Geschäftsbericht der Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg

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1 2014 Geschäftsbericht 2014 der Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg

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3 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis des Geschäftsberichs 2014 der Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg Bestätigungsvermerk 3 Inhaltsverzeichnis 5 I. Bericht des Aufsichtsrates 6 II. Aktiva 10 III. Passiva 11 IV. Gewinn- und Verlustrechnung 12 V. Anhang für das Geschäftsjahr A) Allgemeine Angaben 14 B) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 14 C) Erläuterungen zur Bilanz 17 D) Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung 18 E) Sonstige Angaben 18 VI. Lagebericht für das Geschäftsjahr Geschäfts- und Rahmenbedingungen Rahmenbedingungen der wirtschaftlichen Entwicklung Überblick über die Geschäftsentwicklung Umsatzentwicklung Entwicklung des Immobilienbestandes Vermietungssituation Instandhaltung, Sanierung und Neubau Spareinrichtung Personal Finanzanlagen 37 André Kroll, Kundenbetreuer Spareinrichtung Das Vertrauen unserer Kunden ist für mich das Wichtigste bei meiner täglichen Arbeit. 3. Umweltschutz Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag Darstellung der Vermögenslage Kennzahlen zur Vermögenslage Darstellung der Finanzlage Darstellung der Ertragslage Kennzahlen zur Ertragslage 43 Risikobericht 44 VII. Liste der Vertreter

4 Bericht des Aufsichtsrates Kap. I. Bericht des Aufsichtsrates der Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg Kap. I. Bericht des Aufsichtsrates der Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg Die Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg hat auf der Grundlage einer soliden Basis ihre erfolgreiche Entwicklung weiter fortgesetzt. Das Geschäftsjahr 2014 konnte mit einem positiven Jahresergebnis abgeschlossen und der Vertreterversammlung die Auszahlung einer Dividende vorgeschlagen werden. Im Rahmen der gesetzlichen und satzungsmäßigen Bestimmungen hat der Aufsichtsrat im Berichtsjahr die Tätigkeit des Vorstandes kontinuierlich beratend und kontrollierend begleitet. Der Aufsichtsrat hat sich anhand von schriftlichen und mündlichen Berichten des Vorstandes und der Innenrevision über die aktuelle Lage und die Entwicklung, die Planungen sowie über alle wesentlichen Geschäftsvorfälle der Genossenschaft unterrichten lassen und in gemeinsamer Sitzung darüber beraten. Es wurden 10 ordentliche bzw. außerordentliche Aufsichtsratssitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat sowie 13 Sitzungen der Fachausschüsse und ein Wochenendseminar durchgeführt. In den Sitzungen befasste sich der Aufsichtsrat insbesondere mit den geschäftspolitischen Zielen und Aufgaben der Genossenschaft für die Jahre 2014 und 2015, der Instandhaltungs- und Modernisierungsplanung der Bestandswohnungen, die deutlich über den Aufwendungen der Genossenschaften in Thüringen liegt, der laufenden Kontrolle des Liquiditäts- sowie des Risikomanagements, der Kontrolle der Umsetzung der Bau- und Sanierungsvorhaben, dem mittelfristigen Wirtschafts- und Finanzplan sowie den Entwicklungsperspektiven. Insbesondere die Bauvorhaben Haus Zur Sonne und SONNENHOF wurden in Vorbereitung der Neubauprojekte Nordlichter II und III ausgewertet sowie Maßnahmen zur weiteren Optimierung mit dem Vorstand beraten. Gleiches gilt für die komplexe Sanierung der Bestandswohnungen in Winzerla. Mit der Planung und Umsetzung der beiden großen Bauprojekte in Winzerla und Jena-Nord gelingt der Genossenschaft der Spagat zwischen der zeitgemäßen Verbesserung der Wohnqualität in unserem Wohnungsbestand und der Erweiterung um attraktiven Wohnraum in den sich schnell entwickelnden Stadtteilen. Die gesetzliche Prüfung des Jahresabschlusses 2014 und des Lageberichtes erfolgte durch den Prüfungsverband Thüringer Wohnungsunternehmen e.v. Im Ergebnis der Prüfung wurde durch den Prüfungsverband festgestellt, dass die Geschäfte der Genossenschaft ordnungsgemäß geführt wurden, der Vorstand und der Aufsichtsrat die ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Pflichten erfüllt haben und das Rechnungswesen den gesetzlichen Bestimmungen entspricht. Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt. Der Aufsichtsrat billigt den Jahresabschluss und stimmt dem Lagebericht zu. Der Aufsichtsrat spricht dem gesamten Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg Dank und Anerkennung für die im Geschäftsjahr 2014 geleistete sehr gute Arbeit aus. Ein besonderer Dank des Aufsichtsrates gilt unseren gewählten Vertretern für die weitere aktive Mitwirkung, die Unterstützung, Kritiken und die Anregungen im Sinne unserer Genossenschaft. Uwe Mattasch Aufsichtsratsvorsitzender Die Schwerpunktthemen des Aufsichtsrates wurden vertiefend durch die drei Fachausschüsse, den Finanzausschuss, den Technischen Ausschuss sowie den Prüfungsausschuss beraten. Die wirtschaftlich erfolgreiche Entwicklung in unserem Tochterunternehmen (Rautal Unternehmensgruppe) wurde durch zwei Mitglieder des Aufsichtsrates im Holdingbeirat beratend begleitet. 6 7

5 Wanderslebstraße, Winzerla Ich wünsche jedem, der sich tapfer stellt zum Kampf mit aller Unbill dieser Welt, ein trautes Plätzchen, wo er dann und wann die ganze weite Welt vergessen kann. (Julius Freund)

6 Aktiva Bilanz zum 31. Dezember 2014 Passiva Bilanz zum 31. Dezember 2014 Aktiva (Euro) Geschäftsjahr (Euro) Vorjahr (Euro) A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände , ,00 II. Sachanlagen 1. Grundstücke mit Wohnbauten , ,44 2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten , ,55 3. Grundstücke ohne Bauten , ,77 4. Betriebs- und Geschäftsausstattung , ,00 5. Bauvorbereitungskosten , , ,68 III. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen , ,42 2. Beteiligungen 2,00 2,00 3. Andere Finanzanlagen , , ,16 Anlagevermögen insgesamt , ,02 Passiva (Euro) Geschäftsjahr (Euro) Vorjahr (Euro) A. Eigenkapital I. Geschäftsguthaben 1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder , ,58 2. der verbleibenden Mitglieder , ,92 3. aus gekündigten Geschäftsanteilen , , ,00 rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile (19.531,32) (12.971,25) II. Kapitalrücklage , ,43 III. Ergebnisrücklagen 1. Sonderrücklage gem. 27 Abs.2 DMBilG , ,41 2. Gesetzliche Rücklage , ,40 3. Andere Ergebnisrücklagen , , ,38 IV. Bilanzgewinn , ,86 Eigenkapital insgesamt , ,98 B. Umlaufvermögen I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Unfertige Leistungen , ,49 2. Andere Vorräte 3.462, , ,86 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung , ,98 2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen , ,56 3. Sonstige Vermögensgegenstände , , ,55 III. Wertpapiere , ,60 IV. Flüssige Mittel 1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten , ,21 C. Rechnungsabgrenzungsposten 1. Andere Rechnungsabgrenzungsposten , ,08 D. Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung , ,11 Bilanzsumme , ,46 B. Sonderposten für Investitionszulage zum Anlagevermögen , ,86 C. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Pensionen , ,00 2. Steuerrückstellungen , ,00 3. Sonstige Rückstellungen , , ,07 D. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,64 2. Spareinlagen , ,59 3. Erhaltene Anzahlungen , ,47 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,65 5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,14 6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen , ,09 7. Sonstige Verbindlichkeiten , , ,97 davon aus Steuern: ( ,64) ( ,46) Bilanzsumme , ,

