Magazin

11 Foto: Kaarsten/Fotolia Management & Führung Damit der Wechsel reibungslos abläuft, unterstützt der BVI seit 2006 Firmeninhaber bei der Suche nach ihrem Nachfolger. Wie läuft es eigentlich beim BVI-Projekt Unternehmensnachfolge? Oder: Wann bereite ich den Verkauf meines Verwaltungsunternehmens vor? 2006 entstand im BVI das Projekt Unternehmensnachfolge, das von den drei Säulen Beratung, Börse und Information getragen wird. Acht Jahre sind seitdem vergangen, und weil ich damals bei diesem Projekt mitgewirkt habe, interessiert mich heute, was daraus geworden ist. Also habe ich beim BVI-Geschäftsführer H. Michael Sparmann nachgefragt. Nachdem er mich auf seine besondere Verschwiegenheitspflicht bei diesem Thema hingewiesen hat, war er aber bereit, mir generelle Informationen zu geben, die ich nachstehend nutze, um Ihnen einen Überblick zu geben. Beratung Dieser Zweig wird am stärksten nachgefragt. Insbesondere das Angebot, eine professionelle Unternehmensbewertung kostengünstig vornehmen zu lassen, ist ein häufiger Grund, um sich in der BVI-Geschäftsstelle zu melden. Erstaunlich ist nur, dass dieser Service oft erst in Anspruch genommen wird, wenn bereits konkrete Übernahmeverhandlungen anstehen oder sogar schon begonnen haben, wundert sich Sparmann. Das ist tatsächlich bemerkenswert, denn die Nachfolge bei einer Immobilienverwaltung sollte von langer Hand vorbereitet werden. Ein Vorlauf von drei bis fünf Jahren ist dabei der Idealzustand. Und gerade eine rechtzeitige Unternehmensbewertung vorab zeigt den Inhaber/-innen oft erst die noch zu erledigenden Hausaufgaben; also die Felder, in denen sich die Braut aufhübschen lässt, um so später vielleicht einen attraktiveren Kaufpreis verhandeln zu können. Doch in der Sparte Beratung wird noch mehr geboten. Zu allen Fragen, die sich rund um die Nachfolge ergeben, kann der BVI Hilfe und Unterstützung vermitteln. Auch Moderationen zwischen den Vertragsparteien bis hin sogar zum Führen der eigentlichen Vertragsverhandlungen für den Verkäufer hat es demnach schon gegeben. Börse Bei Informationen zur zweiten Säule des Projekts ist Sparmann besonders vorsichtig. Verständlich geht es hier doch um besonders sensible Informationen. Denn jedes Verwaltungsunternehmen (nicht nur ein BVI-Mitglied) kann die Börse des BVI nutzen, um potenzielle Käufer zu finden. Wer sich also vertraulich an den Verbandsgeschäftsführer wendet, erhält eine regionalisierte Aufstellung der in der Börse gelisteten Kaufinteressenten. Grundlage dafür ist allerdings ein mit der BVI Service Gesellschaft geschlossener Maklervertrag. Der potentielle Verkäufer kann nun auf seinen Wunschkäufer zugehen. Wenn von dieser Seite Kaufabsicht signalisiert wird, beginnen die eigentlichen Gespräche zwischen den Parteien. Um sich in dieser Liste der Kaufinteressenten eintragen zu lassen, ist neben einer Schutzgebühr die Mitgliedschaft im BVI Voraussetzung. Information Hier kann ich direkt aus eigener Erfahrung berichten. Denn nicht nur im Rahmen von Verbandsveranstaltungen und -veröffentlichungen des BVI wurden bislang Informationen zum Thema Unternehmensnachfolge transportiert. Auch über diese Grenzen hinaus wurde unser Projekt wahrgenommen, sodass ich sogar schon bei wohnungswirtschaftlichen Veranstaltungen außerhalb des BVI dazu referiert habe. Mein Fazit Da sich nach meiner Einschätzung der Bedarf zu diesem Thema noch verstärken wird, ist der BVI mit seinem Angebot gut vorbereitet. Und trotzdem tun wir gut daran, gesteigerte Bedürfnisse unserer Mitgliedsunternehmen nicht aus dem Auge zu verlieren. Deshalb bitte ich Sie um Ihre Meinung! Was meinen Sie: Sollte Unternehmensnachfolge einen größeren Stellenwert im BVI bekommen? Ich freue mich auf Ihre Zuschriften! Thorsten Woldenga BVI-Magazin Seite 11

12 Management & Führung Foto: Dammann Services Grafik: AKS/Fotolia Potenziale nutzen Praktische Tipps und Werkzeuge, um unbewusste Kräfte zu analysieren und zu optimieren Die größten Talente liegen oft im Verborgenen, wusste schon Plautus. Daher sind (oftmals verdeckte) Potenziale das A und O des strategischen Marketings. Wer reif für einen Perspektivenwechsel ist, sollte die vier Bereiche IKKE analysieren und optimieren. IKKE steht für: Internes Umfeld, Kunden, Konkurrenz, Externes Umfeld. Stillstand bedeutet Rückschritt Für alle, die auf den Begriff Strategie mit Dafür haben wir keine Zeit! reagieren, folgende Geschichte: Ein Mann trifft im Wald auf einen fleißigen, jedoch sehr erfolglosen Baumfäller. Der Mann erkennt schnell, dass sein Problem an der völlig stumpfen Axt liegt. Hey, Sie müssen Ihre Axt schärfen, dann schaffen Sie Ihre Arbeit doppelt so schnell. Aber der Baumfäller antwortet nur: Geht nicht, habe keine Zeit, muss den Baum fällen. Es gibt gute Gründe, die dafür sprechen, statt immer nur im, auch am Unternehmen zu arbeiten. 1. Firmen, die sich aktiv mit dem Gestalten ihrer Zukunft befassen sind erfolgreicher. 