Die vermietete Altbaueigentumswohnung. Überschüsse aus der. an Ihren Mieter weitergeben.

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1 Die vermietete Altbaueigentumswohnung Ausgaben sind alle Aufwendungen, die Ihnen gegenüber im betreffenden Kalenderjahr fällig geworden sind. Ausgaben sind dann nicht mehr zu berücksichtigen, wenn sie bereits im Jahr zuvor fällig wurden. Das heißt: In der Abrechnung 2005, die 2006 gelegt wird, dürfen keine 2004 fällig gewordenen Betriebskosten aufgenommen werden. Überschüsse aus der Betriebskostenabrechnung müssen Sie an Ihren Mieter weitergeben. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Überschuss zugunsten Ihres Mieters, so ist dieser zum übernächsten Zinstermin zurückzuzahlen. Ergibt sich ein Fehlbetrag, so dürfen Sie diesen zum übernächsten Zinstermin nachfordern. Berechtigt bzw. verpflichtet ist immer jener Mieter, der zum Fälligkeitstermin (übernächster Zinstermin) ein aufrechtes Mietverhältnis hat. Unabhängig davon, ob er im Vorjahr bereits Mieter war oder nicht. Da Sie als Wohnungseigentümer im Regelfall nicht über alle Belege verfügen werden, sind Sie auf die Abrechnung der Hausverwaltung Ihnen gegenüber angewiesen. Beachten Sie, dass im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) keine gesonderte Betriebskostenabrechnung vorgesehen ist. Erhalten Sie von Ihrer Hausverwaltung nur eine Abrechnung über alle Ausgaben, die Sie als Wohnungseigentümer treffen, müssen Sie die Betriebskosten im Sinne des MRG gesondert ermitteln. Selbst wenn Ihnen Ihre Hausverwaltung eine so genannte Betriebskostenabrechnung übermittelt, sind die darin ausgewiesenen Beträge nicht immer 1:1 auf Ihren Mieter überwälzbar. Das Verwaltungshonorar in der Abrechnung gegenüber den Wohnungseigentümern ist meistens höher als jenes, das einem Mieter in Rechnung gestellt werden darf. Auch Bankspesen, Kosten eines Steuerberaters etc., die in Wohnungseigentümerabrechnungen oft als Betriebskosten aufscheinen, sind nicht auf den Mieter überwälzbar. Ebenso wenig können Sie die Kosten von Reparaturen im Haus, die Ihnen verrechnet werden, als Betriebskosten auf Ihren Mieter überwälzen. 92 In all diesen Fällen müssen Sie daher eine eigene Abrechnung für Ihren Mieter erstellen, in der nur die bereits aufgezählten

2 Befristung und Beendigung Kosten enthalten sind. Legen Sie als Vermieter bis 30. Juni des Folgejahres keine oder nur eine ungenügende Abrechnung, so kann Ihr Mieter diese mit einem Antrag im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren erzwingen. Kosten von Gemeinschafts- und zentralen Heizungsanlagen Entsprechend den Vorschriften über die Betriebskosten des Hauses gibt es eine Regelung über die Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen und gemeinsamen Heizungsanlagen ( 24 MRG bzw. HeizKG). Dazu gehören: Personenaufzug, gemeinsame Wärmeversorgungsanlage, Waschküche, Schwimmbad, Sauna, aber auch Grünflächen usw. Auch für die Gemeinschafts- und Heizanlagen fallen Betriebskosten an. Auch hier ist es für Sie besonders wichtig, im Mietvertrag vorzusehen, dass Sie diese Kosten nach demselben Verteilungsschlüssel, wie er Ihnen gegenüber angewandt wird, auch auf den Mieter überwälzen können. Selbstverständlich muss es Ihrem Mieter aber auch möglich sein, diese Einrichtungen zu benützen. Befristung und Beendigung Auf die Grundsätze und Unterschiede zwischen befristeten und unbefristeten Mietverhältnissen sind wir bereits eingegangen ( Seite 15). Für Eigentumswohnungen (sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich des MRG) gilt der Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes. Dazu gehören die besonderen Befristungsbestimmungen und der Grundsatz, dass der Vermieter ein Mietverhältnis immer nur aus einem der im 30 MRG genannten Kündigungsgründe aufkündigen kann. Befristete Mietverhältnisse Wird ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen, gilt zunächst der Grundsatz, dass sich beide Vertragsparteien an die Befristung 93

