Inhaltsverzeichnis. Inhaltsverzeichnis

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1 Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Teil 1 Einführung 1. Begriff des Maklers Handels- und Zivilmakler Gegenstand dieses Buches Kaufmannseigenschaft des Immobilienmaklers Funktion des Immobilienmaklers Problem der Mischkalkulation bei den Provisionen Grundbegriffe des Maklerrechts Rechtsgrundlagen für die Tätigkeit des Immobilienmaklers Gewerbeordnung Zulassungsvoraussetzungen Anzeige der gewerblichen Tätigkeit beim Ordnungsamt Auskunftspflicht Nachschaupflicht Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehens- und Anlagevermittler, Anlageberater, Bauträger und Baubetreuer (Makler- und Bauträgerverordnung MaBV) Pflicht zur Sicherung von Vermögenswerten Pflicht zur getrennten Vermögensverwaltung Anzeigepflicht der leitenden Personen Buchführungs- und Informationspflicht Aufbewahrungspflicht Außerordentliche Prüfung Spezialvorschriften für den Wohnungsvermittler Preisangabenverordnung (PAngV) Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetz GwG) Telemediengesetz (TMG) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) IVD-Standesregeln für Makler, Verwalter und Sachverständige

2 8.9 IVD-Wettbewerbsregeln für Makler, Verwalter und Sachverständige IVD-Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte unter Maklern Die Bedeutung des Richterrechts Teil 2 Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers 1. Voraussetzungen des Provisionsanspruchs Der Maklervertrag Einfacher Maklervertrag Alleinauftrag Arten des Alleinauftrages Tätigkeitspflicht des Immobilienmaklers Form des Alleinauftrages Laufzeit des Alleinauftrages Vereinbarung eines Alleinauftrages durch Allgemeine Geschäftsbedingungen Sanktionen Abgrenzung des Maklervertrages zu anderen Vertragstypen Auftrag Dienstvertrag Werkvertrag Zustandekommen des Maklervertrages Regelungen des allgemeinen Teils des BGB Ausdrückliches oder stillschweigendes Provisionsversprechen Provisionsversprechen bei im Internet angebotenen Objekten Formulierung des Provisionsverlangens gegenüber einem Interessenten Form des Maklervertrages Grundsatz der Formfreiheit Notarielle Beurkundung des Maklervertrages Reformbedarf Kaufmännisches Bestätigungsschreiben Übersendung eines Bestätigungsschreibens an einen Kaufmann Übersendung eines Bestätigungsschreibens an eine Privatperson Zugang der Willenserklärungen

3 Besondere Provisionsvarianten Maklerkunde verspricht nach Abschluss des Hauptvertrages eine Provision Selbständiges Provisionsversprechen Abwälzen der Maklerprovision auf den Vertragspartner des Hauptvertrages Provisionsverpflichtung im Hauptvertrag (Maklerklausel) Beweislast für Provisionsversprechen Treuepflichten der Parteien des Maklervertrages Treuepflichten des Immobilienmaklers Nachprüfungs- und Erkundungspflichten Aufklärungspflichten Beratungspflichten Unterlassungspflichten Rechtsfolgen bei der Verletzung von Treuepflichten durch den Immobilienmakler Treuepflichten des Maklerkunden Rechtsfolgen bei der Verletzung von Treuepflichten durch den Maklerkunden Übernahme weiterer Leistungen durch den Immobilienmakler Nichtigkeit des Maklervertrages Nichtigkeit wegen fehlender Form Nichtigkeit wegen Sittenwidrigkeit nach 138 Abs. 1 BGB Nichtigkeit wegen Wuchers nach 138 Abs. 2 BGB Nichtigkeit wegen eines Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz Fehlende Gewerbeerlaubnis Vereinbarkeit der Maklertätigkeit mit anderen Berufen Rechtsanwalt Steuerberater Notar Architekt Beendigung des Maklervertrages Abschluss des Hauptvertrages Kündigung des Maklervertrages Zeitablauf

4 Aufhebungsvertrag Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund Anfechtung des Maklervertrages Anfechtung wegen Irrtums nach 119 BGB Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach 123 Abs. 1 BGB Anfechtung wegen widerrechtlicher Drohung nach 123 Abs. 1 BGB Rechtsfolgen der Anfechtung Tod von einer der Vertragsparteien Tod des Maklerkunden Tod des Immobilienmaklers Insolvenz Insolvenz des Maklerkunden Insolvenz des Immobilienmaklers Haustürgeschäfte und Fernabsatzverträge Geldwäschegesetz GwG Gesetzliche Provisionsansprüche Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung nach 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB Anspruch auf Provision ohne Verabredung nach 354 Abs. 1 HGB Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Immobilienmaklers Nachweistätigkeit Vermittlungstätigkeit Unklarheiten in Bezug auf die von dem Immobilienmakler zu erbringende Tätigkeit Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung Hauptvertrag Abweichungen zwischen dem beabsichtigten und dem abgeschlossenen Hauptvertrag Inhaltliche Abweichungen Personelle Abweichungen Persönliche Verbindung Gesellschaftsrechtliche Verbindung Nichtigkeit des Hauptvertrages und Aufhebung der Leistungspflicht aus dem Hauptvertrag