7 Gewinn- und Verlustrechnung 01. Januar bis 31. Dezember 2014 Gewinn und Verlustrechnung (Euro) Geschäftsjahr (Euro) Vorjahr (Euro) 1. Umsatzerlöse a) aus Hausbewirtschaftung , ,51 b) aus Betreuungstätigkeit , , ,04 2. Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen , ,42 3. Sonstige betriebliche Erträge , ,56 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , ,40 b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 53, ,56 12,97 5. Rohergebnis , ,16 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter , ,39 b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung , , ,83 davon für Altersversorgung: , ,16 7. Abschreibungen a) auf imm.vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen , ,86 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,13 9. Erträge aus Gewinnabführung , , Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge , ,32 davon aus verbundenen Unternehmen: 71,00 82, Abschreibungen auf Finanzanlagen und Wertpapiere des Umlaufvermögens , , Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,77 davon aus Aufzinsung von Rückstellungen: , , Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , , Steuern von Einkommen und Ertrag , , Sonstige Steuern , , Jahresüberschuss , , Gewinnvortrag , , Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen , , Bilanzgewinn , ,86 Frances Gemeinhardt, Vorstandssekretariat Wer sein Ziel nicht kennt, kann ihm auch nicht entgegen gehen. (unbekannt) 12

8 A-B Kap. V. Anhang zum Jahresabschluss 2014 Anhang für das Geschäftsjahr 2014 Kap. V. Anhang zum Jahresabschluss 2014 A) Allgemeine Angaben Der Abschluss für das Geschäftsjahr 2014 ist nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie das Kreditwesengesetz (KWG) sowie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom (FormblattVO) beachtet. Aus temporären Differenzen zwischen handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen ergeben sich als Saldo aktive latente Steuern. In Ausübung des Wahlrechts nach 274 Abs. 1 Satz 2 HGB erfolgt kein Ansatz der aktiven latenten Steuern. B) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Die Anschaffungskosten der immateriellen Vermögensgegenstände werden über 3 bis 5 Jahre planmäßig linear abgeschrieben. Software, deren Anschaffungskosten nicht mehr als 150,00 EUR beträgt, wird im Jahr der Anschaffung vollständig abgeschrieben. Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Berücksichtigung planmäßiger linearer Abschreibungen angesetzt. Wohnbauten werden grundsätzlich auf eine Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben. Außenanlagen werden in Höhe von 5,26 % bis 10 % abgeschrieben, Garagen mit einem Satz von 5 %. Bei Geschäfts- und anderen Bauten wird eine Gesamtnutzungsdauer zwischen 20 und 33 Jahren zu Grunde gelegt, die Abschreibung erfolgt linear. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung unterliegt linearen Abschreibungssätzen entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. Die Zugänge an beweglichen Anlagevermögen wurden zeitanteilig abgeschrieben. Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungskosten zwischen 150,00 EUR und 1.000,00 EUR liegen, wurden im Jahr 2014 mit 20 % abgeschrieben, bei Anschaffungskosten bis 150,00 EUR erfolgte die unmittelbare Erfassung als Aufwand. Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen wurden zu Anschaffungskosten bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Die Beteiligungen der Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg an der TV Produktions- und Betriebsgesellschaft mbh & Co. KG sowie der TV Produktions- und Betriebsverwaltungs GmbH sind auf den Erinnerungswert von jeweils einem Euro abgeschrieben. Damit wurden den nachhaltigen Wertminderungen in den Beteiligungsgesellschaften Rechnung getragen. Im Berichtsjahr vorgenommene Kapitalerhöhungen der TV Produktions- und Betriebsgesellschaft mbh & Co. KG von gesamt 33,8 TEUR wurden sofort außerplanmäßig abgeschrieben. Die Bewertung der Wertpapiere des Umlaufvermögens erfolgte zum strengen Niederstwertprinzip. Die Bewertung von Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurde zum Nennwert unter Beachtung erkennbarer Risiken vorgenommen. Zweifelhafte Mietforderungen wurden einzelwertberichtigt. Das allgemeine Ausfallrisiko des nicht einzelwertberichtigten Forderungsbestands wurde mittels einer Pauschalwertberichtigung berücksichtigt. Der aktive Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung betrifft gemäß 246 Abs. 2 HGB den Betrag, um den die Finanzanlagen bzw. Vermögensgegenstände, die dem Zugriff aller übrigen Gläubiger entzogen sind und die ausschließlich der Erfüllung von Schulden aus Altersversorgungsverpflichtungen dienen, diese Verpflichtungen übersteigen. Die auf die förderfähigen nachträglichen Herstellungskosten entfallende Investitionszulage der Jahre wurde in den Sonderposten eingestellt und wird jährlich mit 2 % bzw. 10 % entsprechend der AfA im Anlagevermögen ertragswirksam aufgelöst. Pensionsrückstellungen sind nach den Richttafeln 2005 G Heubeck im modifizierten Teilwertverfahren bewertet. Als Rechnungszinssatz wurde der pauschal abgeleitete Rechnungszinssatz für eine angenommene Restlaufzeit von 15 Jahren entsprechend Bekanntgabe der Deutschen Bundesbank verwendet. Der Rentenanpassungstrend wurde mit 1,5 % p.a. berücksichtigt

9 Anhang für das Geschäftsjahr 2014 Kap. V. Anhang zum Jahresabschluss 2014 Kap. V. Anhang zum Jahresabschluss 2014 C) Erläuterungen zur Bilanz Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des künftigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen 7 Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst. Für Jubiläumsrückstellungen wird mit dem durchschnittlichen Zinssatz gerechnet, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt. Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. Die Entwicklung des Anlagevermögens wird im Anlagespiegel (Anlage 1) dargestellt. Die Zugänge für Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten betreffen das innerstädtische Bauvorhaben Sanierung Haus Zur Sonne und Neubau SONNENHOF für die noch angefallenen Kosten 2014 nach erstmaligem Bezug im IV. Quartal Die Bauvorbereitungskosten beinhalten insbesondere die bereits angefallenen Planungskosten für das Neubauvorhaben Nordlichter II. Die Grundstücke ohne Bauten weisen das in 2014 erworbene Grundstück für das Neubauvorhaben Nordlichter III aus. Wertaufholungen erfolgten in 2014 für acht Objekte in Höhe von 306,3 TEUR, da eine dauerhafte Wertminderung aufgrund Leerstand und fehlender Mietentwicklung nicht mehr vorliegt. Die unter dem Umlaufvermögen ausgewiesenen unfertigen Leistungen beinhalten ausschließlich noch abzurechnende Betriebs- und Heizkosten. Bei den Wertpapieren des Umlaufvermögens wurden Abschreibungen in Höhe von 10,6 TEUR auf den niedrigeren Wert am Abschlussstichtag vorgenommen. Gleichzeitig wurden 121,0 TEUR Zuschreibungen für Wertpapiere des Umlaufvermögens für Abschreibungen der Vorjahre vorgenommen. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht. Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten keine Posten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Die Entwicklung der Rücklagen ist im Rücklagenspiegel (Anlage 2) dargestellt. Die sonstigen Rückstellungen enthalten in nicht unerheblichem Umfang Rückstellungen in Höhe von: ,1 TEUR für Tantieme- und Sonderzahlungen ,0 TEUR für Betriebs-/Heizkosten ,8 TEUR für vereinbarte Bonizahlungen nach bestimmten Laufzeiten bei einzelnen Sparformen ,6 TEUR für im Geschäftsjahr unterlassene Aufwendungen für Instandhaltung, die in den ersten drei Monaten des Folgejahres nachzuholen sind Zur Fristigkeit der Verbindlichkeiten einschließlich deren Besicherung wird auf den Verbindlichkeitsspiegel (Anlage 3) verwiesen