3 Die vermietete Altbaueigentumswohnung halten müssen. Sie als Vermieter müssen für die Dauer der Vereinbarung die Wohnung bereitstellen, Ihr Mieter den Mietzins bezahlen. Derartige Mietverhältnisse enden durch Ablauf der Zeit, ohne dass eine Kündigung ausgesprochen werden müsste. Um eine Befristung wirksam zu vereinbaren, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt werden: Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen. Sie muss die Bestimmung enthalten, dass das Mietverhältnis durch Zeitablauf zu einem bestimmten Termin ohne Kündigung endet (unbedingter Endtermin). Die Vertragsdauer muss bei Wohnungen auch bei jeder Vertragsverlängerung zumindest drei Jahre betragen (Mindestvertragsdauer). Bei der Vermietung zu anderen als Wohnzwecken, z.b. als Büro etc, gibt es keine Mindestvertragsdauer. Das Schriftformerfordernis gilt aber auch hier. Seit 2000 gibt es keine Höchstdauer für die Befristung von Wohnungsmietverträgen mehr. Es kann Klare Verhältnisse z.b. von vornherein ein Mietvertrag mit einer Diese Formulierung lässt keine Fragen zwanzigjährigen Vertragsdauer oder vier Mietverträge mit je fünfjähriger Vertragsdauer abge- offen: Das Mietverhältnis beginnt am 1. Februar 2006, wird auf die Dauer schlossen werden. Nur die Mindestvertragsdauer von fünf Jahren abgeschlossen und von drei Jahren und die Schriftlichkeit ist einzuhalten auch bei jeder Verlängerung. Auf den Ent- endet daher am 31. Jänner 2011, ohne dass es einer Aufkündigung bedarf. fall der Höchstdauer verweisen wir deshalb besonders, weil sich in der Öffentlichkeit hartnäckig das Gerücht hält, ein fünf (bzw. zehn) Jahre übersteigendes befristetes Mietverhältnis würde automatisch zu einem unbefristeten Mietvertrag führen. Das ist schlicht falsch! 94 Vertragliche Befristungsvereinbarungen, die die angeführten Punkte nicht erfüllen, z.b. eine nur zweijährige Mietdauer, führen zu einer Unwirksamkeit der Befristung. Das Mietverhältnis ist in einem solchen Fall von Beginn an de facto ein unbefristetes Mietverhältnis.

4 Befristung und Beendigung Unterlassen Sie die rechtzeitige Geltendmachung der Beendigung des Mietvertrages und bleibt Ihr Mieter in der Wohnung, so wird der Mietvertrag einmalig um drei Jahre erneuert, wenn das Vertragsende nach dem 30. September 2006 liegt. Wird der Mietvertrag nach diesen drei Jahren neuerlich nicht aufgelöst oder eine schriftliche Verlängerungsvereinbarung getroffen, so wandelt sich der Mietvertrag in einen solchen auf unbestimmte Zeit. Ab dem Zeitpunkt der Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag können Sie den vollen Mietzins, ohne Befristungsabschlag ( Seite 87), verlangen. Diese Anhebung setzt aber voraus, dass die ziffernmäßige Gegenüberstellung des Mietzinses mit und ohne Abschlag bereits im Mietvertrag schriftlich ausgewiesen wurde. Möglich ist auch eine Aufkündigung während der vereinbarten Mietzeit vorzeitige Vertragsbeendigung. Sie ist allerdings an bestimmte Voraussetzungen gebunden: Ein Mieter kann nach Ablauf eines Jahres gerechnet ab dem Vertragsbeginn oder ab einer schriftlichen Vertragsverlängerung unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen vorzeitig aufkündigen. Bei der oben beschriebenen einmaligen (automatischen) Erneuerung um drei Jahre kann der Mieter ohne Wartefrist unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist aufkündigen. Im Fall des Todes des Wohnungsmieters vor Vertragsablauf können sowohl die Erben als auch Sie als Vermieter unter Einhaltung einer einmonatigen Frist das Mietverhältnis kündigen ( 1116a ABGB). Sie als Vermieter jedoch nur dann, wenn es keine Eintrittsberechtigten ( Seite 100) gibt. Wenn im Mietvertrag eine Vereinbarung aufgenommen wurde, wonach ein weitergehendes Kündigungsrecht, z.b. für den Mieter bereits während des ersten Jahres oder mit einmonatiger Kündigungsfrist, besteht. Ebenso können Sie als Vermieter ein Kündigungsrecht während der vorgesehenen Vertragsdauer in den Mietvertrag aufnehmen. Sie können allerdings immer nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes gemäß 30 MRG das Mietverhältnis aufkündigen. Kümmern Sie sich nicht darum, dass Ihr Mieter länger in der Wohnung bleibt als vereinbart, verlängert sich der Mietvertrag um drei Jahre. 95