2. Strategisches Marketing ist nicht nur etwas für Konzerne. Hier einige Praxis-Tipps, was zu beachten ist und wie man bei der Umsetzung vorgehen kann. Internes Umfeld gemeinsam auswerten Zum internen Umfeld gehören vor allem sämtliche Personen im Unternehmen inklusive ihrer Fähigkeiten und Charaktere, ihres Know-hows und Engagements. Ferner sollten bei der Umfeldanalyse möglichst viele Faktoren, von der konkreten Lebensplanung der Personen über ihre zertifizierten Leistungen bis hin zu den Vor- und Nachteilen des Standorts, berücksichtigt werden. Zur wirksamen Optimierung des internen Umfelds hat sich die SWOT-Analyse bewährt. Gemeinsam stellt man internen Stärken und Schwächen externe Chancen und Risiken gegenüber und leitet davon Strategien ab, wie in folgendem einfachen Beispiel. interne Stärke: umfassende technische Erfahrungen in der Instandsetzung externe Chance: steigender Sanierungsbedarf des alternden Immobilienbestands Strategieansatz: aktiver Ausbau dieser Dienstleistung, die zusätzlich vergütet wird Umsetzung: Pressemitteilungen über erfolgreich umgesetzte Projekte erstellen Kunden fragen, um Leistungen zu optimieren Die Ansprüche der Kunden werden immer höher, und die Bereitschaft, steigende Preise zu akzeptieren, immer geringer. Mehr Leistung für weniger Geld kann nicht die Lösung sein. Mehr Transparenz hilft weiter: Wie bewerten Kunden die angebotenen Dienstleistungen, und wie wichtig sind ihnen diese Leistungen? Regelmäßige Kundenumfragen liefern wertvolle Hinweise, um das Leistungspaket bedarfsgerecht zu gestalten. Konkurrenz belebt das Geschäft Fragen zu Mitanbietern bieten ebenfalls Ansatzpunkte, um sich selbst zu verbessern. Wie positionieren sich die Konkurrenten am Markt? Welche Schwachpunkte haben sie? Wer ist Marktführer? Dessen Unternehmensprofil kann als Maßstab (Benchmark) für eine Potenzialanalyse dienen. Ziel ist es, das eigene Profil dem des Marktführers gegenüber zu stellen. Die Lücken zeigen auf, wie man sich erfolgreich von ihm absetzen kann. Vom externen Umfeld lernen Hier sind die großen Trends des Marktes zu betrachten: Gesetzgebung, politische Strömungen, sozio-demografische Entwicklungen. So werden eventuell zukünftig die unterschiedlichen Vorstellungen von jungen und alten Eigentümern immer stärker aufeinander prallen. Streitigkeiten wegen langfristiger, hochinvestiver Entscheidungen werden sich häufen. Werden eventuell Mediatoren wichtiger als Richter? Sich jetzt die Gedanken für die Zukunft zu machen, zahlt sich aus. KKG-Angebot für BVI-Mitglieder Viel Potenzial steckt auch im Kanne-Kaffee- Gespräch. Sie investieren: 1 Kanne Kaffee. Sie erhalten als BVI-Mitglied kostenfrei: 2 Stunden Marketing-Analyse-Gespräch, 1 Protokoll mit Empfehlungen der Dammann Marketing Fach-Agentur für beratungsintensive Produkte & Dienstleistungen mit mehr als 25 Jahren Erfahrung in der Immobilien-Branche. Friedrich Dammann Seite 12 BVI-Magazin

13 Wirtschaft & Recht Veräußerungszustimmung des Verwalters Schaffung, Beseitigung und Wiedereinführung Gemäß 12 Abs. 4 Satz 1 WEG besteht Beschlusskompetenz zur Aufhebung einer in der Regel in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vereinbarten Verwalterzustimmung zur Veräußerung des Sondereigentums. Das OLG München entschied nun (Beschluss vom , 34 Wx 62/14) den umgekehrten Fall. Das Gericht verneinte die Beschlusskompetenz zu Recht und stellte fest: Für die Wiederbegründung einer durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung fehlt der Versammlung der Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz. 12 Abs. 4 Satz 1 WEG gilt als gesetzliche Ausnahme vom Vereinbarungsprinzip nicht für den actus contrarius. Hierzu bedarf es vielmehr einer Vereinbarung. Wenn es um Fragen der aktuellen WEG- und Mietrechtsprechung geht, hat Dr. Olaf Riecke, Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese, die richtigen Antworten parat. Ausgangslage Die Gemeinschaftsordnung legte mit gewissen Ausnahmen die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum fest. Die Versammlung der Wohnungseigentümer beschloss am den Wegfall der vorgesehenen Verwalterzustimmung bei Veräußerung des Eigentums. Auf notariell beglaubigten Antrag des Verwalters und unter Vorlage des Versammlungsprotokolls trug das Grundbuchamt die Änderung des Inhalts des Sondereigentums Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung am in den Grundbüchern ein. Die Eigentümergemeinschaft beschloss am , den Beschluss über die Abschaffung der Verwalterzustimmung bei einer Eigentumsumschreibung aus der Versammlung vom aufzuheben. Eine Wohnungseigentümerin legte die Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom beim Grundbuchamt vor und betrieb ohne Erfolg die Wiedereintragung der Veräußerungsbeschränkung. Aufhebung durch Beschluss Der durch die WEG-Novelle vom eingefügte 12 Abs. 4 Satz 1 WEG regelt eine Ausnahme vom Vereinbarungsprinzip, indem er eine Beschlusskompetenz zur Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungsbeschränkung schafft. Den Schwierigkeiten, die mit einer Aufhebung der umstrittenen Veräußerungsbeschränkung verbunden sind, wenn sich einzelne Wohnungseigentümer aus nicht stets sachgerechten Motiven dagegen sperren, sollte durch die Einführung des einfachen Mehrheitsprinzips begegnet werden (BT-Drucks. 