10 D-E Kap. V. Anhang zum Jahresabschluss 2014 Anhang für das Geschäftsjahr 2014 Kap. V. Anhang zum Jahresabschluss 2014 D) Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen 451,2 TEUR Auflösungsbeträge von Rückstellungen, aus Zuschreibungen zum Anlagevermögen 306,3 TEUR und 121,0 TEUR aus Zuschreibungen auf Wertpapiere des Umlaufvermögens. In den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen sind 9,0 TEUR Erträge aus Rückdeckungsversicherungen für Pensionsrückstellungen und Altersteilzeitrückstellungen enthalten, davon sind 8,6 TEUR mit Zinsen und ähnlichen Aufwendungen aus der Aufzinsung von Rückstellungen verrechnet. Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen enthalten 85,0 TEUR aus der Aufzinsung der Pensions-, Altersteilzeit- und Jubiläumsrückstellungen. Sie wurden mit 8,6 TEUR sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen verrechnet. E) Sonstige Angaben Es bestehen folgende Haftungsverhältnisse: - Gewinnabführungs- und Beherrschungsverträge zwischen der Genossenschaft und der 100%igen Tochter Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH Jena sowie der 100%igen Tochter WG VERMIETUNGS GmbH Jena Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind: Es bestehen Beteiligungen an folgenden verbundenen Unternehmen, Gesellschaften mit beschränkter Haftung und anderen Genossenschaften: - Die Genossenschaft ist 100%ige Gesellschafterin der Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILI- GUNGS GmbH Jena mit einem gezeichneten Kapital von 76,7 TEUR. Mit Wirkung vom 01. Januar 2002 unterliegt die Gesellschaft einem Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrag mit der 100%igen Gesellschafterin Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg. - Die Genossenschaft ist gleichfalls 100%ige Gesellschafterin der WG VERMIETUNGS GmbH Jena. Die GmbH weist ein Stammkapital von 5,0 Mio. EUR aus. Mit Wirkung vom 01. Januar 2013 unterliegt die Gesellschaft einem Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrag mit der 100%igen Gesellschafterin Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg. - Die Genossenschaft ist mit Anteilen Mitglied der Wohnungsgenossenschaft Unter der Lobdeburg eg (UdL). Diese Anteile entsprechen am Bilanzstichtag einem Beteiligungsansatz von 3.841,5 TEUR. Zum sind davon 500 Anteile mit einem Wert von 76,7 TEUR gekündigt, deren Rückzahlung nach Feststellung des Jahresabschlusses der UdL im Jahr 2015 fällig ist. Des Weiteren wird auf die Anlage 4 zum Anhang verwiesen. Verrechnete Vermögensgegenstände und Schulden nach 246 Abs. 2 Satz 2 HGB weisen Anschaffungskosten von 395,7 TEUR (Vermögensgegenstände) und Erfüllungsbeträge von 536,4 TEUR (Schulden) auf. Insgesamt wurden 317,9 TEUR verrechnet. Der beizulegende Wert der verrechneten Vermögensgegenstände entspricht den Anschaffungskosten. An Aufwendungen und Erträgen waren insoweit 8,6 TEUR zu verrechnen. - Vertragliche Verpflichtungen für das innerstädtische Bauvorhaben Haus Zur Sonne / SONNENHOF für erbrachte, noch nicht abgerechnete Leistungen in Höhe von ca. 666 TEUR. - Das zur Sicherung der Spareinlagen dem Selbsthilfefonds zugesagte Garantieversprechen beträgt 163,2 TEUR (Vorjahr 134,7 TEUR) 18 19

11 Anhang für das Geschäftsjahr 2014 Kap. V. Anhang zum Jahresabschluss 2014 Kap. V. Anhang zum Jahresabschluss 2014 Im Geschäftsjahr wurden durchschnittlich folgende Arbeitnehmer beschäftigt: Arbeitnehmer ø Geschäftsjahr ø Vorjahr Kaufmännische Mitarbeiter 16,5 17 Interne Dienstleister Kundenbetreuer (Allrounder) 12 12,5 Kundenbetreuer SPAR/Allrounder SPAR 4 4 Technische Mitarbeiter 5 5 Hauswarte/Hausmeister Regiehandwerker 3 3 gesamt 69,5 70,5 Vorstand 3 3 Auszubildende 3 3 Geringfügig Beschäftigte 1,5 1 Mitgliederbewegung Stand Zugänge durch Neuaufnahme 887 Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhen sich um 190,4 TEUR. Die Mitglieder waren zum mit Anteilen an der Genossenschaft beteiligt. Zuständiger Prüfungsverband Prüfungsverband Thüringer Wohnungsunternehmen e. V. Regierungsstraße Erfurt Mitglieder des Vorstandes Klaus-Dieter Boshold hauptamtlich Betriebswirt VWA Iris Hippauf hauptamtlich Dipl.-Ing. Prof. Dr. Helmut Geyer nebenamtlich Dozent Fachhochschule Mitglieder des Aufsichtsrates Uwe Mattasch Vorsitzender Bereichsleiter Entwicklung der MAZeT GmbH Peter Voß Rechtsanwalt Helga Kammel im Ruhestand Karl-Heinz Kraass Ortsteilbürgermeister Oberweimar Erhard Rosenkranz im Ruhestand Roland Franken im Ruhestand Ekkehart Schmidt im Ruhestand Norbert Walter Geschäftsführer der ibnw GmbH Bärbel Puhlfürß Angestellte einer Fensterbaufirma Anlagen: - Anlagespiegel - Rücklagenspiegel - Verbindlichkeitsspiegel - Beteiligungsübersicht Abgänge 543 davon durch Kündigung 303 durch Übertragung 152 durch Tod 73 durch Ausschluss 15 Stand Klaus-Dieter Boshold Iris Hippauf Prof. Dr. Helmut Geyer Vorstand der Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg Jena, 23. Februar

12 Der Vorstand (v.l.n.r.): Klaus-Dieter Boshold, Iris Hippauf, Prof. Dr. Helmut Geyer Es sind die Begegnungen mit Menschen, die das Leben lebenswert machen. Iris Hippauf, Vorstand (Guy de Maupassant) Klaus-Dieter Boshold, Vorstand

13 Anlagespiegel Kap. V. Anlage 1 zum Anhang 2014 Anlagespiegel Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten Abschreibungen Buchwerte Zugänge Abgänge Umbuchungen kumulierte Abschreibungen Zuschreibungen des Geschäftsjahres Abschreibungen des Geschäftsjahres auf Abgänge entfallende Abschreibungen kumulierte Abschreibungen EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR Buchwert Buchwert Immaterielle Vermögensgegenstände , ,98 0, , , , , , ,00 Grundstücke mit Wohnbauten , , , , , , , , , ,44 Grundstücke mit Geschäftsund anderen Bauten , , , , , , , ,55 Grundstücke ohne Bauten , , , , , , ,77 Betriebs- und Geschäftsausstattung , , , , , , , , , ,00 Bauvorbereitungskosten , , , ,69 0,00 0, , ,68 Sachanlagevermögen, gesamt , , ,26 0, , , , , , , , ,44 Anteile an verbundenen Unternehmen , ,42 0,00 0, , ,42 Beteiligungen , , , , , ,54 2,00 2,00 Andere Finanzanlagen , , ,16 0,00 0, , ,16 Finanzanlagevermögen, gesamt , , ,00 0, , ,54 0, ,00 0, , , ,58 Anlagevermögen, gesamt , , ,26 0, , , , , , , , ,

14 Rücklagenspiegel Kap. V. Anlage 2 zum Anhang 2014 Verbindlichkeitsspiegel Kap. V. Anlage 3 zum Anhang 2014 Kapitalrücklage Bestand am Ende des Vorjahres Einstellung während des Geschäftsjahres Entnahme für das Geschäftsjahr Bestand am Ende des Geschäftsjahres EUR EUR EUR EUR Kapitalrücklage ,43 0,00 0, ,43 Verbindlichkeitsspiegel Insgesamt davon Restlaufzeiten gesichert Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (Vorjahr) unter 1 Jahr über 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre Art der Sicherung , , , , ,99 ( ,64) ( ,67) ( ,03) ( ,94) Grundschuld Ergebnisrücklagen Sonderrücklage gemäß 27 Abs.2 DMBilG Bestand am Ende des Vorjahres Einstellung aus dem Bilanzgewinn des Vorjahres Einstellung aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres Bestand am Ende des Geschäftsjahres EUR EUR EUR EUR ,41 0,00 0, ,41 Gesetzliche Rücklage ,40 0, , ,43 Andere Ergebnisrücklagen ,38 0,00 0, ,38 Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen Sonstige Verbindlichkeiten Gesamt Spareinlagen dreimonatige Kündigungsfrist mit besonderer Zinsbindung Spareinlagen gesamt , ,82 ( ,47) ( ,47) , ,59 ( ,65) ( ,65) , ,09 ( ,14) ( ,14) , ,00 ( ,09) ( ,09) , ,36 ( ,97) ( ,97) , , , ,23 ( ,96) ( ,99) ( ,03) ( ,94) ,74 ( ,54) ,66 ( ,05) ,40 ( ,59) ,25 ( ,55) 26 27