5 Anfängliche Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit des Hauptvertrages Hauptvertrag mit aufschiebender und auflösender Bedingung Wegfall der Leistungspflicht durch Rücktritt Verweigerung einer behördlichen oder vormundschaftlichen Genehmigung Einvernehmliche Aufhebung des Hauptvertrages Beurkundung eines niedrigeren Kaufpreises Die Provision bei Ausübung des Vorkaufsrechts Zustandekommen des Hauptvertrags infolge des Nachweises oder der Vermittlung Ursächlicher Zusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Abschluss des Hauptvertrages Kausalität Vorkenntnis Beweislast bei Vorkenntnis Hinweispflicht des Maklerkunden auf die Vorkenntnis Mitursächlichkeit Einwand des hypothetischen Kausalzusammenhanges Unterbrechung des Kausalzusammenhanges Kenntnis von der Maklertätigkeit Zulässigkeit von Vereinbarungen, die von 652 BGB abweichen Allgemeine Geschäftsbedingungen Individualvereinbarungen Wirksamkeit von Individualvereinbarungen Wirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen Alleinauftrag Abweichungsklausel Aufwendungsersatz Doppeltätigkeit Entstehen der Provisionspflicht vor dem wirksamen Abschluss des Hauptvertrages Erfolgsunabhängige Maklerprovision Maklerprovision für Folgeverträge

6 2.4.8 Fristloses Kündigungsrecht aus wichtigem Grund Genehmigungsbedürftiger Hauptvertrag Haftungsausschluss Kausalität Reservierungsvereinbarung Selbständiges Provisionsversprechen Selbsteintritt des Immobilienmaklers Verpflichtung des Maklerkunden zum Abschluss des Hauptvertrages Verpflichtung des Maklerkunden zur Rückfrage vor dem Abschluss des Hauptvertrages Vertragsstrafe Verweisungs- und Hinzuziehungsklauseln Vorkenntnisklausel Vorschusszahlung auf die Maklerprovision Vorvertrag Weitergabe von Informationen des Immobilienmaklers an einen Dritten Wirksamkeit des Hauptvertrages Zwangsversteigerung Selbsteintritt des Immobilienmaklers Verflechtung des Immobilienmaklers Verflechtungsbeispiele Handelsvertreter Grundstücksverwalter Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage Persönliche Beziehungen Selbständiges Provisionsversprechen Gesetzliche Regelung der Verflechtung bei der Wohnungsvermittlung Der Hausverwalter als Wohnungsvermittler Der Wohnpartner des Vermieters als Wohnungsvermittler Koppelungsgeschäfte bei der Vermittlung von Wohnräumen Verwirkung des Provisionsanspruches Doppeltätigkeit Weitere Verwirkungsfälle Beweislast Entstehen und Fälligkeit des Provisionsanspruchs Gesetzliche Regelung

7 7.2 Vereinbarungen der Parteien Durchführung des Hauptvertrages Beweislast Höhe der Maklerprovision Ausdrückliche Vereinbarung der Provisionshöhe Bestimmung durch den Immobilienmakler Ortsübliche Provision Beweislast Gelegenheitsmakler Mehrwertsteuer Herabsetzungsbefugnis bei überhöhten Provisionen Übererlösklauseln Obergrenzen nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz Wohnungsvermittlungsgesetz Bestellerprinzip Provision für Folgegeschäfte Vereinbarung von Vorschusszahlungen Gesamtschuldnerische Haftung Verjährung im Maklerrecht Verjährung des Provisionsanspruchs Verjährung von Schadensersatzansprüchen Verjährungshindernisse Neubeginn der Verjährung Hemmung der Verjährung Auskunftsanspruch des Immobilienmaklers Recht des Immobilienmaklers auf Grundbucheinsicht Aufwendungsersatz Reservierungsvereinbarungen Vertragsstrafe Reuegeld Mehrere Immobilienmakler Untermakler Mitmakler Zubringer Gemeinschaftsgeschäfte

8 Anhänge Anhang 1 Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) Anhang 2 Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) Anhang 3 Auszug aus dem Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetz GwG) Anhang 4 Auszug aus der Gewerbeordnung (GewO) Anhang 5 Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensund Anlagevermittler, Anlageberater, Bauträger und Baubetreuer (Makler- und Bauträgerverordnung MaBV) Anhang 6 Auszug aus der Preisangabenverordnung (PangV) Anhang 7 IVD-Standesregeln Anhang 8 IVD-Wettbewerbsregeln Anhang 9 IVD-Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte unter Maklern Verzeichnis der verwendeten und weiterführenden Literatur Fortbildungsseminare Quellennachweise zu Literatur und Rechtsprechung Stichwortverzeichnis