16/887, S. 21 f.). Wiedereinführung durch Vereinbarung Was als Ausnahme vom Vereinbarungsprinzip für die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung gesetzlich geschaffen wurde, lässt sich nicht auf die erneute Einführung übertragen. Es ist herrschende Meinung, dass eine durch Beschluss aufgehobene Veräußerungsbeschränkung nicht durch Aufhebungs- bzw. Zweitbeschluss wiederbegründet werden kann (vgl. nur Schneider in Riecke/ Schmid 12 Rn. 68j), weil es der Versammlung der Wohnungseigentümer an der Beschlusskompetenz fehlt (siehe 23 Abs. 1 WEG; grundlegend BGH vom , ZMR 2000, 771). Vielmehr erfordert die Wiedereinführung erneut eine Vereinbarung nach 10 Abs. 2 Satz 2 WEG; das folgt auch aus 12 Abs. 1 WEG. Nur wenn der ursprüngliche (Aufhebungs-) Beschluss vom auf gerichtliche Anfechtung eines Wohnungseigentümers im Verfahren nach den 43 Nr. 4, 46 WEG für ungültig erklärt wird, fällt er rückwirkend weg, und es bleibt bei dem (vereinbarten) Zustimmungserfordernis. Hinsichtlich des Aufhebungsbeschlusses vom müsste auch bei formgerechtem Nachweis vom Grundbuchamt dessen Nichtigkeit beachtet werden, weil es ja an der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung fehlt. Für die Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs ( 53 Abs. 1 Satz 1 GBO) fehlen die Voraussetzungen, denn Bestandskraft des Eigentümerbeschlusses über die Aufhebung des Zustimmungserfordernisses ist nicht Voraussetzung für die Löschung (vgl. Schneider in Riecke/ Schmid 12 Rn. 68d und 68f). Fazit Ein die vorherige Rechtslage vermeintlich wiederherstellender Beschluss ist nichtig. Offen bleibt die Frage, wie zu verfahren ist, wenn der erste noch nicht bestandskräftige, aber formell wirksame Aufhebungsbeschluss erfolgreich gerichtlich angefochten wurde und zwischenzeitlich ein Eigentümerwechsel stattfand. Dr. Olaf Riecke BVI-Magazin Seite 13

14 Wirtschaft & Recht Abrechnung von Prozesskosten Prozess gewinnen und trotzdem den Gegenanwalt bezahlen wie das? Rüdiger Fritsch, Fachanwalt aus Solingen, steht Verbandsmitgliedern über die BVI-Rechtsauskunftshotline mit schnellem Rat zur Seite. Bekanntermaßen begibt sich der WEG-Verwalter bei der Erstellung der richtigen Jahresabrechnung auf vermintes Terrain. Sind Kosten gerichtlicher Verfahren abzurechnen, gilt es, besonders aufmerksam zu sein, denn der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einer jüngst veröffentlichten Entscheidung (Urteil vom V ZR 168/13) wieder einmal Öl ins Feuer der Jahresabrechnung gegossen. Der Fall Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt im Jahre 2008 die Erhebung einer Sonderumlage. Als Eigentümer E diese nicht fristgerecht begleicht, erhebt die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen ihn Zahlungsklage. Die Klage wird im Jahre 2010 durch rechtskräftiges Urteil mit der Begründung abgewiesen, dass der Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage mangels inhaltlicher Bestimmtheit nichtig war. Die unterliegende Wohnungseigentümergemeinschaft hat demgemäß die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Im Rahmen der 2010 beschlossenen Jahresabrechnung für das Jahr 2009 werden die in diesem Jahr angefallenen Kosten für den oben genannten Prozess abgerechnet und auf alle Wohnungseigentümer, auch den Beklagten E, umgelegt. E erhebt gegen den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung Anfechtungsklage. Das Problem Kann es angehen, dass derjenige Wohnungseigentümer, der von der Gemeinschaft verklagt wird und in diesem Rechtsstreit obsiegt, durch Kostenumlage in der Jahresabrechnung anteilig die Prozesskosten der unterliegenden Gemeinschaft mitbezahlen muss? Widerspricht dies nicht der gerichtlichen Kostenentscheidung, wonach die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat? Die Entscheidung des BGH Wie derart angefallene Prozesskosten abzurechnen sind, ist nun zumindest teilweise geklärt. Zu Recht verfolgt der BGH seine vor Inkrafttreten der WEG-Novelle eingeschlagene Linie (Beschluss vom V ZB 1/06) weiter und vertritt folgende Auffassung. Diejenigen Prozesskosten, die der Gemeinschaft durch Zahlungsklagen gegen einzelne Eigentümer entstehen, sind entgegen dem (missverständlichen) Wortlaut des 16 Abs. 8 WEG als Verwaltungskosten der Gemeinschaft im Sinne des 16 Abs. 2 WEG anzusehen und somit grundsätzlich auf sämtliche Wohnungseigentümer nach dem vereinbarten oder gesetzlichen Verteilerschlüssel umzulegen. Das Problem des sogenannten Vorrangs der gerichtlichen Kostenentscheidung (denn der verklagte Eigentümer kann den Prozess schließlich wie hier auch gewinnen) löst der BGH für laufende Rechtsstreitigkeiten dadurch, dass er zwischen den Prozesskosten der Gemeinschaft und dem Anspruch des obsiegenden Eigentümers auf Prozesskostenerstattung unterscheidet. Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft durch eine Beitragszahlungsklage gegen den einzelnen Eigentümer eigene Prozesskosten, so handelt es sich um Verwaltungskosten. Diese sind aber nun einmal, so der BGH, grundsätzlich auf alle Eigentümer umzulegen. Deshalb ist der beklagte Eigentümer, der ja Mitglied der Gemeinschaft ist, hiervon nicht auszunehmen. Er bezahlt somit die Kosten der Gemeinschaft des gegen ihn selbst gerichteten Prozesses anteilig mit. In seiner Entscheidung hat der BGH die Frage offen lassen können, wie nun mit dem Kostenerstattungsanspruch umzugehen ist, der dem später obsiegenden beklagten Eigentümer aufgrund der gerichtlichen Kostenentscheidung zusteht und den die unterliegende Gemeinschaft auszugleichen hat. Würde der obsiegende Eigentümer nach Bezahlung des Kostenfestsetzungsbeschlusses durch die Gemeinschaft in der Jahresabrechnung anteilig auch mit diesen Kosten belastet, liefe dies auf eine Kürzung des ihm zustehenden Kostenerstattungsanspruchs hinaus. Dies liefe dem gerichtlichen Kostenausspruch zuwider. So wird hier zu Recht die Auffassung vertreten, dass in diesem Fall der Vorrang der gerichtlichen Kostenentscheidung zu beachten und der obsiegende Wohnungseigentümer im Rahmen der Jahresabrechnung von diesen Kosten freizustellen ist. Rüdiger Fritsch Seite 14 BVI-Magazin

15 Foto: Juergen Priewe/Shutterstock Wirtschaft & Recht Dr. Oliver Elzer, Richter am Kammergericht in Berlin, hält die Unterscheidung zwischen Sonderund Gemeinschaftseigentum für eine der Grundsäulen des WEG-Rechts. Das Sachenrecht des WEG Die Mutter des Wohnungseigentums Nicht alle, aber sehr viele Fälle im Wohnungseigentumsrecht sind nur zu lösen, wenn der Bearbeiter sattelfest im Sachenrecht des Wohnungseigentums ist jedenfalls muss er eine Idee davon haben. Da dies nicht immer der Fall ist, sind manche Gerichtsentscheidungen zumindest unglücklich. Sie mögen zwar im Ergebnis richtig sein dann aber eben nur aus Zufall. In einem Karlsruher Fall (LG Karlsruhe, Urteil vom , 11 S 34/14) hatte der Wohnungseigentümer B, Eigentümer einer Penthouse-Wohnung, auf einer Dachterrasse ein Sonnensegel montiert. Der Wohnungseigentümer K nahm daran Anstoß (Er wird seine Gründe gehabt haben. Dass er sich gestört fühlte, dürfte er allenfalls behauptet haben.). Das Landgericht prüfte, ob die Montage des Sonnensegels eine beeinträchtigende bauliche Veränderung im Sinne von 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG ist und bejahte das. Stimmt das? Nun: Tatbestandsvoraussetzung des 22 Abs. 1 WEG ist, dass es sich bei dem veränderten Bauteil um gemeinschaftliches Eigentum handelt. Wenn das in Karlsruhe nicht der Fall war, ist das Urteil verhauen. Ein Wohnungseigentümer kann sein Sondereigentum so lange baulich verändern, solange er damit die anderen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt, zum Beispiel den Trittschall in beachtlicher Weise verändert. Zu fragen war also zunächst, in wessen Eigentum die Dachterrasse und ihre Bestandteile standen. Dies hängt wiederum davon ab, ob man meint, eine Dachterrasse sei ein Raum. Die herrschende Meinung meint das (Ich selbst meine, Räume ohne Wände sind Flächen, kein Raum.). Hält man eine Dachterrasse für einen Raum, kann daran Sondereigentum begründet werden. Wenn dem so ist, gehören zu diesem Raum auch eine Reihe von wesentlichen Gebäudebestandteilen, so auch Wände. Für die Frage, was für das Sonnensegel gilt, muss man nun wissen, wo es montiert war. Nahe liegt, dass es am gemeinschaftlichen Eigentum montiert wurde auch wenn der Raum im Sondereigentum steht. Ist man im Denken nun so weit, wird es eigentlich erst spannend. Die Frage ist, ob und wie ein Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum innerhalb seines Sondereigentums verändern darf. Das Sonnensegel ist ein atypisches Beispiel. Nehmen wir daher zum Denken ein näherliegendes Exampel: die Innenseite der Wohnungseingangstür (die steht als Ganzes im gemeinschaftlichen Eigentum). Darf nun ein Wohnungseigentümer an der Innenseite Veränderungen vornehmen, zum Beispiel diese grün anmalen? Ich meine, das ist in Ordnung! Nehmen wir ein anderes Beispiel: Ein Wohnungseigentümer schlägt ein großes Loch in eine tragende Wand innerhalb seines Sondereigentums. Darf er das? Nein, das ist grundsätzlich nicht in Ordnung. Darf der Wohnungseigentümer die Wand aber tapezieren und zwar in einer Art und Weise, die man objektiv nur als unerträglich ansehen kann? Ja, das wird er dürfen. Jetzt zurück zum Sonnensegel: Darf ein Wohnungseigentümer dieses an eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Wand montieren? Ich meine, er darf, wenn die Veränderung im Raum stattfindet. Ändert sich was, wenn der Raum ein besonderer ist, nämlich eine Dachterrasse? Tja: eigentlich nicht. Hier kann man zwar die Veränderung innerhalb des Raums sehen. Das gilt aber auch, wenn man durch eine Fensterscheibe guckt und die hässliche Tapete sieht. Wo ist der Unterschied? Man könnte argumentieren, dass die Dachterrasse eben frei einsehbar ist. Nun ja. Im Karlsruher Fall heißt es, dass Segel sei vom Parkplatz des gegenüber der Wohnungseigentumsanlage liegenden Supermarkts und auch von den umliegenden Häusern der rückwärtigen Seite des Hauses aus gut zu erkennen. Frei einsehbar? Mir fällt es schwer, das zu glauben. Meine Schlussfolgerung: B durfte das Sonnensegel anbauen. So oder so. Fazit: Wer bauliche Veränderungen auf ihre Rechtmäßigkeit hin überprüfen will, muss im Sachenrecht des Wohnungseigentumsrechts fit sein. Überrascht? Dr. Oliver Elzer BVI-Magazin Seite 15