15 Unternehmensverbindungen und Beteiligungen Kap. V. Anlage 4 zum Anhang 2014 Verbundene Unternehmen Firma Sitz HR-Nr. Beteiligungsquote in % aus Jahresabschluss Eigenkapital (EUR) Ergebnis (EUR) a) Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH Jena Jena HRB ,78 0,00 indirekter Anteilsbesitz: - Rautal BAUTRÄGER GmbH Jena *1) Jena HRB ,00 0,00 - Rautal GEBÄUDEMANAGEMENT GmbH Jena *1) Jena HRB ,00 0,00 - WG IMMOBILIEN VERWALTUNG GmbH Jena *1) Jena HRB ,00 0,00 b) WG VERMIETUNGS GmbH Jena Jena HRB ,64 0,00 Dieter Siegert, Projektsteuerer Technik Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht Firma Sitz HR-Nr. TV-Produktions- und Betriebsverwaltungs GmbH TV-Produktions- und Betriebsgesellschaft mbh & Co.KG Jena Beteiligungsquote in % aus Jahresabschluss Eigenkapital (EUR) Ergebnis (EUR) Jena HRB ,09 764,89 Jena HRA , ,38 Man merkt nie, was schon getan wurde, man sieht immer nur, was noch zu tun bleibt. (Marie Curie) *1) diese Firmen sind 100%ige Töchter der unter a) genannten Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH Jena 28

16 VI.1 Geschäfts- und Rahmenbedingungen 1. Rahmenbedingungen der wirtschaftlichen Entwicklung Die deutsche Wirtschaft hat sich im Jahresdurchschnitt 2014 insgesamt als stabil erwiesen: Laut Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) war das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) um 1,5 % höher als im Vorjahr und lag damit über dem Durchschnitt der letzten Jahre von 1,2 %. In den beiden vorangegangenen Jahren war das BPI sehr viel moderater gewachsen (2013 um 0,1 % und 2012 um 0,4 %). Auf der Verwendungsseite des Bruttoinlandsprodukts war der Konsum wichtigster Wachstumsmotor der deutschen Wirtschaft: Die privaten Konsumausgaben stiegen preisbereinigt um 1,1 %, die des Staates um 1,0 %. Auch die Investitionen legten zu: im Inland investierten Unternehmen und Staat zusammen 3,7 % mehr in Ausrüstungen als ein Jahr zuvor. Auch die preisbereinigten Bauinvestitionen erzielten ein kräftiges Plus von 3,4 %. Auf der Entstehungsseite des Bruttoinlandsprodukts konnten fast alle Wirtschaftsbereiche zur Belebung der deutschen Wirtschaft beitragen. Insbesondere im Baugewerbe kam es unter anderem begünstigt durch die extrem milde Witterung in den Wintermonaten im Jahr 2014 zu einem kräftigen Anstieg der Wirtschaftsleistung von 2,7 %. Insgesamt stieg die preisbereinigte Bruttowertschöpfung aller Wirtschaftsbereiche um 1,4 %. Nach einer Schätzung des Statistischen Bundesamtes hat die Bevölkerung Deutschlands im Jahr 2014 weiter, von knapp 80,8 Millionen am Jahresanfang auf knapp 81,1 Millionen Menschen am Jahresende, deutlich zugenommen. Ausschlaggebend dafür ist der Wanderungssaldo, der das Geburtendefizit deutlich übersteigt. Der Saldo aus Zuzügen aus dem Ausland und Fortzügen ins Ausland hatte schon 2013 mit so hoch wie seit 1993 nicht mehr gelegen. Für 2014 wird eine erneute Steigerung auf mindestens Personen erwartet. Für den Freistaat Thüringen stellt sich dies anders dar. Zum hatte Thüringen nach Mitteilung des Thüringer Landesamtes für Statistik Einwohner. Die Einwohnerzahl verringerte sich somit im Jahr 2013 um Personen bzw. 0,4 %. Dies ist zwar der geringste absolute Einwohnerrückgang Thüringens seit dem Jahr 1989, es bleibt aber ein Rückgang. Der Bevölkerungsverlust resultierte aus einem Sterbefallüberschuss von Personen. Den Geburten 2013 standen Sterbefälle gegenüber. Demgegenüber stand 2013 ein leichter Wanderungsgewinn von 152 Personen, welcher den Sterbefallüberschuss bei Weitem nicht ausgleichen konnte. Es ist dennoch die erste positive Wanderungsbilanz seit Besonderheiten in Jena Jena hat per Einwohner 1 und ist damit die zweitgrößte Stadt in Thüringen. Die Arbeitslosenquote liegt mit Stand Dezember 2014 bei 6,9 %. Damit lag sie 0,4 % unter dem Durchschnitt in Thüringen 2. Neben der guten Entwicklung der ansässigen Unternehmen ist die Stadt geprägt durch die insgesamt ca Studenten an der Universität und der Fachhochschule Überblick über die Geschäftsentwicklung Im Jahr 2014 konnte die Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg wiederum ein positives Jahresergebnis erzielen. Im Geschäftsjahr wurde ein Jahresüberschuss in Höhe von 2.529,3 TEUR (Vorjahr 1.742,5 TEUR) erzielt. 2.1 Umsatzentwicklung Im Geschäftsjahr 2014 erzielte die Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg Umsatzerlöse in Höhe von ,9 TEUR (Vorjahr ,1 TEUR). Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung setzen sich wie folgt zusammen: Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung (Angaben in TEUR) Geschäftsjahr 2014 Geschäftsjahr 2013 Veränderung zum Vorjahr Sollmieten , , ,1 Erlösschmälerung Sollmieten Leerstand -808,5-689,5-119,0 Erlösschmälerung Sollmieten Mietmind. -136,5-163,0 26,5 Zwischenergebnis (Jahresnettokaltmiete) , , ,6 sonstige Mieten (inkl. Pacht) 21,1 11,2 9,9 Erlöse aus Umlagen 9.020, ,3 336,4 Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung , , ,9 (Abbildung 1: Entwicklung der Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung) Der Anstieg der Jahressollmieten um 5,3 % resultiert im Wesentlichen aus allgemeinen Mieterhöhungen, der erstmaligen ganzjährigen Vermietung des Bauvorhabens Haus Zur Sonne / SONNENHOF sowie der höheren Nutzungsentgelte nach Fertigstellung der Sanierung Wanderslebstraße (1. Bauabschnitt Winzerberge). Das durchschnittliche monatliche Nutzungsentgelt lag im Jahr 2014 bei 5,29 EUR/qm (Vorjahr 5,12 EUR/m 2 ). Damit bewegten sich die durchschnittlichen Nutzungsentgelte der Genossenschaft im unteren bis mittleren Preissegment. 1 Statistik Jena Statistik der Bundesagentur für Arbeit 3 Statistiken Friedrich-Schiller-Universität und Fachhochschule Jena

17 Georg-Büchner-Straße, Jena-Ost Der Topf daheim kocht lustiger als jeder andere. (Russisches Sprichwort)

18 Geschäfts- und Rahmenbedingungen 2.2 Entwicklung des Immobilienbestandes Der Immobilienbestand stellt sich zu den Bilanzstichtagen wie folgt dar: Entwicklung des Immobilienbestandes Anzahl m 2 Anzahl m Vermietungssituation Der Leerstand im Geschäftsjahr liegt mit 3,2 % unter dem Vorjahresniveau (3,6 %). Ursächlich für die Stagnation des Leerstandes auf diesem Niveau ist der bewusste Freizug von Wohnungen aufgrund geplanter Modernisierungsmaßnahmen. Der Leerstand zum Stichtag von 205 Wohnungen/Gewerbeeinheiten (Vorjahr 227) beinhaltet 123 sanierungsbedingt nicht vermietete Wohnungen (Vorjahr 147). Die Quote der Erlösschmälerungen (Erlösschmälerungen im Verhältnis zur Sollmiete) beträgt 3,8 % (Vorjahr 3,6 %). Wohneinheiten Gewerbeeinheiten Stellplätze, Garagen, Fahrradgaragen Leerstände in den Wohngebieten Anzahl WE/GE Leerstand zu Gesamtbestand Anzahl Leerstand absolut Anteil zu Leerstand Anzahl Leerstand absolut Anteil zu Leerstand Sonstige Einheiten, Gäste-WE, Pachtgärten Lobeda ,6 % % % (Abbildung 2: Entwicklung des Immobilienbestandes) Stadt/Umland ,2 % 19 9 % % Winzerla ,0 % % % Gesamt ,3 % % % (Abbildung 3: Leerstände in den Wohngebieten) Im Geschäftsjahr wurden 648 (Vorjahr 619) Wohnungen und Gewerbeeinheiten gekündigt und 662 (Vorjahr 570) neu vermietet. Die Fluktuationsquote (Zahl der Kündigungen im Verhältnis zum Wohnungsund Gewerbebestand der Genossenschaft) erhöhte sich auf 10,3 % (Vorjahr 9,8 %)