5 Die vermietete Altbaueigentumswohnung Neben der Kündigung ist eine vorzeitige Auflösung aus wichtigen Gründen ( 1117, 1118 ABGB, Seite 29) auch bei befristeten Mietverhältnissen über Wohnungen möglich. Aufkündigung Die Beendigung eines unbefristeten Mietverhältnisses gegen den Willen des Vertragspartners geschieht in der Regel durch Aufkündigung. Bei befristeten Mietverhältnissen hingegen ist eine Aufkündigung immer nur bei Vorliegen der bereits beschriebenen Voraussetzungen möglich. Eine wirksame Aufkündigung kann nur unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfrist zum Kündigungstermin erfolgen. Das Erfordernis der gerichtlichen Aufkündigung gilt für die Vermieterkündigungen. Mieter können seit dem 1. Oktober 2006 sowohl gerichtlich als auch bloß schriftlich kündigen. Eine mündliche Aufkündigung des Mieters oder eine schriftliche Kündigung des Vermieters mit eingeschriebenem Brief ist daher nicht rechtswirksam und zieht keine Folgen nach sich. Akzeptiert der Vertragspartner jedoch diese Form der Aufkündigung, so liegt rechtlich gesehen eine einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses vor. 96 Wird eine Wohnung gekündigt, beträgt die Kündigungsfrist einen Monat. Wurden weder Kündigungsfrist noch Kündigungstermin im Mietvertrag gesondert vereinbart, so gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Für Wohnungen beträgt die Kündigungsfrist einen Monat, Kündigungstermin ist der Monatsletzte ( 560 ZPO). Um die Kündigungsfrist einzuhalten, muss die Kündigung noch vor Beginn der einmonatigen Frist zugestellt werden. Bei befristeten Mietverhältnissen beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter drei Monate ( 29 MRG). Mit 1. Oktober 2006 gilt bei verspätet zugestellten Kündigungen die Kündigungsfrist gegenüber dem Kündigungsgegner wurde nicht gewahrt eine Neuregelung. Die verspätete Kündigung gilt dann zum nächstmöglichen Kündigungstermin.

6 Befristung und Beendigung Aufkündigung durch den Vermieter Als Vermieter dürfen Sie, wie bereits erwähnt, nur aus wichtigen Gründen kündigen. Diese sind in der gerichtlichen Kündigung genau anzuführen. Das dafür zuständige Gericht ist das für das Gebäude örtlich zuständige Bezirksgericht. Die wichtigen Gründe, die Sie als Vermieter zur Aufkündigung berechtigen, sind in der Mehrzahl solche, die ein Verschulden bzw. ein vertragswidriges Verhalten eines Mieters voraussetzen. Weitere Kündigungsgründe ohne Verschulden Ihres Mieters müssen von Ihnen als Vermieter nicht nur nachgewiesen, sondern es muss auch eine Ersatzwohnung angeboten werden. Als Vermieter dürfen Sie Ihren Mieter nur aus wichtigen Gründen kündigen. Sämtliche der verschuldensabhängigen Kündigungsgründe müssen Sie als Vermieter ohne unnötigen Aufschub geltend machen. Ansonsten ist davon auszugehen, dass Sie auf die Geltendmachung dieses Kündigungsgrundes verzichtet haben. Als wichtige Gründe, die zur Aufkündigung berechtigen, gelten insbesondere folgende Tatbestände gemäß 30 Abs. 2 MRG (die folgenden Ziffern beziehen sich immer auf diese Gesetzesstelle, soweit nicht anders angegeben): Nichtbezahlung des bereits seit acht Tagen fälligen Mietzinses trotz erfolgter Mahnung (Z 1). Trifft Ihren Mieter kein grobes Verschulden am festgestellten Rückstand, so kann er diesen noch während der Verhandlung begleichen, womit die Kündigung aufzuheben ist. Ihr Mieter muss Ihnen jedoch Ihre Verfahrenskosten ersetzen. Der qualifizierte Mietzinsrückstand kann auch mit Vertragsaufhebung gemäß 1118 ABGB geltend gemacht werden. Bei dieser Vorgangsweise sind keine Kündigungsfristen einzuhalten ( siehe Seite 29). 97