16 Dienstleistungen BVI-Management-Training als neues Seminarangebot Caninenberg & Schouten kooperiert erneut mit dem Verband Im Januar/Februar 2015 wird es zum ersten Mal ein neues Seminarangebot der BVI Service Gesellschaft geben. Gemeinsam mit dem Fördermitglied Caninenberg & Schouten GmbH wird Thorsten Woldenga, BVI-Vorstandsmitglied, Immobilienverwalter und Business-Coach, diese Veranstaltungsreihe durchführen, die sich speziell an Führungskräfte richtet. Aus diesem Anlass führte das BVI-Magazin das folgende Interview mit Stefan Roth, Leiter des Geschäftsbereiches Immobilien bei Caninenberg & Schouten. Im Januar beginnt das BVI-Management- Training für Führungskräfte. Der Geschäftsfeldleiter Immobilien bei C&S, Stefan Roth, freut sich schon jetzt auf die enge Zusammenarbeit mit dem BVI. Herr Roth, was hat Sie bewogen, sich beim Konzept BVI-Management- Training zu beteiligen? Das waren für uns im Wesentlichen drei Gründe: die Qualität der BVI-Veranstaltungen, das Zusammenspiel mit den Leistungsträgern der Immobilienbranche und der BVI- Wert Partnerschaft. Oh, das kam ja wie aus der Pistole geschossen! Können Sie bitte näher beschreiben, was Sie damit meinen? Gerne! Also, Punkt 1 BVI-Qualität : Wir sind seit 2012 Fördermitglied im BVI und durften schon oft den hohen Standard und die besondere Atmosphäre bei den Seminaren erleben. Das wollen wir bei diesen regionalen und bewusst klein gehaltenen Trainings im wahrsten Sinne des Wortes fördern. Punkt 2 Leistungsträger der Immobilienbranche : Mit meinem Team in Fulda betreue ich als unabhängiger Versicherungsmakler, der sich speziell auf die Immobilienwirtschaft fokussiert, Kunden in ganz Deutschland und biete ihnen professionelle, maßgeschneiderte Assekuranz-Lösungen. Das Engagement beim BVI-Management- Training ist für uns eine logische Erweiterung dieser Unternehmensphilosophie. Und Punkt 3 Partnerschaft : Das ist ein Wert beim BVI, den wir äußerst schätzen; wir gehören als Fördermitglied fest zum BVI und haben nun wieder einmal Gelegenheit, diesen Wert auch tatsächlich zu leben. Und wie kam es konkret zur Zusammenarbeit bei diesem Projekt? Wir haben dem Vorstand des BVI unser Interesse an einer Unterstützung von Seminaren bekundet. Thorsten Woldenga hat uns dann die Konzeptidee des BVI-Management- Trainings erläutert, von der wir sofort begeistert waren, sodass wir unmittelbar zugesagt haben. Was hat Sie denn von dem Konzept so spontan überzeugt? Eigentlich alles: Das Thema (Anmerkung der Redaktion: Wirkungsvolle Führungskraft durch klaren Kommunikationsstil! ) ist hochaktuell; ausgewählte Hotels in Bonn, Lüneburg, Neuruppin und Ulm als Tagungsort; kleine, wirkungsvolle Gruppen mit maximal 15 Teilnehmern statt einer anonymen Massenveranstaltung; Thorsten Woldenga mit seiner Erfahrung als Verwalter und Coach als Veranstaltungsleiter was will man mehr!? Klingt, als ob Sie sich richtig darauf freuen? Und wie! Zumal Thorsten Woldenga angekündigt hat, dass er erwartet, dass wir nicht nur einen Messestand aufbauen und bunte Flyer verteilen, sondern dass wir ihn aktiv bei der Durchführung unterstützen sollen. Ich bin gespannt, was da konkret auf mich zukommt! (lacht) Verstehe. Und was muss man tun, um beim BVI-Management-Training dabei sein zu können? Es gibt ja nur 60 Plätze, und ich kenne nicht den aktuellen Anmeldestand bei der BVI- Geschäftsstelle in Berlin also deshalb auf jeden Fall: Sich sehr schnell dort melden! Herr Roth, ich wünsche Ihnen viel Spaß beim BVI-Management-Training! Vielen Dank für das Gespräch! Das Interview führte Cornelia Freiheit Sind Sie auf das BVI-Management- Training neugierig geworden? Dann informieren Sie sich beim BVI per Telefon unter oder per an bvi-service.de und sichern sich Ihre Teilnahme! Seite 16 BVI-Magazin

17 Dienstleistungen Mietkautionsbürgschaft Mieter und Verwalter profitieren von der Alternative zur Barkaution Grafik: kautionsfrei.de Fünf Jahre ist es inzwischen her, dass die plusforta GmbH mit der Mietkautionsbürgschaft kautionsfrei.de hier in Deutschland online gegangen ist. Das Unternehmen wollte damit nicht nur Mietern den Weg in ihre neuen vier Wände erleichtern, sondern auch Vermieter und Hausverwalter bei den mit der Mietkaution zusammenhängenden Arbeitsabläufen unterstützen. Die bankenunabhängige Kautionsbürgschaft von kautionsfrei.de senkt nicht nur Kosten, sondern reduziert auch den Verwaltungsaufwand erheblich. Mit der Mietkautionsbürgschaft sparen sich Vermieter und Hausverwalter sowohl die Einrichtung eines gesonderten Kautionskontos als auch eine Menge Schriftverkehr. Gerät der Mieter beispielsweise mit der Zahlung der Mietkaution in Verzug, werden Mahnungen nötig. Zudem gilt es, die Mieter jährlich über erwirtschaftete Zinsen, die Höhe der zurückzuzahlenden Kautionssumme sowie die von der Bank einbehaltene Kapitalertragssteuer, den Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls die Kirchensteuer zu informieren. Wer sich für eine Mietkautionsbürgschaft entscheidet, erhält lediglich eine Bürgschaftsurkunde, die erst beim Auszug des Mieters wieder eine Rolle spielt. Wurde die Wohnung in einem tadellosen Zustand übergeben, wird die Urkunde dem Mieter einfach ausgehändigt. Im Schadenfall nimmt der Vermieter Kontakt zur R+V Versicherung auf, die dann die Kautionssumme direkt an ihn auszahlen würde. kautionsfrei.de liefert automatisch Bonitätsauskunft Darüber hinaus bietet kautionsfrei.de Vermietern und Hausverwaltern neben der Absicherung der Immobilie noch einen weiteren Sicherheitsaspekt: Will man als Vermieter mehr über die Zahlungsmoral des neuen Vertragspartners in Erfahrung bringen, führt kein Weg an einer Bonitätsauskunft vorbei. Diese kostet Geld und erfordert insbesondere bei einer Vielzahl von Mietern einen großen zusätzlichen Zeitaufwand. Bestandteil der Leistungen von kautionsfrei.de ist es, die Bonitätsauskunft einzuholen und diese praktisch dem Vermieter gleich mitzuliefern und somit den Prozess der Vermietung so komfortabel wie möglich zu halten. Kein Hemmnis bei der Wohnungssuche Die Vermietung von Immobilien ist eine Herausforderung, die viel zu häufig unterschätzt wird. Für denjenigen, der verschiedene Objekte besitzt, avanciert die Vermietung schnell zu einem Fulltime-Job. Gerade in Regionen, in denen der Mietmarkt nicht so aufgeheizt ist wie in Berlin, München oder Hamburg, kann die Suche nach geeigneten Mietern mitunter einige Monate in Anspruch nehmen eine lange Zeit ohne Einnahmen. Auf Mieterseite kann die Kaution mit ihren drei Nettokaltmieten einen großen Teil der finanziellen Aufwendungen für den Umzug einnehmen und daher für viele Mieter ein Hemmnis bei der Suche nach einer neuen Immobilie darstellen. Verlangt ein Eigentümer aber keine Barkaution vom Mieter, sondern bietet eine Mietkautionsbürgschaft an, lässt dieser zusätzliche Service die Immobilie attraktiver erscheinen und kann damit das Zünglein an der Wange sein, wenn es um die Entscheidung für eine Wohnung geht. Speziell in der heutigen Zeit ist es wichtig, sich mit smarten Lösungen von der Konkurrenz abzuheben. Dass kautionsfrei.de eine solche Lösung ist, bestätigen die Auszeichnungen, die die plus- Forta GmbH in den letzten Jahren erhalten hat: Testsieger bei Getestet.de, der Große Preis des Mittelstandes und die zweifache Verleihung des BankingCheck-Awards. Robert Litwak BVI-Magazin Seite 17

18 Dienstleistungen Umstellung der TV- Signalversorgung auf Satellit Fernsehen: zukunftssicher, international und in Top-Qualität Eine Medienversorgung via digitalen Satellitenempfang ist zukunftsorientiert, kostengünstig und bietet ein vielfältiges TV-Programm. Somit profitieren Eigentümer, Verwalter und Mieter gleichermaßen. Als die Schickhaus Immobilien Betreuung GmbH aus Bremen die Verwaltung der auf zwei Wohngebäude verteilten WEG in der Goethestraße 37 und der Riesstraße 64 im norddeutschen Ritterhude übernahm, trat schnell die Unzufriedenheit der Eigentümer und ihrer Mieter mit dem bisherigen Fernsehempfang über DVB-T zutage. Die Signalqualität auch bedingt durch das veraltete Hausverteilnetz, die beschränkte Zahl der Sender sowie von Mietern angebrachte Satellitenschüsseln an einzelnen Balkonen riefen Unmut hervor. Nach dem bereits erfolgten Fassadenanstrich sollte die Gebäudeoptik nicht durch weitere Schüsseln an der Fassade gestört werden. Gunnar Schickhaus, der sich als aktiver Verwalter versteht, empfahl dem WEG- Beirat, drei Alternativen zu prüfen. Der angefragte Kabelnetzbetreiber verlangte einen Baukostenzuschuss für die Aufrüstung der Netzebene 4 und eine mehrjährige exklusive Vertragsbindung, die die Einspeisung von Signalen und Inhalten anderer Anbieter, z. B. der Telekom, ausschloss. Das entsprach nicht den Vorstellungen der Eigentümergemeinschaft. Die Errichtung einer eigenen Sat-Anlage auf eigene Rechnung erschien ihr mit einem zu hohen Investitions- und Betreiberrisiko verbunden. Einstimmig entschieden sich die 21 Eigentümer schließlich für das Contracting-Modell der BIG Medienversorgung aus Mönchengladbach. Geld sparen mit effizienter TV-Versorgung Die BIG baute auf jedes Gebäude eine ASTRA- Satellitenschüssel in der Orbitalposition 19,2 Grad Ost als Sat-Direktanlage aufs Dach. Parallel zur bisherigen Koaxialverkabelung zog die BIG neue Glasfaserleitungen in die Leerrohre ein und ersetzte die alte Baumverkabelung durch eine Sternstruktur. Die alten Antennendosen in den Wohnungen wurden durch moderne Multimediadosen ausgetauscht. Damit hat die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrere Fliegen mit einer Klappe geschlagen. Ihre Mieter können nun rund 220 deutsche und 140 fremdsprachliche Programme in digitaler Top-Qualität sehen, teilweise auch in HD und HD+. Die Netze sind offen für alle weiteren und zukünftigen Signallieferanten und Inhalte. In jeder Wohnung sind über drei Frequenzen sämtliche Programme an allen Anschlussdosen gleichzeitig empfangbar. Die zukunftssichere und auch für weitere Anwendungen nutzbare Glasfasertechnik ermöglicht außerdem eine nahezu