19 VI Geschäfts- und Rahmenbedingungen VI Instandhaltung, Sanierung und Neubau Auch in 2014 wurden in einem weiteren Objekt die Erweiterung von Balkonen sowie der Anbau von Aufzügen vorgenommen sowie die Leistungen aus dem Vorjahr fertiggestellt. Geprägt war die Bautätigkeit in den Bestandsobjekten zudem von der Fertigstellung des 1. Bauabschnittes sowie die Vorbereitung des 2. Bauabschnittes des Quartiers Winzerberge. Hierfür wurden 2.637,7 TEUR aufgewendet. Das innerstädtische Bauvorhaben Haus Zur Sonne / SONNENHOF konnte weitestgehend fertig gestellt werden, es wurden weitere 3.084,9 TEUR investiert. Die Beschichtung der Außenanlagen im Sonnenhof wird witterungsbedingt erst im Frühjahr 2015 realisiert. Zudem wurden umfangreiche Planungsleistungen in Höhe von 1.264,2 TEUR für das in 2015 beginnende Neubauvorhaben Nordlichter II ausgeführt. Das Grundstück für das ab 2016 vorgesehene Neubauvorhaben Nordlichter III wurde Anfang des Jahres erworben. Investitionen (Angaben in TEUR) Geschäftsjahr 2014 Geschäftsjahr 2013 Veränderung zum Vorjahr absolut Veränderung zum Vorjahr in Prozent Sanierungs- und Instandhaltungsaufwand 8.059, ,1 644,6 8,7 nachträgliche Herstellungskosten 5.725, , ,6-26,2 Neubau und Grundstückserwerb 3.408, , ,7-62,3 Summe , , ,7-29,1 (Abbildung 4: Instandhaltungs-, Sanierungs-, Modernisierungs- und Neubautätigkeit) In den vorgenannten Maßnahmen sind 1.064,6 TEUR Zuführungen zu Rückstellungen für in den ersten drei Monaten des Folgejahres nachzuholende Instandhaltungsleistungen enthalten. Zurückgezahlte Fördermittel aufgrund Wegfall der Förderfähigkeit in Höhe von 164,8 TEUR wurden den Herstellungskosten zugeschrieben. 2.5 Spareinrichtung Die Spareinrichtung der Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg wird seit Februar 2004 geführt. Die positive Entwicklung spiegelt sich in den zum Stichtag bestehenden Spareinlagen in Höhe von insgesamt ,2 TEUR (Vorjahr: ,7 TEUR), verteilt auf alle Sparprodukte, wieder. Im Jahr 2014 wurden aus Mitteln der Spareinrichtung 800 TEUR für das Bauvorhaben Haus Zur Sonne / SONNENHOF sowie weitere 2 Mio. EUR für den Grundstückskauf Nordlichter III verwendet. Der Finanzierungsanteil der Spareinrichtung am langfristigen Gesamtfremdfinanzierungsbedarf der Genossenschaft ist im Berichtszeitraum um 3,4 Prozentpunkte auf 54,4 % gestiegen (Vorjahr 51,0 %). Die Spareinlagen sind ausreichend durch werthaltige, grundpfandrechtsfreie Grundstücke und Immobilien der Genossenschaft gedeckt. 2.6 Personal Der Personalbestand betrug zum neben den Vorständen 68 (Vorjahr 70) Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, drei Auszubildende sowie zwei geringfügig Beschäftigte. 2.7 Finanzanlagen Verbundene Unternehmen Die Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH Jena (Rautal Holding) ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg. Zwischen beiden Unternehmen besteht seit dem ein Ergebnisabführungs- und Beherrschungsvertrag. Sie hat folgende 100%ige Tochterunternehmen: - Rautal BAUTRÄGER GmbH Jena Der operative Geschäftsbetrieb der Rautal BAUTRÄGER GmbH Jena wurde zum eingestellt. - Rautal GEBÄUDEMANAGEMENT GmbH Jena Die Rautal GEBÄUDEMANAGEMENT GmbH Jena übernimmt die Instandhaltungs- und Wartungsaufgaben, Mess- und Wärmedienste, die Betreibung von Hausanschlussstationen sowie die Betreibung von Solartechnik innerhalb des Unternehmensverbundes mit der Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg und für Dritte. - WG IMMOBILIENVERWALTUNG GmbH Jena Die WG Immobilienverwaltung GmbH Jena ist Geschäftsbesorger für die WG VERMIETUNGS GmbH Jena sowie für weitere Dritte. Im Geschäftsjahr 2014 erzielte die Rautal Unternehmensgruppe ein positives Ergebnis vor Gewinnabführung in Höhe von 1.038,0 TEUR (Vorjahr 412,8 TEUR). Insgesamt ist gemäß Jahresabschluss 2014 der Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH Jena die Vermögens- und Finanzlage geordnet. Die Liquidität war zu jedem Zeitpunkt gegeben

20 VI Geschäfts- und Rahmenbedingungen Anne Hößelbarth und Susanne Albrecht, Kundenbetreuerinnen Team Winzerla Die WG VERMIETUNGS GmbH Jena ist Eigentümer der im Rahmen des Altschuldenhilfegesetzes nicht verkauften Eigentumswohnungen. Gesellschafter ist zu 100 % die Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg. Mit Wirkung vom besteht ein Ergebnisabführungs- und Beherrschungsvertrag. Im Geschäftsjahr 2014 wurde ein positives Ergebnis in Höhe von 514,2 TEUR (Vorjahr 98,4 TEUR) erwirtschaftet. Insgesamt ist gemäß Jahresabschluss 2014 der WG VERMIETUNGS GmbH Jena die Vermögens- und Finanzlage geordnet. Die Liquidität war zu jedem Zeitpunkt gegeben. Nach unserer Überzeugung gibt es kein größeres und wirksameres Mittel zu wechselseitiger Bildung als das Zusammenarbeiten (Johann Wolfgang von Goethe) Beteiligungen Die TV Produktions- und Betriebsgesellschaft mbh & Co. KG, Jena, ist ein regionaler Fernsehsender für Jena und Umgebung. Die Genossenschaft ist mit 24 % an der TV Produktions- und Betriebsgesellschaft mbh & Co. KG und mit 24 % an der TV Produktions- und Betriebsverwaltungsgesellschaft mbh beteiligt. Andere Finanzanlagen Die Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg ist Mitglied der Wohnungsgenossenschaft Unter der Lobdeburg eg (UdL) und hat zum Bilanzstichtag Anteile in Höhe von (davon 500 Anteile zum Bilanzstichtag gekündigt) gezeichnet mit einer Beteiligungshöhe von 3.841,5 TEUR. Die UdL wurde in Form einer Ausgliederung von Immobilienbeständen der Wohnungsgenossenschaft gegründet. 3. Umweltschutz Im Rahmen der Geschäftstätigkeit beachtet das Unternehmen alle relevanten Umweltschutzvorschriften. 4. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag sind nicht eingetreten. 38