7 Die vermietete Altbaueigentumswohnung Erheblich nachteiliger Gebrauch und unleidliches Verhalten (Z 3, 1. und 2. Fall). Diese Kündigungsgründe sind gleichzeitig Auflösungsgründe gemäß 1118 ABGB ( Seite 29). Gänzliche Weitergabe (Untervermietung) der Wohnung und fehlendes Wohnbedürfnis (Z 4, 1. Fall). Der Kündigungsgrund ist erfüllt, wenn die Wohnung zur Gänze, entgeltlich oder unentgeltlich, ohne Ihre Erlaubnis weitergegeben wird und seitens Ihres Mieters oder eintrittsberechtigter Personen (Eintrittsberechtigung, Seite 100) auch in naher Zeit kein dringendes Wohnbedürfnis an dieser Wohnung besteht. Dabei kommt es nicht so sehr auf den Zeitraum an, er kann auch etwas länger als ein Jahr sein, als auf den konkreten zukünftigen Bedarf. Ist Ihr Mieter vorübergehend abwesend, kann er in dieser Zeit seine Wohnung auch weitergeben. Plant Ihr Mieter einen einjährigen Auslandsaufenthalt, abgrenzbar z.b. durch einen Arbeitsvertrag oder ein Auslandsstipendium, und beabsichtigt er nach seiner Rückkehr wiederum in der Wohnung zu wohnen, so liegt ein dringender Wohnbedarf in naher Zeit vor. Er kann während dieser Zeit seine Wohnung weitergeben und erfüllt den Kündigungstatbestand nicht. Gänzliche oder teilweise Weitergabe der Wohnung gegen eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung (Z 4, 2. Fall). Der Kündigungsgrund liegt vor, wenn ein Hauptmieter seine Wohnung untervermietet und dafür einen unverhältnismäßig hohen Zins (deutlich mehr als 150 Prozent des Hauptmietzinses) verlangt. Tod des Wohnungsmieters und Fehlen von Eintrittsberechtigten (Z 5). Im Todesfall Ihres Mieters können Sie die Kündigung nur aussprechen, wenn keine Eintrittsberechtigten ( Seite 100), die selbst zu Mietern werden, nachfolgen. Ihre Kündigung müssen Sie zunächst gegen die Verlassenschaft, danach gegen die Erben Ihres Mieters richten. 98 Leerstand Nichtbenützung der Wohnung zu Wohnzwecken (Z 6). Dieser Kündigungsgrund ist erfüllt, wenn die Wohnung nicht regelmäßig zu Wohnzwecken verwendet wird und ein dringendes Wohnbedürfnis Ihres Mieters oder seiner Eintrittsberech-

8 Befristung und Beendigung tigten fehlt. Eine vorübergehende Nichtbenützung wegen einer Kur oder aus beruflichen Gründen spielt dagegen keine Rolle. Dringender Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Kinder an der Eigentumswohnung ohne Ersatzbeschaffung (Z 8). Dieser Kündigungsgrund schwebt zwar immer wieder im Raum, doch kann er nur unter den folgenden Voraussetzungen rechtswirksam werden: Sie als Vermieter (oder Ihre Kinder) können Ihr Wohnbedürfnis unverschuldet nicht oder nur notdürftig anderweitig decken (strenge Auslegung). Sie sind bereits zumindest zehn Jahre lang Eigentümer der vermieteten Wohnung gewesen (diese Frist gilt nicht beim Erwerb durch Erbschaft). Sie müssen als Vermieter bereit sein, die Übersiedlungskosten Ihres Mieters zu tragen. Dringender Eigenbedarf des Vermieters ist nur mit Einschränkungen ein Kündigungsgrund. Dringender Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Kinder mit Ersatzbeschaffung (Z 9). Dieser Kündigungsgrund ist in den Voraussetzungen identisch mit dem zuletzt dargestellten Kündigungsgrund, nur entfällt das Erfordernis der zehnjährigen Eigentümerstellung. Sie müssen Ihrem Mieter eine entsprechende Ersatzwohnung anbieten. Ein im Mietvertrag schriftlich vereinbarter Kündigungsgrund (Z 13). Ein schriftlich vereinbarter Kündigungsgrund muss für Sie als Vermieter wichtig und bedeutsam sein und den bisher genannten in der Wertigkeit zumindest nahe kommen. Denkbar wäre etwa ein erhöhter Wohnungsbedarf, weil Sie geheiratet haben. Kündigungsverfahren Die Aufkündigung von Mietverträgen kann von Ihnen als Vermieter, wie bereits beschrieben, immer nur gerichtlich unter Angabe eines der Kündigungsgründe erfolgen. Ihrem Mieter steht es dagegen offen, ob er gerichtlich oder nur schriftlich kün- 99