verlustfreie Signalübertragung auch über weite Strecken ohne zwischengeschaltete Verstärker. Und schließlich musste die WEG keinen Euro für die notwendigen Investitionen aufwenden, weil die BIG das Projekt komplett vorfinanziert und über ein zehnjähriges Mietkaufmodell der WEG zur Nutzung überlassen hat. Statt sonst fälliger rund 16 Euro Kabelgebühren pro Anschluss und Monat bei einem geringeren Leistungsumfang sind seit der Umstellung knapp 9 Euro je Monat und Wohnung von den Mietern im Rahmen der Betriebskostenumlage zu entrichten, einschließlich Wartung und Entstördienst. Brillante Bilder, minimaler Aufwand Nach zehn Jahren geht die gesamte Anlage ins Eigentum der WEG über. Diese kann dann entscheiden, ob sie die Betriebskosten auf eine Service- und Wartungsumlage reduzieren, das Netz veräußern oder anderen Diensteanbietern gegen Gebühr zur Verfügung stellen, erklärt Gunnar Schickhaus. Die Mieter sind zufrieden. Silke van den Bos von der BIG Medienversorgung zeigt sich bei den Möglichkeiten der Vertragsgestaltung flexibel: Wohnungsunternehmen oder WEG- Gemeinschaften können wie in Ritterhude die notwendigen Investitionen ganz oder auch nur teilweise durch die BIG vorfinanzieren lassen. Auch reine Wartungs- und Betreiberverträge sind möglich, wenn der Bauherr z. B. bei einem Neubauprojekt die Installation von vornherein komplett finanziert. Nach nur eineinhalb Tagen war der eigentliche Umbau geschafft. Innerhalb von drei Tagen waren in allen 20 Wohnungen und dem Gewerbeobjekt die neuen Multimediadosen angeschlossen. Der Hausmeister hatte z. T. die Schlüssel und konnte mit Genehmigung dieser Mieter die BIG-Installateure in die Wohnungen lassen. Die Mieter waren sehr zufrieden, resümiert Schickhaus. Und wenn z. B. einmal chinesisches Fernsehen gewünscht werden sollte, dann kann ohne großen Aufwand eine weitere Schüssel aufs Dach gestellt werden. Satellitenbetreiber ASTRA bietet auf seiner Website ein spezielles Portal für Wohnungsunternehmen, Verwalter und WEGs an. Dort finden Sie weitere Informationen und den passenden Installateur in Ihrer Nähe. Denn: Nicht jeder kann mit Glasfaser umgehen. Manfred Neuhöfer Seite 18 BVI-Magazin

19 Fotos: Dmitry Kalinovsky/Shutterstock, kaipity/fotolia Technik & Bauen AVEWA die webbasierte Aufzugsverwaltung Neue Software bietet Planungssicherheit Frühzeitiges Erkennen von Störungen an Aufzugsanlagen reduziert den Zeit- und Kostenaufwand bei Reparaturarbeiten. Das langjährige BVI-Fördermitglied LiftConsulting Planungsgesellschaft für Aufzüge und Fördertechnik GmbH berät im Bereich Planung, Neubau, Modernisierung, Wartung und Reparatur. Durch langjährige Erfahrung und Einsatz modernster Technik wird das Unternehmen höchsten Ansprüchen an Qualität und Zuverlässigkeit gerecht. Mit dem webbasierten Liftmanagement- System AVEWA übernimmt die LiftConsulting GmbH die gesamte Verwaltung von Aufzugs- und Förderanlagen. Sie dokumentiert die Betriebskosten und macht anfallende Kosten vergleichbar. Diese werden jährlich aufgestellt, ausgewertet, verglichen und interpretiert. Einsparmöglichkeiten werden aufgezeigt, durchgeführte Wartungen und Reparaturrechnungen konsequent kontrolliert, vorhandene Verträge optimiert. Frühzeitiges Erkennen schadhafter Komponenten und Baugruppen ermöglicht den rechtzeitigen Austausch und erhöht so die Verfügbarkeit der Anlage. Angebote überprüft LiftConsulting auf ihre technische Notwendigkeit und ihren wirtschaftlichen Vorteil. Dies führt zu großer Planungssicherheit und zur Reduzierung Ihrer Betriebs- und Verwaltungskosten ohne Qualitätseinbußen. Für dieses Spezialgebiet, das einen besonders hohen Wertschöpfungspunkt bietet, ist umfassender Sachverstand nötig. Ein großer Erfahrungshintergrund und Fachwissen sind die Voraussetzungen für das Bestreben, Kunden den größten Nutzen aus neutralem Expertenwissen, Erfahrung und Professionalität zu vermitteln. Die Leistungen von LiftConsulting Prüfung von Rechnungen und Verträgen von Wartungs- und Reparaturfirmen sowie Neuverhandlung von Verträgen Preisverhandlungen und mögliche Einsparungen durch Streichen nicht benötigter Rechnungspositionen bei Wartung/Reparatur Sonderkonditionen für Vor-Ort-Service Prüfung und Nachverhandlung von Ersatzteil- und Reparaturangeboten sowie Einholen von Gegenangeboten Korrespondenz und Kommunikation mit Wartungs- und Reparaturfirmen sowie TÜV und Gewerbeaufsichtsamt Veranlassung der Mängelbeseitigung nach wiederkehrenden Prüfungen Vorlage eines Jahresberichts als Übersicht über die Anzahl der Störungen je Aufzugsanlage Überwachung der Einhaltung gesetzlicher Vorschriften Durchführung notwendiger Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen Fazit Der Verwalter soll sich auf sein Kerngeschäft konzentrieren können. Alle Tätigkeiten, die mit der Verwaltung und dem Betrieb von Aufzugsanlagen zusammen hängen, können künftig durch LiftConsulting übernommen werden. Durch die Kontrolle sämtlicher Leistungen werden sich Reparatur- und Störungskosten langfristig reduzieren. Gleichzeitig sollen sich die derzeitigen Wartungskosten möglichst nicht erhöhen. Weitere Informationen Egal, ob telefonisch, schriftlich oder persönlich erhalten Sie bei Ihrem Ansprechpartner Reinhard Muth Kundenvorteile im Überblick Entfall von Rechnungsprüfungen vereinfachte Ablage Zugriff auf laufende Kosten mittels unserer eigens hierfür entwickelten AVEWA-Software jährliche transparente Kostenübersicht Sicherheit der künftigen Budgetierung Kostenreduzierung durch Rechnungsprüfung/Preisverhandlung fachmännische Kontrolle Sicherstellung eines sicheren und störungsfreien Betriebs der Aufzugsanlage reduzierte TÜV-Kosten Großabnehmerrabatt bei den Wartungsunternehmen BVI-Magazin Seite 19