21 Vermögenslage Finanzlage 5. Darstellung der Vermögenslage Die Bilanzsumme der Genossenschaft belief sich zum Jahresende auf ,4 TEUR (Vorjahr ,8 TEUR) und erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr um 1.153,6 TEUR bzw. 0,4 %. Auf der Aktivseite resultierte diese Entwicklung insbesondere aus der Erhöhung des Sachanlagevermögens um 3,0 Mio. EUR aufgrund der Zugänge aus der Aktivierung nachträglicher Herstellungskosten für Bestandsobjekte, der Baukosten für das Bauvorhaben Haus Zur Sonne / SONNENHOF sowie aus Grundstückskäufen und Bauvorbereitungskosten, denen im Wesentlichen planmäßige Abschreibungen gegenüberstehen. Demgegenüber standen die Verringerung der flüssigen Mittel um 1,5 Mio. EUR sowie der Wertpapiere des Umlaufvermögens um 0,3 Mio. EUR. Auf der Passivseite stehen dem Zuwachs der Spareinlagen von 3,8 Mio. EUR die Reduzierung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um 4,7 Mio. EUR gegenüber. Weiterhin erhöhten sich die geleisteten Anzahlungen für Betriebs-/Heizkosten um 0,7 Mio. EUR, während die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sich um 1,6 Mio. EUR reduzierten. 6. Kennzahlen zur Vermögenslage Kennzahlen zur Vermögenslage Kennzahl Definition Veränderung 7. Darstellung der Finanzlage Die flüssigen Mittel (Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten) der Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg beliefen sich zum auf ,1 TEUR (Vorjahr ,2 TEUR). Dies bedeutet eine Verringerung von 1.494,1 TEUR im Geschäftsjahr Kapitalflussrechnung Abgaben in TEUR Geschäftsjahr 2014 Geschäftsjahr 2013 Operativer Cash Flow , ,8 Veränderung der Vorräte, erhaltenen Anzahlungen sowie anderer Aktiva und Passiva + 788,6-147,3 Cash Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit , ,5 Planmäßige Tilgungen , ,2 Cash Flow aus der lfd. Geschäftstätigkeit nach planm. Tilgungen , ,3 Cash Flow aus Investitionstätigkeit , ,2 Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit , ,4 Eigenkapitalquote (%) Eigenkapital Bilanzsumme 49,2 48,4 0,8 Veränderung Aktivposten Vermögensverrechnung + 12,7-19,9 Zahlungswirksame Veränderung der Finanzmittel , ,4 Verschuldungsgrad (%) Dauerfinanzierungsmittel Bilanzsumme 20,1* 21,8* -1,7 Finanzmittel am Anfang der Periode , ,6 Finanzmittel am Ende der Periode , ,2 Anlagendeckungsgrad (%) Objektverschuldung (EUR/qm) Eigenkapital + Dauerfinanzierungsmittel + SoPo + langfr. Rückst. Anlagevermögen Darlehen Kreditinstitute Fläche WE+GE (Stichtag) 80,0* 81,8* -1,8 142,22* 153,41* -11,19 * ohne Berücksichtigung von Spareinlagen (Abbildung 5: Kennzahlen zur Vermögenslage) (Abbildung 6: Kapitalflussrechnung) Die Kapitalflussrechnung zeigt die Herkunft und Verwendung der Zahlungsströme in den Geschäftsjahren 2014 und Der operative Cash Flow (als Indikator für die Innenfinanzierungskraft des Unternehmens) veränderte sich gegenüber 2013 um -0,3 Mio. EUR. Der Cash Flow aus Investitionstätigkeit wurde durch die umfangreichen Investitionen für Neubau und Sanierung (nachträgliche Herstellungskosten) beeinflusst. Der Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit wird insbesondere durch die Erhöhung der Spareinlagen sowie der Valutierung von Darlehen und dem Zufluss von Zuschüssen beeinflusst

22 Ertragslage 8. Darstellung der Ertragslage 9. Kennzahlen zur Ertragslage Ertragslage Kennzahlen Angaben in TEUR Kennzahl Definition Veränderung Betriebsergebnis 841, ,9 Finanzergebnis 346,0 146,0 Beteiligungs- und Holdingsergebnis 1.356,3 360,8 Neutrales Ergebnis 713,5 380,4 Steuern von Einkommen und Ertrag -727,6-313,6 Jahresüberschuss 2.529, ,5 (Abbildung 7: Ertragslage) Die Verringerung des Betriebsergebnisses gegenüber dem Vorjahr um 0,3 Mio. EUR beruht im Wesentlichen auf höheren Fremdkosten für die Instandhaltung (+0,6 Mio. EUR) sowie höheren Abschreibungen (+0,9 Mio. EUR), denen hauptsächlich gestiegene Mieterlöse (+1,1 Mio. EUR) gegenüberstehen. EBITDA pro qm Wohn- und Gewerbefläche(EUR/qm) Eigenkapitalrentabilität (%) Verhältnis Zinsaufwand zur Nettokaltmiete (%) Mietenmultiplikator Jahresergebnis-Beteiligungsergebnis+ FK Zinsen- Zinseinnahmen+Steuern E+E-Abschreibung durchschnittl. Wohn- und Gewerbefläche Jahresergebnis vor Ertragssteuern Eigenkapital Zinsaufwand f. Dauerfinanzierungsmittel Sollmiete abzgl. Erlösschmälerungen Buchwerte Wohn- und Geschäftsbauten Sollmiete abzgl. Erlösschmälerungen 30,21 28,09 + 2,12 2,5 1,6 + 0,9 14,0* 15,5* - 1,5 9,1 9,6-0,5 * einschließlich 90 % der Zinsaufwendungen Spareinrichtung (Abbildung 8: Kennzahlen zur Ertragslage) 42 43

23 Risikobericht Risikomanagement Aktuell und mittelfristig sind keine Entwicklungsbeeinträchtigungen feststellbar. Die Auswirkungen der Finanzmarktkrise müssen weiter beobachtet werden. Das Risikomanagement ist fester Bestandteil der Unternehmensführung der Genossenschaft. Zur Umsetzung wurde es fest in die Prozesse des Unternehmens und in die Aufbau- und Ablauforganisation integriert. Im Rahmen der jährlichen Planungs- und Strategiebesprechung werden innerhalb der Gremien der Genossenschaft mögliche Risikopotentiale bzw. Risikofelder definiert und analysiert. Durch das Risikofrühwarnsystem, das Controlling, die Interne Revision und die regelmäßige Berichterstattung werden die potenziellen Risiken überwacht, Abweichungen aufgezeigt, kritische Prozesse erkannt sowie eingeleitete Maßnahmen erfasst und kontrolliert. Ralf Schoknecht, Hausmeister Team Lobeda Freude an der Arbeit läßt das Werk trefflich geraten. (Aristoteles) 44

24 Risikobericht Risikogrundsätze Das Leistungsangebot der Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg umfasst Wohnen, Sparen und Dienstleistungen rund ums Wohnen. Im Rahmen des Vermietungsgeschäftes ist eine Bonitätsprüfung vorgeschrieben. Darüber hinaus pflegen wir nur mit solchen Geschäftspartnern Geschäftsverbindungen, deren Ruf in jeder Hinsicht einwandfrei ist. Bei Geschäftsabschlüssen werden die Grundsätze der Bonität und Seriosität eingehalten. Geschäfte, deren Risikogehalt wir nicht abschätzen können und/oder deren Risiko nach intensiver Prüfung zu hoch ist, werden nicht getätigt. Voraussetzung bei jedem Geschäft und insbesondere jeder Baumaßnahme ist die Einhaltung der Wirtschaftlichkeit. Zur Begrenzung unserer Risiken setzen wir auf das Prinzip der Diversifizierung. Hier sind unser Immobilienbestand, unsere Kundenstrukturen sowie insbesondere die Unternehmensfinanzierung zu nennen. Im Rahmen der regelmäßigen bzw. anlassbezogenen Risikoinventur werden insbesondere Marktpreis-, Liquiditäts-, Adressausfall- und operationelle Risiken untersucht. Mit Hilfe von Stressszenarien werden Gefährdungspotenziale aufgrund von außergewöhnlichen aber plausiblen Ereignissen überprüft und notwendiger Handlungsbedarf aufgezeigt. Im Rahmen der Risikoselbsteinschätzung werden die einzelnen Risiken beurteilt und deren Risikotragfähigkeit ermittelt. Für 2015 sehen wir keine wesentlichen Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt in Jena. Wir gehen von einer insgesamt konstanten Wohnungsnachfrage aus. Mittel- bis langfristig sehen wir jedoch Handlungsbedarf in den Großsiedlungen Lobeda und Winzerla. Wir gehen davon aus, dass in diesen Gebieten bei Entspannung der Wohnungsnachfrage weiteres Rückbaupotenzial besteht. Umsatzentwicklung Der Vorstand der Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg geht bis Ende 2015 von einem Umsatzwachstum im einstelligen Prozentbereich aus. Ergebnisentwicklung Im Jahr 2015 wird das Jahresergebnis durch konstant hohe Aufwendungen für die Sanierung und Instandhaltung des Wohnungsbestandes beeinflusst und mit 0,6 Mio. EUR prognostiziert. Für die Geschäftsjahre 2016 bis 2017 werden Jahresüberschüsse von jeweils 0,3 Mio. EUR erwartet. Investitionen und Instandhaltungen In das Kerngeschäftsfeld Wohnen wird in den nächsten Jahren umfangreich investiert. Es sind wesentliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vor allem in Lobeda und Winzerla vorgesehen. Darüber hinaus werden auch im Bereich der laufenden Instandhaltung umfangreiche Maßnahmen durchgeführt. In Nord sowie in den Bereichen Jena Zentrum/West/Wenigenjena ist ein Aufbau des Bestandes durch Neubau sowie durch gezielten Zukauf von Objekten geplant. Dadurch kann unser Angebot im Zentrum verbessert werden und bei steigenden Nutzungsentgelteinnahmen ohne mehr Mitarbeiter einzustellen unsere Rentabilität spürbar gesteigert werden. In 2015 werden der 2. Bauabschnitt der Quartiersanierung Winzerberge (Bauersfeldstraße) sowie das Neubauvorhaben Nordlichter II begonnen. Während sich die Sanierung der Winzerberge bis 2017 mit den Bauabschnitten 3 und 4 erstrecken wird, werden in Nord mit den Nordlichtern II und anschließend Nordlichter III bis 2021 insgesamt 200 Wohnungen errichtet. Insgesamt werden die getätigten Investitionen durch deutliche Kostensteigerungen im Bausektor belastet. Diese werden mit Einführung der ENEV 2016 (April 2016) einen weiteren Schub erfahren. Aufgrund der Veränderung von Mieterstrukturen, möglicher Bevölkerungsschwankungen sowie Wanderungsbewegungen innerhalb Jenas rechnen wir mit steigenden Leerständen. Diese Risiken sehen wir als begrenzbar und steuerbar. Vorteile sind die im Vergleich moderaten Mietpreise sowie der hohe Sanierungs- und Modernisierungsstand

25 Risikobericht Finanzen Aufgrund der weiteren Modernisierung des Bestandes sowie der Errichtung von neuen Wohnungen werden in den Folgejahren weitere Finanzierungen erfolgen. Beabsichtigt sind neben einer weiteren Akquisition von Spareinlagen möglichst zinsgünstige KfW-Darlehen in Anspruch zu nehmen. Das Ziel dabei ist, die Diversifikation der Kapitalgeber zu erhöhen. Dies geschieht insbesondere durch die Erhöhung des Spareinlagenanteils am Gesamtfinanzierungsbedarf der Genossenschaft, aber auch durch die Aufnahme der Geschäftsbeziehung mit neuen Bankpartnern. Hierbei wirken die Spareinlagen mit durchschnittlich 2,4 % p.a. gegenüber den Konditionen unserer bestehenden klassischen Bankfinanzierung mit 3,65 % p.a. bezogen auf das Jahr 2014 deutlich kostensenkend und stabilisierend (Kostenvorteil 1,25 %-Punkte p.a.). Jena, 23. Februar 2015 Klaus-Dieter Boshold Iris Hippauf Prof. Dr. Helmut Geyer Vorstand der Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg Michael Schmidt, Allgemeine Verwaltung Hänge die heutige Pflicht nicht auf den morgigen Haken. (Indisches Sprichwort) 48

26 Wahlbezirk 1 / Stadt und Umland Kap. VII. Liste der Vertreter (Amtszeit ) Zuständigkeitsbereich Vertreter Dr. Thomas Drenda, Leiter der Immobilienabteilung Wer aufhört, besser sein zu wollen, hat aufgehört, gut zu sein. (Oliver Cromwell) Altenburger Straße Am Hang 1-7 Am Hang 2-8 Am Planetarium 47 Am Rähmen 23 Am Rähmen 25 Arvid-Harnack-Straße 22 Arvid-Harnack-Straße 26 Bachstraße 21 Camsdorfer Ufer/Str. 3,4,5,14 Carl-Orff-Str Closewitzer Str. 2a-c Closewitzer Str. 4a-c Dornburger Str Dornburger Str Erich-Kuithan-Str. 1-5 Frauengasse 22,23 Freiligrathstr. 23 Freiligrathstr Friedenstr Friedrich-Wolf-Str. 4-8 Georg-Büchner-Str. 4-8 Georg-Büchner-Str Georg-Weerth-Str. 1-5 Georg-Weerth-Str Gotthard-Neumann-Str Gotthard-Neumann-Str Käthe-Kollwitz-Str. 10 Leipziger Str Leipziger Str Leipziger Str Leipziger Str Leipziger Str Leipziger Str Leipziger Str Leipziger Str Leipziger Straße Merseburger Straße 19a-b Merseburger Straße Naumburger Straße 2-6 Naumburger Str Scharnhorststr. 5-7 Schützenhofstr Schützenhofstr Schützenhofstr Schützenhofstr Telemannweg 33 Am Heerweg 4-10 Am Rosengarten 19 Am Rosengarten 21 Brückenstraße Herbert-Teuscher-Straße 9-13 Jenaer Straße 8 Jenaer Straße 11 Lerchenweg 2, G. Scheren 8a-b Neustraße 30, 32 Straße der AWG 3-4 Wilhelm-Bender-Straße Zum Stünzertal 4-18 Nicht zugeordneter Vertreter Mohring, Lothar Müller, Rolf Müller, Rolf Fleischer, Brigitte; Heinemann, Horst Fleischer, Brigitte; Heinemann, Horst; Weißenburger, Dr. Günter Fleischer, Brigitte; Heinemann, Horst; Weißenburger, Dr. Günter Fleischer, Brigitte; Heinemann, Horst Fleischer, Brigitte; Heinemann, Horst Fleischer, Brigitte; Heinemann, Horst Fleischer, Brigitte; Heinemann, Horst; Weißenburger, Dr. Günter Müller, Harald; Sievert, Lothar Busse, Günter; Friedrich, Klemens; Winkler, Lutz Busse, Günter; Friedrich, Klemens; Winkler, Lutz Fumfahr, Günther; Peters, Karsten; Stricker, Peter Schulze, Frank Müller, Harald; Sievert, Lothar Fleischer, Brigitte; Heinemann, Horst; Weißenburger, Dr. Günter Schulze, Frank Hoffmann, Peter Müller, Rolf Schulze, Frank Fleischer, Brigitte; Heinemann, Horst Fleischer, Brigitte; Heinemann, Horst Fleischer, Brigitte; Heinemann, Horst Fleischer, Brigitte; Heinemann, Horst Müller, Harald; Sievert, Lothar Müller, Harald; Sievert, Lothar Fleischer, Brigitte; Heinemann, Horst Fumfahr, Günther; Peters, Karsten; Stricker, Peter Fumfahr, Günther; Peters, Karsten; Stricker, Peter Fumfahr, Günther; Peters, Karsten; Stricker, Peter Fumfahr, Günther; Peters, Karsten; Stricker, Peter Fumfahr, Günther; Peters, Karsten; Stricker, Peter Fumfahr, Günther; Peters, Karsten; Stricker, Peter Krause, Gerhard; Müller, Mike Krause, Gerhard; Müller, Mike Krause, Gerhard; Müller, Mike Mohring, Lothar Mohring, Lothar Mohring, Lothar Mohring, Lothar Fumfahr, Günther; Peters, Karsten; Stricker, Peter Müller, Harald; Sievert, Lothar Müller, Harald; Sievert, Lothar Müller, Harald; Sievert, Lothar Hoffmann, Peter Müller, Harald; Sievert, Lothar (Ersatzvertreter Friedelt u. Täubert als Ansprechpartner) (Ersatzvertreter Friedelt u. Täubert als Ansprechpartner) (Ersatzvertreter Friedelt u. Täubert als Ansprechpartner) (Ersatzvertreter Friedelt u. Täubert als Ansprechpartner) (Ersatzvertreter Friedelt u. Täubert als Ansprechpartner) (Ersatzvertreter Friedelt u. Täubert als Ansprechpartner) (Ersatzvertreter Friedelt u. Täubert als Ansprechpartner) (Ersatzvertreter Friedelt u. Täubert als Ansprechpartner) (Ersatzvertreter Friedelt u. Täubert als Ansprechpartner) (Ersatzvertreter Friedelt u. Täubert als Ansprechpartner) (Ersatzvertreter Friedelt u. Täubert als Ansprechpartner) (Ersatzvertreter Friedelt u. Täubert als Ansprechpartner) Kasten, Manfred Ersatzvertreter (in der Reihenfolge des möglichen Nachrückens): Michael Friedelt, Ralf Beder, Wolfgang Lange, Manfred Täubert, Erwin Hampel, Ulrich Recke 51