20 Technik & Bauen Fotos: OBJEKTuS GmbH Was tun bei Legionellenbefall? Rechtliche Grundlagen und praktische Maßnahmen Legionellen sind bewegliche Stäbchenbakterien mit einer durchschnittlichen Länge von 2 5 µm und einem Durchmesser von 0,5 0,8 µm. Sie kommen in zahlreichen Arten und weltweit in Oberflächenwässern und im Boden vor. Vielen Eigentümern und Besitzern ist es noch nicht gelungen, die gesetzlichen Anforderungen der Trinkwassernovelle zu erfüllen. Vermutlich sind rund 35 Prozent des deutschen Wohnungsbestands noch nicht auf Legionellen untersucht. Und auch die Frage, was genau unternommen werden muss, wenn erhöhte Legionellenwerte gemessen werden, ist für viele noch unbeantwortet. Das entspricht mehreren Hundert Legionellenbefällen mit Analysewerten von 101 bis über KbE, die unverzügliche Sanierungsmaßnahmen erfordern. Bis Ende 2012 hätten alle Trinkwasserspeicher von vermieteten Mehrfamilienhäusern mit mehr als 400 Litern Speichervolumen oder Versorgungsleitungen mit einem Volumen von mehr als drei Litern pro Leitung dem Gesundheitsamt gemeldet werden müssen. Diese Anzeigepflicht entfiel mit Beginn des Jahres Jetzt müssen nur noch Fälle gemeldet werden, die den technischen Prüfwert von über 100 KbE (Koloniebildende Einheiten) pro 100 ml überschreiten. Das heißt, die Behörden müssen sich bei der Meldepflicht auf die Vermieter verlassen. Alle Mehrfamilienhäuser, die in Deutschland unter die gesetzlichen Bestimmungen fallen, mussten laut Gesetzgeber bis zum auf Legionellen untersucht werden. Legionellenuntersuchung Geschäftemacherei oder notwendiges Übel? In einer Interpretation von Rechtsanwalt Hartmut Hardt (Fachreferent des VDI und der TÜV NORD Gruppe) heißt es: Die Trinkwasserverordnung verpflichtet den Vermieter dazu, dass das abgegebene Wasser kontinuierlich also an jedem Tag genusstauglich und rein sowie frei von krankheitserregenden Keimen sein muss. Bei schuldhaften Verstößen gegen die in der Trinkwasserverordnung festgelegten Pflichten drohen dem Vermieter ordnungsrechtliche Bußgelder bzw. Strafverfahren. Der Vermieter hat daneben in einem Schadenfall möglicherweise Schadenersatz und unter Umständen Schmerzensgeld zu zahlen, wenn er seine Verkehrssicherungspflichten nicht beachtet und sich hieraus Schadenfälle entwickeln. Eine fahrlässige Körperverletzung und erst recht eine fahrlässige Tötung sind strafbewehrt und werden mit Geld- oder Freiheitsstrafen geahndet. Es gibt immer wieder Verantwortliche, die die Änderungen der Trinkwasserverordnung nicht ernst nehmen und sagen: Das ist doch eh alles nur Geschäftemacherei! Die Legionellose gehört in Deutschland jedoch zu den häufigsten Krankheiten, die durch Trinkwasser übertragen werden können. Hochrechnungen gehen davon aus, dass jährlich bundesweit über Menschen aufgrund von Legionellen erkranken. Rund 15 Prozent der Erkrankungen enden tödlich. Mit mehr als beprobten Liegenschaften im gesamten Bundesgebiet konnte die OBJEKTuS GmbH als Spezialdienstleister für die Wohnungswirtschaft viele Erfahrungen sammeln und hat dabei auch teils überraschende Erkenntnisse gewonnen. Allein im Bestand des Unternehmens gibt es Grenzwertüberschreitungen im zweistelligen Prozentbereich, leider mit steigender Tendenz. Diese Befallquote sagt aus, dass eine Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen keine Geschäftemacherei sein kann, sondern eine zwingende Notwendigkeit ist. Niemand hat mit einer derart hohen Zahl von Legionellenbefällen in Deutschland gerechnet. Wie entstehen Legionellen? Die Ursachen für Legionellenaufkommen sind vielfältig. Zum einen handelt es sich um bautechnische Mängel, die zur Folge haben, dass der Großteil der Trinkwasseranlagen nicht zumindest nach den allgemeinen anerkannten Regeln der Technik (a. a. R. d. T.) betrieben werden. Mängel können z. B. defekte Zirkulationspumpen, schlechte Isolierungen oder auch Stagnationsleitungen sein. Zum anderen werden in der Trinkwasseranlage oft aus ökonomischen Gründen Temperaturen unter 60 C eingestellt, was eine Brutstätte für Legionellen entstehen lässt. Was, wenn ein erhöhter Legionellenwert festgestellt wird? Legionellenmesswerte sind jedoch nur der Anfang. Ein nachgewiesener Befall erfordert umgehende Maßnahmen. Um diese durchzuführen, ist der Einsatz von Experten und umfangreicher Technik vonnöten. Erfahrungsgemäß sind die meisten Verwaltungen auch personell damit überlastet, die richtigen Seite 20 BVI-Magazin

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