27 Wahlbezirk 2 / Winzerla Wahlbezirk 3 / Lobeda Kap. VII. Liste der Vertreter (Amtszeit ) Kap. VII. Liste der Vertreter (Amtszeit ) Zuständigkeitsbereich Vertreter Zuständigkeitsbereich Vertreter Anna-Siemsen-Str. 6c-e Anna-Siemsen-Str. 6f Anna-Siemsen-Str Anna-Siemsen-Str Anna-Siemsen-Str Anna-Siemsen-Str. 68c-e Anna-Siemsen-Str. 71 Anna-Siemsen-Str Anna-Siemsen-Str Anna-Siemsen-Str Anna-Siemsen-Str. 97 Bauersfeldstr Bauersfeldstr Boegeholdstraße 2-8 Boegeholdstraße Ernst-Zielinski-Str. 2-8 Ernst-Zielinski-Str Ernst-Zielinski-Str Ernst-Zielinski-Str Ernst-Zielinski-Str Hanns-Eisler-Str. 2-8 Helene-Weigel-Str Hugo-Schrade-Str. 36,38,40 Johannes-R-Becher-Str. 2-6 Johannes-R-Becher-Str Johannes-R-Becher-Str Johannes-R-Becher-Str Max-Steenbeck-Str. 2a Max-Steenbeck-Str Max-Steenbeck-Str. 14 Max-Steenbeck-Str. 22 Max-Steenbeck-Str Schomerusstr. 9 Schomerusstr. 9a Schomerusstr. 9b Schomerusstr. 11 Schrödingerstraße 2-6 Schrödingerstraße 8-18 Schrödingerstraße Schrödingerstraße Schrödingerstraße Schrödingerstraße 86 Schrödingerstraße Schrödingerstraße 96 Wacholderweg 4 Wacholderweg 6-10 Wacholderweg Wanderslebstr. 1-7 Wanderslebstr Braun, Thomas; Erler, Gino Braun, Thomas; Erler, Gino Burghardt, Gudrun; Erler, Gino Burghardt, Gudrun; Erler, Gino Burghardt, Gudrun Braun, Thomas; Erler, Gino Burghardt, Gudrun Burghardt, Gudrun Burghardt, Gudrun Burghardt, Gudrun Burghardt, Gudrun Zimmermann, Ingrid Zimmermann, Ingrid Zimmermann, Ingrid Zimmermann, Ingrid Bäsig, Heinz; Hönig, Manfred; Kollatschny, Frank Bäsig, Heinz; Hönig, Manfred; Kollatschny, Frank Bäsig, Heinz; Hönig, Manfred; Kollatschny, Frank Maurer, Brigitte; Sörgel, Dr. Peter Maurer, Brigitte; Sörgel, Dr. Peter Franke, Klaus Franke, Klaus Bäsig, Heinz; Hönig, Manfred; Kollatschny, Frank Ballay, Willy; Gebhardt, F.-Wilhelm Ballay, Willy; Gebhardt, F.-Wilhelm Ballay, Willy; Gebhardt, F.-Wilhelm Ballay, Willy; Gebhardt, F.-Wilhelm Burghardt, Gudrun Erler, Gino; Wonneberger Wolfgang Erler, Gino; Wonneberger Wolfgang Erler, Gino Burghardt, Gudrun Kotschy, Helga; Pohlmann Uwe Kotschy, Helga; Pohlmann Uwe Kotschy, Helga; Pohlmann Uwe Kotschy, Helga; Pohlmann Uwe Könke, Lutz Könke, Lutz Hartung-Blödorn, Karin; Kluge, Edna Lohmann, Gabriele Rub, Harald Wonneberger, Wolfgang Wonneberger, Wolfgang Wonneberger, Wolfgang Wonneberger, Wolfgang Wonneberger, Wolfgang Wonneberger, Wolfgang Erler, Gino; Zimmermann, Ingrid Erler, Gino; Zimmermann, Ingrid Carolinenstr Carolinenstr Carolinenstr Carolinenstr Carolinenstr Carolinenstr Drackendorfer Str Ernst-Schneller-Str Ernst-Schneller-Str Felix-Auerbach-Str Fritz-Ritter-Str. 18 Hans-Berger-Str Lindenstraße 1-5 Liselotte-Herrmann-Str. 2a-c Liselotte-Herrmann-Str Liselotte-Herrmann-Str. 14a-c Liselotte-Herrmann-Str Liselotte-Herrmann-Str. 26a-c Liselotte-Herrmann-Str Liselotte-Herrmann-Str. 38a-c Musäusring 2-10 Musäusring Novalisstr. 5-9 Novalisstr Platanenstr Richard-Sorge-Str Rudolf-Breitscheid-Str. 1-9 Rudolf-Breitscheid-Str Rudolf-Breitscheid-Str Salvador-Allende-Platz 1-3 Salvador-Allende-Platz 5-7 Stauffenbergstraße 4-8 Stauffenbergstraße Theobald-Renner-Str Tieckstr Tieckstr Tieckstr Tieckstr Werner-Seelenbinder-Str. 2-4 Ziegesarstr. 1-3 Ziegesarstr. 5-7 Nicht zugeordnete Vertreter keine Ersatzvertreter Bansemer, Hartmut Werner, Edelgard Werner, Edelgard Harloff, Günther Harloff, Günther Müller, Dr. Jochen Lindemann, Bernd Zirr, Harry Zirr, Harry Apel, Martina Thoß, Reiner Bauer, Jürgen; Hoffmann, Sybille; Teichelmann, Siegfried Greger, Erich Große, Edgar; Rackwitz, Manfred Große, Edgar; Rackwitz, Manfred Houschka, Manfred Hahmann, Petra Hahmann, Petra Kühn, Wolfgang Kühn, Wolfgang Müller, Dr. Jochen Biedermann, Jürgen Bansemer, Hartmut Bansemer, Hartmut Greger, Erich Macher, Klaus Bachmann, Heinz Bachmann, Heinz Houschka, Manfred Barg, Dr. Klaus; Steinecke, Sebastian Barg, Dr. Klaus; Steinecke, Sebastian Plötner, Günter Schmoginski, Ilse Rothe, Dietrich Lindemann, Bernd Falke, Klaus-Dieter Falke, Klaus-Dieter Wagner, Gunter Schmoginski, Ilse Zirr, Harry Zirr, Harry List, Frank; Nieklauson, Kai keine Ersatzvertreter 52 53

28 Wahlbezirk 4 / Sparer und fördernde Mitglieder Kap. VII. Liste der Vertreter (Amtszeit ) Ihre Notizen Jahresabschluss für das Jahr 2014 Zuständigkeitsbereich Sparer Fördernde Mitglieder Vertreter Bechler, Hans-Jörg Becker, Angelika Bütof, Elke Gablick, Dr. Klaus Geiger, Jochen Hase, Ewald Heiner, Wolfgang Hoppe, Ursula Jeromin, Margit Juch, Martina Körner, Marco Mark, Dr. Rolf-Peter Oberländer, Dr. Barbara Pabst, Wolfgang Raue, Beate Raue, Roland Schumann, Annemarie Speckamp, Peter Stark, Volker Wiegand, Günter Wilk, Reinhard Blumenstein, Jens Körbs, Klaus Sandmann, Gerd Sickert, Rolf keine Ersatzvertreter 54

29 Impressum Herausgeber Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eg Postanschrift: Sonnenhof 9, Jena Besucheranschrift: Löbdergraben 4, Jena Genossenschaftsregisternummer Fotos: Grit Hiersemann grit-hiersemann.de Satz & Layout: Eduard Frantz goldenezwanziger.de Druck: Förster & Borries GmbH & Co. KG, Zwickau